Cour de Cassation · civ1 — 24 mai 2017

CIV. 1
 
 FB
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 24 mai 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 Mme BATUT, président
 
 
 
 Décision n° 10343 F
 
 Pourvoi n° E 16-13.937
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par :
 
 1°/ M. Thierry X...,
 
 2°/ Mme Brigitte Y..., épouse X..., 
 
 domiciliés [...],
 
 contre l'arrêt rendu le 18 février 2016 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre, section AO1), dans le litige les opposant :
 
 1°/ à M. Xavier Z..., domicilié [...],
 
 2°/ à la société Postillon Domenge Pujol Thuret, société civile professionnelle, dont le siège est [...],
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 25 avril 2017, où étaient présents : Mme Batut, président, M. A..., conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. et Mme X..., de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de M. Z... et de la société Postillon, Domenge, Pujol, Thuret ;
 
 Sur le rapport de M. A..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt rendu par la cour d'appel de Montpellier le 18 février 2016 d'AVOIR confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Nice en date du 20 septembre 2011 en ce qu'il a débouté Mme Y... et M. X... de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de M. Z... et de la SCP Postillon Domenge Pujol Thuret ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QU'« en ce qui concerne la validité des actes de procurations et de vente la cour dira que le 1er juge a exactement retenu que les premiers actes en date du 30 novembre 2004, sur le fondement de procurations sous seing privé, étaient nuls ; que d'ailleurs le notaire rédacteur l'a indiqué expressément dans les actes en date du 31 décembre 2004 ; que par suite il ne peut lui être fait grief d'avoir régularisé ces ventes en invitant tout d'abord Mme Y... et M. X... à donner procuration sous la forme d'un acte authentique et en mentionnant expressément dans les actes en date du 31 décembre 2004 la cause de la nouvelle réitération des compromis de vente en date du 30 juin 2004 ; Mme Y... et M. X... ont d'ailleurs accepté de signer ces actes de procuration par devant notaire sans émettre la moindre réserve ;
 
 Que la cour retiendra aussi que Mme Y... et M. X... ne peuvent venir prétendre à ce jour avoir ignoré que les procurations données le 3 décembre 2004, et donc postérieurement aux actes authentiques en date du 30 novembre 2004, permettaient l'annulation des actes entachés de nullité dans la mesure où si les actes en date du 30 novembre 2004 n'avaient pas été annulés ils auraient acheté deux fois les mêmes biens ; il est par ailleurs indiqué dans les actes en date du 31 décembre 2004 que les fonds ont été versés antérieurement à l'acte ce qui correspond à la réalité puisque les fonds avaient été versés à l'occasion de la signature des actes en date du novembre 2004 ;
 
 Que la cour dira aussi que si formellement il est constant que les fonds revenant à la société Financière Barbatre lui ont été versés par le notaire dès avant la date de signature des actes en date du 31 décembre 2004 et ce en contravention avec les dispositions de l'article L 261-12 du code de la construction, l'explication de ce versement anticipé tient dans l'erreur commise lors de l'établissement des actes en date du 30 novembre 2004 ; que ce fait, ainsi que déjà précisé a été expressément mentionné dans les actes en date du 31 décembre 2004 et que la situation a été régularisée sans que ni Mme Y..., ni M. X... n'aient eu à en pâtir ;
 
 Que la cour dira en conséquence que si Me Z... a commis une faute en ne vérifiant pas le caractère authentique des procurations initialement données par Mme Y... et M. X... et ce avant la signature des actes en date du 30 novembre 2004, cette faute est sans lien avec le préjudice que Mme Y... et M. X... allèguent avoir subi, ce d'autant que les actes ont été régularisés par acte en date du 31 décembre 2004, dont ni Mme Y..., ni M. X... ne viennent à ce jour demander la nullité ;
 
 Que la cour, en conséquence, confirmant en cela la décision entreprise, déboutera Mme Y... et M. X... de ces chefs de demandes ;
 
 Qu'en ce qui concerne la validité de l'attestation du cabinet d'architecte la cour rappellera qu'en droit le notaire n'a en charge que l'efficacité juridique de l'acte qu'il rédige et qu'il n'a pas à vérifier personnellement l'état du bien qu'il vend ;
 
 Que la cour rappelle aussi que pour passer les actes en date du 31 décembre 2004, Me Z... a fait référence à l'attestation délivrée le 16 juin 2003 par la SAS 2AD INGENIERIE, architecte et bureau d'étude en charge de l'opération immobilière ;
 
 Que la cour précise qu'il résulte des dispositions de l'article L 261-11 du code de la construction dans sa rédaction applicable aux faits de la cause que le contrat, lorsqu'il revêt la forme prévue à l'article 1601-3 du code civil, c'est-à-dire en VEFA, doit conformément aux dispositions de l'article R 261-11 du même code, constater que l'achèvement des travaux est certifié par un homme de l'art ;
 
 Qu'il est constant que la SAS 2AD INGENIERIE ainsi que le signataire de l'attestation en date du 16 juin 2003 étaient bien inscrits à l'Ordre des Architectes d'Ile de France au jour de la rédaction et de la signature de ce document ;
 
 Qu'il est aussi constant que ce document précise, ce qui n'est pas remis en cause par Mme Y... et M. X..., que les bâtiments référencés dans l'attestation et faisant l'objet d'une opération de rénovation lourde ont fait l'objet d'un permis de construire en date du 25 janvier 2001 ;
 
 Qu'il est encore constant et non contesté qu'au jour de la signature des actes il n'existait aucun privilège ou hypothèque grevant l'immeuble ; que cela résulte de l'état de renseignements sommaires levé par le notaire rédacteur ;
 
 Que Mme Y... et M. X... font soutenir devant la cour, à l'instar des motifs de cassation, que cependant les actes comportaient en annexe à la fois l'attestation en date du 16 juin 2003 concernant le caractère "hors d'eau" des bâtiments et une déclaration d'ouverture de chantier en date du 28 août 2003 concernant des travaux à effectuer la toiture ; ils indiquent que ces deux dates auraient dû attirer l'attention du notaire car la déclaration de travaux sur la toiture postérieure à l'attestation de mise "hors d'eau" en date du 16 juin 2003 démontre de ce fait l'absence de mise "hors d'eau" au 28 août 2003 ; que le notaire aurait dû à tout le moins attirer leur attention sur ce fait ;
 
 Qu'ils rappellent qu'en cas de VEFA la législation fait obligation au promoteur de fournir une garantie à ses acquéreurs en cas de non achèvement du projet immobilier compte tenu du risque financier encouru par eux en raison des versements effectués durant la période de construction entre les mains du vendeur ; que l'article R 261-17 du code de la construction indique que la garantie de l'achèvement de l'immeuble résulte soit de l'existence de conditions propres à l'opération soit de l'intervention d'une banque ou d'un organisme financier sous forme de cautionnement ou d'ouverture de crédit ;
 
 Qu'ils précisent que les actes authentiques prévoient une garantie d'achèvement intrinsèque ainsi rédigée : "la société venderesse déclare que les conditions propres de l'opération qui vont être exposées ci-après constituent la garantie de son obligation d'achever l'immeuble vendu au sens des articles L 261-11 et R 261-18 du code de la construction ; que dans les faits si le notaire a bien vérifié que l'immeuble était libre de toute inscription de privilège ou d'hypothèque il n'a pas été diligent en ce qui concerne la mise hors d'eau de l'immeuble ;
 
 Que la cour rappellera dans les faits que Mme Y... et M. X... ont signé, l'un et l'autre et chacun d'entre eux, un contrat préliminaire de réservation en date du 30 juin 2004 prévoyant l'achat en VEFA et pour chacun des deux, de deux lots dans le cadre du programme dénommé : "LES COMMUNS DU CHATEAU DE LA GRANGE LE ROY" ; que la nature et la consistance de ces lots ne sont pas remises en cause par les parties ; que ce document comporte en sa page deux la précision suivante : "le Réservant déclare que les travaux de rénovation lourde consisteront en : Niveaux, Cloisonnements, Façades et Aménagements intérieurs, le tout résultant d'une notice descriptive de ces travaux" ; qu'il est aussi indiqué que cette notice est annexée à cet acte de réservation ;
 
 Que la cour relève qu'en ce qui concerne la toiture, et dans le cadre de la notice descriptive produite aux débats par Mme Y... et M. X..., il n'est prévu aucuns travaux sur la toiture mais qu'au contraire il est fait état d'un descriptif de l'existant de cette toiture; que tout au plus il est prévu une vérification des bois de la charpente au titre des traitements insecticides, ce fait attestant de la volonté du constructeur de ne pas remplacer les éléments lourds de cette charpente mais bien au contraire de les conserver ; qu'en effet il n'était pas prévu d'enlèvement des toitures sauf pour le bâtiment H ; que ce fait résulte de la demande de permis de construire ainsi que de sa note de présentation en date du mois de décembre 2000 ; que la cour rappellera que tant Mme Y... que M. X... n'ont pas acheté de lots dans ce bâtiment H ; que donc les bâtiments comprenant les lots achetés n'étaient pas concernés par ces travaux ;
 
 Que la cour relève qu'il est indiqué que les travaux de rénovation commenceront au cours du 3ième trimestre 2003 pour s'achever au plus tard au 4ième trimestre 2004 ; qu'il est enfin prévu un calendrier de versement des sommes dues par l'acheteur, soit 5% à la réservation et 65% à la signature de l'acte authentique, l'immeuble étant hors d'eau ;
 
 Que la cour relève aussi que s'il est fait état d'une déclaration d'ouverture de travaux en date du 28 août 2013 concernant la toiture, sans précision dans les documents communiqués du bâtiment concerné par cette déclaration de travaux, ce fait n'est pas en contradiction avec l'attestation en date du 16 juin 2003 puisque s'agissant d'une opération de rénovation tous les bâtiments étaient à cette date pourvus d'une toiture et donc se trouvaient hors d'eau de par ce fait ;
 
 Que la cour dira encore qu'il est clairement mentionné dans les actes en date du 31 décembre 2004 que les bâtiments, dans lesquels se trouvent les lots achetés par Mme Y... et M. X... sont hors d'eau au jour de la passation des actes soit au décembre 2004, ce qui était naturellement possible au regard de la date de fin des travaux prévue pour le 4ème trimestre 2004 et que ce fait n'est pas en contradiction avec les deux documents précités de 2003 compte tenu du délai de près de 18 mois s'étant écoulés entre ces deux dates ;
 
 Que M. X... et Mme Y... produisent certes un constat d'huissier en date de 2008 comportant un ensemble de photographies de l'ensemble immobilier laissant apparaître pour certaines une toiture dépourvue de couverture ; cependant la cour dira que ce constat fait aussi apparaître un nombre important de bâtiments possédant une toiture et une couverture complète, ce qui correspond donc à la description des travaux à effectuer sur les toitures déposée en même temps que la demande de permis de construire, mais surtout ce constat d'huissier est incomplet comme ne situant pas les photographies et il ne rapporte nullement la preuve que les deux bâtiments concernés par l'achat de Mme Y... et M. X... étaient dépourvus au jour de ce constat ;
 
 Que la cour constate enfin que si Mme Y... et M. X... remettent en cause l'exactitude de l'attestation en date du 16 juin 2003, ils ne remettent nullement en cause l'attestation en date du mois de janvier 2005 selon laquelle tous les bâtiments des communs étaient hors d'eau au jour de la passation de l'acte ; que bien plus ils ont accepté de satisfaire, postérieurement à la date du 31 décembre 2004, à une nouvelle demande de versement de fonds concernant le stade de mise hors d'air des bâtiments concernant les lots achetés par eux ; que ce stade de "hors d'air" concerne un avancement des travaux sur les bâtiments placés dans le cadre du calendrier des paiements après le stade "hors d'eau" ; qu'ils ne remettent aucunement en cause devant la cour l'ensemble des autres attestations qu'ils produisent concernant l'état d'avancement des travaux du chantier du programme immobilier les concernant ;
 
 Que la cour dira en conséquence qu'il ne résulte de l'ensemble de ces éléments aucune incohérence entre l'attestation en date du 16 juin 2003 et la déclaration d'ouverture de chantier en date du 28 août 2003 ; que l'attestation en date du 16 juin 2003 ne comportait pas en elle des éléments de nature à faire suspecter sa fiabilité par le notaire rédacteur ; que par suite Me Z... n'a commis aucun faute lors de la rédaction des actes en date du 31 décembre 2004 ;
 
 Que la cour dira pour le surplus et à supposer qu'il soit établi une faute à l'encontre du notaire rédacteur, que le seul préjudice qui en résulterait pour les acheteurs en serait une perte de chance de ne pas avoir pu renoncer à leur achat par crainte de voir les immeubles non achevés ; que cependant ni Mme Y..., ni M. X... ne viennent alléguer de ce préjudice ; qu'ils ne demandent nullement par ailleurs la résolution de la vente ; qu'enfin il est établi par les faits de la cause que les sommes versées par eux étaient légitimement dues à la date du 31 décembre 2004 ; qu'aussi il résulte des pièces versées par eux aux débats qu'ils ont bénéficié de la garantie de paiement des loyers à hauteur de plusieurs dizaines de milliers d'euros dès le jour de la passation des actes en date du 31 décembre 2004 et cela jusqu'à une date non précisée par eux ; qu'en effet et aux termes du bail commercial souscrit par eux le 30 juin 2004, le preneur, à savoir la SA RESIDENCE LES DUCS DE CHEVREUSE, s'est engagé à leur verser le montant des loyers à compter du 15 décembre 2004 y compris s'il devait y avoir un retard dans la livraison des locaux ; qu'il n'est pas dit qu'à ce jour la SA RESIDENCE LES DUCS DE CHEVREUSE ne continue pas de payer ces loyers puisque la durée de l'engagement était de 15 ans ;
 
 Que la cour confirmera donc la décision entreprise en toutes ses dispositions et déboutera tant Mme Y... que M. X... en toutes leurs demandes » ;
 
 et, 
 
 AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « Sur la validité des procurations et des actes, il apparaît que les premiers actes de vente passés le 30 novembre 2004, sur le fondement de procurations sous seing privé, étaient affectés de nullité de ce fait.
 
 Qu'il ne peut être fait grief au notaire d'avoir régularisé ces ventes au moyen de procuration en la forme authentique que Mme Brigitte Y... et M. Thierry X... ne contestent pas avoir signées.
 
 Que si Me Xavier Z... a effectivement commis une faute en ne vérifiant pas le caractère authentique des procurations avant la signature des actes du 30 novembre 2004, cette faute est sans lien avec le préjudice que Mme Brigitte Y... et M. Thierry X... allèguent avoir subi, ce d'autant que les actes ont été régularisés le 31 décembre 2004.
 
 Que Mme Brigitte Y... et M. Thierry X... ne peuvent prétendre qu'ils ignoraient que les procurations données le 3 décembre 2004 permettaient l'annulation des ventes entachées de nullité, dans la mesure où si les actes initiaux n'avaient pas été annulés, ils auraient acquis une nouvelles fois les mêmes biens.
 
 Qu'il est en outre clairement indiqué aux actes du 31 décembre 2004 que les fonds ont été versés antérieurement à l'acte, ce qui est le cas puisqu'ils l'ont été le 30 novembre 2004.
 
 Que la responsabilité de Me Xavier Z... et la SCP POSTILLON OUAKINE DOMENGE PUJOL THURET ALPINI B... Z... C... n'est donc pas engagée de ce fait, aucune faute en lien avec le préjudice subi par le demandeur n'étant établie.
 
 Que, sur la validité de l'attestation du cabinet d'architecte, le notaire n'a en charge que l'efficacité juridique de l'acte et il ne lui appartient nullement de constater personnellement l'état du bien qu'il vend.
 
 Qu'il apparaît que pour passer les actes et autoriser le paiement par Mme Brigitte Y... et M. Thierry X... d'une partie du prix, Me Xavier Z... s'est fondé sur une attestation émanant de la SAS 2AD INGENIERIE, architecte et bureau d'études en charge de l'opération immobilière, en date du 16 juin 2003.
 
 Qu'aux termes de l'article L. 261-11 du Code de la Construction et de l'Habitation, dans sa rédaction au moment de la conclusion du contrat, « Le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser :
 
 a) La description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu ;
 
 b) Son prix et les modalités de paiement de celui-ci ;
 
 c) Le délai de livraison ;
 
 d) Lorsqu'il revêt la forme prévue à l'article 1601-3 du code civil, reproduit à l'article L. 261-3 du présent code, la justification de la garantie financière prescrite à l'article L. 261-10-1, l'attestation de la garantie étant établie par le garant et annexée au contrat.
 
 Toutefois, lorsque la vente concerne une partie d'immeuble, le contrat peut ne comporter que les indications propres à cette partie, les autres précisions prévues à l'alinéa précédent doivent alors figurer, soit dans un document annexé à l'acte, soit dans un document déposé au rang des minutes d'un notaire et auquel l'acte fait référence.
 
 Il doit également mentionner si le prix est ou non révisable et, dans l'affirmative, les modalités de sa révision.
 
 Il doit, en outre, comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble.
 
 Le règlement de copropriété est remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat ; il doit lui être communiqué préalablement.
 
 Lorsqu'avant la conclusion de la vente, le vendeur a obtenu le bénéfice d'un prêt spécial du Crédit foncier de France ou du Comptoir des entrepreneurs, le contrat doit mentionner que l'acheteur a été mis en état de prendre connaissance, dans des conditions fixées par décret, des documents relatifs à l'équilibre financier de l'opération, au vu desquels a été prise la décision de prêt. L'inobservation des dispositions du présent article entraîne la nullité du contrat. Cette nullité ne peut être invoquée que par l'acquéreur et avant l'achèvement des travaux.
 
 Lorsque la vente a été précédée d'un contrat préliminaire prévu à l'article L.261-15, seul le contrat de vente est soumis aux dispositions des articles L.312-15 à L. 312-17 du code de la consommation. »
 
 Qu'aux termes de l'article R. 261-11 du même code, dont se prévalent Mme Brigitte Y... et M. Thierry X..., « La constatation de l'achèvement des fondations est certifiée par un homme de l'art. Elle est faite pour chaque immeuble tel que défini à l'article R. 261-10. »
 
 Que le notaire justifie de l'inscription de la société auteur de l'attestation du 16 juin 2003 ainsi que de son signataire à l'Ordre des Architectes d'Ile de France.
 
 Que cette attestation précise par ailleurs que l'ensemble des bâtiments référencés et faisant l'objet d'une opération de réhabilitation lourde pour laquelle un permis de construire a été délivré le 25 janvier 2001 est hors d'eau.
 
 Qu'elle apparaît conforme aux dispositions de l'article précité.
 
 Qu'il n'est enfin pas établi par les demandeurs que le notaire et leur clerc mandataire savaient que les biens n'existaient pas et qu'il était impossible de les construire et de les achever avant le 31 décembre 2004.
 
 Qu'aucune faute du notaire en lien avec le préjudice allégué n'étant établie par Mme Brigitte Y... et M. Thierry X..., ils seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de Me Xavier Z... et la SCP POSTILLON OUAKNINE DOMENGE PUJOL THURET ALPINI B... Z... » ;
 
 ALORS QUE tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; que, dans leurs conclusions récapitulatives d'appel, Mme Y... et M. X... faisaient valoir que le notaire avait commis une faute en ne procédant pas au paiement des taxes et contributions qui s'imposaient à lui, retardant ainsi la publication et l'enregistrement de leurs actes de vente ; qu'en déboutant Mme Y... et M. X... de leurs demandes indemnitaires sans rechercher si le fait pour le notaire de ne pas avoir procédé à temps au paiement des taxes et contributions qui s'imposaient à lui n'était pas constitutif d'une faute en lien avec les dommages invoqués, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR débouté Mme Y... et M. X... de leur action en responsabilité dirigée à l'encontre de M. Z... et de la SCP Postillon Domenge Pujol Thuret à raison de la nullité des actes de procuration et de vente et du versement prématuré des fonds ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QU'« en ce qui concerne la validité des actes de procurations et de vente la cour dira que le 1er juge a exactement retenu que les premiers actes en date du 30 novembre 2004, sur le fondement de procurations sous seing privé, étaient nuls ; que d'ailleurs le notaire rédacteur l'a indiqué expressément dans les actes en date du 31 décembre 2004 ; que par suite il ne peut lui être fait grief d'avoir régularisé ces ventes en invitant tout d'abord Mme Y... et M. X... à donner procuration sous la forme d'un acte authentique et en mentionnant expressément dans les actes en date du 31 décembre 2004 la cause de la nouvelle réitération des compromis de vente en date du 30 juin 2004 ; Mme Y... et M. X... ont d'ailleurs accepté de signer ces actes de procuration par devant notaire sans émettre la moindre réserve ;
 
 Que la cour retiendra aussi que Mme Y... et M. X... ne peuvent venir prétendre à ce jour avoir ignoré que les procurations données le 3 décembre 2004, et donc postérieurement aux actes authentiques en date du 30 novembre 2004, permettaient l'annulation des actes entachés de nullité dans la mesure où si les actes en date du 30 novembre 2004 n'avaient pas été annulés ils auraient acheté deux fois les mêmes biens ; il est par ailleurs indiqué dans les actes en date du 31 décembre 2004 que les fonds ont été versés antérieurement à l'acte ce qui correspond à la réalité puisque les fonds avaient été versés à l'occasion de la signature des actes en date du novembre 2004 ;
 
 Que la cour dira aussi que si formellement il est constant que les fonds revenant à la société Financière Barbatre lui ont été versés par le notaire dès avant la date de signature des actes en date du 31 décembre 2004 et ce en contravention avec les dispositions de l'article L 261-12 du code de la construction, l'explication de ce versement anticipé tient dans l'erreur commise lors de l'établissement des actes en date du 30 novembre 2004 ; que ce fait, ainsi que déjà précisé a été expressément mentionné dans les actes en date du 31 décembre 2004 et que la situation a été régularisée sans que ni Mme Y..., ni M. X... n'aient eu à en pâtir ;
 
 Que la cour dira en conséquence que si Me Z... a commis une faute en ne vérifiant pas le caractère authentique des procurations initialement données par Mme Y... et M. X... et ce avant la signature des actes en date du 30 novembre 2004, cette faute est sans lien avec le préjudice que Mme Y... et M. X... allèguent avoir subi, ce d'autant que les actes ont été régularisés par acte en date du 31 décembre 2004, dont ni Mme Y..., ni M. X... ne viennent à ce jour demander la nullité ;
 
 Que la cour, en conséquence, confirmant en cela la décision entreprise, déboutera Mme Y... et M. X... de ces chefs de demandes » ;
 
 et, 
 
 AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'« il apparaît que les premiers actes de vente passés le 30 novembre 2004, sur le fondement de procurations sous seing privé, étaient affectés de nullité de ce fait.
 
 Qu'il ne peut être fait grief au notaire d'avoir régularisé ces ventes au moyen de procuration en la forme authentique que Mme Brigitte Y... et M. Thierry X... ne contestent pas avoir signées.
 
 Que si Me Xavier Z... a effectivement commis une faute en ne vérifiant pas le caractère authentique des procurations avant la signature des actes du 30 novembre 2004, cette faute est sans lien avec le préjudice que Mme Brigitte Y... et M. Thierry X... allèguent avoir subi, ce d'autant que les actes ont été régularisés le 31 décembre 2004.
 
 Que Mme Brigitte Y... et M. Thierry X... ne peuvent prétendre qu'ils ignoraient que les procurations données le 3 décembre 2004 permettaient l'annulation des ventes entachées de nullité, dans la mesure où si les actes initiaux n'avaient pas été annulés, ils auraient acquis une nouvelles fois les mêmes biens.
 
 Qu'il est en outre clairement indiqué aux actes du 31 décembre 2004 que les fonds ont été versés antérieurement à l'acte, ce qui est le cas puisqu'ils l'ont été le 30 novembre 2004.
 
 Que la responsabilité de Me Xavier Z... et la SCP POSTILLON OUAKINE DOMENGE PUJOL THURET ALPINI B... Z... C... n'est donc pas engagée de ce fait, aucune faute en lien avec le préjudice subi par le demandeur n'étant établie » ;
 
 ALORS QUE dans le cas de vente en l'état futur d'achèvement, le vendeur ne peut exiger ni accepter aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d'effets de commerce avant la signature du contrat, ni avant la date à laquelle la créance est exigible ; qu'en l'espèce, il résulte de l'arrêt attaqué que les fonds revenant à la société Financière Barbatre en exécution de la vente en l'état futur d'achèvement lui ont été versés par le notaire avant la date de signature des actes en date du 31 décembre 2004 et ce, en contravention avec la règle précitée ; qu'en l'absence de cette faute du notaire, Mme Y... et M. X... auraient pu ne pas honorer les prix de vente tant que la créance n'était pas exigible ; qu'en affirmant cependant, pour débouter Mme Y... et M. X... de leur demande indemnitaire à ce titre, que ceux-ci n'ont pas eu à pâtir de la faute du notaire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR débouté Mme Y... et M. X... de leur action en responsabilité dirigée à l'encontre de M. Z... et de la SCP Postillon Domenge Pujol Thuret à raison du manquement de ces derniers à leur obligation de vérification de la mise en oeuvre de la garantie intrinsèque d'achèvement fournie ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QU'« en ce qui concerne la validité de l'attestation du cabinet d'architecte la cour rappellera qu'en droit le notaire n'a en charge que l'efficacité juridique de l'acte qu'il rédige et qu'il n'a pas à vérifier personnellement l'état du bien qu'il vend ;
 
 Que la cour rappelle aussi que pour passer les actes en date du 31 décembre 2004, Me Z... a fait référence à l'attestation délivrée le 16 juin 2003 par la SAS 2AD INGENIERIE, architecte et bureau d'étude en charge de l'opération immobilière ;
 
 Que la cour précise qu'il résulte des dispositions de l'article L 261-11 du code de la construction dans sa rédaction applicable aux faits de la cause que le contrat, lorsqu'il revêt la forme prévue à l'article 1601-3 du code civil, c'est-à-dire en VEFA, doit conformément aux dispositions de l'article R 261-11 du même code, constater que l'achèvement des travaux est certifié par un homme de l'art ;
 
 Qu'il est constant que la SAS 2AD INGENIERIE ainsi que le signataire de l'attestation en date du 16 juin 2003 étaient bien inscrits à l'Ordre des Architectes d'Ile de France au jour de la rédaction et de la signature de ce document ;
 
 Qu'il est aussi constant que ce document précise, ce qui n'est pas remis en cause par Mme Y... et M. X..., que les bâtiments référencés dans l'attestation et faisant l'objet d'une opération de rénovation lourde ont fait l'objet d'un permis de construire en date du 25 janvier 2001 ;
 
 Qu'il est encore constant et non contesté qu'au jour de la signature des actes il n'existait aucun privilège ou hypothèque grevant l'immeuble ; que cela résulte de l'état de renseignements sommaires levé par le notaire rédacteur ;
 
 Que Mme Y... et M. X... font soutenir devant la cour, à l'instar des motifs de cassation, que cependant les actes comportaient en annexe à la fois l'attestation en date du 16 juin 2003 concernant le caractère "hors d'eau" des bâtiments et une déclaration d'ouverture de chantier en date du 28 août 2003 concernant des travaux à effectuer la toiture ; ils indiquent que ces deux dates auraient dû attirer l'attention du notaire car la déclaration de travaux sur la toiture postérieure à l'attestation de mise "hors d'eau" en date du 16 juin 2003 démontre de ce fait l'absence de mise "hors d'eau" au 28 août 2003 ; que le notaire aurait dû à tout le moins attirer leur attention sur ce fait ;
 
 Qu'ils rappellent qu'en cas de VEFA la législation fait obligation au promoteur de fournir une garantie à ses acquéreurs en cas de non achèvement du projet immobilier compte tenu du risque financier encouru par eux en raison des versements effectués durant la période de construction entre les mains du vendeur ; que l'article R 261-17 du code de la construction indique que la garantie de l'achèvement de l'immeuble résulte soit de l'existence de conditions propres à l'opération soit de l'intervention d'une banque ou d'un organisme financier sous forme de cautionnement ou d'ouverture de crédit ;
 
 Qu'ils précisent que les actes authentiques prévoient une garantie d'achèvement intrinsèque ainsi rédigée : "la société venderesse déclare que les conditions propres de l'opération qui vont être exposées ci-après constituent la garantie de son obligation d'achever l'immeuble vendu au sens des articles L 261-11 et R 261-18 du code de la construction ; que dans les faits si le notaire a bien vérifié que l'immeuble était libre de toute inscription de privilège ou d'hypothèque il n'a pas été diligent en ce qui concerne la mise hors d'eau de l'immeuble ;
 
 Que la cour rappellera dans les faits que Mme Y... et M. X... ont signé, l'un et l'autre et chacun d'entre eux, un contrat préliminaire de réservation en date du 30 juin 2004 prévoyant l'achat en VEFA et pour chacun des deux, de deux lots dans le cadre du programme dénommé : "LES COMMUNS DU CHATEAU DE LA GRANGE LE ROY" ; que la nature et la consistance de ces lots ne sont pas remises en cause par les parties ; que ce document comporte en sa page deux la précision suivante : " le Réservant déclare que les travaux de rénovation lourde consisteront en : Niveaux, Cloisonnements, Façades et Aménagements intérieurs, le tout résultant d'une notice descriptive de ces travaux" ; qu'il est aussi indiqué que cette notice est annexée à cet acte de réservation ;
 
 Que la cour relève qu'en ce qui concerne la toiture, et dans le cadre de la notice descriptive produite aux débats par Mme Y... et M. X..., il n'est prévu aucuns travaux sur la toiture mais qu'au contraire il est fait état d'un descriptif de l'existant de cette toiture; que tout au plus il est prévu une vérification des bois de la charpente au titre des traitements insecticides, ce fait attestant de la volonté du constructeur de ne pas remplacer les éléments lourds de cette charpente mais bien au contraire de les conserver ; qu'en effet il n'était pas prévu d'enlèvement des toitures sauf pour le bâtiment H ; que ce fait résulte de la demande de permis de construire ainsi que de sa note de présentation en date du mois de décembre 2000 ; que la cour rappellera que tant Mme Y... que M. X... n'ont pas acheté de lots dans ce bâtiment H ; que donc les bâtiments comprenant les lots achetés n'étaient pas concernés par ces travaux ;
 
 Que la cour relève qu'il est indiqué que les travaux de rénovation commenceront au cours du 3ième trimestre 2003 pour s'achever au plus tard au 4ième trimestre 2004 ; qu'il est enfin prévu un calendrier de versement des sommes dues par l'acheteur, soit 5% à la réservation et 65% à la signature de l'acte authentique, l'immeuble étant hors d'eau ;
 
 Que la cour relève aussi que s'il est fait état d'une déclaration d'ouverture de travaux en date du 28 août 2013 concernant la toiture, sans précision dans les documents communiqués du bâtiment concerné par cette déclaration de travaux, ce fait n'est pas en contradiction avec l'attestation en date du 16 juin 2003 puisque s'agissant d'une opération de rénovation tous les bâtiments étaient à cette date pourvus d'une toiture et donc se trouvaient hors d'eau de par ce fait ;
 
 Que la cour dira encore qu'il est clairement mentionné dans les actes en date du 31 décembre 2004 que les bâtiments, dans lesquels se trouvent les lots achetés par Mme Y... et M. X... sont hors d'eau au jour de la passation des actes soit au décembre 2004, ce qui était naturellement possible au regard de la date de fin des travaux prévue pour le 4ième trimestre 2004 et que ce fait n'est pas en contradiction avec les deux documents précités de 2003 compte tenu du délai de près de 18 mois s'étant écoulés entre ces deux dates ;
 
 Que M. X... et Mme Y... produisent certes un constat d'huissier en date de 2008 comportant un ensemble de photographies de l'ensemble immobilier laissant apparaître pour certaines une toiture dépourvue de couverture ; cependant la cour dira que ce constat fait aussi apparaître un nombre important de bâtiments possédant une toiture et une couverture complète, ce qui correspond donc à la description des travaux à effectuer sur les toitures déposée en même temps que la demande de permis de construire, mais surtout ce constat d'huissier est incomplet comme ne situant pas les photographies et il ne rapporte nullement la preuve que les deux bâtiments concernés par l'achat de Mme Y... et M. X... étaient dépourvus au jour de ce constat ;
 
 Que la cour constate enfin que si Mme Y... et M. X... remettent en cause l'exactitude de l'attestation en date du 16 juin 2003, ils ne remettent nullement en cause l'attestation en date du mois de janvier 2005 selon laquelle tous les bâtiments des communs étaient hors d'eau au jour de la passation de l'acte ; que bien plus ils ont accepté de satisfaire, postérieurement à la date du 31 décembre 2004, à une nouvelle demande de versement de fonds concernant le stade de mise hors d'air des bâtiments concernant les lots achetés par eux ; que ce stade de "hors d'air' concerne un avancement des travaux sur les bâtiments placés dans le cadre du calendrier des paiements après le stade "hors d'eau" ; qu'ils ne remettent aucunement en cause devant la cour l'ensemble des autres attestations qu'ils produisent concernant l'état d'avancement des travaux du chantier du programme immobilier les concernant ;
 
 Que la cour dira en conséquence qu'il ne résulte de l'ensemble de ces éléments aucune incohérence entre l'attestation en date du 16 juin 2003 et la déclaration d'ouverture de chantier en date du 28 août 2003 ; que l'attestation en date du 16 juin 2003 ne comportait pas en elle des éléments de nature à faire suspecter sa fiabilité par le notaire rédacteur ; que par suite Me Z... n'a commis aucun faute lors de la rédaction des actes en date du 31 décembre 2004 ;
 
 Que la cour dira pour le surplus et à supposer qu'il soit établi une faute à l'encontre du notaire rédacteur, que le seul préjudice qui en résulterait pour les acheteurs en serait une perte de chance de ne pas avoir pu renoncer à leur achat par crainte de voir les immeubles non achevés ; que cependant ni Mme Y..., ni M. X... ne viennent alléguer de ce préjudice ; qu'ils ne demandent nullement par ailleurs la résolution de la vente ; qu'enfin il est établi par les faits de la cause que les sommes versées par eux étaient légitimement dues à la date du 31 décembre 2004 ; qu'aussi il résulte des pièces versées par eux aux débats qu'ils ont bénéficié de la garantie de paiement des loyers à hauteur de plusieurs dizaines de milliers d'euros dès le jour de la passation des actes en date du 31 décembre 2004 et cela jusqu'à une date non précisée par eux ; qu'en effet et aux termes du bail commercial souscrit par eux le 30 juin 2004, le preneur, à savoir la SA RESIDENCE LES DUCS DE CHEVREUSE, s'est engagé à leur verser le montant des loyers à compter du 15 décembre 2004 y compris s'il devait y avoir un retard dans la livraison des locaux ; qu'il n'est pas dit qu'à ce jour la SA RESIDENCE LES DUCS DE CHEVREUSE ne continue pas de payer ces loyers puisque la durée de l'engagement était de 15 ans ;
 
 Que la cour confirmera donc la décision entreprise en toutes ses dispositions et déboutera tant Mme Y... que M. X... en toutes leurs demandes » ;
 
 et, 
 
 AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « le notaire n'a en charge que l'efficacité juridique de l'acte et il ne lui appartient nullement de constater personnellement l'état du bien qu'il vend.
 
 Qu'il apparaît que pour passer les actes et autoriser le paiement par Mme Brigitte Y... et M. Thierry X... d'une partie du prix, Me Xavier Z... s'est fondé sur une attestation émanant de la SAS 2AD INGENIERIE, architecte et bureau d'études en charge de l'opération immobilière, en date du 16 juin 2003.
 
 Qu'aux termes de l'article L. 261-11 du Code de la Construction et de l'Habitation, dans sa rédaction au moment de la conclusion du contrat, « Le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser :
 
 a) La description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu ;
 
 b) Son prix et les modalités de paiement de celui-ci ;
 
 c) Le délai de livraison ;
 
 d) Lorsqu'il revêt la forme prévue à l'article 1601-3 [en l'état futur d'achèvement] du code civil, reproduit à l'article L. 261-3 du présent code, la garantie de l'achèvement de l'immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement.
 
 Toutefois, lorsque la vente concerne une partie d'immeuble, le contrat peut ne comporter que les indications propres à cette partie, les autres précisions prévues à l'alinéa précédent doivent alors figurer, soit dans un document annexé à l'acte, soit dans un document déposé au rang des minutes d'un notaire et auquel l'acte fait référence.
 
 Il doit également mentionner si le prix est ou non révisable et, dans l'affirmative, les modalités de sa révision.
 
 Il doit, en outre, comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble.
 
 Le règlement de copropriété est remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat ; il doit lui être communiqué préalablement.
 
 Lorsqu'avant la conclusion de la vente, le vendeur a obtenu le bénéfice d'un prêt spécial du Crédit foncier de France ou du Comptoir des entrepreneurs, le contrat doit mentionner que l'acheteur a été mis en état de prendre connaissance, dans des conditions fixées par décret, des documents relatifs à l'équilibre financier de l'opération, au vu desquels a été prise la décision de prêt. L'inobservation des dispositions du présent article entraîne la nullité du contrat. Cette nullité ne peut être invoquée que par l'acquéreur et avant l'achèvement des travaux.
 
 Lorsque la vente a été précédée d'un contrat préliminaire prévu à l'article L.261-15, seul le contrat de vente est soumis aux dispositions des articles L.312-15 à L. 312-17 du code de la consommation. »
 
 Qu'aux termes de l'article R. 261-11 du même code, dont se prévalent Mme Brigitte Y... et M. Thierry X..., « La constatation de l'achèvement des fondations est certifiée par un homme de l'art. Elle est faite pour chaque immeuble tel que défini à l'article R. 261-10. »
 
 Que le notaire justifie de l'inscription de la société auteur de l'attestation du 16 juin 2003 ainsi que de son signataire à l'Ordre des Architectes d'Ile de France.
 
 Que cette attestation précise par ailleurs que l'ensemble des bâtiments référencés et faisant l'objet d'une opération de réhabilitation lourde pour laquelle un permis de construire a été délivré le 25 janvier 2001 est hors d'eau.
 
 Qu'elle apparaît conforme aux dispositions de l'article précité.
 
 Qu'il n'est enfin pas établi par les demandeurs que le notaire et leur clerc mandataire savaient que les biens n'existaient pas et qu'il était impossible de les construire et de les achever avant le 31 décembre 2004.
 
 Qu'aucune faute du notaire en lien avec le préjudice allégué n'étant établie par Mme Brigitte Y... et M. Thierry X..., ils seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de Me Xavier Z... et la SCP POSTILLON OUAKNINE DOMENGE PUJOL THURET ALPINI B... Z... » ;
 
 ALORS, de première part, QUE le notaire est tenu, en tant que rédacteur d'acte, de procéder à la vérification des faits et des conditions nécessaires pour en assurer l'utilité et l'efficacité ; que, dans le cas spécifique d'une vente en l'état futur d'achèvement, il lui appartient de s'assurer qu'une garantie d'achèvement a été fournie par le vendeur au preneur et que celle-ci pourrait être utilement mise en oeuvre ; que lorsque les documents dont il dispose sont de nature à éveiller ses soupçons quant à l'exactitude des renseignements fournis relativement à la mise en oeuvre de la garantie fournie, il est tenu, au titre de son devoir de conseil, d'en informer les parties ; qu'en l'espèce, pour rejeter la demande indemnitaire de Mme Y... et de M. X..., l'arrêt retient que la déclaration d'ouverture de travaux en date du 28 août 2003 concernant la toiture ne contredit pas l'attestation en date du 16 juin 2003 selon laquelle les bâtiments auraient été, à cette date déjà, hors d'eau, puisque s'agissant d'une opération de rénovation, tous les bâtiments étaient à cette date pourvus d'une toiture et se trouvaient, de par ce fait, hors d'eau ; qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à établir que la discordance de date concernant la mise hors d'eau des bâtiments achetés, laquelle ressortait des pièces annexées aux actes instrumentés, n'était pas de nature, dans le cas de la vente en l'état futur d'achèvement conclue qui impliquait une rénovation lourde des bâtiments concernés, à éveiller des soupçons quant à l'exactitude des renseignements fournis relativement à l'état d'avancement des travaux auquel étaient subordonnés le bénéfice de la garantie intrinsèque d'achèvement et le paiement de la première tranche de prix, soupçons dont le notaire aurait, alors, dû alerter les parties, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
 
 ALORS, de deuxième part, QUE les juges ne doivent pas dénaturer les documents de la cause ; qu'au soutien de leur demande indemnitaire à raison de la méconnaissance par le notaire de son obligation de vérification de la mise en oeuvre de la garantie intrinsèque d'achèvement fournie, Mme Y... et M. X... produisaient un constat d'huissier dressé le 20 juin 2008 qui attestait de ce que si des travaux de rénovation, de construction et de surélévation avaient été entamés sur l'ensemble des bâtiments vendus, les immeubles n'étaient ni hors d'eau, ni hors d'air, que de nombreux pans de toiture n'étaient pas rénovés et que la rénovation de ceux commencés n'était pas finalisée ; qu'en affirmant que ce constat faisait apparaître un nombre important de bâtiments possédant une toiture et une couverture complète et en jugeant, par suite, que les requérants ne rapportaient nullement la preuve que les bâtiments concernés par leur achat étaient hors d'eau au jour du constat, la cour d'appel a dénaturé le contenu du constat d'huissier et a violé le principe susvisé, ensemble l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 ALORS, de troisième part, QUE les juges ne doivent pas dénaturer les documents de la cause ; qu'au soutien de leur demande indemnitaire à raison de la méconnaissance par le notaire de son obligation de vérification de la mise en oeuvre de la garantie intrinsèque d'achèvement fournie, Mme Y... et M. X... produisaient un constat d'huissier dressé le 20 juin 2008 qui, avant d'illustrer, par des photographies, le fait que les immeubles n'étaient ni hors d'eau, ni hors d'air, identifiait, parmi ceux-ci, les lots appartenant à Mme Y... et M. X... ; qu'en affirmant que ce constat d'huissier était incomplet comme ne situant pas les photographies et en jugeant, par suite, que les requérants ne rapportaient nullement la preuve que les bâtiments concernés par leur achat étaient hors d'eau au jour du constat, la cour d'appel a dénaturé le contenu du constat d'huissier et a violé le principe susvisé, ensemble l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 ALORS, de quatrième part, QUE le juge a l'interdiction de modifier les termes du litige ; qu'en cause d'appel, Mme Y... et M. X... faisaient valoir que le préjudice causé par les fautes du notaire devait être évalué à la totalité des sommes versées lors de la réalisation des actes notariés et des appels de fonds complémentaires, au titre des frais d'acquisition et des emprunts souscrits pour réaliser les opérations ; qu'en réponse, M. Z... et la SCP Postillon Domenge Pujol Thuret se bornaient, à titre principal, à dénier l'existence d'un préjudice indemnisable et, à titre subsidiaire, à indiquer qu'ils étaient étrangers aux préjudices invoqués, que les réclamations présentées étaient exorbitantes, irréalistes et, s'agissant spécialement du redressement fiscal invoqué, injustifiées ; que le débat a porté sur ces seules objections soulevées par le notaire et la société au sein de laquelle il exerce ses fonctions ; que, dès lors, en décidant qu'à supposer qu'il soit établi une faute à l'encontre du notaire rédacteur « le seul préjudice qui en résulterait pour les acheteurs en serait une perte de chance de ne pas avoir pu renoncer à leur achat par crainte de voir les immeubles non achevés », la cour d'appel a modifié les termes du litige et a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
 
 ALORS, de cinquième part et en tout état de cause, QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la
 contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de fait ou de droit qu'il a relevés d'office sans avoir, au préalable, invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, les parties au litige n'avaient pas examiné le préjudice subi par Mme Y... et M. X... comme une perte de chance de ne pas avoir pu renoncer à leur achat par crainte de voir les immeubles non achevés ; que, dès lors, en décidant qu'à supposer qu'il soit établi une faute à l'encontre du notaire rédacteur le seul préjudice qui en résulterait pour les acheteurs en serait une telle perte de chance, sans inviter les parties à présenter préalablement leurs observations sur ce moyen mélangé de fait et de droit qu'elle relevait d'office, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction et violé l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 ALORS, de sixième part et en toute hypothèse, QU'en vertu de l'article 1382 du code civil, l'auteur d'un dommage doit en réparer toutes les conséquences ; que la notion de perte de chance, qui consiste en la disparition d'une éventualité favorable, est sans application lorsqu'il s'agit de réparer un préjudice actuel, certain et relié au fait générateur par un lien de causalité incontestable ; que la méconnaissance par le notaire de ses obligations professionnelles est, en conséquence, de nature à justifier une réparation intégrale du préjudice subi lorsque celui-ci est actuel, certain et relié au fait générateur par un lien de causalité incontestable ; qu'en l'espèce, Mme Y... et Mme X... alléguaient avoir été privés de la possibilité de ne pas verser au vendeur les prix de vente et les appels de fonds complémentaires, empêché de ne pas régulariser les actes de vente et de ne pas souscrire de crédit et avoir perdu la chance de réaliser un autre investissement profitable en raison, exclusivement, des fautes commises par le notaires ; qu'ainsi, les préjudices allégués étaient reliés aux fautes du notaire par un lien de causalité incontestable ; qu'en énonçant cependant que ces fautes n'avaient causé que la perte d'une chance, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.