Cour de Cassation · civ1 — 29 mars 2017

CIV. 1
 
 MF
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 29 mars 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 Mme BATUT, président
 
 
 
 Décision n° 10213 F
 
 Pourvoi n° H 16-10.443
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par :
 
 1°/ Mme [C] [X], épouse [V], domiciliée [Adresse 1],
 
 2°/ Mme [G] [F], domiciliée [Adresse 2],
 
 contre l'arrêt rendu le 21 octobre 2015 par la cour d'appel de Bordeaux (1re chambre civile, section A), dans le litige les opposant :
 
 1°/ à Mme [V] [J], épouse [L], domiciliée [Adresse 3],
 
 2°/ à la société Laurent Mayon, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4], pris en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Charente résidence,
 
 défenderesses à la cassation ;
 
 Mme [J] a formé un pourvoi incident contre le même arrêt ; 
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 28 février 2017, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Ladant, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de Mmes [X] et [F], de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de Mme [J] ;
 
 Sur le rapport de Mme Ladant, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Sur le pourvoi principal :
 
 Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Sur le pourvoi incident :
 
 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE les pourvois tant principal qu'incident ;
 
 Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ; 
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
 
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf mars deux mille dix-sept.MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour Mmes [X] et [F] (demanderesses au pourvoi principal).
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que Mmes [X]-[V] et [F] avaient manqué à leur obligation de conseil à l'égard de Mme [L] et de les AVOIR condamnées à lui payer la somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts en indemnisation de la perte de chance de ne pas contracter qu'elle avait subie ;
 
 AUX MOTIFS QUE « le débat principal est celui de la garantie intrinsèque, que l'acte authentique stipule que "le vendeur ou son représentant déclare fournir à l'acquéreur la garantie d'achèvement intrinsèque prévue à l'article R 261-18 a° sus relaté, l'immeuble étant hors d'eau et n'étant grevé d'aucune inscription" ; que l'article R 261-18 est littéralement reproduit à l'acte ; qu'il est acquis qu'à la date de signature de l'acte authentique la garantie intrinsèque était licite ; qu'il est admis par les parties qu'au jour de la signature de l'acte, l'immeuble était bien hors d'eau ce qui constitue la première condition de la garantie intrinsèque ; que le débat porte sur l'absence de privilège ou d'hypothèque grevant l'immeuble ; que, pour conclure à l'absence de tout manquement à leurs obligations les notaires font valoir qu'ils disposaient d'un état hypothécaire récent puisque daté du 3 juillet 2008 lequel ne faisait apparaître aucun privilège ou hypothèque sur l'immeuble ; que, toutefois, l'acte de vente contenait en page 6 une clause intitulée intervention des bénéficiaires de clause d'inaliénabilité ; qu'elle rappelait l'ouverture par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Charente Périgord d'une ouverture de crédit en date du 18 septembre 2006 sous l' interdiction expresse faite au vendeur d'aliéner et hypothéquer les parcelles sans son accord exprès et écrit ; qu'elle rappelait encore une nouvelle ouverture de crédit en date du 6 février 2008 consentie sous les mêmes conditions ; que cette clause n'était pas en elle-même de nature à interdire la signature de l'acte sous garantie intrinsèque ; qu'elle était cependant en l'espèce de nature à attirer particulièrement l'attention des notaires concourant à l'acte ; qu'en effet, le prêteur qui avait consenti une ouverture de crédit au vendeur en lui interdisant d'aliéner et d'hypothéquer les parcelles sans son accord écrit et exigeant, pour renoncer à cette clause, que la totalité du prix de vente disponible lui soit versée lors de la vente des lots, majorait incontestablement les risques inhérents à toute garantie intrinsèque dès lors que ce prix n'était pas consacré à l'achèvement des travaux ; qu'il s'en suit que la garantie donnée par le vendeur, dont il n'est pas disposé qu'il justifiait de quelque fonds propres pour terminer la construction, pouvait perdre toute effectivité ; que cela est d'autant plus le cas que si les conditions de délai rappelées ci-dessus ne sont pas en elles-mêmes de nature à engager la responsabilité des notaires, elles étaient tout de même de nature à l'alerter sur une certaine précipitation et ce d'autant plus qu'on aurait dû normalement être au stade des finitions sur le chantier ; que les notaires étaient bien tenues d'informer et d'éclairer de manière complète les parties sur les conséquences des stipulations insérées à l'acte auquel elles concouraient ; qu'elles ont bien manqué à leur devoir de conseil envers l'acquéreur en ne les alertant pas sur la fragilité, en l'espèce, de la protection assurée par la garantie intrinsèque offerte par le vendeur ; qu'il ne s'agissait pas d'alerter de manière générale l'acquéreur sur une éventuelle fragilité de la garantie intrinsèque mais bien de lui donner des éléments d'information sur les éléments de fait dont le notaire avait connaissance par la clause d'inaliénabilité qui étaient de nature à fragiliser cette garantie ; qu'elles ont ainsi engagé leur responsabilité en faisant perdre une chance à Mme [L] de ne pas contracter dans de telles conditions ; qu'elles ne peuvent cependant être tenues de rembourser à l'acquéreur les sommes réglées au titre du prix et des frais accessoires à la vente, ni de lui verser l'indemnité de résiliation contractuellement prévue, le règlement de ces sommes incombant au vendeur, dont l'insolvabilité n'est pas établie par la seule situation de mise en liquidation judiciaire de celui-ci, en l'absence de production d'un certificat d'irrecouvrabilité de toute créance ; qu'il est en outre exact que le choix fait par l'appelante de solliciter la résolution de la vente emporte le fait pour elle de remettre le bien dans le patrimoine du promoteur sans pouvoir prétendre en l'état à autre chose qu'une fixation de sa créance au passif ; qu'il s'agit certes d'une option procédurale mais elle ne saurait être mise à la charge des notaires ; qu'en outre, Mme [L] ne saurait soutenir que sa perte de chance doit être indemnisée à 100% ce qui est exclusif de la notion de perte de chance ; que l'immeuble demeurait normalement au stade des finitions de sorte que l'appelante, même parfaitement informée, aurait pu considérer que ceci justifiait son engagement ; qu'on peut enfin constater qu'une fois informée des difficultés du promoteur, Mme [L] s'est cependant dessaisie de la portion du prix de vente qu'elle pouvait retenir jusqu'à livraison ; qu'il n'en demeure pas moins que la perte de chance existe et doit être indemnisée au titre d'une opération qui s'est révélée désastreuse en ce qu'un bien qui devait être livré en septembre 2008 ne l'est toujours pas au jour où la cour statue ; que, compte tenu des éléments produits, cette perte de chance sera réparée par une indemnité de 30 000 euros ; que le jugement sera infirmé de ce chef et maîtres [X]-[V] et [F] condamnées solidairement au paiement de cette somme » ;
 
 1°) ALORS QUE l'article R. 261-18 a) ancien du Code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable avant l'entrée en vigueur du décret 2010-1128 du 27 septembre 2010, subordonne l'existence d'une garantie intrinsèque d'achèvement aux deux seules conditions que l'immeuble soit hors d'eau au moment de la vente et qu'il ne soit grevé d'aucun privilège ou hypothèque, sans exiger que l'opération soit financée par des fonds propres du vendeur-constructeur ; qu'en relevant que « la garantie donnée par le vendeur, dont il n'est pas disposé qu'il justifiait de quelque fonds propres pour terminer la construction, pouvait perdre toute effectivité », pour imputer à faute au notaire de n'avoir pas attiré l'attention de Mme [L] sur la fragilité de la protection assurée par la garantie intrinsèque offerte par le vendeur au regard de la clause d'inaliénabilité consentie à l'organisme prêteur, quand il résultait de ses propres constatations que le prêteur y avait renoncé, de sorte qu'une garantie intrinsèque était bien constituée au profit des acquéreurs, peu important que la renonciation à la clause d'inaliénabilité ait eu pour contrepartie le versement de la totalité du prix de vente au prêteur, la Cour d'appel a violé l'article R. 261-18 a) du Code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1382 du Code civil ;
 
 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire qui instrumente une vente en l'état futur d'achèvement n'est pas tenu de dissuader l'acquéreur de conclure l'acte en l'informant des insuffisances théoriques de la garantie intrinsèque ou en s'attachant à des circonstances non visées par la loi ; qu'en affirmant néanmoins que le notaire aurait dû attirer l'attention des acquéreurs sur la « fragilité » (arrêt, p. 7, § 2) de la protection assurée par la garantie intrinsèque offerte par le vendeur au regard de la clause d'inaliénabilité consentie à l'organisme prêteur, la Cour d'appel a violé les articles R. 261-17 et R. 261-18 a) du Code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1382 du Code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné solidairement Mme [X]-[V] et Mme [F] à payer Mme [L] la somme de 30.000 euros à titre de dommages-intérêts en indemnisation de la perte de chance de ne pas contracter ;
 
 AUX MOTIFS QUE « [les notaires] ont engagé leur responsabilité en faisant perdre une chance à Mme [L] de ne pas contracter dans de telles conditions ; qu'elles ne peuvent cependant être tenues de rembourser à l'acquéreur les sommes réglées au titre du prix et des frais accessoires à la vente, ni de lui verser l'indemnité de résiliation contractuellement prévue, le règlement de ces sommes incombant au vendeur, dont l'insolvabilité n'est pas établie par la seule situation de mise en liquidation judiciaire de celui-ci, en l'absence de production d'un certificat d'irrecouvrabilité de toute créance ; qu'il est en outre exact que le choix fait par l'appelante de solliciter la résolution de la vente emporte le fait pour elle de remettre le bien dans le patrimoine du promoteur sans pouvoir prétendre en l'état à autre chose qu'une fixation de sa créance au passif ; qu'il s'agit certes d'une option procédurale mais elle ne saurait être mise à la charge des notaires ; qu'en outre, Mme [L] ne saurait soutenir que sa perte de chance doit être indemnisée à 100% ce qui est exclusif de la notion de perte de chance ; que l'immeuble demeurait normalement au stade des finitions de sorte que l'appelante, même parfaitement informée, aurait pu considérer que ceci justifiait son engagement ; qu'on peut enfin constater qu'une fois informée des difficultés du promoteur, Mme [L] s'est cependant dessaisie de la portion du prix de vente qu'elle pouvait retenir jusqu'à livraison ; qu'il n'en demeure pas moins que la perte de chance existe et doit être indemnisée au titre d'une opération qui s'est révélée désastreuse en ce qu'un bien qui devait être livré en septembre 2008 ne l'est toujours pas au jour où la cour statue ; que, compte tenu des éléments produits cette perte de chance sera réparée par une indemnité de 30 000 euros ; que le jugement sera infirmé de ce chef et maîtres [X]-[V] et [F] condamnées solidairement au paiement de cette somme » ;
 
 ET QUE « s'agissant des conséquences de la résolution de la vente, il y a lieu à remise des parties dans la situation antérieure à la conclusion du contrat, ce qui implique la restitution par l'acquéreur des biens objets de la vente et le remboursement par le vendeur du prix et de ses accessoires ; que Mme [L] justifie avoir déclaré sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Charente Résidence le 9 mars 2009 ; qu'ainsi que l'a dit le premier juge elle est donc fondée à réclamer les sommes de 99.500 euros au titre du prix de vente, 9.950 euros au titre de l'indemnité de résiliation, 353,50 euros au titre des frais d'assurance incendie »
 
 1°) ALORS QUE la perte de chance suppose la disparition définitive d'une éventualité favorable ; qu'en condamnant les notaires à indemniser l'acquéreuse de la perte d'une chance de ne pas contracter bien qu'elle ait prononcé la résolution du contrat et ordonné les restitutions consécutives à un tel anéantissement de la convention, de sorte que Mme [L] était replacée dans la situation qui aurait été la sienne si elle n'avait pas contracté et bénéficiait ainsi de l'éventualité favorable dont l'arrêt a pourtant retenu la disparition, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
 
 2°) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en retenant l'existence d'une perte de chance de ne pas contracter indemnisée à hauteur de 30.000 euros, tout en relevant que Mme [L] n'avait pas subi, par l'effet de l'opération, de préjudice autre que celui déjà réparé par l'octroi de l'indemnité de résiliation prévue au contrat, s'élevant à 9.950 euros, la Cour d'appel a fixé l'indemnisation la perte de chance de ne pas contracter à un montant supérieur à celui du dommage subi par l'effet de la conclusion et de l'inexécution du contrat, se contredisant ainsi en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;
 
 3°) ALORS QUE la perte d'une chance ne constitue un préjudice indemnisable que si la chance perdue est sérieuse ou raisonnable ; qu'en condamnant Mme [X]-[V] et Mme [F] envers Mme [L] au titre de la perte, par cette dernière, d'une chance de ne pas contracter tout en relevant, d'une part, que « l'immeuble demeurait normalement au stade des finitions de sorte que l'appelante, même parfaitement informée, aurait pu considérer que ceci justifiait son engagement » et, d'autre part, « qu'une fois informée des difficultés du promoteur, Mme [L] s'[était] cependant dessaisie de la portion du prix de vente qu'elle pouvait retenir jusqu'à livraison » (arrêt, p. 7, § 5), toutes constatations excluant que, même parfaitement informée, Mme [L] aurait agi autrement et choisi de ne pas contracter, la Cour a violé l'article 1382 du Code civil ;
 
 4°) ALORS QU'en toute hypothèse, un même préjudice ne peut être réparé deux fois ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que la fixation de la créance de Mme [L] au passif de la liquidation judiciaire de la société Charente Résidence à hauteur de 109.803,50 euros au titre du remboursement du prix, de l'indemnité de résolution contractuelle et des frais d'assurance incendie, emportait réparation de l'intégralité des préjudices allégués par Mme [L] après résolution de la vente ; qu'en condamnant, en outre, Mme [X]-[V] et Mme [F] à réparer une perte de chance de ne pas contracter, ce dont résulte nécessairement un profit pour l'acquéreuse déjà remise dans l'état dans lequel elle se serait trouvée si la vente n'avait pas été conclue, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
 Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour Mme [J] (demanderesse au pourvoi incident).
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté madame [L] de sa demande tendant à voir juger que Maître [X]-[V] et Maître [F] avaient méconnu les dispositions de l'article R. 261-30 du Code de la Construction et de l'Habitation et que ce manquement avait fait perdre à Madame [L] une chance de renoncer à la vente et d'éviter ainsi les dommages subséquents, d'AVOIR limité à la somme de 30 000 € le montant des dommages-intérêts mis à la charge de Maître [X]-[V] et Maître [F] et débouté Madame [L] de sa demande tendant à la condamnatin solidaire de ces dernières à lui payer une somme de 152 605,30 € à titre de dommages-intérêts ;
 
 AUX MOTIFS QU'il est argué du non respect du délai de réflexion tel que prévu par les dispositions de l'article R. 261-30 du code de la construction et de l'habitation ; que Madame [L] fait valoir que le projet d'acte de vente ne lui a pas été notifié mais remis en main propre après la signature de l'acte ; qu'il est cependant produit par le notaire un accusé de réception ; que si Madame [L] conteste la signature qui y figure , elle ne produit à ce titre qu'un rapport d'expertise amiable ; qu'outre son caractère non contradictoire on ne peut que relever que le technicien est particulièrement prudent dans ses affirmations compte tenu des modalités de transmission des éléments qui ne lui ont permis d'étudier que des images de signatures et non des originaux ; qu'en outre, madame [L] remet ainsi en cause une des énonciations de l'acte authentique qu'elle a signé où elle indiquait avoir reçu le projet ; que le même acte rappelait l'existence du délai d'un mois et mentionnait que l'acquéreur déclarait vouloir signer le jour même ; qu'il s'agissait donc bien d'une renonciation au délai de 30 jours lequel n'est pas d'ordre public de sorte qu'il est susceptible de renonciation ; que c'est donc à bon droit que le premier juge a considéré qu'il n'existait pas de faute du notaire à ce titre ;
 
 1/ ALORS QU'il appartient au juge, lorsqu'une partie conteste sa signature, de procéder à la vérification de l'écrit contesté ; qu'en se bornant à énoncer que Madame [L], qui contestait la signature figurant sur l'accusé de réception produit par le notaire, produisait un rapport d'expertise amiable non contradictoire établi par un technicien se montrant prudent dans ses affirmations, sans procéder à la vérification d'écriture, la Cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard de l'article 287 du Code de procédure civile ;
 
 2/ ALORS QU'en retenant que Madame [L] avait signé l'acte authentique de vente rappelant l'existence du délai d'un mois et mentionnant que l'acquéreur déclarait vouloir signer le jour même, la Cour d'appel n'a pas caractérisé la volonté éclairée et non équivoque de Madame [L] de renoncer au délai de réflexion de 30 jours, privant sa décision de base légale au regard des articles 1134 du Code civil et R. 261-30 du Code de la construction et de l'habitation.