Cour de Cassation · civ3 — 19 janvier 2017

CIV.3
 
 CH.B
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 19 janvier 2017
 
 
 
 
 Rejet
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Arrêt n° 76 F-D
 
 Pourvoi n° D 15-29.066
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
 
 Statuant sur le pourvoi formé par la société Frejus FL, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1],
 
 contre l'arrêt rendu le 17 septembre 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre C), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à la Société générale pour le développement des opérations de crédit-bail immobilier (Sogebail), société anonyme, dont le siège est [Adresse 2],
 
 2°/ à la société Cicobail, société anonyme, dont le siège est [Adresse 3],
 
 défenderesses à la cassation ;
 
 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 6 décembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Pronier, conseiller rapporteur, M. Nivôse, conseiller, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Sur le rapport de M. Pronier, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Frejus FL, de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat des sociétés Sogebail et Cicobail, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Sur les deux moyens, réunis, ci-après annexés :
 
 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 septembre 2015), statuant en référé, que les sociétés Sogebail et Cicobail (les crédit-bailleurs) ont consenti un crédit-bail immobilier à la société civile immobilière Fréjus FL (la SCI) afin de construire et d'aménager des locaux commerciaux ; que les crédit-bailleurs ont délivré à la SCI un commandement de payer un arrièré de loyers, en visant la clause résolutoire contenue au contrat de crédit-bail ; que, seule une partie de la dette ayant été payée hors délai, les crédit-bailleurs ont assigné la SCI en constatation de la résiliation du contrat de crédit-bail, expulsion, fixation et paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation et paiement d'une provision ; que la SCI, exposant les difficultés d'exploitation auxquelles elle s'était heurtée, a reconnu ne pas avoir payé les causes du commandement de payer, conclu au non-respect par les crédits-bailleurs de leur obligation de délivrance et de lui assurer une jouissance paisible et à leur absence de bonne foi, et sollicité des délais de paiement ;
 
 Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'accueillir les demandes des crédit-bailleurs ;
 
 Mais attendu qu'ayant constaté qu'il était précisé dans le contrat de crédit-bail que les parties concluaient un contrat de délégation de maîtrise d'ouvrage, la cour d'appel, qui a pu en déduire, sans contradiction, ni dénaturation des conclusions et sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que la SCI, ayant renoncé à tout recours contre les crédit-bailleurs, ne pouvait leur opposer d'avoir manqué à leurs obligations de délivrance et de jouissance paisible, a légalement justifié sa décision ;
 
 
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la SCI Fréjus FL aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Fréjus FL et la condamne à payer la somme globale de 3 000 euros aux sociétés Sogebail et Cicobail ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf janvier deux mille dix-sept.MOYENS ANNEXES au présent arrêt.
 
 
 Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la SCI Frejus FL.
 
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de crédit-bail conclu le 24 juillet 2009 entre les sociétés Sogebail et Cicobail et la SCI Fréjus FL à la date du 14 octobre 2013 et portant sur un ensemble immobilier sis à [Adresse 4], édifié sur une parcelle de terrain cadastrée section [Cadastre 1] pour une contenance de 45 a 85 ca, ordonné l'expulsion de la société Fréjus FL et de tous occupants de son chef sous réserve toutefois de tout accord conclu entre les crédits-bailleurs et les exploitants, ce au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, fixé à la somme provisionnelle de 29.999,09 € TTC l'indemnité mensuelle d'occupation due par la SCI Fréjus FL à la société Sogebail et à la société Cicobail, charges et impôts en sus, à compter du 14 octobre 2013 jusqu'à la restitution effective des lieux, et condamné au besoin la SCI Fréjus FL à payer cette indemnité à la société Sogebail et à la société Cicobail, ET D'AVOIR condamné la SCI Fréjus FL à payer à la société Sogebail et à la société Cicobail la somme provisionnelle de 136.584,77 € au titre de la dette locative arrêtée au 13 octobre 2013,
 
 AUX MOTIFS QU'aux termes du contrat de crédit-bail immobilier du 24 juillet 2009, la SA Sogebail et la SA Cicobail ont accepté que la SCI Fréjus FL sous-loue les locaux à la SARL Brico Fréjus, puis par avenant n° 1 du 2 février 2012, les crédits bailleurs ont accepté un réaménagement des conditions financières du contrat de crédit-bail et la sous-location des locaux à la SARL Brico Fréjus et à la SAS ED ; que cette dernière société y exploite un magasin d'alimentation à l'enseigne DIA ; qu'or pour accéder au niveau inférieur à usage de parking du bâtiment commercial, alors qu'il n'existe pas de servitude de passage, les clients de la SARL Brico Fréjus et de la SAS ED devaient emprunter un chemin sur le fonds mitoyen sur lequel la SARL Semiflor exploite une grande surface à l'enseigne Intermarché ; qu'à l'ouverture du magasin DIA, la société SARL Semiflor a installé une clôture empêchant tout accès au niveau inférieur du bâtiment objet du présent litige ; que la SCI Fréjus FL, la SARL Brico Fréjus et la SARL Socodef, société sur laquelle aucune précision n'est donnée par les parties, ont alors assigné en référé la société Semiflor afin qu'elle soit condamnée sous astreinte à enlever lesdites barrières ; que par ordonnance de référé du 8 août 2012, le président du Tribunal de grande instance de Fréjus a déclaré irrecevables les actions de la SARL Brico Fréjus et de la SARL Socodef et a débouté la SCI Fréjus FL de sa demande d'enlèvement des clôtures sous astreinte, décision confirmée par arrêt du 17 janvier 2013 de la Cour d'appel de céans sauf en ce qu'elle avait déclaré irrecevable l'action de la SARL Brico Fréjus ; qu'en janvier 2013, la SARL Brico Fréjus a été victime d'un incendie et depuis cette date les locaux n'ont pas été rouverts ; qu'il suit de là que la SA Sogebail et la SA Cicobail ont rempli leurs obligations de délivrance puisque la SCI Fréjus FL exploite le bâtiment par les sous-locations consenties à la SARL Brico Fréjus et à la SAS ED ; que surtout il est précisé dans le contrat de crédit-bail du 24 juillet 2009 :
 
 - Page 7 : « En raison de la spécificité du présent contrat de crédit-bail immobilier entre le crédit-preneur et le crédit-bailleur, acquéreur des biens objets du présent contrat par acte régularisé ce jour, il est expressément convenu que les risques des biens sont intégralement transférés sur la tête du crédit-preneur, intervenant à l'acte d'acquisition précité, qui l'accepte, les obligations de l'acquéreur se trouvent par conséquent reportés sur le crédit-preneur ainsi que ce dernier l'accepte expressément par l'intermédiaire de son représentant susnommé ».
 
 - Page 10 : « Les parties aux présentes ont conclu un contrat de délégation de maitrise d'ouvrage… ».
 
 - Page 17 : « La signature par le crédit-preneur pris tant en sa qualité de maître d'ouvrage délégué qu'en sa qualité de futur preneur, du procès-verbal de réception des travaux ci-dessus emportera de sa part et de plein droit reconnaissance de la conformité de l'immeuble avec les plans et devis et de la finition des travaux selon les prescriptions et stipulations desdits devis. En conséquence de convention expresse il ne sera pas établi d'état des lieux lors de l'entrée en jouissance. Le crédit-preneur sera réputé avoir pris l'immeuble en parfait état d'entretien ».
 
 - Page 18 : « En conséquence, le crédit-preneur prendra l'immeuble objet du présent crédit-bail dans l'état où il se trouvera lors de l'entrée en jouissance et il ne pourra élever aucune réclamation à cet égard contre le crédit-bailleur. Il s'interdit d'exercer contre le crédit-bailleur aucun recours à raison des malfaçons, vices ou défauts apparents ou cachés quand bien même ils empêcheraient l'usage de l'immeuble loué » ;
 
 que plus spécifiquement sur la fermeture consécutive à l'incendie des locaux de Brico Fréjus, ce contrat stipule dans son article 18 intitulé Sinistres Reconstructions page 38 : « Par dérogation aux dispositions de l'article 1722 du code civil, la destruction partielle, même par cas fortuit ou de force majeure de l'immeuble loué n'autorisera pas le crédit-preneur à demander ni la résiliation du crédit-bail ni le paiement d'une quelconque indemnité. Le crédit-preneur sera tenu de remettre en état les lieux sinistrés à ses frais, risques et périls exclusifs après avoir obtenu les autorisations administratives nécessaires » ; que d'évidence, la SCI Fréjus FL a renoncé à tout recours à l'encontre des sociétés Sogebail et Cicobail ; qu'elle ne peut donc leur opposer d'avoir manqué à leurs obligations de délivrance et de lui assurer une jouissance paisible ;
 
 1°) ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; qu'en énonçant que les sociétés Sogebail et Cicobail auraient rempli leurs obligations de délivrance après avoir pourtant admis que faute de servitude de passage sur le fonds voisin, l'accès au niveau inférieur du bâtiment objet du litige était impossible et qu'une clôture interdisant le passage avait été installée, ce dont il résulte que la société Fréjus n'était pas en mesure d'exploiter les bâtiments loués conformément à leur destination et que les crédit-bailleurs avaient manqué à leur obligation de délivrance, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard des articles 1719 et 1134 du code civil qu'elle a violés ;
 
 2°) ALORS QU'en énonçant que la SCI Fréjus FL « exploite le bâtiment » par les sous-locations consenties à la SARL Brico Fréjus et à la SAS ED, après avoir pourtant constaté que la clôture posée par le voisin empêchait tout accès au niveau inférieur du bâtiment objet du présent litige, ce dont il résulte que comme le faisait valoir la société Fréjus, l'exploitation de cette partie du bâtiment était impossible, la Cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 3°) ALORS QUE les clauses énumérées par l'arrêt attaqué selon lesquelles les risques des biens sont intégralement transférés sur la tête du crédit-preneur qui prendra l'immeuble objet du présent crédit-bail dans l'état où il se trouvera lors de l'entrée en jouissance sans pouvoir élever aucune réclamation à cet égard contre le crédit-bailleur, s'interdisant d'exercer contre le crédit-bailleur aucun recours à raison des malfaçons, vices ou défauts apparents ou cachés quand bien même ils empêcheraient l'usage de l'immeuble loué et selon laquelle la signature par le crédit-preneur pris tant en sa qualité de maître d'ouvrage délégué qu'en sa qualité de futur preneur, du procès-verbal de réception des travaux ci-dessus emportera de sa part et de plein droit reconnaissance de la conformité de l'immeuble avec les plans et devis et de la finition des travaux selon les prescriptions et stipulations desdits devis, ne sont pas de nature à décharger le crédit-bailleur de son obligation de délivrance ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a violé l'article 1719 du code civil.
 
 
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de crédit-bail conclu le 24 juillet 2009 entre les sociétés Sogebail et Cicobail et la SCI Fréjus FL à la date du 14 octobre 2013 et portant sur un ensemble immobilier sis à [Adresse 4], édifié sur une parcelle de terrain cadastrée section [Cadastre 1] pour une contenance de 45 a 85 ca, ordonné l'expulsion de la société Fréjus FL et de tous occupants de son chef sous réserve toutefois de tout accord conclu entre les crédits-bailleurs et les exploitants, ce au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, fixé à la somme provisionnelle de 29.999,09 € TTC l'indemnité mensuelle d'occupation due par la SCI Fréjus FL à la société Sogebail et à la société Cicobail, charges et impôts en sus, à compter du 14 octobre 2013 jusqu'à la restitution effective des lieux, et condamné au besoin la SCI Fréjus FL à payer cette indemnité à la société Sogebail et à la société Cicobail, ET D'AVOIR condamné la SCI Fréjus FL à payer à la société Sogebail et à la société Cicobail la somme provisionnelle de 136.584,77 € au titre de la dette locative arrêtée au 13 octobre 2013,
 
 AUX MOTIFS QUE la SCI Fréjus FL soutient que le commandement de payer du 13 août 2013 aurait été délivré de mauvaise foi parce que des pourparlers étaient en cours afin d'obtenir une renégociation des conditions financières ; que cependant il résulte des différents courriers de la SA Sogebail que les crédits bailleurs ont toujours posé comme préalable que la dette soit préalablement payée (courrier du 15 avril 2013) ; qu'en l'absence de mauvaise foi, le commandement de payer du 13 août 2013 est régulier et la clause résolutoire a été acquise au 13 octobre 2013 ; que le contrat de crédit-bail a donc été résilié au 14 octobre 2013 ;
 
 1°) ALORS QUE la société Fréjus ne se contentait pas de faire valoir que le commandement de payer du 13 août 2013 avait été délivré de mauvaise foi parce que des pourparlers étaient en cours afin d'obtenir une renégociation des conditions financières, mais faisait encore valoir que les bailleurs étaient de mauvaise foi dès lors qu'ils avaient délivré le commandement visant la clause résolutoire en connaissance de cause de l'impossibilité dans laquelle elle se trouvait d'exploiter les locaux loués faute de servitude de passage lui permettant d'accéder à une partie du bâtiment et en raison d'un incendie ayant dévasté une partie des locaux ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a dénaturé les conclusions de la société Fréjus en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS QU'en ne recherchant pas comme elle y était invitée si le commandement de payer visant la clause résolutoire n'avait pas été invoqué de mauvaise foi, dès lors que les crédit-bailleurs savaient que le preneur se trouvait dans l'impossibilité d'exploiter le bien loué et partant de faire face aux loyers faute de pouvoir accéder à une partie du bâtiment en l'absence de servitude de passage et en raison de l'incendie survenu dans l'immeuble loué, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.