Cour de Cassation · civ1 — 6 septembre 2017

CIV. 1

LG



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 6 septembre 2017




Rejet non spécialement motivé


Mme BATUT, président



Décision n° 10525 F

Pourvoi n° M 15-27.693







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société Nationale Nederlanden Schadeverzekering Maatschappij NV, dont le siège est [...]                                             ,

contre l'arrêt rendu le 23 juin 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre A), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société X..., société civile professionnelle, dont le siège est [...]                         ,

2°/ à M. Jean-Michel X..., domicilié [...]                         ,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 20 juin 2017, où étaient présents : Mme Batut, président, M. Y..., conseiller rapporteur, M. Girardet, conseiller, Mme Randouin, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat de la société Nationale Nederlanden Schadeverzekering Maatschappij NV, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société X... et de M. X... ;

Sur le rapport de M. Y..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Nationale Nederlanden Schadeverzekering Maatschappij NV aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six septembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour la société Nationale Nederlanden Schadeverzekering Maatschappij NV


Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré l'appel infondé et débouté la société Nationale Nederlanden Schadeverzekering Maatschappij N.V. de l'ensemble de ses prétentions, tendant notamment à voir condamner, in solidum, la  SCP  X.. Z...C ... D...   – –  et Me Jean-Michel X... à lui payer une indemnité de 600.000 € à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QUE, sur le bien-fondé de la recherche de responsabilité, le fondement de cette responsabilité est délictuel, s'agissant d'une responsabilité recherchée à l'occasion de la rédaction d'un acte authentique par un notaire, en l'absence de tout lien contractuel qui puisse lui être opposé avec l'acheteur ou le vendeur ; qu'il est d'abord soutenu que le notaire n'a pas respecté l'intention des époux acheteurs qui lui avaient demandé, selon courrier en date du 18 juin 1997 de leur propre notaire, d'ajouter à l'acte une condition selon laquelle la propriété avait été édifiée ou rénovée avec les autorisations nécessaires ; que le notaire aurait ensuite failli à son obligation de conseil en n'attirant pas l'attention des acheteurs sur les risques inhérents à l'absence de certificat de conformité ; qu'enfin, il est soutenu que la seule lecture du permis de construire et plus particulièrement du plan du sous-sol aurait permis au notaire de constater que la villa n'avait pas été construite en conformité avec les autorisations délivrées, l'acte néanmoins dressé étant par conséquent dépourvu d'efficacité, alors qu'une simple consultation du service d'urbanisme de la mairie lui aurait permis de savoir qu'un procès-verbal de non-respect du permis avait été dressé à l'encontre des vendeurs le 26 août 1992, et qu'un permis de construire modificatif avait été refusé le 27 décembre 1993 ; que la lecture de l'acte authentique en page cinq permet d'établir que le vendeur a déclaré que l'immeuble vendu avait fait l'objet d'un permis de construire en date du 14 octobre 1988, pour une surface hors oeuvre nette de 289 m², qu'il avait procédé à la déclaration d'achèvement des travaux le 9 avril 96, mais qu'il occupait le bien présentement vendu depuis l'année 1991, et que le certificat de conformité de l'immeuble n'a pas été délivré à ce jour ; que l'acquéreur a déclaré avoir pris connaissance de ces déclarations et vouloir « en faire son affaire personnelle, sans pouvoir exercer aucun recours contre le vendeur dans les droits et obligations duquel il est subrogé », le vendeur déclarant de son côté avoir fait édifier le bien présentement vendu conformément à l'autorisation administrative susvisée ; qu'il s'agit d'un acte authentique, où certes les acheteur étaient représentés par un clerc de notaire, mais qui permet de leur opposer l'information qui leur a été donnée sur l'absence de certificat de conformité, ce qui n'est absolument pas synonyme pour le notaire rédacteur d'une contravention ou d'un irrespect par rapport au permis de construire, sachant au surplus que les vendeurs ont déclaré sans équivoque avoir construit conformément à ce permis, et que les acheteurs ont déclaré faire leur affaire personnelle de toutes ces déclarations ; que si les vendeurs ont fait des déclarations erronées ou incomplètes, il ne ressort pas avec certitude de la seule chronologie indiquée par les vendeurs qu'il existait un doute dont le notaire devait s'assurer par des vérifications supplémentaires auprès de la mairie ; que reste, en matière de responsabilité, la nécessité de démontrer pour le notaire qu'une information aurait dû être donnée sur les conséquence à prévoir de l'absence de délivrance de certificat de conformité au jour de la vente, alors même que les acheteurs avaient leur propre notaire et que ce dernier, en revanche, aurait parfaitement rempli son rôle en envoyant son courrier du 18 juin 1997 pour ajouter la condition selon laquelle « la propriété est édifiée ou rénovée avec les autorisations nécessaires », ce qui n'a pas empêché nonobstant ces acheteurs de poursuivre aux Pays-Bas sa responsabilité avec succès ; qu'à cet égard, la cour ne peut que relever que malgré les termes de l'arrêt de la Cour de cassation sur l'opposabilité à l'assureur de la part contributive de son assuré A... à la dette de responsabilité envers les époux B..., cet assureur aujourd'hui appelant n'a pas communiqué dans le présent débat le jugement néerlandais prononçant condamnation du notaire A... ; que l'éventuelle absence d'informations complètes sur les conséquences de l'absence de certificat de conformité au jour de la vente doit être en relation certaine et directe avec un préjudice né et actuel ; qu'à cet égard, il n'est pas contesté que les acheteurs habitaient la maison depuis 1991, ainsi qu'ils l'ont déclaré à l'acte authentique, et la cour n'a pas connaissance de la teneur exacte du procès-verbal en date du 26 août 92, auquel se réfère un courrier de la direction de l'urbanisme de Vallauris en date du 2 novembre 1998 (pièce huit), ni surtout de ses conséquences en termes d'action publique, sachant que ce courrier se borne à indiquer qu'un non-respect du permis de construire « peut donner lieu à des amendes et éventuellement une démolition », mais ne fait état en aucune manière d'une diligence auprès du procureur de la République en ce sens, ni d'une quelconque poursuite exercée depuis six ans, si l'on se réfère aux délais écoulés entre le procès-verbal du 26 août 92 et le courrier du 2 novembre 1998 ; que le dossier de l'appelante ne fait état d'aucune plainte émanant d'un voisin ; qu'il convient de rappeler que le délai de prescription en matière d'action publique, s'agissant de l'irrespect d'un permis de construire, est de trois ans, la cour estimant qu'une information plus complète du notaire n'aurait pu déboucher que sur le rappel de cet élément essentiel, qui aurait été de nature à rassurer les acheteurs, et qui apparaît en réalité en filigrane dans les dates retenues dans l'acte authentique et ci-dessus rappelées ; qu'à supposer même qu'une action publique ou privée ne soit pas prescrite, la lecture exhaustive du courrier de la mairie en date du 2 novembre 1998 (pièce huit), permet d'établir que cinq points d'infractions ont été relevés, mais qui sont sans aucun rapport démontré ni certain avec les modifications entreprises par les acheteurs au rez-de-jardin inférieur, qui ont consisté à rendre ce sous-sol inutilisable, par obturation des baies extérieures et constitution de terre-plein intérieurs ne permettant qu'une hauteur disponible d'un mètre 75 en procédant à la démolition de toutes les pièces, à l'exception de la chaufferie ; que ces travaux sont décrits en page huit de l'expertise privée C... (pièce 20), qui fait état d'une « injonction de l'administration de mettre la construction en conformité avec le permis de construire délivré en 1988 », injonction dont on cherchera vainement la trace au dossier des appelants, même s'ils ont pris l'initiative unilatérale, en l'état des pièces qu'ils versent à leur dossier, de déposer une nouvelle demande de permis de construire le 1er décembre 1997, permis qui leur a été accordé ; que ces travaux ne peuvent être reliés ipso facto aux contraventions relevées en 1992, à savoir la présence côté Est d'une construction prenant appui au sol et développant une surface hors oeuvre brute de 15 m² et formant porche non clos sur deux côtés, la présence sur les toitures des pignons nord et sud de deux croupes et sur la partie de la villa comprenant la pièce bureau d'une couverture en tuiles canal à quatre pentes, la présence devant la façade Ouest d'une piscine à débordement dont l'implantation par rapport aux limites séparatives Sud et Nord ainsi que la hauteur par rapport au terrain naturel sont relevées, la présence au niveau du sous-sol du bâtiment d'un local technique accessible depuis l'intérieur de la villa et d'un local technique concernant la piscine réalisée sous la terrasse et accessible par un escalier extérieur, la présence d'un sol modifié par déblais et remblais aux abords de la construction dont les niveaux altimétriques n'ont pas été arrêtés ; que là aussi, il convient de retenir que l'absence éventuelle d'information complète sur les conséquences de la non-délivrance d'un certificat de conformité ne saurait être reliée de façon directe avec la nécessité d'entreprendre précisément les travaux décrits par M. C..., puisque, sans se préoccuper du bénéfice de la prescription de l'action publique, sans justifier d'une quelconque action d'un voisin, les acheteurs ont entrepris immédiatement des travaux, sans démontrer une quelconque injonction de l'administration compétente en ce sens, et sans démontrer ce jour un lien entre ces travaux et la nature précise des seules contraventions au permis de construire ayant pu être à l'origine d'un procès-verbal en date du 26 août 1992, lui-même peut être à l'origine de l'absence de délivrance d'un certificat de conformité ; que la formule du maire dans son courrier du 2 novembre 1998 selon laquelle le permis du 6 juillet 1998 ayant permis à M. B... d'effectuer les travaux ainsi entrepris « régularise en tout point les infractions commises » ne modifie en rien cette analyse, en l'absence de démonstration d'une quelconque injonction de cette autorité, efficace juridiquement, pour lever ces infractions, dont il faudrait comprendre que ce sont celles relevées le 26 août 1992, plus de six ans avant l'obtention du nouveau permis, sans que ce procès-verbal d'infraction ne soit, faut-il le rappeler, communiqué au présent débat, et sans la démonstration d'une quelconque poursuite exercée à l'encontre des époux B... ou de leurs vendeurs ; que les appelants décrivant eux-mêmes leur préjudice comme celui résultant du coût des travaux entrepris et de la privation de jouissance des éléments supprimés dans leur villa, force est de constater qu'ils n'établissent pas un lien direct entre le seul défaut d'information éventuelle relatif aux conséquences de l'absence de délivrance d'un certificat de conformité, et la décision unilatérale et inappropriée techniquement en l'état du dossier qu'ils ont prise de procéder à ces travaux, sans injonction démontrée de l'administration [en] ce sens, à supposer qu'elle ait pu aboutir ; que c'est donc une confirmation par substitution de motifs du jugement de premier ressort qui s'impose, avec allocation d'une somme de 3.000 € au titre des frais inéquitablement exposés en cause d'appel ;

1) ALORS, D'UNE PART, QUE manque à son devoir de conseil le notaire qui, en l'absence de délivrance d'un certificat de conformité, se borne à énoncer dans l'acte de vente que l'acquéreur est informé de la situation et que les acheteurs déclarent faire leur affaire personnelle des déclarations du vendeur à ce titre, alors qu'il ne ressort pas des stipulations de l'acte authentique que l'acquéreur a été clairement informé des incidences d'un refus de délivrance du certificat de conformité et du risque qu'il s'engage à supporter ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions d'appel, la société Nationale Nederlanden soutenait que Me X..., rédacteur de l'acte authentique de vente, avait manqué à son obligation de conseil à l'égard des époux B..., acquéreurs néerlandais, en s'abstenant d'attirer leur attention sur les risques inhérents à l'absence de certificat de conformité ; que cependant, pour décider que le notaire avait exécuté cette obligation, la cour d'appel a opposé aux acquéreurs la clause de décharge de responsabilité de l'acte authentique stipulant que « Le vendeur déclare : - que l'immeuble vendu a fait l'objet d'un permis de construire délivré par la mairie de Vallauris le 14 octobre 1988 sous le numéro 06 155 88 A0339 pour une surface hors oeuvre nette de 289 mètres carrés ; - qu'il a procédé au dépôt de la déclaration d'achèvement des travaux en mairie de Vallauris le 9 avril 1996, mais qu'il occupe le bien présentement vendu depuis l'année 1991 ; - que le certificat de conformité dudit immeuble n'a pas été délivré à ce jour. L'acquéreur déclare avoir pris connaissance desdites déclarations et vouloir en faire son affaire personnelle, sans pouvoir exercer aucun recours contre le vendeur dans les droits et obligations duquel il est subrogé. Le vendeur déclare de son côté avoir fait édifier le bien présentement vendu conformément à l'autorisation administrative susvisée. » et a retenu que le notaire instrumentaire les avait informés de l'absence de certificat de conformité ; qu'en statuant ainsi, bien qu'il incombât au notaire d'informer explicitement les époux B... des incidences d'un refus de délivrance du certificat de conformité et des risques qu'ils s'engageaient à supporter, ce qui ne ressortait pas des stipulations de l'acte authentique, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

2) ALORS, D'AUTRE PART, QUE le notaire rédacteur d'un acte authentique de vente n'est pas dispensé de son obligation de conseil par la présence d'un autre notaire aux côtés de l'acquéreur ; que dès lors en retenant, pour exonérer Me X... de toute responsabilité au titre de son obligation de conseil, « que les acheteurs avaient leur propre notaire et que ce dernier, en revanche, aurait parfaitement rempli son rôle en envoyant son courrier du 18 juin 1997 pour ajouter la condition selon laquelle « la propriété est édifiée ou rénovée avec les autorisations nécessaires », ce qui n'a pas empêché nonobstant ces acheteurs de poursuivre aux Pays-Bas sa responsabilité avec succès », la cour d'appel a statué par un motif inopérant, en violation de l'article 1382 du code civil ;

3) ALORS, EN OUTRE, QU'en déclarant que « malgré les termes de l'arrêt de la Cour de cassation sur l'opposabilité à l'assureur de la part contributive de son assuré A... à la dette de responsabilité envers les époux B..., cet assureur aujourd'hui appelant n'a pas communiqué dans le présent débat le jugement néerlandais prononçant condamnation du notaire A... », bien qu'il résultât du bordereau de communication de pièces annexé aux dernières conclusions d'appel de la société Nationale Nederlanden, que celle-ci avait versé aux débats, en pièce n° 16, le jugement néerlandais prononçant la condamnation de M. A..., la cour d'appel a dénaturé ce document, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;

4) ALORS, PAR AILLEURS, QUE l'acte authentique de vente du 23 juin 1997 stipulait que « le vendeur déclare : - que l'immeuble vendu a fait l'objet d'un permis de construire délivré par la mairie de Vallauris le 14 octobre 1988 sous le numéro 06 155 88 A0339 pour une surface hors oeuvre nette de 289 mètres carrés ; - qu'il a procédé au dépôt de la déclaration d'achèvement des travaux en mairie de Vallauris le 9 avril 1996, mais qu'il occupe le bien présentement vendu depuis l'année 1991 » ; que dès lors, en déclarant qu'« il n'est pas contesté que les acheteurs habitaient la maison depuis 1991, ainsi qu'ils l'ont déclaré à l'acte authentique », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du contrat de vente, en violation de l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les documents de la cause, ensemble l'article 1134 du code civil ;

5) ALORS, ENCORE, QU'en affirmant que le rappel de ce que le délai de prescription en matière d'action publique, s'agissant de l'irrespect d'un permis de construire, est de trois ans, apparaissait en filigrane dans les dates retenues dans l'acte authentique de vente, quand ledit acte authentique de vente n'évoquait nullement, même en filigrane, les dispositions de l'article L. 480-4 du code de l'urbanisme ni, a fortiori, n'indiquait ou même ne laissait entendre que l'infraction pénale constituée par le défaut de conformité de la villa au permis de construire était prescrite, ce qui d'ailleurs n'était pas le cas au jour de la conclusion de la vente, la cour d'appel a, de nouveau, violé l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les documents de la cause, ensemble l'article 1134 du code civil ;

6) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE la faute du notaire rédacteur de l'acte authentique de vente, qui a omis d'informer l'acquéreur des conséquences et risques encourus en l'absence de certificat de conformité de l'immeuble vendu au permis de construire et aux règles d'urbanismes en vigueur est nécessairement en relation de causalité avec le préjudice subi par cet acquéreur, qui a dû réaliser les travaux de mise en conformité de la maison avec le permis de construire, pour ne pas laisser perdurer une situation illégale au regard des règles d'urbanisme applicables, obtenir le certificat de conformité et éviter tout risque de poursuites à venir ; que dès lors, en retenant, pour décider du contraire, que le préjudice subi par les époux B..., correspondant au coût des travaux de conformité entrepris et à la privation de jouissance des éléments supprimés de la villa, résultait non de la faute du notaire, mais de la décision inappropriée qu'ils avaient prise de procéder aux travaux de conformité, sans injonction démontrée de l'administration ni plainte ou action en justice d'un propriétaire voisin, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1382 du code civil ;

7) ALORS, ENFIN, QUE dans ses conclusions d'appel, la société Nationale Nederlanden soutenait que, comme l'avait d'ailleurs initialement retenu la première cour d'appel, le préjudice subi par les époux B... du fait de la faute du notaire, Me X..., correspondait à la perte d'une chance d'acquérir la villa à un moindre prix ou de voir insérer dans l'acte de vente une clause obligeant le vendeur, en cas de non-conformité, à supporter le coût des travaux de mise en conformité et l'indemnisation du préjudice de jouissance y afférent ; que dès lors, en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si le préjudice résultant de la faute du notaire, ne consistait pas en la perte de chance invoquée par l'exposante, la cour d'appel a, là encore, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.