Cour de Cassation · civ2 — 11 mai 2017

CIV. 2

MF



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 11 mai 2017




Rejet non spécialement motivé


M. X..., conseiller doyen
faisant fonction de président



Décision n° 10311 F

Pourvoi n° D 16-15.753







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par :

1°/ M. Y... Z..., domicilié [...]                          , agissant en qualité d'ayant droit de Jean et Marielle Z...,

2°/ Mme Solange Z..., épouse A..., domiciliée [...]                                                   , agissant en qualité d'ayant droit de Jean et Marielle Z...,

3°/ Marielle B..., veuve Z..., ayant été domiciliée [...]                                                         , agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'ayant droit de Jean Z..., décédée,


contre l'arrêt rendu le 5 février 2016 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant :

1°/ à la société Nexity Lamy, société par actions simplifiée, dont le siège est [...]                                          ,

2°/ à M. Jean-Pierre C..., domicilié [...]                             ,

défendeurs à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 29 mars 2017, où étaient présents : M. X..., conseiller doyen faisant fonction de président, Mme D..., conseiller rapporteur, M. Pimoulle, conseiller, Mme Parchemal, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de M. Y... Z... et de Mme Solange Z..., tous deux ès qualités, de la SCP Ortscheidt, avocat de la société Nexity Lamy ;

Sur le rapport de Mme D..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne acte à M. Y... Z... et à Mme Solange Z... de leur reprise d'instance en qualité d'ayants droit de Marielle Z... ;

Donne acte à M. Y... Z... et à Mme Solange Z..., tous deux ès qualités, du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. C... ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y... Z... et Mme Solange Z..., tous deux ès qualités, aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à la société Nexity Lamy la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. Y... Z... et Mme Solange Z..., ès qualités.

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté les exposants de leurs demandes formées à l'encontre de la société Nexity-Lamy ;

AUX MOTIFS PROPRES QU'« à la suite du désistement de l'appelante à l'égard de M. C... et les intimés n'ayant pas formé d'appel incident contre le jugement entrepris, cette décision est définitive en sa disposition par laquelle le Tribunal a débouté les époux Z... de toutes leurs demandes dirigées contre M. C..., les intimés concluant même à la confirmation du jugement sur ce point ; que le Tribunal a débouté les époux Z... de leurs demandes en paiement par M. C... des sommes de 50.000 euros au titre de la clause pénale et de 3.420,94 euros à titre de dommages et intérêts après avoir retenu qu'il n'était pas en mesure de vérifier que la réitération était possible, faute pour les vendeurs de justifier de leur titre ou de leur possession, de leur capacité et de la réalisation des conditions suspensives à leur charge ; qu'il s'en déduit que la non-réalisation de la vente n'est pas imputable à l'acquéreur mais qu'elle l'est aux vendeurs ; que si l'agent immobilier a commis une faute en sa qualité de rédacteur de l'avant-contrat du 13 décembre 2011 en n'attirant pas l'attention des vendeurs sur le danger consistant à signer cet acte alors que l'acquéreur n'avait pas déposé un chèque de 25.000 euros entre les mains du notaire comme le prévoyant la convention, cependant, cette faute n'est à l'origine ni du défaut de réitération de la vente ni de la perte de l'indemnité de 50.000 euros prévue par la clause pénale, ni encore du préjudice matériel d'un montant de 3.420,94 euros allégué par les vendeurs, ces dommages n'ayant pas été imputés à l'acquéreur par le jugement entrepris ; que si l'agent immobilier n'a pas mis en demeure l'acquéreur, dans la lettre recommandée avec avis de réception du 5 mars 2012, de payer le montant de la clause pénale, cependant, cette carence est sans lien avec le préjudice invoqué par les vendeurs, le jugement entrepris ayant dit que la clause pénale ne pouvait recevoir application à l'encontre de l'acquéreur ; qu'en conséquence, en l'absence de lien de causalité entre les fautes invoquées et les préjudices allégués, par les consorts Z..., ces derniers doivent être déboutés de toutes leurs demandes contre l'agent immobilier ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il est entré en voie de condamnation à l'encontre de la société Nexity-Lamy » ;

ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSES ADOPTES DU JUGEMENT, QUE « la clause pénale figurant au contrat au point IX est ci-après reproduite : « dans le cas où une des parties viendrait à refuser de régulariser la présente vente, sauf application de la condition suspensive, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuite, justice ou tous les droits et amendes, et devra, en outre, payer à l'autre partie la somme de 50.000 euros TTC à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale » ; que la mise en oeuvre de cette clause pénale au titre de l'exécution forcée du contrat requiert de la part de la partie qui s'en prévaut, la démonstration - à la date fixée pour la réitération de la vente - de l'absence de non réalisation de toute condition suspensive stipulée en sa faveur ou nécessitant des démarches qui lui incombent ; qu'en réalité le compromis litigieux a prévu six conditions suspensives (cf supra l'exposé du litige), qui sont toutes usuelles, mais qui - nonobstant des questions relatives à l'exactitude juridique de leur qualification - ont pour certaines été stipulées au bénéfice du vendeur, alors que l'une ou l'autre entrainaient également des obligations positives du vendeur ; que la vérification du droit de propriété du vendeur était de l'intérêt du vendeur et relevait de ses diligences ; qu'à cet égard, l'agent immobilier rédacteur du compromis de vente n'a pas vérifié le droit de propriété du vendeur, l'acte mentionnant au contraire que le vendeur déclarait être régulièrement propriétaire des biens vendus et s'obligeait à justifier de l'origine de propriété au notaire rédacteur de l'acte authentique ; que le notaire, ainsi qu'il résulte des pièces des demandeurs déjà analysées, n'a constitué aucun dossier, a même refusé des pièces proposées par M. Y... Z... (sans précision de la nature de ces pièces ; cf. Pièce n° 3 2ème page (17/01/12) et n'a donc procédé à aucune vérification de l'existence ou de la force probante du titre de propriété, lequel n'est pas davantage produit par les demandeurs dans le cadre de la présente instance, alors que les appels de taxes foncières, comme le compte de charges de copropriété établi par le syndic ne peuvent être admis pour preuve de la propriété d'un bien immobilier sans examen du titre ; que ni le mode d'acquisition de cette propriété par les époux Z..., ni la date, ni la durée de la possession ne sont précisées ; que d'agissant de la capacité juridique des vendeurs de vendre l'immeuble de gré à gré, le Tribunal n'a été destinataire d'aucune pièce justificative, tels des extraits du répertoire civil afférents à chacun des vendeurs ; que nulle vérification afférente aux documents d'urbanisme, à la situation hypothécaire, ou au droit de préemption n'a été effectuée, ni rendue possible dans le cadre de la présente instance ; que le Tribunal ne peut donc pas s'assureur de la validité du contrat au-delà de la date du 10 février 2012, date à laquelle la réitération par acte authentique devait être conclue ; qu'il s'ensuit que la demande au titre de la clause pénale, formée contre M. C... à hauteur de 50.000 euros ne peut aboutir » ;

1°) ALORS QU'en l'absence d'indivisibilité, une partie n'est pas fondée à invoquer l'autorité de la chose jugée attachée à une décision qui a statué sur les demandes dirigées contre un tiers ; qu'en opposant aux demandes formées par les consorts Z... à l'encontre de la société Nexity-Lamy l'autorité de la chose jugée attachée au jugement devenu définitif par lequel le Tribunal avait « débouté les consorts Z... de toutes leurs demandes dirigées contre M. C... », la Cour d'appel a violé l'article 1351 du Code civil, par fausse application ;

2°) ALORS QUE l'appel remet la chose jugée en question devant la juridiction d'appel pour qu'il soit à nouveau statué en fait et en droit et défère à la Cour la connaissance des chefs du jugement qu'il critique expressément ou implicitement et ceux qui en dépendent ; que l'appel formé par la société Nexity-Lamy à l'encontre du chef de dispositif par lequel le Tribunal l'avait condamnée, au titre de sa responsabilité envers les consorts Z..., déférait à la Cour d'appel toutes les questions dont dépendait cette responsabilité et notamment celle de l'imputabilité de l'échec de la vente ; qu'en opposant néanmoins aux consorts Z... l'autorité de la chose jugée attachée au jugement en ce qu'il avait jugé que la non-réalisation de la vente était imputable aux vendeurs et non pas à l'acquéreur, la Cour d'appel a méconnu l'effet dévolutif de l'appel interjeté par la société Nexity-Lamy et violé les articles 561 et 562 du Code de procédure civile ;

3°) ALORS QUE l'autorité de la chose jugée suppose que la chose demandée soit la même ; qu'en opposant à l'action en responsabilité formée par les consorts Z... à l'encontre de la société Nexity-Lamy l'autorité de la chose jugée attachée au jugement par lequel le Tribunal avait statué sur la demande en paiement de la clause pénale formée par les consorts Z... à l'encontre de M. C..., bien que ces deux prétentions aient eu des objets différents, la Cour d'appel a violé l'article 1351 du Code civil ;

4°) ALORS QUE, en toute hypothèse, l'autorité de chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif ; qu'en opposant aux consorts Z... l'autorité de la chose jugée attachée aux motifs du jugement par lequel le Tribunal avait statué sur leur demande formée contre M. C..., la Cour d'appel a violé les articles 1351 du Code civil et 480 du Code de procédure civile ;

5°) ALORS QUE, en toute hypothèse, les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que les consorts Z... avaient produit, pour la première fois en cause d'appel, « l'acte de vente de leur immeuble » réalisée en 2013 qui attestait du droit de propriété des vendeurs sur le bien vendu (conclusions des consorts Z..., p. 5, al. 3 et 4) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur cette pièce essentielle des conclusions des exposants qui démontrait que la non réalisation de la vente ne leur était pas imputable, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du Code de procédure civile, ensemble l'article 6-1 de la Convention européenne des droits de l'Homme.