Cour de Cassation · civ1 — 24 mai 2017

CIV. 1
 
 LM
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 24 mai 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 Mme BATUT, président
 
 
 
 Décision n° 10335 F
 
 Pourvoi n° C 16-12.095
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par la société Alphim immobilier, société par actions simplifiée, dont le siège est [...],
 
 contre l'arrêt rendu le 29 octobre 2015 par la cour d'appel de Rennes (4e chambre), dans le litige l'opposant à la société Groupe Gorgé, société anonyme, dont le siège est [...],
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 25 avril 2017, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme X..., conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société Alphim immobilier, de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société Groupe Gorgé ;
 
 Sur le rapport de Mme X..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Alphim immobilier aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à la société Groupe Gorgé la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société Alphim immobilier
 
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 L'arrêt attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QU'il a, confirmant le jugement, rejeté la demande en paiement formée par la société ALPHIM à l'encontre de la société GROUPE GORGE aux droits de la société FINUCHEM et ce, sur le fondement du mandat du 6 juin 2007 ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QU' « un agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de la loi de 1970 que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l'une des parties et précisant la condition de détermination de la rémunération ou commission ainsi que la partie qui en aura la charge ; qu'il en résulte que la validité d'un mandat conclu au profit d'un agent immobilier est subordonnée à la précision dans le dit mandat, du principe, du montant et de modalités de paiement de sa commission ; qu'il est constant que la société Finuchem aux droits de laquelle vient la société GROUPE GORGE, a signé le 6 juin 2007 avec la société ALPHIM un mandat de vente prévoyant qu'en cas de réalisation de l'opération immobilière, le mandataire aurait droit à une rémunération de 2 % du prix à la charge du vendeur, majorée de la TVA ; que l'opération immobilière a été réalisée au prix de 1.350.000 € avec la SCI BETTOLA qui s'est porté acquéreur du site industriel en vente ; que l'acte authentique du 26 novembre 2008 régularisant cette vente prévoit en son article intitulé « négociation » que « l'acquéreur réglera à titre d'honoraires de négociation à l'agence ALPHIM immobilier, cabinet Arthur Lloyd dont le siège est [...] (49240) avenue de la Violette, la somme de 59.800 € toutes taxe comprises. Cette rémunération été réglée par la comptabilité de l'Office notariale ce jour. » ; que la société ALPHIM a reconnu avoir perçu au titre de cette opération immobilière cette somme de 59.800 € par chèque daté du même jour tiré par le notaire ; qu'elle soutient que le paiement de cette somme correspond à la rémunération prévue par un second mandat, signé par la SCI PONTICELLI le 1er juillet 2008 et qu'en revanche la société GROUPE GORGE ne s'est pas acquittée du paiement de la commission mise à charge en application du premier mandat signé le 6 juin 2007, qu'elle lui doit à ce titre la somme de 32.400 € outre intérêts ; qu'à l'appui de ses allégations elle produit aux débats, pour la première fois en cause d'appel, un document intitulé « mandat de recherche d'un bien industriel » passé entre la SCI PONTICELLI et elle, pour la recherche d'un ensemble industriel à destination d'activité, dans la région de Saumur et périphérie à 20 km au prix maximum de 2.000.000 €, portant leurs deux signatures (pièce n° 2) ; qu'au verso de cette pièce, figure la pièce n° 3 versée par la société ALPHIM, correspondant à la copie du registre d'enregistrement de mandats ; que ce mandat qui ne précise ni la condition de détermination de la rémunération ou commission ainsi que la partie qui en aura la charge, n'est donc pas valable au regard des dispositions des articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; que la société ALPHIM a également versé pour la première fois le jour de la clôture une pièce n° 14, correspondant à une autre copie de ce « mandat de recherche d'un bien industriel », avec un verso différent ; qu'au verso de la pièce n° 14 figurent des conditions générales prévoyant un barème à appliquer pour calculer le montant des honoraires dus par le mandant, en vertu duquel, il devra verser au mandataire 5 % HT du prix de vente pour une tranche de plus de 450.000 €, soit si on devait l'appliquer, la somme de 67.500 € ; que le verso de cette pièce n° 14 n'est ni signé ni paraphé par les parties, alors que toutes les autres pages de ce document le sont, ne correspond pas à la pièce n° 3 versée antérieurement par la société ALPHIM, et prévoit une rémunération d'un montant autre que celle perçue de la SCI PONTICELLI de 59.800 € TTC ; que cette pièce n° 14 ne constitue donc pas davantage un mandat valable au regard des dispositions des articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, faute de pouvoir déterminer le montant des honoraires ainsi que la personne qui en aura la charge, puisque le document sur lequel figure ces indications n'est pas signé ; que si aucune disposition des articles 1er et suivants de la loi du 2 janvier 1970 et 72 et suivants du décret du 20 juillet 1972 ne fait obstacle à ce qu'un agent immobilier détienne un mandat d'un vendeur et un mandat d'un acquéreur pour une même opération, il est nécessaire néanmoins que chacun de ces 2 mandats soit valable au regard des dispositions précitées ; qu'en l'espèce, le mandat sur lequel se fonde la société ALPHIM pour justifier le paiement de la rémunération de 59.800 € lors de la vente, ne satisfait pas aux exigences légales, et ne peut par conséquent à lui seul, ouvrir droit à son profit, à rémunération ; que la société ALPHIM a donc été remplie de son droit à rémunération en percevant la somme de 59.800 € au titre du seul mandat valable dont elle peut se prévaloir étant observé que la circonstance que ses honoraires de négociation, suite à un accord intervenu entre les parties au contrat de vente, ait été en définitive supportés par l'acquéreur, ne lui fait pas en soi grief ; que le jugement déféré, ayant relevé que la société ALPHIM avait été rémunérée au-delà des honoraires prévus, sera donc confirmé » ;
 
 AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « les parties ont convenu par mandat non exclusif du 06 juin 2007 que la réalisation de l'opération donnerait droit au mandataire à une rémunération de 2 % HT du prix ; que par ledit mandat, l'opération pouvait s'effectuer avec une personne physique ou morale (société d'un même groupe, société mère, filiale,...) ; que le prix de vente, initialement de 1,7 M€, a été ramené, après accord des parties, à la somme de 1,35 M€ ; et qu'ainsi le montant des honoraires du mandataire est devenu 27.000 HT (1,35 M€ x 2 %) ; qu'il n'existe aucun contrat entre ALPHIM et PONTICELLI ; que le Tribunal constatera qu'un mandat de vente était bien passé entre ALPHIM et FINUCHEM et que le montant des honoraires était de 27.000 € HT ; que selon l'article 73 du décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972 de la loi n° 70-9 du 02 janvier 1970 « Le titulaire de la carte..., son ou ses représentants légaux ou statutaires, s'il s'agit d'une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l'article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d'autre rémunération ou commission à l'occasion d'une opération spécifiée à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat.... » ; qu'ainsi la société ALPHIM ne peut prétendre à être rémunérée deux fois sur la même opération ; que la promesse de vente du 17 octobre 2008, fait état que « Le bénéficiaire réglera à titre d'honoraires de négociation à ALPHIM « Cabinet ARTHUR LOYD », la somme de 59.800 euros TTC. Le bénéficiaire s'engage à effectuer le versement de cette commission lors de la signature de l'acte authentique de vente » ; que ALPHIM « Cabinet ARTHUR LOYD » ne conteste pas avoir reçu cette somme ; que le Tribunal constatera que la société ALPHIM « Cabinet ARTHUR LOYD » a été rémunérée au-delà des honoraires prévus » (jugement du 27 juillet 2011, p. 5 et 6) ;
 
 ALORS QUE, PREMIEREMENT, faute de s'être expliqué sur le moyen invoqué par la société ALPHIM et tiré de ce que la nullité du mandat du 1er juillet 2008, pour ne pas répondre aux exigences légales, ne pouvait être constatée qu'en présence de la SCI PONTICELLI, les juges du fond ont violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
 
 ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, et en tout cas, le juge ne peut se prononcer sur la nullité d'un acte que si les parties à cet acte sont appelées à la procédure ; qu'en énonçant successivement, pour fonder sa décision, qu'il est nécessaire « que chacun de ces deux mandats soient valables au regard des dispositions précitées », puis que « le mandat sur lequel se fonde la société ALPHIM pour justifier le paiement de la rémunération… ne satisfait pas aux exigences légales », et encore que la société ALPHIM a été remplie de son droit « en percevant la somme de 59.800 euros au titre du seul mandat valable dont elle peut se prévaloir » (p. 5 avant dernier et dernier § et p. 6, § 1er), les juges du fond se sont indéniablement prononcés sur la nullité du mandat émanant de la SCI PONTICELLI ; qu'en statuant comme ils l'ont fait, quand la SCI PONTICELLI n'avait pas été appelée à la procédure, les juges du fond ont violé la règle suivant laquelle la nullité d'un acte ne peut être prononcée qu'en présence des parties à l'acte, ensemble l'article 14 du Code de procédure civile.
 
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 L'arrêt attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QU'il a, confirmant le jugement, rejeté la demande en paiement formée par la société ALPHIM à l'encontre de la société GROUPE GORGE aux droits de la société FINUCHEM et ce, sur le fondement du mandat du 6 juin 2007 ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QU'« un agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de la loi de 1970 que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l'une des parties et précisant la condition de détermination de la rémunération ou commission ainsi que la partie qui en aura la charge ; qu'il en résulte que la validité d'un mandat conclu au profit d'un agent immobilier est subordonnée à la précision dans le dit mandat, du principe, du montant et de modalités de paiement de sa commission ; qu'il est constant que la société Finuchem aux droits de laquelle vient la société GROUPE GORGE, a signé le 6 juin 2007 avec la société ALPHIM un mandat de vente prévoyant qu'en cas de réalisation de l'opération immobilière, le mandataire aurait droit à une rémunération de 2 % du prix à la charge du vendeur, majorée de la TVA ; que l'opération immobilière a été réalisée au prix de 1.350.000 € avec la SCI BETTOLA qui s'est porté acquéreur du site industriel en vente ; que l'acte authentique du 26 novembre 2008 régularisant cette vente prévoit en son article intitulé « négociation » que « l'acquéreur réglera à titre d'honoraires de négociation à l'agence ALPHIM immobilier, cabinet Arthur Lloyd dont le siège est [...] (49240) avenue de la Violette, la somme de 59.800 € toutes taxe comprises. Cette rémunération été réglée par la comptabilité de l'Office notariale ce jour. » ; que la société ALPHIM a reconnu avoir perçu au titre de cette opération immobilière cette somme de 59.800 € par chèque daté du même jour tiré par le notaire ; qu'elle soutient que le paiement de cette somme correspond à la rémunération prévue par un second mandat, signé par la SCI PONTICELLI le 1er juillet 2008 et qu'en revanche la société GROUPE GORGE ne s'est pas acquittée du paiement de la commission mise à charge en application du premier mandat signé le 6 juin 2007, qu'elle lui doit à ce titre la somme de 32.400 € outre intérêts ; qu'à l'appui de ses allégations elle produit aux débats, pour la première fois en cause d'appel, un document intitulé « mandat de recherche d'un bien industriel » passé entre la SCI PONTICELLI et elle, pour la recherche d'un ensemble industriel à destination d'activité, dans la région de Saumur et périphérie à 20 km au prix maximum de 2.000.000 €, portant leurs deux signatures (pièce n° 2) ; qu'au verso de cette pièce, figure la pièce n° 3 versée par la société ALPHIM, correspondant à la copie du registre d'enregistrement de mandats ; que ce mandat qui ne précise ni la condition de détermination de la rémunération ou commission ainsi que la partie qui en aura la charge, n'est donc pas valable au regard des dispositions des articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; que la société ALPHIM a également versé pour la première fois le jour de la clôture une pièce n° 14, correspondant à une autre copie de ce « mandat de recherche d'un bien industriel », avec un verso différent ; qu'au verso de la pièce n° 14 figurent des conditions générales prévoyant un barème à appliquer pour calculer le montant des honoraires dus par le mandant, en vertu duquel, il devra verser au mandataire 5 % HT du prix de vente pour une tranche de plus de 450.000 €, soit si on devait l'appliquer, la somme de 67.500 € ; que le verso de cette pièce n° 14 n'est ni signé ni paraphé par les parties, alors que toutes les autres pages de ce document le sont, ne correspond pas à la pièce n° 3 versée antérieurement par la société ALPHIM, et prévoit une rémunération d'un montant autre que celle perçue de la SCI PONTICELLI de 59.800 € TTC ; que cette pièce n° 14 ne constitue donc pas davantage un mandat valable au regard des dispositions des articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, faute de pouvoir déterminer le montant des honoraires ainsi que la personne qui en aura la charge, puisque le document sur lequel figure ces indications n'est pas signé ; que si aucune disposition des articles 1er et suivants de la loi du 2 janvier 1970 et 72 et suivants du décret du 20 juillet 1972 ne fait obstacle à ce qu'un agent immobilier détienne un mandat d'un vendeur et un mandat d'un acquéreur pour une même opération, il est nécessaire néanmoins que chacun de ces 2 mandats soit valable au regard des dispositions précitées ; qu'en l'espèce, le mandat sur lequel se fonde la société ALPHIM pour justifier le paiement de la rémunération de 59.800 € lors de la vente, ne satisfait pas aux exigences légales, et ne peut par conséquent à lui seul, ouvrir droit à son profit, à rémunération ; que la société ALPHIM a donc été remplie de son droit à rémunération en percevant la somme de 59.800 € au titre du seul mandat valable dont elle peut se prévaloir étant observé que la circonstance que ses honoraires de négociation, suite à un accord intervenu entre les parties au contrat de vente, ait été en définitive supportés par l'acquéreur, ne lui fait pas en soi grief ; que le jugement déféré, ayant relevé que la société ALPHIM avait été rémunérée au-delà des honoraires prévus, sera donc confirmé » ;
 
 AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « les parties ont convenu par mandat non exclusif du 06 juin 2007 que la réalisation de l'opération donnerait droit au mandataire à une rémunération de 2 % HT du prix ; que par ledit mandat, l'opération pouvait s'effectuer avec une personne physique ou morale (société d'un même groupe, société mère, filiale,...) ; que le prix de vente, initialement de 1,7 M€, a été ramené, après accord des parties, à la somme de 1,35 M€ ; et qu'ainsi le montant des honoraires du mandataire est devenu 27.000 HT (1,35 M€ x 2 %) ; qu'il n'existe aucun contrat entre ALPHIM et PONTICELLI ; que le Tribunal constatera qu'un mandat de vente était bien passé entre ALPHIM et FINUCHEM et que le montant des honoraires était de 27.000 € HT ; que selon l'article 73 du décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972 de la loi n° 70-9 du 02 janvier 1970 « Le titulaire de la carte..., son ou ses représentants légaux ou statutaires, s'il s'agit d'une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l'article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d'autre rémunération ou commission à l'occasion d'une opération spécifiée à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat.... » ; qu'ainsi la société ALPHIM ne peut prétendre à être rémunérée deux fois sur la même opération ; que la promesse de vente du 17 octobre 2008, fait état que « Le bénéficiaire réglera à titre d'honoraires de négociation à ALPHIM « Cabinet ARTHUR LOYD », la somme de 59.800 euros TTC. Le bénéficiaire s'engage à effectuer le versement de cette commission lors de la signature de l'acte authentique de vente » ; que ALPHIM « Cabinet ARTHUR LOYD » ne conteste pas avoir reçu cette somme ; que le Tribunal constatera que la société ALPHIM « Cabinet ARTHUR LOYD » a été rémunérée au-delà des honoraires prévus » (jugement du 27 juillet 2011, p. 5 et 6) ;
 
 ALORS QUE, PREMIEREMENT, ayant constaté que l'auteur de la société GROUPE GORGE avait conclu un mandat de vente le 6 juin 2007 avec la société ALPHIM, les juges du fond se devaient de dire par l'effet de quel mécanisme juridique le droit à rémunération, né sur le fondement de ce mandat, pouvait être regardé comme éteint sachant que l'arrêt constate par ailleurs que l'affaire a été réalisée ; que faute de se prononcer sur ce point, les juges du fond ont violé l'article 1134 du Code civil, ensemble les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret n° 72-178 du 20 juillet 1972 ;
 
 ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, faute pour les juges du fond d'avoir constaté que le droit à rémunération n'aurait pas été rempli, sur le fondement du mandat du 6 juin 2007, l'arrêt doit en tout état de cause être censuré pour défaut de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil, ensemble les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret n° 72-178 du 20 juillet 1972 ;
 
 ALORS QUE, TROISIEMEMENT, et en tout cas, c'est en raisonnant sur le mandat du 6 juin 2007 et lui seul, même si la société ALPHIM a débattu du mandat du 1er juillet 2008 pour contrer l'argumentaire adversaire, que les juges du fond devaient déterminer s'il y avait ou non droit à rémunération ; qu'en décidant le contraire, et en faisant abstraction du droit à rémunération qu'engendrait le mandat du 1er juin 2007, les juges du fond ont violé les articles 1134, 1165 et 1984 du Code civil, ensemble l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 73 du décret n° 72-178 du 20 juillet 1972 ;
 
 ALORS QUE, QUATRIEMEMENT, les motifs des premiers juges ne sauraient être invoqués, au soutien de la légalité de la solution retenue, dès lors qu'ils procédaient de l'idée que l'agent immobilier ne pouvait être titulaire d'un seul mandat, quand les juges du second degré ont admis qu'il pouvait être titulaire de deux mandats ; que l'arrêt ne peut échapper à la censure pour violation de la liberté contractuelle, ensemble l'article 1134 du Code civil.