Cour de Cassation · civ1 — 26 avril 2017

CIV. 1
 
 CM
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 26 avril 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 Mme BATUT, président
 
 
 
 Décision n° 10244 F
 
 Pourvoi n° F 16-11.086
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par Mme [C] [B], épouse [O], domiciliée [Adresse 1],
 
 contre l'arrêt rendu le 5 octobre 2015 par la cour d'appel de Basse-Terre (1re chambre civile), dans le litige l'opposant au préfet de la région Guadeloupe, domicilié en cette qualité [Adresse 2],
 
 défendeur à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 
 
 LA COUR, en l'audience publique du 14 mars 2017, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Canas, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de Mme [B] ;
 
 Sur le rapport de Mme Canas, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne Mme [B] aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six avril deux mille dix-sept.MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour Mme [B]
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme [O] de l'intégralité de ses prétentions et d'avoir dit qu'elle était occupant sans droit ni titre de l'immeuble sis [Adresse 3], cadastré section BH n°[Cadastre 1], et qu'elle devrait libérer cet immeuble de corps et de biens et de tous occupants de son chef dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement, et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard ;
 
 AUX MOTIFS que « Mme [O] sollicite l'infirmation du jugement rendu le 25 avril 2013 aux motifs qu'elle ne pourrait être considérée comme occupante sans droit ni qualité et que les dispositions du décret du 9 mai 2012 ne seraient pas applicables en l'état en Guadeloupe. Elle conclut au débouté de toutes les demandes du préfet de la région Guadeloupe, soutenant également qu'une lettre de celui-ci, du 1er février 2011, vaudrait vente entre les parties. Elle sollicite en conséquence la condamnation de l'Etat français à lui verser une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, dans le cas où la cour ne constaterait pas l'existence de la promesse de vente, elle considère qu'en sa qualité de possesseur de bonne foi, il doit lui être tenu compte des améliorations apportées à l'immeuble dont la valeur aurait été considérablement augmentée par les travaux réalisés et elle demande la désignation d'un expert afin d'évaluer cette augmentation de valeur. Il apparaît que c'est toutefois à juste titre, sur la base d'un exposé des faits et des étapes du litige qui n'appelle aucune critique et auquel il convient de se référer, que le tribunal de grande instance de Basse-Terre, par des motifs que la cour adopte, a jugé que Mme [O] ne pouvait se prévaloir d'aucun titre lui permettant de se maintenir dans les lieux et d'échapper à l'obligation de les quitter. L'immeuble litigieux est en effet inscrit au programme des ventes décidées par l'Etat, devant intervenir après publicité et mise en concurrence, en application des dispositions de l'article R 3211-2 du code général de la propriété des personnes publiques. Pour s'y opposer, Mme [O] invoque en premier lieu, dans le dispositif de ses écritures devant la cour, que le décret du 9 mai 2012 ne serait pas applicable en l'état en Guadeloupe. Dans les motifs de ses écritures, elle explique que l'article 8 du décret proroge le droit existant en Guadeloupe jusqu'au 1er septembre 2013 au moins. En toute hypothèse, il apparaît que le décret du 9 mai 2012 est bien applicable à tous les logements appartenant à l'Etat situés en métropole, dans les départements d'outre-mer, à [Localité 1] ou à [Localité 2], mais qu'en vertu de l'article 8, en Guadeloupe notamment, les dispositions du code du domaine de l'Etat et du code général de la propriété des personnes publiques, dans leur rédaction antérieure au décret demeurent applicables aux concessions de logement accordées au plus tard jusqu'au 1er septembre 2013 aux agents civils ou militaires du ministère de la défense et aux militaires des corps de soutien de la gendarmerie nationale. Or Mme [O], standardiste à la préfecture, ne justifie pas appartenir à ces catégories de personnels. En outre, les dispositions des articles R 3211-2 et R 3211-7 du code général de la propriété des personnes publiques notamment n'ont pas été modifiées par le décret du 9 mai 2012. Enfin, la décision d'aliénation de l'immeuble a été notifiée à Mme [O] dès le courrier du 22 septembre 2011 et confirmée à plusieurs reprises, mettant fin à l'affectation du logement. Mme [O] soutient en outre bénéficier d'une promesse de vente sur l'immeuble, au vu d'une lettre du préfet du 1er février 2011. Ce courrier est toutefois adressé par le préfet au directeur des Finances Publiques, il explique avoir reçu Mme [O] qui souhaite acquérir le bien qu'elle a été autorisée à occuper sans formalisation d'une affectation officielle et précise être favorable à cette vente sur la base d'une estimation de la valeur vénale tenant compte du montant des travaux payés par l'intéressée et de ceux restant à engager. Ce courrier ne peut en aucun cas valoir accord sur la chose et sur le prix entre l'acquéreur et le vendeur alors qu'il ne contient qu'un avis favorable à une vente sur la base d'un prix restant à déterminer, supposant un accord ultérieur sur les montants retenus, et ne peut engager le directeur régional des Finances Publiques en charge de la détermination des modalités financières des ventes et tenu en toute hypothèse de procéder aux aliénations des biens de l'Etat en conformité avec les dispositions du code général de la propriété des personnes publiques. A cet égard, si l'article R3211-7 permet de faire une cession à l'amiable en particulier lorsque les conditions particulières d'utilisation de l'immeuble le justifient, disposition dont Mme [O] se prévaut, encore faut-il que celle-ci démontre quelles sont les conditions particulières susceptibles de justifier en l'espèce l'absence d'appel à la concurrence. Le tribunal de grande instance a observé que Mme [O] ne fournissait aucune explication à ce sujet et dans ses conclusions devant la cour, l'appelante fait valoir que « l'historique même dénote et explique des conditions particulières de l'utilisation de cet immeuble tombé en ruine, squatté et rénové en vue de sa destination. » S'il résulte d'un courrier du préfet de la région Guadeloupe du 9 novembre 2006 que l'immeuble affecté à Mme [O] avait été squatté et très dégradé pendant plusieurs années, il apparaît d'une part, au vu d'un article de France-Antilles, que c'était le cas de plusieurs maisons du même quartier, et d'autre part, que M. et Mme [O] bénéficiaient, pour ce motif, d'une exonération de redevance pendant deux ans, soit jusqu'en février 2007, et qu'ensuite, il avait été convenu qu'ils pourraient « y rester au moins une année encore, afin d'amortir les frais de remise en état, qui se montent à plus de 20 000 euros. » Or Mme [O] a continué d'occuper la maison gratuitement bien au-delà de la durée ainsi initialement prévue, et sans d'ailleurs justifier de façon précise et concrète des travaux qu'elle a exactement fait réaliser. Il s'est ainsi agi de l'application simple de l'accord prévu, de façon même plus avantageuse, ce qui ne constitue pas la démonstration de conditions particulières d'utilisation du bien lui-même rendant inutiles des frais de publicité et de mise en concurrence. Quand bien même Mme [O] serait de bonne foi, cette circonstance ne lui donne pas le droit à une indemnisation pour les travaux effectués alors d'une part qu'elle ne justifie aucunement de la nature exacte et de l'importance réelle de ces travaux et qu'en toute hypothèse, elle a effectué ces travaux, conformément à l'accord entre les parties, en échange d'une occupation entièrement gratuite depuis 2005. Le jugement du 25 avril 2013 sera donc entièrement confirmé, y compris en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise. »
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES qu' « iI est constant que l'immeuble litigieux fait partie du domaine privé de l'Etat. Le document produit par Mme [C] [O] (pièce 6) établit que cette villa avait été affectée à la Préfecture, qu'elle était en mauvais état, qu'en février 2005 la Préfecture l'a mis à disposition d'une de ses employées, Mme [C] [O], avec exonération de redevance, pendant deux ans, puis maintien dans les lieux « au moins une année encore », afin d'amortir les frais de remise en état à la charge de l'occupante, s'élevant à plus de 20.000 €. La direction des services fiscaux, informée de cette situation par la Préfecture n'a pas officialisé l'occupation de l'immeuble par Mme [C] [O]. Par courrier en date du 1er février 2011, adressé à M. le Directeur des Finances Publiques, M. le Préfet de la Guadeloupe indiquait que Mme [C] [O] souhaitait acquérir l'immeuble, et qu'il était favorable à la vente sur «la base de la valeur vénale de l'immeuble tenant compte des travaux payés par l'intéressée et ceux restant à engager ». Par courrier en date du 22 septembre 2011, M. le Préfet de la Guadeloupe rappelait à Mme [C] [O] qu'elle avait bénéficié à titre exceptionnel et gratuit du logement, qu'elle avait été informée du caractère provisoire de cette occupation, qu'elle avait été invitée récemment à libérer ce logement qui devait être mis en vente aux enchères, lui faisant injonction de libérer le logement sans délai, de manière amiable et concertée, se réservait d'initier le cas échéant une procédure d'expulsion. Par courrier en date du 06 octobre 2011, le conseil de Mme [C] [O] s'étonnait de la contradiction entre les deux courriers ci-dessus, estimait que l'autorité étatique s'était engagée à vendre à Mme [C] [O], et réitérait la volonté de cette dernière d'acquérir, après estimation du bien par le service compétent. En réponse, et par courrier du 26 décembre 2011, M. le Préfet de la Guadeloupe indiquait que son avis favorable à la vente sur la base de la valeur vénale de l'immeuble tenant compte des travaux payés par l'intéressée et ceux restant à engager, ne pouvait préjudicier au respect des procédures légales d'aliénation d'un immeuble du domaine privé de l'Etat, et ne valait donc pas engagement de vendre à Mme [C] [O]. Il ajoutait que le logement avait vocation à être aliéné par le truchement du service France Domaine, et que Mme [C] [O] pourrait, dès qu'elle l'aurait quitté, formuler une offre financière dans le respect de la procédure. Par courrier en date du 05 décembre 2012 (en fait 2011) la direction générale des finances publiques informait Mme [C] [O] de ce qu'à compter du 1er janvier 2012 elle serait logée en convention d'occupation précaire pour une période de 6 mois renouvelable. Ce à quoi Mme [C] [O] répondait le 24 janvier 2012 qu'elle pensait qu'un processus de vente s'était mis en place sur la base de l'engagement du représentant de l'Etat, et qu'elle s'interrogeait sur l'opportunité d'une convention d'occupation précaire si celle-ci ne s'intégrait pas dans un processus plus large de réalisation de la vente. Par courrier en date du 24 janvier 2012, le conseil de Mme [C] [O] réaffirmait à M. le préfet de la Guadeloupe que l'Etat s'était engagé à vendre et renouvelait la volonté de Mme [C] [O] de signer un acte de vente. Ce à quoi M. le Préfet de la Guadeloupe répondait le 29 mars 2012 que l'avis favorable du 1er février 2011 ne saurait constituer une instruction au DRFP – 1er comptable public du département – d'agir en violation du droit applicable à l'aliénation du domaine de l'Etat, en conséquence de quoi il confirmait la notification d'un bail d'occupation précaire à titre onéreux pour un délai raisonnable jusqu'à la vente de ce logement par adjudication au plus offrant. Par courrier adressé le 26 juin 2012 à Mme [C] [O], M. le secrétaire général de la Préfecture rappelait à cette dernière qu'elle occupait gratuitement depuis 7 ans un logement qui ne lui avait été accordé gracieusement que pour 2 ans, sans qu'aucune concession n'ait d'ailleurs été ratifiée par le service des domaines, qu'il lui appartenait de quitter les lieux avant le 1er septembre 2012, que le courrier du précédent Préfet ne pouvait engager l'administration dans la mesure où les ventes de gré à gré sont proscrites, lui demandait de lui faire connaître sous quinzaine son accord écrit quant à la libération du logement, faute de quoi il se verrait contraint de solliciter en justice son expulsion. Par courrier en date du 12 juillet 2012, le conseil de Mme [C] [O] indiquait, en réponse que la direction générale des finances publiques avait considéré que sa cliente bénéficiait d'office, à compter du mois de janvier 2012 d'une convention d'occupation précaire pour une période de 6 mois renouvelable, et considérait que le représentant de l'Etat s'était engagé à la vente en la désignant comme bénéficiaire et en fixant les modalités du prix, cet engagement n'étant pas contraire aux dispositions du Code Général de la propriété des personnes publiques qui prévoit en son article R 3211-7 la possibilité d'une cession amiable sans appel à la concurrence. Il résulte clairement de ces éléments que de 2005 à ce jour Mme [C] [O] a été logée dans un immeuble propriété de l'Etat, sans verser aucune redevance, que cette occupation sans contrepartie devait être limitée dans le temps, mais s'est prolongée, que malgré les demandes du représentant du propriétaire, Mme [C] [O] refuse de quitter les lieux, motif pris de ce qu'elle souhaite s'en porter acquéreur, et que M. le Préfet de la Guadeloupe se serait engagé à réaliser cette vente à son profit. M. le Préfet de la Guadeloupe estime une telle vente de gré à gré impossible au regard des dispositions de l'article R 3211-2 du Code général de la propriété des personnes publiques aux termes duquel : « L'aliénation d'un immeuble du domaine privé de l'Etat est consentie avec publicité et mise en concurrence, soit par adjudication publique, soit à l'amiable. Ces procédures ne sont pas applicables aux cessions d'immeubles mentionnées à l'article R 3211-7 ». Mme [C] [O] considère quant à elle qu'une telle vente est possible au regard des dispositions de l'article R 3211-7 du même code, aux termes duquel : « La cession d'un immeuble peut être faite à l'amiable sans appel à la concurrence : … 5° Lorsque les conditions particulières d'utilisation de l'immeuble le justifient ». Contrairement à ce qu'affirme M. le Préfet de la Guadeloupe ce texte ne précise pas que la vente amiable ne peut se faire qu'au profit d'une commune. Ceci étant Mme [C] [O] ne fournit aucune explication sur « les conditions particulières d'utilisation de l'immeuble » – qui est destiné à l'habitation – et par voie de conséquence sur la possibilité d'une vente amiable. Dans ces conditions : - le courrier de M. le Préfet de la Guadeloupe en date du 1er février 2011 ne peut faire obstacle aux règles édictées à l'article R 3211-2 du code général des propriétés des personnes publiques prévoyant la publicité et la mise en concurrence. - Mme [C] [O], informée par M. le Préfet de la Guadeloupe de l'intention de l'Etat de vendre son bien et de la voir quitter les lieux dès septembre 2011, intention confirmée par le courrier de la direction générale des finances publiques du 05 décembre 2011 informant Mme [C] [O] de ce qu'à compter du 1er janvier 2012 elle serait logée en convention d'occupation précaire pour une période de 6 mois renouvelable, et donc venant à expiration fin juin 2012, se trouve aujourd'hui occupant sans droit ni titre de l'immeuble litigieux. - Elle ne peut donc invoquer les dispositions de l'article 8 du décret du 09 mai 2012 7 prévoyant une prolongation des dispositions applicables aux concessions de logement au plus tard jusqu'au 1er septembre 2013. Il y a donc lieu de dire qu'elle devra libérer les lieux, sauf à lui accorder un ultime délai de trois mois pour ce faire, ensuite duquel une astreinte de 100 € par jour de retard prendra effet. Les écritures de M. le Préfet de la Guadeloupe situent l'immeuble litigieux [Adresse 4] alors que l'ensemble des documents le situent [Adresse 5] ; il y aura donc lieu, pour éviter toute difficulté d'exécution, de préciser sa référence cadastrale, soit BH n°[Cadastre 1]. Mme [C] [O] ne justifie pas de l'importance des frais engagés par elle pour l'immeuble. En tout état de cause, alors que, d'accord parties, ces frais ont été compensés par le caractère gracieux de l'occupation pendant trois années, et que de l'issue de ces trois années à ce jour, soit plus de cinq ans, Mme [C] [O] s'est encore maintenue dans les lieux sans contrepartie financière, elle est mal fondée à prétendre à une indemnisation après expertise préalable. »
 
 1°) ALORS que les dispositions de l'article L.3231-1 du code général de la propriété des personnes publiques, selon lequel les litiges relatifs aux cessions de biens immobiliers de l'Etat doivent être portés devant la juridiction administrative, ont pour effet de soustraire à la compétence de l'autorité judiciaire ceux relatifs aux contrats de vente de biens immobiliers dépendant du domaine privé de l'Etat et à leur exécution ; qu'il résulte de l'article 49 du code de procédure civile, qu'une juridiction saisie d'une demande de sa compétence ne peut connaître des moyens de défense qui soulèvent une question relevant de la compétence exclusive d'une autre juridiction et que, lorsque la solution d'un litige dépend d'une question soulevant une difficulté sérieuse et relevant de la compétence de la juridiction administrative, la juridiction judiciaire initialement saisie la transmet à la juridiction administrative compétente et sursoit à statuer jusqu'à la décision sur la question préjudicielle ; qu'en l'espèce, pour s'opposer à la demande d'expulsion du préfet, Mme [O] faisait valoir qu'elle bénéficiait d'une promesse de vente valant vente relative à une maison faisant partie du domaine privé de l'Etat ; qu'en statuant sur cette question qui soulevait une difficulté sérieuse et relevait de la seule compétence de la juridiction administrative, la cour d'appel a violé les articles L.3231-1 du code général de la propriété des personnes publiques et 49 du code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS, subsidiairement, que, s'il résulte de l'article 1591 du code civil que le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties, cette disposition n'impose pas que l'acte porte lui-même indication du prix, mais seulement que ce prix soit déterminable ; que, par un courrier du 1er février 2011 adressé au directeur des finances publiques et, en copie, à Mme [O], le préfet de la Guadeloupe a donné son accord à la vente, au profit de Mme [O], de la maison que celle-ci occupait « sur la base d'une estimation de la valeur vénale de l'immeuble tenant compte du montant des travaux payés par l'intéressée et ceux restant à engager » ; qu'il résultait de ce courrier que le prix était déterminable de manière indépendante de la volonté des parties ; qu'en retenant cependant que le prix n'était pas déterminé, la cour d'appel a violé les articles 1589 et 1591 du code civil ;
 
 3°) ALORS qu'en cas de cession à l'amiable, sans appel à la concurrence, la cession est consentie par le préfet, au prix convenu entre les parties, seules les modalités financières étant fixées par le directeur départemental des finances publiques ; que, pour écarter l'existence d'une promesse de vente conclue entre le préfet et Mme [O], la cour d'appel a retenu que l'accord donné par le préfet ne pouvait engager le directeur régional des finances publiques ; qu'en statuant ainsi, bien qu'il ait appartenu au seul préfet de conclure une promesse de vente, en donnant son accord sur la chose et le prix, les modalités financières étant sans incidence sur la validité d'une telle promesse, la Cour d'appel a violé les articles R.3211-6 et R.3211-7 du code général de la propriété des personnes publiques ;
 
 4°) ALORS que l'administration ne peut retirer une décision individuelle explicite créatrice de droits, si elle est illégale, que dans le délai de quatre mois suivant la prise de cette décision ; qu'en l'espèce, par un courrier du 1er février 2011, le préfet de la Guadeloupe a consenti à la vente amiable, au profit de Mme [O], de la maison que celle-ci occupait ; qu'il n'a pas retiré cette décision dans un délai de quatre mois ; que, cependant, pour revenir sur l'accord ainsi donné, la cour d'appel a retenu que Mme [O] ne démontrait pas que les conditions de mise en oeuvre d'une vente amiable prévues à l'article R.3211-7 du code général de la propriété des personnes publiques étaient réunies ; qu'en statuant ainsi par un motif inopérant, l'éventuelle illégalité de la décision du préfet étant sans incidence sur l'effectivité de l'accord donné, la cour d'appel a violé les articles 1589 du code civil, R.3211-6 et R.3211-7 du code général de la propriété des personnes publiques.