Cour de Cassation · civ1 — 22 juin 2017

CIV. 1

CF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 22 juin 2017




Rejet non spécialement motivé


Mme BATUT, président



Décision n° 10445 F

Pourvois n° Z 16-19.245
G 16-20.771 JONCTION








R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

I - Vu le pourvoi n° Z 16-19.245 formé par la société Jean-Michel Vulach, société civile professionnelle, dont le siège est [...]                                      ,

contre un arrêt rendu le 28 avril 2016 par la cour d'appel de Bordeaux (1re chambre civile, section B), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. Christian X..., domicilié [...]                                        ,

2°/ à la société Laurent Mayon, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...]                                      , prise en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCI Les Terrasses d'Alembe,


3°/ à la société Caixa d'Estalvis de Catalunya Tarragona I Mansera, venant aux droits de la société Caixa d'Estalvis de Catalunya, dont le siège est [...]                                          ,

4°/ à la société Z..., société civile professionnelle, dont le siège est [...]                         ,

5°/ à M. Marc Y..., domicilié [...]                             ,

6°/ à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Paris et d'Ile-de-Fance, dont le siège est [...]                                    ,

défendeurs à la cassation ;

II - Vu le pourvoi n° G 16-20.771 formé par la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Paris et d'Ile-de-France,

contre le même arrêt rendu le 28 avril 2016 par la cour d'appel de Bordeaux (1re chambre civile, section B) dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Jean-Michel Vulach, société civile professionnelle,

2°/ à M. Marc Y...,

3°/ à M. Christian X...,

4°/ à la société Laurent Mayon, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, prise en qualité de liquidateur judiciaire de la société Les Terrasses d'Alembe,

5°/ à la société Caixa d'Estalvis de Catalunya Tarragona I Mansera, venant aux droits de la société Caixa d'Estalvis de Catalunya,

6°/ à la société Z..., prise en la personne de M. Xavier Z...,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 23 mai 2017, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme A..., conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;


Vu les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Jean-Michel Vulach, de la SCP Boulloche, avocat de M. X..., de la SCP Capron, avocat de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Paris et d'Ile-de-France ;

Sur le rapport de Mme A..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Joint les pourvois n° Z 16-19.245 et G 16-20.771 ;

Donne acte à la société Jean-Michel Vulach du désistement de son pourvoi n° Z 16-19.245 en ce qu'il est dirigé contre M. X..., la société Catalunya Banc, venant aux droits de la société Caixa d'Estalvis de Catalunya et la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Paris et d'Ile-de-France ;

Donne acte à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Paris et d'Ile-de-France du désistement de son pourvoi n° G 16-20.771 en ce qu'il est dirigé contre la société Caixa d'Estalvis de Catalunya Tarragona I Mansera et la société Z..., ès qualités ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

I - Sur le pourvoi n° Z 16-19.245 :

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

II - Sur le pourvoi n° G 16-20.771 :

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux juin deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyen produit au pourvoi n° Z 16-19.245 par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Jean-Michel Vulach.

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCP Vulach in solidum avec la SCI Les Terrasses d'Alembe et la société Prestige Finance à payer à Marc Y... la somme de 30 000 euros au titre de la perte fiscale ;

AUX MOTIFS QUE l'étude notariale s'en est tenue à une régularité de surface sans effectuer aucune des vérifications à sa charge, ce qui l'a amenée à dresser l'acte de vente d'un immeuble inexistant à une date où le permis de construire était caduc ; ses manquements à son obligation professionnelle dans la recherche de la validité du permis de construire ou de la réalité du commencement des travaux ont directement contribué à l'absence d'effet de son acte et sont incontestablement en lien direct avec l'engagement souscrit et ses désastreuses conséquences financières pour l'acquéreur ; car si l'étude notariale avait effectué correctement et avec conscience les vérifications qui lui incombaient, elle aurait pu se convaincre de la caducité du permis de construire, caducité qui privait l'acquéreur non seulement de la perspective d'acquérir un immeuble, mais aussi du bénéfice de la garantie d'achèvement de la Caixa Banc ; informé de la situation, Marc Y... n'aurait pas signé l'acte de vente et n'aurait effectué aucun versement ; la négligence de l'étude notariale ayant directement contribué à son préjudice, sa responsabilité est engagée sur le fondement de l'article 1382 du code civil ; [
] Marc Y... sollicite les sommes suivantes en indemnisation de ses préjudices : [
] la somme de 46 313 euros au titre du préjudice financier ; s'il est établi que l'échec de l'opération a privé Marc Y... de certains avantages fiscaux et patrimonial, le préjudice en résultant ne constitue qu'une perte de chance qui ne saurait correspondre à l'intégralité des sommes espérées, ce type d'opération comportant nécessairement de nombreux aléas ; c'est donc à bon droit que le tribunal lui a alloué à ce titre une somme de 30 000 euros qui sera mise à la charge, outre de la SCI Les Terrasses d'Alembe et de la société Prestige Finance, de la SCP Vulach ;

1°) ALORS QU'est seule causale la faute sans laquelle le préjudice ne se serait pas produit ; qu'en indemnisant M. Y... de la perte des avantages fiscaux qu'il espérait tirer de l'opération bien qu'elle ait relevé que mieux informé par le notaire il n'aurait pas procédé à cette opération, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et violé l'article 1382 du code civil ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse, est seule causale la faute sans laquelle le préjudice ne se serait pas produit ; qu'en indemnisant M. Y... de la perte des avantages fiscaux qu'il espérait tirer de l'opération sans avoir caractérisé l'existence d'une opération analogue, dont il ne se prévalait pas, qui lui aurait permis d'obtenir des avantages similaires, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.

Moyens produits au pourvoi n° G 16-20.771 par la SCP Capron, avocat aux Conseils, pour la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Paris et d'Ile-de-France.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et de l'Île-de-France, in solidum avec la société civile immobilière d'Alembe et avec la société civile professionnelle Jean-Michel Vulach et M. Christian X..., dans la limite de 15 590 euros, à payer à M. Marc Y... la somme de 54 565 euros au titre de la perte de chance de recouvrer les acomptes versés ;

AUX MOTIFS QUE « Marc Y... prétend être dispensé du remboursement qui lui incombe en développant deux griefs : [
] - il lui fait par ailleurs grief d'avoir remis directement au promoteur la somme de 15 590 € contrairement à l'obligation de centralisation financière précisée dans l'acte. Il soutient que compte tenu de la nature du crédit, affecté à une opération immobilière spécifique, seule la banque pouvait libérer les fonds ; que c'est bien elle qui a libellé le chèque suite à l'appel de fonds émis par la Sci Les terrasses d'Alembe qu'il lui a transmis ; qu'en sa qualité de professionnel, partie intervenante à l'acte authentique où elle était représentée par un clerc de l'étude, elle ne pouvait ignorer la clause de centralisation financière et ses conséquences et a commis une faute dont elle lui doit réparation à tout le moins à hauteur des fonds versés postérieurement à la signature de l'acte authentique. / [
] La banque fait valoir qu'elle n'était pas présente lors de la signature de l'acte authentique où elle était représentée par un clerc de l'étude ; qu'elle n'y est intervenue que dans le cadre du financement du prix et n'était par ailleurs pas partie à l'opération ; qu'elle n'a pas reçu de projet d'acte, contrairement aux acquéreurs ; qu'elle n'a reçu copie de l'acte que le 20 mai 2008 ; qu'elle ignorait donc, lorsqu'elle a fait le versement le 11 mars 2008, la clause de centralisation financière y figurant. Elle soutient qu'en tout état de cause, aucune faute ne peut lui être reprochée dès lors que l'acte authentique met cette obligation à la charge des seuls acquéreurs ; qu'au contraire, le contrat de prêt autorise ce versement direct sur ordre de l'emprunteur ; qu'elle a donc respecté ses engagements contractuels puisqu'elle a réalisé le paiement sur instruction expresse de l'emprunteur. / Cependant, même si ce n'est que dans le cadre du financement qu'il est intervenu à l'acte, même s'il y était représenté par un clerc de l'étude, même si la clause tenant aux modalités de paiement était contraire aux stipulations du contrat de prêt, le Crédit agricole était partie à l'acte authentique, de sorte qu'il aurait dû connaître l'existence de l'obligation de centralisation financière mise à la charge de l'acquéreur qui précisait qu'à défaut d'être respectée, les sommes versées ne seraient pas libératoires, mais surtout que la garantie financière d'achèvement serait sans effet. La banque ne pouvait, en sa qualité de prêteur professionnel (contrairement à l'acheteur profane à qui elle ne peut opposer la mention " bon pour paiement " qu'il a apposée sur l'appel de fonds) en méconnaître le sens et la portée. En émettant un chèque de 15 590 € établi à l'ordre du promoteur, correspondant à l'appel de fonds relatif à la réalisation des fondations, sans mettre l'acheteur en garde quant aux conséquences d'un tel paiement, elle l'a privé d'une chance sérieuse d'exiger la mobilisation de la garantie financière d'achèvement contractée auprès de la Caixa Banc et a commis une faute de nature à engager sa responsabilité envers l'acheteur à qui elle doit indemnisation au titre de ce versement. / [
] Marc Y... sollicite les sommes suivantes en indemnisation de ses préjudices : - la somme de 54 565 € au titre de la perte de chance d'avoir à récupérer des sommes devant être remboursées à la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et d'Île-de-France. La Scp Vulach et Christian X... soutiennent que cette demande est irrecevable car nouvelle. Cependant, aux termes des dispositions de l'article 566 du code de procédure civile, les parties peuvent ajouter aux demandes et défenses soumises au premier juge toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément. Cette demande, qui est subordonnée à la condamnation de Marc Y..., qui s'en défendait en première instance, à rembourser à la banque les sommes par elle déboursées, n'est que la conséquence des demandes et défenses soumises au premier juge. Elle sera dès lors déclarée recevable à l'encontre des intimés. Il convient par ailleurs d'y faire droit, l'impécuniosité de la société Les terrasses d'Alembe (invoquée par le mandataire judiciaire pour justifier sa non représentation à la procédure) étant telle que les chances pour l'acquéreur de recouvrer cette somme auprès d'elle semblent inexistantes. Le préjudice apparaissant certain, et trouvant son origine notamment dans les manquements de la Scp Vulach, du Crédit agricole et de Christian X... qui les ont exposés au risque qui s'est réalisé, de subir les conséquences de l'annulation sans possibilité d'actionner le vendeur et ont concouru directement à sa réalisation, il y a lieu de condamner la Scp Vulach, le Crédit agricole et Christian X... (ces derniers dans la limite de 15 590 €) in solidum avec la Sci Les terrasses d'Alembe, au paiement de cette somme » (cf., arrêt attaqué, p. 10 et 11 ; p. 15) ;

ALORS QUE si la banque, qui prête des deniers à l'acquéreur, engage sa responsabilité envers cet acquéreur lorsqu'elle ne procède pas à la mise à disposition des sommes prêtées sur un compte tenu par le garant d'achèvement comme le prévoyait une clause, dont elle avait connaissance, de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement auquel elle a été partie, il en va autrement lorsque la banque n'a pas eu, de manière effective, connaissance, lorsqu'elle a procédé à la mise à disposition des sommes prêtées, de la clause de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement prévoyant que la mise à disposition des sommes prêtées devait avoir lieu sur un compte tenu par le garant d'achèvement et lorsque le contrat de prêt qu'elle a conclu avec l'acquéreur comportait des stipulations contraires à cette clause et la banque n'est pas tenue, dans de telles circonstances, de mettre en garde l'acquéreur des conséquences de la mise en disposition des sommes prêtées directement entre ses mains ou entre celles du promoteur ; qu'en énonçant, par conséquent, pour retenir la responsabilité de la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et de l'Île-de-France envers M. Marc Y..., que même si ce n'est que dans le cadre du financement qu'elle est intervenue à l'acte du 6 novembre 2007, même si elle y était représentée par un clerc de la société civile professionnelle Jean-Michel Vulach, même si la clause tenant aux modalités de paiement était contraire aux stipulations du contrat de prêt, la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et de l'Île-de-France était partie à l'acte authentique, de sorte qu'elle aurait dû connaître l'existence de l'obligation de centralisation financière mise à la charge de l'acquéreur qui précisait qu'à défaut d'être respectée, les sommes versées ne seraient pas libératoires, mais surtout que la garantie financière d'achèvement serait sans effet, que la banque ne pouvait, en sa qualité de prêteur professionnel (contrairement à l'acheteur profane à qui elle ne peut opposer la mention " bon pour paiement " qu'il a apposée sur l'appel de fonds) en méconnaître le sens et la portée, qu'en émettant un chèque de 15 590 euros établi à l'ordre du promoteur, correspondant à l'appel de fonds relatif à la réalisation des fondations, sans mettre l'acheteur en garde quant aux conséquences d'un tel paiement, elle l'avait privé d'une chance sérieuse d'exiger la mobilisation de la garantie financière d'achèvement contractée auprès de la Caixa Banc et avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité envers l'acheteur à qui elle devait indemnisation au titre de ce versement, quand elle constatait que la clause de centralisation financière stipulée dans l'acte du 6 novembre 2007 était contraire aux stipulations du contrat de prêt conclu entre la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et de l'Île-de-France et M. Marc Y... et sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée par la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et de l'Île-de-France, si la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et de l'Île-de-France n'avait pas eu connaissance de cette clause de centralisation financière stipulée dans l'acte du 6 novembre 2007 que le 20 mai 2008 et si, en conséquence, la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et de l'Île-de-France n'avait pas ignoré l'existence de cette clause lorsqu'elle avait débloqué une partie des fonds prêtés au profit de M. Marc Y... et lorsqu'elle avait procédé au virement de cette somme, sur l'ordre de M. Marc Y..., au profit de la société civile immobilière d'Alembe, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION

Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et de l'Île-de-France de sa demande tendant à la condamnation de la société civile professionnelle Jean-Michel Vulach à la relever indemne et à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ;

AUX MOTIFS QUE « Marc Y... prétend être dispensé du remboursement qui lui incombe en développant deux griefs : [
] - il lui fait par ailleurs grief d'avoir remis directement au promoteur la somme de 15 590 € contrairement à l'obligation de centralisation financière précisée dans l'acte. Il soutient que compte tenu de la nature du crédit, affecté à une opération immobilière spécifique, seule la banque pouvait libérer les fonds ; que c'est bien elle qui a libellé le chèque suite à l'appel de fonds émis par la Sci Les terrasses d'Alembe qu'il lui a transmis ; qu'en sa qualité de professionnel, partie intervenante à l'acte authentique où elle était représentée par un clerc de l'étude, elle ne pouvait ignorer la clause de centralisation financière et ses conséquences et a commis une faute dont elle lui doit réparation à tout le moins à hauteur des fonds versés postérieurement à la signature de l'acte authentique. / [
] La banque fait valoir qu'elle n'était pas présente lors de la signature de l'acte authentique où elle était représentée par un clerc de l'étude ; qu'elle n'y est intervenue que dans le cadre du financement du prix et n'était par ailleurs pas partie à l'opération ; qu'elle n'a pas reçu de projet d'acte, contrairement aux acquéreurs ; qu'elle n'a reçu copie de l'acte que le 20 mai 2008 ; qu'elle ignorait donc, lorsqu'elle a fait le versement le 11 mars 2008, la clause de centralisation financière y figurant. Elle soutient qu'en tout état de cause, aucune faute ne peut lui être reprochée dès lors que l'acte authentique met cette obligation à la charge des seuls acquéreurs ; qu'au contraire, le contrat de prêt autorise ce versement direct sur ordre de l'emprunteur ; qu'elle a donc respecté ses engagements contractuels puisqu'elle a réalisé le paiement sur instruction expresse de l'emprunteur. / Cependant, même si ce n'est que dans le cadre du financement qu'il est intervenu à l'acte, même s'il y était représenté par un clerc de l'étude, même si la clause tenant aux modalités de paiement était contraire aux stipulations du contrat de prêt, le Crédit agricole était partie à l'acte authentique, de sorte qu'il aurait dû connaître l'existence de l'obligation de centralisation financière mise à la charge de l'acquéreur qui précisait qu'à défaut d'être respectée, les sommes versées ne seraient pas libératoires, mais surtout que la garantie financière d'achèvement serait sans effet. La banque ne pouvait, en sa qualité de prêteur professionnel (contrairement à l'acheteur profane à qui elle ne peut opposer la mention " bon pour paiement " qu'il a apposée sur l'appel de fonds) en méconnaître le sens et la portée. En émettant un chèque de 15 590 € établi à l'ordre du promoteur, correspondant à l'appel de fonds relatif à la réalisation des fondations, sans mettre l'acheteur en garde quant aux conséquences d'un tel paiement, elle l'a privé d'une chance sérieuse d'exiger la mobilisation de la garantie financière d'achèvement contractée auprès de la Caixa Banc et a commis une faute de nature à engager sa responsabilité envers l'acheteur à qui elle doit indemnisation au titre de ce versement. / Sa responsabilité personnelle étant engagée, il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande tendant à être relevée indemne par la Scp Vulach. / [
] Il est constant que les notaires, institués pour donner aux conventions des parties les formes légales et l'authenticité, ont également pour mission de renseigner leurs clients sur les conséquences des engagements qu'ils contractent. Responsables en vertu de l'article 1382 du code civil, ils ne peuvent stipuler l'immunité de leurs fautes et par suite décliner le principe de leur responsabilité en alléguant qu'ils se sont bornés à donner une forme authentique aux conventions des parties. / Cette exigence doit conduire le notaire à rechercher la volonté des parties et l'oblige à se renseigner avec précision afin de déceler les obstacles juridiques susceptibles de s'opposer à l'efficacité de son acte. Il est ainsi tenu d'une obligation d'investigation qui s'inscrit dans la logique de sécurité juridique qui fonde la fonction notariale et qui doit s'exercer non pas sur le terrain - il ne s'agit pas de lui imposer de se rendre sur les lieux pour s'assurer de la consistance des immeubles - mais sur les pièces et documents sur la foi desquels il doit établir son acte. / En l'espèce, la Scp Vulach a établi l'acte de vente du 6 novembre 2007 sur la base des documents suivants, reçus le 19 juillet 2007 et énoncés dans l'acte : - le procès-verbal de constat d'affichage en mairie et sur le terrain du permis de construire ; - la déclaration d'ouverture de chantier du 1er juin 2017 et son AR par la mairie de Poitiers du 4 juin 2007 ; - la note de couverture du contrat d'assurance de responsabilité décennale du constructeur non réalisateur du 3 juillet 2007 ; - la note de couverture de l'assurance dommages ouvrage, garantie bancaire d'achèvement. / L'appelante soutient qu'elle ne dispose jamais que des déclarations des parties à l'acte ; qu'elle n'a ni à se déplacer sur les lieux, ni à vérifier si les différents stades d'avancement annoncés par le promoteur et l'architecte correspondent à la réalité ; qu'il résulte du projet d'acte et des pièces annexées, qui ont été notifiés à Marc Y..., qu'elle a réuni les documents nécessaires à la vente, de sorte qu'aucune faute professionnelle ni aucune défaillance ne sont caractérisées ; qu'elle n'avait aucune raison de douter du commencement effectif des travaux en l'état des déclarations des parties et des documents produits ; qu'on ne peut dès lors lui faire grief d'avoir omis d'exiger la production d'une demande de prorogation du permis de construire, une telle demande étant inutile si les travaux avaient débuté. / Il n'est pas contesté cependant que l'acte dressé le 6 novembre 2007 fait clairement état d'un permis de construire obtenu selon arrêté du 12 octobre 2005, soit plus de deux ans avant l'établissement de l'acte. En sa qualité de professionnel, le notaire peut difficilement soutenir avoir ignoré les dispositions de l'article R. 424-17 du code de l'urbanisme en vigueur à l'époque des faits et la sanction attachée à l'absence de travaux significatifs dans le délai prescrit. Il ne peut non plus prétendre avoir ignoré que la déclaration d'ouverture de chantier, déclaration unilatérale dont le seul but est de signaler le commencement des travaux à l'administration, ne permettait pas d'établir le commencement effectif des travaux, et surtout qu'elle n'était en aucun cas susceptible d'interrompre le délai de prescription du permis de construire. Par ailleurs, lors de la signature de l'acte, il ne disposait d'aucune attestation d'avancement du chantier relativement à l'achèvement des fondations (qui constituent la prestation minimum pour caractériser des travaux significatifs interruptifs du délai) et aucune somme ne lui a été réclamée à ce titre, ce dont il aurait pu, et dû, déduire que les fondations n'étaient pas achevées. / L'appelante, pour dénier sa responsabilité, dit s'être fondée sur les déclarations du vendeur, et avoir été confortée dans la conviction que les travaux avaient débuté en temps et en heure et que la construction se poursuivrait par les attestations mensongères établies par l'architecte. Cette argumentation peine à convaincre compte tenu des conditions dans lesquelles l'acte a été établi, aucune des parties n'étant présente, toutes étant représentées par un clerc de l'étude, de sorte que les " déclarations du vendeur " s'apparentent à une clause de style dénuée de portée. Quant aux attestations de Christian X..., elles ont été établies en janvier 2008, plusieurs mois après la signature de l'acte litigieux, et n'ont pu avoir une quelconque influence sur la confiance de l'intimée dans la poursuite de la construction. / Ces circonstances font apparaître que l'étude notariale s'en est tenue à une régularité de surface sans effectuer des vérifications à sa charge, ce qui l'a amenée à dresser l'acte de vente d'un immeuble inexistant à une date où le permis de construire était caduc. Ses manquements à son obligation professionnelle dans la recherche de la validité du permis de construire ou de la réalité du commencement des travaux ont directement contribué à l'absence d'effet de son acte et sont incontestablement en lien direct avec l'engagement souscrit et ses désastreuses conséquences financières pour l'acquéreur. Car si l'étude notariale avait effectué correctement et avec conscience les vérifications qui lui incombaient, elle aurait pu se convaincre de la caducité du permis de construire, caducité qui privait l'acquéreur non seulement de la perspective d'acquérir un immeuble, mais aussi du bénéfice de la garantie d'achèvement de la Caix Banc. Informé de la situation, Marc Y... n'aurait pas signé l'acte de vente et n'aurait effectué aucun versement. La négligence de l'étude notariale ayant directement contribué à son préjudice, sa responsabilité est engagée sur le fondement de l'article 1382 du code civil. / [
] Marc Y... sollicite les sommes suivantes en indemnisation de ses préjudices : - la somme de 54 565 € au titre de la perte de chance d'avoir à récupérer des sommes devant être remboursées à la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et d'Île-de-France. La Scp Vulach et Christian X... soutiennent que cette demande est irrecevable car nouvelle. Cependant, aux termes des dispositions de l'article 566 du code de procédure civile, les parties peuvent ajouter aux demandes et défenses soumises au premier juge toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément. Cette demande, qui est subordonnée à la condamnation de Marc Y..., qui s'en défendait en première instance, à rembourser à la banque les sommes par elle déboursées, n'est que la conséquence des demandes et défenses soumises au premier juge. Elle sera dès lors déclarée recevable à l'encontre des intimés. Il convient par ailleurs d'y faire droit, l'impécuniosité de la société Les terrasses d'Alembe (invoquée par le mandataire judiciaire pour justifier sa non représentation à la procédure) étant telle que les chances pour l'acquéreur de recouvrer cette somme auprès d'elle semblent inexistantes. Le préjudice apparaissant certain, et trouvant son origine notamment dans les manquements de la Scp Vulach, du Crédit agricole et de Christian X... qui les ont exposés au risque qui s'est réalisé, de subir les conséquences de l'annulation sans possibilité d'actionner le vendeur et ont concouru directement à sa réalisation, il y a lieu de condamner la Scp Vulach, le Crédit agricole et Christian X... (ces derniers dans la limite de 15 590 €) in solidum avec la Sci Les terrasses d'Alembe, au paiement de cette somme » (cf., arrêt attaqué, p. 10 et 11 ; p. 15) ;

ALORS QUE, de première part, la contribution à une dette de réparation d'un dommage entre les coobligés fautifs a lieu en proportion de leurs fautes respectives ; que seule la faute dolosive commise par un coresponsable est de nature à priver ce dernier de tout recours en garantie ou en responsabilité contre le notaire qui a contribué, par la commission d'une faute professionnelle, à la réalisation de ce dommage ; qu'en énonçant, dès lors, pour débouter la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et de l'Île-de-France de sa demande tendant à la condamnation de la société civile professionnelle Jean-Michel Vulach à la relever indemne et à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, tout en retenant que la société civile professionnelle Jean-Michel Vulach avait, par la commission d'une faute professionnelle, contribué à la réalisation du dommage subi par M. Marc Y..., qu'elle avait partiellement condamné la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et de l'Île-de-France à réparer en raison d'une faute que celle-ci aurait commise, que même si ce n'est que dans le cadre du financement qu'elle est intervenue à l'acte du 6 novembre 2007, même si elle y était représentée par un clerc de la société civile professionnelle Jean-Michel Vulach, même si la clause tenant aux modalités de paiement était contraire aux stipulations du contrat de prêt, la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et de l'Île-de-France était partie à l'acte authentique, de sorte qu'elle aurait dû connaître l'existence de l'obligation de centralisation financière mise à la charge de l'acquéreur qui précisait qu'à défaut d'être respectée, les sommes versées ne seraient pas libératoires, mais surtout que la garantie financière d'achèvement serait sans effet, que la banque ne pouvait, en sa qualité de prêteur professionnel (contrairement à l'acheteur profane à qui elle ne peut opposer la mention " bon pour paiement " qu'il a apposée sur l'appel de fonds) en méconnaître le sens et la portée, qu'en émettant un chèque de 15 590 euros établi à l'ordre du promoteur, correspondant à l'appel de fonds relatif à la réalisation des fondations, sans mettre l'acheteur en garde quant aux conséquences d'un tel paiement, elle l'avait privé d'une chance sérieuse d'exiger la mobilisation de la garantie financière d'achèvement contractée auprès de la Caixa Banc et avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité envers l'acheteur à qui elle devait indemnisation au titre de ce versement et que la responsabilité personnelle de la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et de l'Île-de-France étant engagée, il n'y avait pas lieu de faire droit à sa demande tendant à être relevée indemne par la société civile professionnelle Jean-Michel Vulach, quand, en se déterminant de la sorte, elle ne caractérisait pas que la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et de l'Île-de-France aurait commis une faute dolosive de nature à la priver de tout recours en garantie ou en responsabilité à l'encontre de la société civile professionnelle Jean-Michel Vulach, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;

ALORS QUE, de seconde part, le notaire est tenu à un devoir d'information et de conseil à l'égard de toutes les parties à l'acte pour lequel il prête son concours ; qu'en se bornant, par conséquent, à affirmer, pour débouter la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et de l'Île-de-France de sa demande tendant à la condamnation de la société civile professionnelle Jean-Michel Vulach à la relever indemne et à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, que la responsabilité personnelle de la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et de l'Île-de-France étant engagée, il n'y avait pas lieu de faire droit à sa demande tendant à être relevée indemne par la société civile professionnelle Jean-Michel Vulach, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée par la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et de l'Île-de-France, si la société civile professionnelle Jean-Michel Vulach, qui l'avait représentée à l'acte du 6 novembre 2007, n'avait pas omis d'attirer son attention sur la clause de centralisation financière qui y était stipulée et de lui adresser un projet de cet acte avant sa signature et ne lui avait adressé l'acte du 6 novembre 2007 que le 20 mai 2008, si, en conséquence, la société civile professionnelle Jean-Michel Vulach n'avait pas manqué aux obligations d'information et de conseil à laquelle elle était tenue à l'égard de la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et de l'Île-de-France et si, partant, la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et de l'Île-de-France n'avait pas ignoré l'existence de la clause de centralisation financière stipulée dans l'acte du 6 novembre 2007 lorsqu'elle avait débloqué une partie des fonds prêtés au profit de M. Marc Y... et lorsqu'elle avait procédé au virement de cette somme, sur l'ordre de M. Marc Y..., au profit de la société civile immobilière d'Alembe, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause.

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION

Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et de l'Île-de-France de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'elle a subi du fait de la remise en cause du contrat de crédit ;

AUX MOTIFS QU'« invoquant le préjudice résultant de la perte d'une chance de percevoir diverses sommes dans le cadre de l'exécution du contrat de prêt ; la banque demande que les parties jugées responsables de la résolution de la vente soient condamnées à lui payer la somme de 7 533,43 € à titre de dommages et intérêts. / Cependant, l'indemnisation d'une perte de chance ne peut en aucun cas être le gain escompté d'une opération de financement dès lors qu'elle doit prendre en compte l'aléa. En l'espèce, compte tenu de la nature même du prêt consenti (prêt destiné à financer une opération de défiscalisation, les échéances devant en principe être remboursées par le montant des loyers) et de sa durée (240 mois), l'aléa attaché au prêt est indéniable et ne permet pas de retenir au profit de la banque un préjudice certain indemnisable. / Les demandes formées à ce titre par le Crédit agricole seront donc rejetées » (cf., arrêt attaqué, p. 16) ;

ALORS QUE, de première part, lorsque la nullité ou la résolution d'un contrat de vente a pour conséquence la nullité ou la résolution d'un prêt accordé par un établissement de crédit, cet établissement de crédit a droit, de la part de celui qui, par sa faute, a été à l'origine de la nullité ou de la résolution du contrat de vente, à la réparation du préjudice résultant de la perte des intérêts conventionnels auxquels il avait droit ; qu'en énonçant, par conséquent, pour débouter la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et de l'Île-de-France de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'elle a subi du fait de la remise en cause du contrat de crédit, que l'indemnisation d'une perte de chance ne peut en aucun cas être le gain escompté d'une opération de financement dès lors qu'elle doit prendre en compte l'aléa et que, compte tenu de la nature même du prêt consenti (prêt destiné à financer une opération de défiscalisation, les échéances devant en principe être remboursées par le montant des loyers) et de sa durée (240 mois), l'aléa attaché au prêt était indéniable et ne permettait pas de retenir au profit de la banque un préjudice certain indemnisable, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1382 du code civil, dans leur rédaction applicable à la cause ;

ALORS QUE, de seconde part et à titre subsidiaire, l'élément de préjudice constitué par la perte d'une chance présente un caractère direct et certain et constitue, dès lors, un dommage réparable chaque fois qu'est constatée la disparition actuelle et certaine, par l'effet de la faute, de la probabilité raisonnable d'un événement favorable, encore que, par définition, la réalisation d'une chance ne soit jamais certaine et soit affectée d'un aléa ; qu'en énonçant, dès lors, pour débouter la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et de l'Île-de-France de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'elle a subi du fait de la remise en cause du contrat de crédit, que l'indemnisation d'une perte de chance ne peut en aucun cas être le gain escompté d'une opération de financement dès lors qu'elle doit prendre en compte l'aléa et que, compte tenu de la nature même du prêt consenti (prêt destiné à financer une opération de défiscalisation, les échéances devant en principe être remboursées par le montant des loyers) et de sa durée (240 mois), l'aléa attaché au prêt était indéniable et ne permettait pas de retenir au profit de la banque un préjudice certain indemnisable, quand, en se déterminant de la sorte, elle statuait par des motifs qui se bornaient à relever l'existence d'un aléa et qui étaient impropres à caractériser qu'il n'existait pas de probabilité raisonnable que la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et de l'Île-de-France obtînt le paiement des intérêts conventionnels stipulés par le contrat de prêt qu'elle avait conclu avec M. Marc Y... dans l'hypothèse où la résolution judiciaire de ce contrat n'aurait pas été prononcée ou que les fautes commises par les parties défenderesses à la demande de dommages et intérêts de la caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et de l'Île-de-France n'avaient pas fait disparaître, de manière actuelle et certaine, une telle probabilité raisonnable, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1382 du code civil, dans leur rédaction applicable à la cause.