Cour de Cassation · civ1 — 4 octobre 2017

CIV. 1

LG



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 4 octobre 2017




Rejet non spécialement motivé


Mme BATUT, président



Décision n° 10612 F

Pourvoi n° S 16-15.305







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par M. Andréï X..., domicilié [...]                                                               ,

contre l'arrêt rendu le 12 janvier 2016 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Allamands, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...]                                      , venant aux droits de la société Majestic Holding,

2°/ à la société Mutuelle des architectes Francais, dont le siège est [...]                    ,

3°/ à M. Marc Y..., domicilié [...]                                   ,

4°/ à la société Galian, dont le siège est [...]                       , société de caution mutuelle, anciennement dénommée Caisse de garantie de l'immobilier,

5°/ à la société Allianz IARD, société anonyme, dont le siège est [...]                          ,

6°/ à la société Aig Europe Limited, dont le siège est [...]                                           ,

défendeurs à la cassation ;

La société Allianz IARD a formé un pourvoi incident contre le même arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 5 septembre 2017, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme A..., conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat de M. X..., de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Allianz IARD, de la SCP Boulloche, avocat de la société Mutuelle des architectes Francais et de M. Y... ;

Sur le rapport de Mme A..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Gallian, anciennement dénommée Caisse de garantie de l'immobilier, et la société Aig Europe Limited ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation du pourvoi principal et celui du pourvoi incident annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre octobre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour M. X..., demandeur au pourvoi principal


PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. X... de sa demande tendant à voir condamner la société ALLAMANDS, venant aux droits de la société MAJESTIC HOLDING, et son assureur, la société ALLIANZ, à lui restituer la somme de 330.000 € correspondant au montant des marchés signés par la société MAJESTIC HOLDING sans son accord écrit, ni un devis signé par lui ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur les préjudices imputés par M. X... à la société ALLAMANDS : - dans l'exécution de sa mission : Devant exécuter le mandat, le mandataire est responsable du dommage causé par l'inexécution totale ou partielle de ses obligations, et de toutes les fautes qu'il peut commettre dans sa gestion, selon les règles de droit commun, rappelées par les articles 1991, alinéa ler, et 1992, alinéa ler. Comme l'a exactement relevé le premier juge, le mandat signé comportait non seulement une mission de gestion du bien (recherche de locataire, réparations urgentes, mesures conservatoires) mais aussi d'exécution de travaux importants, en représentant le mandant auprès du maître d'oeuvre et des entreprises. C'est exactement ce qui a été accompli par la société MAIESTIC HOLDING, qui a suivi les travaux et passé les marchés, et a représenté son mandant lors des réunions de chantier. Parce que M. X... résidait à l'étranger, que la société MAJESTIC HOLDING était son représentant en France concernant le chantier de rénovation lourde entrepris, qu'elle avait une grande latitude pour s'assurer de sa bonne exécution, le premier juge a qualifié exactement ce mandat de contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée. Le jugement entrepris sera là encore confirmé. Il résulte du rapport d'expertise que : - la gestion des comptes et l'utilisation des fonds pour payer les entreprises sont régulières, la tenue des comptes étant rigoureuse et les paiements intervenus ayant été effectués sur la base des factures visées par l'architecte, - toutefois, si les marchés sont rédigés normalement et comportent les clauses usuelles, ils ne mentionnent souvent ni les dates d'intervention, ni les délais d'exécution, ni stipulent des pénalités de retard, ni surtout un planning contractuel, les devis étant souvent globalisés et peu détaillés, de même que les cahiers des clauses techniques particulières, - des situations ont été réglées alors qu'elles étaient très peu détaillées, ou ne sont libellées que comme acomptes ou approvisionnements, ce qui a généré des paiements non justifiés aux entreprises VERGORI et ECS, - des factures d'approvisionnements ont été réglées sans qu'ait été vérifiée la présence physique des matériaux sur le chantier (factures LCCR), - la société MAJESTIC HOLDING n'a pas toujours bien rendu compte de sa mission à M. X..., en ne lui communiquant pas une situation financière précisant les engagements passés, en cours et à venir, ainsi qu'un programme précis des travaux restant à effectuer, malgré diverses relances de son mandant, notamment les 26/12/2003, 19/04 et 24/04/2004, - M. X... a finalement entendu rompre le contrat le liant à M. Y... le 25/06/2004 sans qu'il soit donné suite, même si le mandataire avait répondu qu'il préparait une lettre en ce sens, - la société MAJESTIC HOLDING n'a pas suffisamment attiré l'attention de son mandant sur les difficultés générées par les demandes de M. X... : celui-ci a entendu faire réhabiliter l'extérieur (le parc, le mur d'enceinte, les façades) en se contentant de l'aménagement de deux pièces et d'une cuisine dans un premier temps, ce qui est à l'origine de surcoûts (la pose de menuiseries extérieures risque d'endommager les enduits, ceux-ci ne sont pas protégés des risques d'infiltrations, faute d'étanchéité de la terrasse Ouest du 2ème étage. Or, M. X... ne pouvait être considéré comme étant un maître d'ouvrage notoirement compétent, de par sa formation de médecin et de par sa profession, et le fait qu'un architecte ait été désigné ne pouvait exonérer la société MAJESTIC HOLDING de son devoir de conseil. La chronologie des travaux montre qu'une inflexion a été opérée au cours du chantier. Au départ, il ne s'est agi que de rénover l'extérieur de la propriété, (le parc, les façades, le mur d'enceinte) avec seulement l'aménagement de deux pièces d'habitation à l'intérieur. Finalement, des travaux d'importance ont été effectués à l'intérieur, le cloisonnement ayant été démoli, de même que des planchers et des plafonds. Ce faisant, l'ordonnancement des travaux initial a été bouleversé, sans que l'attention du maître d'ouvrage soit suffisamment attirée sur les coûts finaux, les délais d'achèvement du chantier, et les risques provenant de travaux non menés dans le bon ordre (comme un risque de dommage aux enduits de façades lors de la pose postérieure des menuiseries extérieures). Ce chef de préjudice a été justement indemnisé par le premier juge par l'allocation de la somme de 50.000 euros. Monsieur X... a subi un second dommage, résultant pour lui de la perte de chance d'une meilleure gestion du chantier, si son mandataire, dans le cadre de son devoir de conseil, lui avait mieux précisé les risques découlant d'un changement intervenu dans le programme, en rendant mieux compte de sa mission et en lui donnant les éléments permettant de chiffrer l'ensemble du projet. Le premier juge a exactement relevé que faire en priorité des travaux sur la conciergerie et les garages au détriment de la résidence principale, même si cela découlait de la volonté initiale du maître d'ouvrage, devenait incohérent lorsque des travaux de démolition importants étaient entamés à l'intérieur du bâtiment principal. Là encore, le premier juge a exactement chiffré à la somme de 50.000 euros le préjudice en ayant résulté. La décision déférée sera confirmée de ce chef. - le dépassement du mandat : Il est de principe qu'encourt la nullité absolue un acte passé par le mandataire ayant excédé ses pouvoirs. Toutefois, cette règle ne joue pas lorsque le mandant a ratifié les actes du mandataire ou lorsque les actes ont bénéficié au maître d'ouvrage, les règles de la gestion d'affaires s'appliquant alors. En l'espèce, plusieurs marchés ont été conclus par la société MAJESTIC HOLDING sans que les devis présentés par les entreprises aient été signés par M. X.... Si celui-ci en estime leur montant à 330,000 euros, il résulte des pièces versées aux débats que, comme l'a exactement relevé le premier juge, ce montant est en réalité de 159.274,80 euros se décomposant comme suit : 69.289 euros de démolitions intérieures, 3.915 euros de passivation de poutrelles, 16.505,59 euros de couverture zinc, 8763,45 euros de travaux sur la conciergerie, 3.757,30 euros de façades de la conciergerie, 22.015 euros pour la corniche ouest, 17.316,60 euros de sols de cuisine, 1.900 euros : enrobé entrée, 8.612,86 euros de dépose d'appareils sanitaires, 2.590 euros de plomberie conciergerie, 4.610 euros de réfection de cheminées. Ces travaux ont été réglés par M. X.... Certes, celui-ci envoyait des fonds qui n'étaient pas affectés précisément au règlement de telle ou telle facture. Toutefois, l'enveloppe financière des travaux était détaillée par la société MAJESTIC HOLDING. Par ailleurs, M X... ne pouvait qu'être parfaitement au courant de l'évolution du chantier, puisqu'il était le destinataire de l'ensemble des compte-rendus de chantier. Enfin, il ne peut être sérieusement contesté que les travaux en cause ont d'une part bénéficié à l'immeuble, et d'autre part, étaient la conséquence de la volonté du maître d'ouvrage. En conséquence, M. X... a été justement débouté par le premier juge de sa demande de remboursement de ces travaux dans leur intégralité. En revanche, la mauvaise exécution de son mandat par la société MAJESTIC HOLDING a nécessairement causé un préjudice à M. X..., qui, demeurant en Hongrie    , se devait d'avoir pleinement confiance dans son mandataire, et ne pas craindre toute erreur dans l'exécution du mandat, alors pourtant que celui-ci stipulait expressément qu'un accord écrit était nécessaire. Ce préjudice ayant été exactement réparé par l'allocation de la somme de 50.000 euros à titre de dommages intérêts. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur le contrat de gestion et le contrat d'architecte : [
] Sur ce, le tribunal constate que Monsieur X..., mandant, a conclu le 13 mars 2002 avec la SARL MAJESTIC HOLDING, mandataire, représentée par MAJESTIC immobilier EVIAN "un contrat de gestion technique" concernant la propriété nommée le "Pré Riant". Le contrat est établi au nom de Monsieur et Madame X... mais n'a été signé que par Monsieur X.... Le mandant conférait au mandataire le mandat d'administrer le bien tant activement que passivement en lui remettant tous les éléments nécessaires pour permettre un accès permanent à l'immeuble, en lui remettant une copie de tous les contrats par lesquels le mandant a confié à des prestataires de service la maintenance des équipements techniques de l'immeuble, en lui donnant procuration sur un compte bancaire domicilié en France  , en veillant à ce que ce compte bancaire soit approvisionné pour permettre au mandataire de régler les dépenses générées par la réalisation du mandat. Le mandataire était ensuite expressément autorisé à accomplir pour le compte du mandant et en son nom notamment les actes suivants : "encaisser, percevoir, provisions et plus généralement toute somme ou valeur relative au bien géré, donner quittance, reçu et décharge et corrélativement mainlevée de toute saisie, opposition et cautionnement, procéder à tous règlements dans le cadre de la même administration et notamment payer les sommes dues au titre des impositions et taxes." Le mandataire avait pour obligations de visiter le bien autant que nécessaire afin de s'assurer de son bon état d'entretien, faire exécuter toutes menues réparations et celles plus importantes mais urgentes et en aviser rapidement le mandant, prendre tous actes conservatoires, rechercher des locataires, louer le bien, rédiger des baux, souscrire ou résilier tout contrat d'assurance, faire exécuter tous travaux importants sans assurer une mission de maître d'oeuvre, après accord écrit, du mandant sauf urgence, représenter le mandant auprès du maître d'oeuvre et des entreprises, régler les factures, intervenir auprès des compagnies d'assurances en cas de sinistre. L'avenant à ce contrat en date du 07 novembre 2003 ne concerne que le montant de la rémunération annuelle perçue par la SARL MAJESTIC (20.000 euros HT) au titre de la gestion courante et l'ajout d'une obligation du mandataire qui peut signer tout contrat visant à l'administration du bien géré (contrat de travail, de maintenance...). Afin de qualifier les obligations des contractants, il appartient au tribunal de qualifier le contrat dit de gestion technique. La plupart des obligations prévues dans le cadre de ce contrat correspondent à un contrat d'administration d'un bien immobilier, le mandant demeurant à l'étranger et souhaitant disposer d'un mandataire au lieu de situation de l'immeuble qui pourra gérer le bien au quotidien, ce qui explique que seules les réparations urgentes importantes peuvent être réalisées sans l'accord préalable du mandant qui doit en être avisé dans les plus brefs délais. En revanche, la clause relative à l'exécution de tous travaux importants sans assurer une mission de maître d'oeuvre, après accord écrit, du mandant sauf urgence, relative à la représentation du mandant auprès du maître d'oeuvre et des entreprises, au règlement des factures et relative à l'intervention auprès des compagnies d'assurances en cas de sinistre doit être qualifiée du contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée, ce d'autant plus que la réalité du dossier démontre que la SARL MAJESTIC HOLDING représentait le maître d'ouvrage auprès des entreprises qui ont réalisé les travaux de rénovation mais aussi auprès de l'architecte ainsi que cela ressort des pièces numérotées 5 B versées aux débats par la SARL ALLAMANDS en ce qui concerne ses relations avec l'architecte Monsieur Y... et des pièces numérotées 5 en ce qui concerne ses relations avec les entreprises qui ont réalisé les travaux et qu'elle payait sur le fondement des devis signés par Monsieur X... dans la plupart des cas et du visa de l'architecte en utilisant des comptes bancaires ouverts en France par le mandant, maître de l'ouvrage, Monsieur X.... L'expert rappelle ainsi dans ses conclusions (page 163) que la société MAJESTIC HOLDING se comporte effectivement comme le représentant du maître de l'ouvrage, qu'elle régularise en son nom les marchés, paie les entreprises et ce dans le cadre d'une opération de restructuration lourde d'un ensemble immobilier d'importance. De plus, elle assiste aux réunions de chantier (pièces B 23, 38, 62 de M. X...). En conséquence, il doit être analysé si en l'espèce, la SARL MAJESTIC HOLDING a commis des manquements à ses obligations de mandataire à l'égard de son mandant dans le cadre du contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée. L'expert indique que les marchés signés par la SARL MAJESTIC HOLDING sont rédigés normalement et comportent des clauses usuelles mais que cependant il manque généralement les dates d'intervention, les délais, les pénalités de retard éventuelles et un planning contractuel, qu'il n'y a pas d'ordre de service, que l'objet des marchés est succinct, que les CCTP sont peu détaillés, que les devis sont souvent globalisés et peu détaillés, qu'on y trouve des prix d'ensemble, sans sous-détail, ce qui ne permet pas d'apprécier la pertinence des prix unitaires (page 185), qu'enfin concernant les paiements des entreprises, certaines situations sont libellées comme acompte sur approvisionnements ou sont très peu détaillées. L'expert ajoute que la vérification des factures des entreprises a été légère et qu'il ne comprend pas comment la SARL MAJESTIC HOLDING qui est sensée défendre les intérêts de son client a pu les accepter (page 187). Cette absence de contrôle suffisant de la SARL MAJESTIC HOLDING et à tout le moins le devoir de conseil en tant que professionnel qu'elle devait s'imposer à l'égard de Monsieur X... constitue pour elle un manquement à ses obligations contractuelles, ce qu'elle reconnaît dans un mail du 17 juin 2004 (pièce B 45 et 34 de M. X...) dans lequel elle annonce l'embauche d'un spécialiste de la construction. L'expert souligne ainsi que la SARL MAJESTIC HOLDING n'a jamais demandé des précisions ou trouvé que les factures qui lui étaient présentées étaient peu détaillées et que de ce fait elle a trop payé et manqué à son devoir de conseil (page 188 du rapport). De plus, en tant que mandataire, la SARL MAJESTIC HOLDING n'a pas pris les mesures qui s'imposaient lorsque Monsieur X... lui a demandé expressément d'arrêter les travaux par courriel du 26 décembre 2013 dans l'attente d'un nouvel architecte (pièces B 24, B 28, B 30, B 32 et B 46 de M. X...). L'expert ajoute (page 189) que Monsieur X... a sollicité de la SARL MAJESTIC HOLDING une situation financière précisant les engagements passés, en cours et à venir et un programme précis des travaux restant à effectuer dès le 04 novembre 2003 (pièces B 17, B 18 et B 19 de M. X...) mais qu'il n'a rien reçu malgré ses relances (pièces B 27, B 28, B 30, B 31, B 32 de M. X...). L'expert conclut ainsi (page 189) que la SARL MAJESTIC HOLDING n'a pas exécuté correctement sa mission de représentant du maître de l'ouvrage, qu'elle a laissé les travaux se poursuivre ainsi que le chantier alors qu'elle aurait dû prendre des mesures immédiates pour arrêter ou à défaut suspendre les travaux. Ces manquements constituent des fautes du mandataire au regard des dispositions des articles 1991 et 1992 du code civil et la SARL MAJESTIC HOLDING nouvellement dénommée SARL ALLAMANDS devra répondre des dommages et intérêts qui résulteront de ces inexécutions. [
] L'expert a cependant souligné que Monsieur X... a payé des travaux pour des devis qu'il n'avait pas signés ou paraphés. Or, l'article 1998 du code civil dispose : Le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné. Il n'est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement. Selon l'expertise, le montant des travaux qui n'ont pas fait l'objet d'un devis accepté au préalable mais qui ont été payés s'élève à la somme de 159.274,80 euros (entreprise GILETTO : démolitions intérieures : 69.289 euros et passivation poutrelles : 3.915 euros - entreprise FAVRAT : couverture Zn: 16.505,59 euros - entreprise FERBLANTERIE THONONAISE : conciergerie: 8.763,45 euros - entreprise LCCR : façades conciergerie : 3.757,30 euros, corniche ouest :22.015 euros, sol pierre cuisine (Hauteville) : 17.316,60 euros - entreprise DAZZA : enrobées entrée : 1.900 euros - entreprise ECS : dépose appareils sanitaires : 8.612,86 euros, plomberie conciergerie : 2.590 euros, réfection cheminées : 4.610 euros). En l'espèce, le contrat prévoyait expressément que les travaux importants devaient obtenir l'accord écrit et préalable du mandant ; en conséquence, la SARL MAJESTIC HOLDING ne justifiant pas de l'urgence, doit non pas rembourser les travaux payés en l'absence de tout devis signé par Monsieur X... que celui-ci estime à la somme de 330.000 euros mais lui doit des dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1991 du code civil qu'il convient d' évaluer à la somme de 50.000 euros. [
] L'expert indique ainsi que les devis sont globalisés et peu détaillés, que les procès-verbaux de chantier, si certes ceux-ci ne requièrent pas de forme particulière, sont cependant succincts et ne permettent pas de retracer clairement l'historique de l'affaire, qu'ils ne comportent pas de mention d'effectif, de conditions météorologiques, de situation d'avancement, que certaines situations présentées par les entreprises pour leurs paiements sont libellées comme acomptes sur approvisionnements ou sont peu détaillées, que l'architecte aurait alors dû appliquer un abattement plus important ou demander des précisions sur les sommes réclamées notamment pour les paiements aux entreprises VERGORI et ECS » ;

ALORS, D'UNE PART, QUE les contrats conclus sans pouvoir par le mandataire sont nuls à l'égard du mandant ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel avait elle-même constaté, par motifs propres et adoptés, que M. X... avait donné mandat à la société MAJESTIC HOLDING de « faire exécuter tous travaux importants, sans assurer une mission de maîtrise d'oeuvre, après accord écrit, sauf urgence, du mandant », que celle-ci avait conclu des marchés d'un montant de 159.274,80 € sans lui faire signer préalablement les devis correspondants et qu'elle ne justifiait pas de l'urgence (arrêt p. 2-3, p. 10 § 6, p. 11 § 2 et jugement p. 23 § 6), ce dont il résultait que M. X... pouvait se prévaloir à l'égard de la société MAJESTIC HOLDING et de son assureur de la nullité de ces marchés conclus sans pouvoir par celle-ci pour obtenir leur condamnation à lui rembourser la somme de 159.274,80 € ; qu'en jugeant le contraire, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1134, 1984 et 1998 du code civil ;

ALORS, D'AUTRE PART, QU' en vertu du principe de réparation intégrale du préjudice, le juge ne peut allouer un montant global de dommages et intérêts en réparation de préjudices résultant de fautes distinctes ; qu'en l'espèce, ayant constaté, d'une part, un manquement de la société MAJESTIC HOLDING à son devoir d'information et de conseil pour lequel elle l'a condamnée à payer des dommages et intérêts de 50.000 € à M. X... (arrêt p. 9 et 10 §§ 1 à 3 et jugement p. 20 et 21) et, d'autre part, un dépassement par celle-ci de son mandat (arrêt p. 10 § 6 et p. 11 § 2 et jugement p. 23), la Cour d'appel ne pouvait juger que le préjudice subi par M. X... du fait de ce dépassement de mandat était réparé par les dommages et intérêts qu'elle lui avait alloués au titre du manquement de la société MAJESTIC HOLDING à son devoir d'information et de conseil (arrêt p. 11 § 2 et jugement p. 23 § 6) ; qu'en s'abstenant ainsi de réparer le préjudice subi par M. X... du fait du dépassement par la société MAJESTIC HOLDING de son mandat, dont elle avait pourtant constaté l'existence, la Cour d'appel a violé le principe susvisé, ensemble les articles 4 et 1147 du code civil ;

ALORS, AUSSI, QUE le mandataire qui accomplit un acte en violation de la clause d'autorisation écrite préalable contenue dans son mandat ne peut invoquer les règles de la gestion d'affaires à l'encontre de son mandant, sauf à prouver qu'il y avait urgence à agir ; qu'en l'espèce, pour rejeter la demande formée par M. X... à l'encontre de la société MAJESTIC HOLDING et de son assureur au titre des marchés conclus par celle-ci sans devis préalablement signés par lui, la Cour d'appel ne pouvait énoncer qu'en application des règles de la gestion d'affaires, la nullité absolue d'un acte passé par le mandataire ayant excédé ses pouvoirs ne joue pas lorsque les actes ont bénéficié au maître d'ouvrage et qu'il ne pouvait être sérieusement contesté que les marchés en cause avaient bénéficié à l'immeuble et étaient la conséquence de la volonté du maître d'ouvrage, quand elle avait elle-même constaté que la société MAJESTIC HOLDING avait conclu ces marchés en violation de la clause de son mandat lui imposant de recueillir l'accord écrit et préalable de M. X... et ne justifiait pas de l'urgence à conclure lesdits marchés (arrêt p. 2-3, p. 10 § 6, p. 11 § 2 et jugement p. 23 § 6), ce dont il résultait que celleci ne pouvait invoquer les règles de la gestion d'affaires à l'encontre de ce dernier ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1372 à 1375 du code civil, par fausse application, et les articles 1134, 1984 et 1998 du code civil, par refus d'application ;

ALORS, EN OUTRE, QUE les juges du fond ne peuvent statuer par voie de simple affirmation sans viser ni analyser, même sommairement, les pièces sur lesquelles ils se fondent ; qu'en l'espèce, pour retenir que M. X... avait ratifié les marchés conclus par la société MAJESTIC HOLDING sans devis préalablement signés par lui et rejeter sa demande à ce titre, la Cour d'appel ne pouvait affirmer qu'il avait réglé les travaux correspondants au regard d'une enveloppe financière détaillée par la société MAJESTIC HOLDING et qu'il ne pouvait qu'être parfaitement au courant de l'évolution du chantier puisqu'il était le destinataire de l'ensemble des comptes rendus de chantier, sans viser ni analyser, même sommairement, les pièces sur lesquelles elle s'est fondée, quand ces faits étaient expressément contestés par M. X..., lequel soutenait qu'il n'avait assisté qu'à une seule réunion de chantier sur 44 et n'avait reçu qu'un seul compte rendu de chantier daté du 15 septembre 2003 et aucun détail des paiements que la société MAJESTIC HOLDING lui avait demandé d'effectuer (conclusions p. 7 et 31), ce que cette dernière se bornait à nier sans justifier du contraire (conclusions adverses p. 10 et 11) ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

ALORS, ENFIN, QUE la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel ne pouvait affirmer, d'une part, que la société MAJESTIC HOLDING avait communiqué à M. X... une enveloppe financière détaillée des travaux et que celui-ci était parfaitement au courant de l'évolution du chantier puisqu'il était le destinataire de l'ensemble des comptes rendus de chantier (arrêt p. 11 § 1), pour retenir qu'il avait ratifié les marchés conclus par la société MAJESTIC HOLDING sans devis préalablement signés par lui et rejeter sa demande à ce titre, et, d'autre part, que la société MAJESTIC HOLDING n'avait pas bien rendu compte de sa mission à M. X... en ne lui communiquant pas une situation financière précisant les engagements passés, en cours et à venir, ni un programme précis des travaux restant à effectuer, malgré diverses relances de son mandant, et que les comptes rendus de chantier étaient succincts et ne comportaient pas de mention d'effectif, de conditions météorologiques, ni de situation d'avancement (arrêt p. 9 § 4 et p. 10 § 4 et jugement p. 25 § 1), pour retenir une faute de la société MAJESTIC HOLDING dans l'exécution de son mandat et un manquement de M. Y... à son devoir de conseil ; que ce faisant, la Cour d'appel a statué par des motifs contradictoires et a ainsi derechef violé l'article 455 du code de procédure civile.


SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir limité à la somme de 10.000 € la condamnation de M. Y... et de son assureur, la Z..., à indemniser M. X... pour le non-respect de la vérification des transactions effectuées avec les entreprises et de leur coût réel ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur la demande dirigée à l'encontre de M. Y... : [
] Le trop-versé aux entreprises : Aux termes du rapport d'expertise, il conviendrait d'appliquer sur la facture de menuiseries extérieures de la société VERGORI une réfaction de 2.250 euros TTC pour tenir compte de ce que les travaux n'ont pas été entièrement terminés et de 43,476,14 euros pour la société ECS, au motif que des approvisionnements ont été facturés mais n'ont finalement pas été mis en oeuvre. La responsabilité de ces surfacturations ne saurait incomber intégralement à la maîtrise d'oeuvre. Concernant la société VERGORI, le trop-versé est tout à fait minime eu égard à l'ampleur des prestations réalisées (64.731 euros), et résulte en réalité de la non terminaison du chantier, M. X... ayant tenu à faire intervenir une entreprise allemande. Pour ce qui est de la société ECS, la minoration de sa facturation s'explique par l'absence de précisions quant aux matériels livrés. C'est à M. X... de réclamer éventuellement à cette entreprise ce trop-versé. Concernant M. Y..., il n'était débiteur envers M. X... que d'une obligation de moyens, alors que sa mission s'est avérée se compliquer du fait des changements dictés par le maître d'ouvrage concernant l'aménagement du parc. Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a condamné M. Y..., solidairement avec son assureur, à payer à M. X... à. ce titre la somme de 10.000 euros de dommages intérêts » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Monsieur X... sollicite en outre le paiement par Monsieur Y... de la somme de 88.778,26 euros au titre des sommes indues perçues par les entreprises ECS, VERGORI et MARCILLE à la suite de situations visées à tort et sans réserve par l'architecte ou sans les garanties nécessaires. L 'expert indique pour l'entreprise VERGORI que Monsieur X... a été déçu à la livraison des fenêtres, a demandé de les démonter et en a fait fabriquer et poser une par une entreprise allemande. L'expert indique que le montant des travaux de fabrication et de démontage ne sauraient excéder 85 % de la somme de 77.691,26 euros TTC soit 66.037,57 euros TTC soit un trop payé de 2.250 euros TTC, pour l'entreprise ECS le trop perçu est estimé par l'expert à la somme de 43.476,14 euros, enfin pour l'entreprise MARCILLE, il s'agit du paiement d'un acompte versé à la commande pour une cuisine, l'expert rappelle que cette somme devra être reversée à Monsieur X... car aucune commande n'a été faite. Le paiement des trop perçus ne doit s'appliquer qu'aux deux premières situations, la commande de la cuisine ne pouvant faire l'objet d'un contrôle par l'architecte, s'agissant simplement du paiement d'un acompte. Au regard du devoir de conseil de l'architecte dans le cadre de la vérification des travaux effectués et de leur coût réel, sur le fondement de l'article 1147 du code civil, il convient de condamner Monsieur Y... et son assureur Z..., qui ne conteste pas sa garantie, in solidum à payer à Monsieur X... la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts » ;

ALORS QU' est certain le dommage subi par une personne par l'effet de la faute d'un professionnel, alors même que la victime disposerait, contre un tiers, d'une action consécutive à la situation dommageable née de cette faute et propre à assurer la réparation du préjudice subi ; qu'en l'espèce, ayant constaté que M. Y... avait visé à tort les situations de travaux des entreprises ECS et MARCILLE, ce qui avait causé le versement par M. X... de la somme indue de 43.476,14 € à l'entreprise ECS et d'un acompte indu à l'entreprise MARCILLE, la Cour d'appel ne pouvait limiter à la somme de 10.000 € la condamnation de M. Y... et de son assureur à indemniser M. X... de ce chef, au motif inopérant que ce dernier pouvait réclamer aux entreprises ECS et MARCILLE le remboursement des sommes qu'il leur avait indument versées ; qu'en rejetant, pour ce motif inopérant, la demande de M. X... tendant à voir condamner M. Y... et son assureur à l'indemniser à hauteur de l'intégralité des sommes indument versées à ces deux entreprises du fait de la faute commise par M. Y... dans la vérification de leurs situations de travaux, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil. Moyen produit par de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société Allianz IARD, demanderesse au pourvoi incident


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d'avoir dit que la société Allianz devait sa garantie au titre du mandat de gestion donné par M. X... à la société Majestic Holding devenue Allamands et d'avoir en conséquence condamné la société Allianz solidairement avec la société Allamands à payer à M. X... la somme de 50.000 € au titre des dommages-intérêts alloués pour préjudice de jouissance et celle de 50.000 € au titre des dommages-intérêts alloués au titre de la perte de chance d'une bonne gestion du chantier dans la limite de son plafond de garantie d'un montant de 76.224,51 € ;

AUX MOTIFS QUE la loi du 2 janvier 1970 soumet à des règles d'ordre public non seulement l'activité d'agent immobilier, mais aussi celle d'administrateur de biens, la gestion immobilière étant soumise à ces dispositions par l'article 1er 6° de la loi ; qu'en l'espèce, un mandat de gestion technique a été établi par écrit, signé par M. X... et prévoyant la mission confiée au mandataire ainsi que sa rémunération ; que dès lors il correspond aux conditions de forme exigées par la loi (arrêt, p. 8 § 6 et 7) ;
que, comme l'a exactement relevé le premier juge, le mandat signé comportait non seulement une mission de gestion du bien (recherche de locataire, réparations urgentes, mesures conservatoires) mais aussi d'exécution de travaux importants, en représentant le mandant auprès du maître d'oeuvre et des entreprises ; que c'est exactement ce qui a été accompli par la société Majestic Holding, qui a suivi les travaux et passé les marchés, et a représenté son mandant lors des réunions de chantier ; que, parce que M. X... résidait à l'étranger, la société Majestic Holding était son représentant en France concernant le chantier de rénovation lourde entrepris, qu'elle avait une grande latitude pour s'assurer de sa bonne exécution, le premier juge a qualifié exactement ce mandat de contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée (arrêt, p. 9 § 4) ; que selon l'annexe à la police nº 83711830, l'activité professionnelle garantie est la « transaction immobilière en qualité de agent immobilier en qualité de gestion immobilière uniquement » ; que la société Majestic a bien la qualité d'agent immobilier ; que le fait de faire rénover pour le compte d'un mandant un immeuble relève de la « gestion immobilière », d'autant que la direction du chantier était assurée par un architecte, la mission confiée à la société Majestic Holding étant purement administrative ; qu'en conséquence, la compagnie Allianz doit sa garantie pour les activités relevant du mandat de gestion technique ; que la société Majestic Holding en effet n'a pas agi en qualité d'administrateur de société de construction ni de promoteur de construction immobilière, activités non couvertes aux termes des conventions spéciales de la police ; qu'elle sera ainsi condamnée solidairement avec son assuré au paiement à M. X... des condamnations relatives au préjudice de jouissance et résultant d'une perte de chance, dans la limite de son plafond de garantie, soit 76.224,51 € ; qu'en revanche, les garanties ne sont pas dues concernant les dommages alloués au titre du dépassement du mandat ; que le jugement sera donc réformé sur ce point (arrêt, p. 11 dernier § et p. 12) ;

ALORS QUE l'étendue de la garantie d'assurance ne saurait excéder les termes par lesquels le risque couvert est défini par le contrat d'assurance ;
que les dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 s'appliquent exclusivement aux personnes se livrant ou prêtant leur concours, de manière habituelle, à une opération prévue par l'article 1er de cette loi ; que la gestion immobilière visée par ce texte ne s'entend que des actes de gestion habituelle d'un bien immobilier, tels que location du bien ou conclusion de contrats d'entretien, sans inclure les missions de maître d'ouvrage délégué dans le cadre de la rénovation lourde du bien ; qu'en l'espèce, la société Allianz faisait valoir que la mission confiée à la société Majestic Holding par M. X... pour la rénovation de son bien immobilier ne consistait pas en une pure gestion administrative et financière, puisqu'elle avait été amenée à proposer un architecte, présenter des entreprises, assurer le suivi financier et technique du chantier, signer des marchés, décider des paiements, proposer des solutions et assister aux réunions de chantier, ce dont résultait la qualification de maîtrise d'ouvrage déléguée (concl., p. 5 § 5) ; qu'elle ajoutait que le contrat d'assurance ne couvrait que les activités de transaction immobilière et de gestion immobilière et que la délégation de maîtrise d'ouvrage générait une responsabilité propre qui ne pouvait être couverte par ce contrat (concl., p. 5) ; que la cour d'appel a jugé que le mandat conclu entre la société Majestic Holding et M. X... comportait non seulement une mission de gestion du bien, mais encore de maîtrise d'ouvrage déléguée (arrêt, p. 9 § 4) ; qu'elle a néanmoins considéré que le contrat d'assurance souscrit auprès de la société Allianz couvrait les manquements de la société Majestic Holding à cette mission, pourtant distincte de la gestion du bien, au motif que « le fait de faire rénover pour le compte d'un mandant un immeuble relève de la « gestion immobilière » d'autant plus que la direction du chantier était assurée par un architecte, la mission confiée à la société Majestic Holding étant purement administrative » (arrêt, p. 12 § 4) ; qu'en se prononçant ainsi, tandis qu'il résulte de ses propres constatations que la société Majestic Holding a assumé une mission de maîtrise d'ouvrage déléguée distincte de la gestion du bien, de sorte que cette mission ne relevait pas de la gestion immobilière au sens du contrat d'assurance et de la loi Hoguet, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil et l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970.