Cour de Cassation · civ3 — 26 janvier 2017

CIV.3
 
 CH.B
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 26 janvier 2017
 
 
 
 
 Cassation
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Arrêt n° 117 F-D
 
 Pourvoi n° M 15-22.886
 
 
 Aide juridictionnelle totale en défense
 au profit de Mme [X].
 Admission du bureau d'aide juridictionnelle
 près la Cour de cassation
 en date du 29 janvier 2016.
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
 
 Statuant sur le pourvoi formé par la société Anagui, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1],
 
 contre l'arrêt rendu le 9 juin 2015 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre, 2e section), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à Mme [L] [C], domiciliée [Adresse 2],
 
 2°/ à Mme [T] [X], domiciliée [Adresse 3],
 
 défenderesses à la cassation ;
 
 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 13 décembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
 
 Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations de la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat de la société Anagui, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de Mme [C], de Me Carbonnier, avocat de Mme [X], et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Sur le premier moyen :
 
 Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 9 juin 2015), que, le 7 avril 2012, la SCI Anagui, venant aux droits de la SCI Najpa, propriétaire d'un logement donné à bail à Mme [C], selon contrat du 31 octobre 1998 signé en son nom par Mme [E], lui a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis l'a assignée, ainsi que sa fille, Mme [X], occupante de son chef, en acquisition de cette clause, expulsion et paiement d'un arriéré de loyer ;
 
 Attendu que, pour rejeter ces demandes, l'arrêt retient qu'il n'est pas établi que Mme [C] ait voulu devenir locataire, qu'elle n'a souhaité qu'aider sa fille financièrement en effectuant des virements pour son compte au profit de la bailleresse, qu'elle habite en Nouvelle-Calédonie depuis de nombreuses années et n'a jamais résidé dans les lieux, qu'elle ne peut donc se voir opposer le contrat litigieux, d'autant que l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 ne vise que des locaux affectés à l'habitation principale, et qu'elle ne peut non plus revendiquer de bail verbal pour le même motif ; 
 
 Qu'en statuant ainsi, alors que, dans ses conclusions, Mme [C] demandait de constater l'existence d'un bail verbal entre elle et la SCI Anagui venant aux droits de la SCI Najpa et de dire que ce bail demeurait en vigueur entre les parties, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ; 
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
 
 CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 juin 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
 
 Condamne Mme [C] aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [C] et la condamne à payer à la SCI Anagui la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de Mme [X] ; 
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six janvier deux mille dix-sept.MOYENS ANNEXES au présent arrêt.
 
 Moyens produits par la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat aux Conseils, pour la société Anagui.
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la SCI Anagui de sa demande tendant à voir confirmer le jugement en ce qu'il avait constaté la résiliation du bail consenti par la SCI Najpa, aux droits de laquelle elle se trouvait, à Mme [L] [C] sur le logement situé [Adresse 3] à compter du 7 avril 2012 et ordonné, faute de départ volontaire, l'expulsion de Mme [L] [C], avec tous occupants et tous biens de son chef, et notamment de Mme [T] [X], et d'AVOIR rejeté ses demandes tendant à voir Mme [C] condamnée à payer les indemnités d'occupation depuis le 7 avril 2012 et les sommes de 3.676,43 euros arrêtée au 31 juillet 2014 à valoir sur les loyers et indemnités d'occupation impayées dus au 5 novembre 2003, de 259,34 euros à valoir sur la clause pénale et de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
 
 AUX MOTIFS PRINCIPALEMENT QUE le contrat de bail versé aux débats par la SCI Anagui fait apparaître comme bailleur la SCI Najpa et comme preneur, [L] [C] ; que la SCI Najpa, bailleresse, dont l'adresse est le [Adresse 4] est représentée par son gérant M. [U] et [L] [C], désignée comme locataire, est représentée par Madame [E] [E] demeurant [Adresse 5] ; que le loyer est de 2.600 francs et la provision sur charges de 400 francs ; qu'il n'est pas rapporté la preuve d'un accord entre les parties, ni que [L] [C] ait voulu devenir locataire ; que la société bailleresse ne produit pas de procuration, ni ne justifie avoir adressé à celle-ci une copie du bail ou de ces annexes, notamment l'état des lieux ; que [L] [C] a déposé plainte pour faux le 30 juillet 2014 auprès du parquet de [Localité 1] à l'encontre de [B] [E] [P] [V] épouse [E] ; qu'il ressort des attestations versées par [L] [C] qu'elle n'a souhaité qu'aider sa fille financièrement ; qu'elle a, dans ce cadre, effectué des virements sur le compte de [M] [U], à la demande de [B] [E] ; qu'il n'est pas contesté que l'appelante habite la Nouvelle Calédonie depuis de nombreuses années et qu'elle n'a jamais résidé dans les lieux ; que les courriers électroniques expédiés par [M] [U] d'une adresse "enitram" ou "soforec" ne lui ont pas permis, avant le courriel du 18 octobre 2011, émis par "soforec", de savoir que [M] [U] était le gérant d'une SCI Najpa, celui-ci ayant signé "[M] [U], gérant de la SCI Najpa" ; qu'elle n'a pas eu non plus eu connaissance des actes qui ont tous été délivrés par l'huissier de justice au nom de la SCI Anagui à son attention au [Adresse 3], adresse des lieux litigieux ; que [M] [U] lui avait envoyé également à l'adresse des lieux litigieux, un courrier recommandé du 10 octobre 2011, dont il avait transmis la copie par le courriel du 18 octobre 2011 et une autre copie par courrier simple à [Localité 2] ; que, dans ces conditions, [L] [C] ne peut donc se voir opposer le contrat litigieux, d'autant que l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, loi à laquelle fait expressément référence le contrat de bail dont s'agit, ne vise que des locaux affectés à l'habitation principale ; qu'elle ne peut non plus revendiquer de bail verbal entre elle et la SCI Najpa, comme elle le demande et ce, pour le même motif ; que le jugement entrepris est donc infirmé, en ce que le tribunal a prononcé la résiliation du contrat litigieux, l'expulsion de [L] [C] et de tous occupants et l'a condamnée à payer diverses sommes ; que [L] [C] est déboutée de sa demande tendant à faire reconnaître l'existence d'un bail verbal à son profit ;
 
 1°) ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que la société Anagui et Mme [C] s'accordaient pour reconnaître l'existence d'un bail entre elles ; que, spécialement, Mme [C] ne niait pas avoir eu l'intention de conclure un bail, demandait au contraire la constatation de l'existence d'un bail verbal et se bornait à contester sa soumission à la loi du 6 juillet 1989 faute d'écrit ; qu'en retenant pourtant que Mme [C] aurait seulement eu l'intention d'aider financièrement sa fille et non de conclure un contrat de location pour nier l'existence de tout contrat de bail, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en rejetant les demandes de la société Anagui tendant à voir résilier le contrat, expulser tout occupant et condamner Mme [C] à verser loyers et charges impayés motif pris que la société Anagui et Mme [C] n'auraient pas été liées par un contrat de bail, sans inviter les parties à présenter leurs observations préalables sur le moyen soulevé d'office portant sur la qualification de leurs relations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 3°) ALORS, à titre subsidiaire, QU'en excluant toute intention de Mme [C] d'être liée par un bail pour rejeter les demandes de la société Anagui justifiées par l'inexécution par la locataire de ses obligations, sans aucunement s'expliquer sur la signification du fax qu'elle avait adressé le 21 octobre 1998 à Mme [E], qui avait signé le bail avec le propriétaire en énonçant agir pour le compte de Mme [C], dans lequel elle avait écrit : « Je vais faire un virement de 3.700 FF sur le compte de M. [U]. (…) Après, je vais demander qu'on fasse un virement automatique mensuel. Comment veux-tu que la procuration soit rédigée ? Pour que tu puisses signer le bail pour moi ? », ni sur l'existence de virements réguliers sur le compte de M. [U] puis de la SCI Anagui du montant des loyers, y compris réévalués à compter de 2006, et des nombreux courriers où Mme [C] parlait de loyers et non d'aide financière, éléments relevés par l'exposante dans ses écritures, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
 
 4°) ALORS, encore, QU'en relevant que Mme [C] avait déposé plainte pour faux le 30 juillet 2014 à l'encontre de Mme [E] sans précision du document argué de faux qui ne pouvait toutefois être le bail puisque, selon ses constatations, il n'était pas signé du nom de Mme [C] mais de celui de Mme [E], la cour d'appel a statué par un motif inopérant et violé les articles 1134 et 1714 du code civil ;
 
 5°) ALORS, par ailleurs, QU'en relevant d'office le moyen par lequel la loi du 6 juillet 1989 ne s'appliquait qu'aux locaux affectés à l'habitation principale pour rejeter les demandes de la société Anagui en résiliation du bail et expulsion du locataire et de tout occupant, sans permettre aux parties de faire valoir préalablement et contradictoirement leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 ET AU MOTIF EVENTUELLEMENT QUE la société Anagui, qui affirme avoir acheté l'appartement situé au [Adresse 3], ne justifie pas de sa qualité de propriétaire, par la production de l'acte notarié afférent à cette acquisition ;
 
 6°) ALORS QUE la preuve de la propriété immobilière est libre ; que, pour établir sa propriété sur l'appartement litigieux, la société Anagui produisait aux débats la promesse synallagmatique de vente conclue avec la société Najpa ; qu'en exigeant la production de l'acte notarié de vente pour établir la propriété de la société Anagui, la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la SCI Anagui de sa demande tendant à voir confirmer le jugement en ce qu'il avait constaté la résiliation du bail consenti par la SCI Najpa, aux droits de laquelle elle se trouvait, à Mme [L] [C] sur le logement situé [Adresse 3] à compter du 7 avril 2012 et ordonné, faute de départ volontaire, l'expulsion de Mme [L] [C], avec tous occupants et tous biens de son chef, et notamment de Mme [T] [X] ;
 
 AUX MOTIFS QUE [T] [X] a soulevé l'irrecevabilité des demandes de la SCI Anagui à son égard et a conclu à l'infirmation du jugement ; qu'elle a fait valoir ne pas avoir eu connaissance d'un contrat de bail, ni d'un commandement de payer, ni de la qualité de la SCI Anagui, qui viendrait aux droits de la SCI Najpa ; que seule [L] [C] a été effectivement informée par un courriel de [R] [E], filleul de [M] [U], au nom de la SCI Anagui, du 8 février 2012, que cette SCI avait acquis l'appartement et avait l'intention de mettre fin à la location ; que de même, aucun des commandements délivrés ensuite les 7 mars 2012 et 20 septembre 2012 par l'huissier, au nom de la SCI Anagui, concerne [T] [X] ; que la société Anagui, qui affirme avoir acheté l'appartement situé au [Adresse 3], ne justifie pas de sa qualité de propriétaire, par la production de l'acte notarié afférent à cette acquisition ; que la demande de la SCI Anagui est, par conséquent, irrecevable à son égard ;
 
 ALORS QUE la preuve de la propriété immobilière est libre ; que pour établir sa propriété sur l'appartement litigieux, la société Anagui produisait aux débats la promesse synallagmatique de vente conclue avec la société Najpa ; qu'en exigeant la production de l'acte notarié de vente pour établir la propriété de la société Anagui, la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil.