Cour de Cassation · civ3 — 2 mars 2017

CIV.3
 
 JL
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 2 mars 2017
 
 
 
 
 Rejet
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Arrêt n° 252 F-D
 
 Pourvoi n° P 15-26.752
 
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
 
 Statuant sur le pourvoi formé par :
 
 1°/ M. [Y] [C],
 
 2°/ Mme [X] [P], 
 
 tous deux domiciliés [Adresse 3],
 
 contre l'arrêt rendu le 17 septembre 2015 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant :
 
 1°/ à M. [U] [R], domicilié [Adresse 4],
 
 2°/ à M. [U] [T], domicilié [Adresse 1], anciennement [Adresse 5],
 
 3°/ à la société Saint-Loup, société anonyme, dont le siège est [Adresse 6],
 
 4°/ à la société Real Si, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 9], sous l'enseigne Agence de Soisy-Evry,
 
 5°/ au cabinet [D] [G]-[K] [O]-[Z] [M]-[E] [G] et [J] [V], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 7], anciennement dénommée [G]-[O]-[M]-[Q]-[I],
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 La SCP [G], [O], [M], [G] et [V] a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;
 
 La société Real Si a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;
 
 La société Saint-Loup a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;
 
 M. [C] et Mme [P], demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
 
 La SCP [G], [O], [M], [G] et [V] et la société Real Si demanderesses aux pourvois incidents invoquent, à l'appui de chacun de leurs recours, le moyen unique identique de cassation annexé au présent arrêt ;
 
 La société Saint-Loup, demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, le moyen de cassation également annexé au présent arrêt ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 24 janvier 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Brenot, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Sur le rapport de Mme Brenot, conseiller, les observations de la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat de M. [C] et de Mme [P], de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de la société Real Si et de la SCP [D] [G]-[K] [O]-[Z] [M]-[E] [G] et [J] [V], de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. [R], de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société Saint-Loup, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 17 septembre 2015), que la société Saint-Loup a divisé la parcelle dont elle était propriétaire en trois lots et par acte du 26 février 2002 reçu par la SCP [G], [O], [M], [G] et [V], notaire ( la SCP [G]), a vendu à M. [R] le lot cadastré C [Cadastre 1], constitué d'une maison d'habitation et d'un terrain, et le lot cadastré C [Cadastre 3], constitué d'un garage indépendant sur rue ; que, par un acte postérieur, elle a vendu à M. [C] et à Mme [P] (les consorts [C]) le lot cadastré C [Cadastre 2], constitué d'un terrain à bâtir ; que M. [R] a assigné les consorts [C] et la société Saint-Loup en reconnaissance et rétablissement de diverses servitudes ; que la société Saint-Loup a appelé en garantie la société Real Si, agent immobilier et la SCP [G] ; 
 
 Sur les première, troisième et quatrième branches du moyen unique du pourvoi principal et des pourvois incidents, réunis, ci-après annexés :
 
 Attendu que les consorts [C], la SCP [G] et la société Real Si font grief à l'arrêt de dire que la parcelle C [Cadastre 2] est grevée de servitudes de passage, soit un accès piéton pour la partie supérieure du garage, un accès à la partie située en sous-sol de ce garage et une alimentation électrique du garage, ainsi que d'une servitude de vue au profit de la parcelle C [Cadastre 3] ;
 
 Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté, que les fonds des parties étaient issus d'une parcelle appartenant à un même propriétaire, qu'avant la division du fonds le garage bénéficiait d'un accès par une porte piéton située sur le coté et d'un accès souterrain par une rampe de véhicules, qu'un fil aérien entre le domicile de M. [R] et le garage alimentait celui-ci en électricité et qu'une fenêtre était visible sur le mur du garage et relevé que l'acte de division établi par la société Saint-Loup ne contenait aucune stipulation contraire à ces servitudes qui se manifestaient dès la division du fonds par des signes apparents, la cour d'appel a exactement retenu que la parcelle C [Cadastre 3] bénéficiait de servitudes d'accès, d'alimentation électrique et de vue par destination du père de famille sur la parcelle C [Cadastre 2] ;
 
 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
 
 Sur la deuxième branche du moyen unique du pourvoi principal et des pourvois incidents, réunis, et sur la cinquième branche du moyen unique du pourvoi incident de la société Saint-Loup, ci-après annexés :
 
 Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; 
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 REJETTE les pourvois ;
 
 Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de M. [C] et de Mme [P], de la société Saint-Loup, de la SCP [G], [O], [M], [G] et [V] et de la société Real Si et les condamne à payer à M. [R] la somme globale de 3 000 euros ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mars deux mille dix-sept.MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour M. [C] et Mme [P]
 
 IL EST REPROCHE à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que la parcelle C [Cadastre 2] était grevée de servitudes de passage (accès piéton de la partie supérieure du garage et accès à la partie située en sous-sol de ce garage, alimentation électrique du garage), et d'une servitude de vue au profit de la parcelle C [Cadastre 3] ;
 
 AUX MOTIFS propres QUE « dans le jugement déféré le tribunal a : « Dit que la parcelle C [Cadastre 2] est grevée de servitude de passage (accès piéton à la partie supérieure du garage et accès à la partie située en sous-sol de ce garage, alimentation électrique du garage) et d'une servitude de vue au profit de la parcelle C [Cadastre 3] » ; qu'aux termes de l'acte de vente du 26 février 2002 qui est le dernier état de l'accord des parties, M. [R] a acquis un «garage indépendant à l'extrémité de la façade » ; que le terme «indépendant » ne signifie nullement que le garage n'était accessible que par la rue alors que tous les éléments du dossier démontrent le contraire ; qu'il indiquait uniquement que ce garage ne dépendait pas de la propriété principale ; que la discussion sur les termes « garage double », employés dans l'acte de vente est donc inopérante ; que sous ce garage existe un sous-sol uniquement accessible par la propriété des consorts [C] ; que si l'expert commis par le tribunal a mentionné que l'accès au sous-sol n'a jamais autorisé le passage de véhicules à quatre roues, il a, en revanche, mentionné en page 13 de son rapport que des véhicules à deux roues pouvaient être stationnés dans ledit sous-sol ; que c'est par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte que le tribunal a considéré que Monsieur [R] bénéficiait des quatre servitudes concernées par destination du père de famille ; qu'en ce qui concerne le caractère apparent des servitudes, il sera ajouté, au caractère particulièrement explicite de la lettre de M. [H] du 6 juin 2003, adressée à M. [C] qui mentionne expressément non l'existence de la porte mais un accès piétons au garage « passant par votre futur terrain », que les appelants ne sauraient davantage nier l'existence de l'accès au soussol ; qu'en effet, celui-ci figure clairement sur le plan dressé par M. [T], géomètre expert, le 29 novembre 2011, lors de la division du terrain par la société SAINT LOUP ; qu'il relie la propriété [R] au sous-sol du garage en passant par le terrain, acquis depuis lors, par les consorts [C], peu important dans ces circonstances, l'existence ou non de végétation, l'accès existant bel et bien ; qu'à propos de la porte latérale, les appelants n'établissent pas la condamnation de cette porte par la société Saint Loup ; au contraire, les clés remises par celleci lors de la vente à M. [R] ont permis l'ouverture de la porte ; que si M. [R] s'est plaint à la société SAINT LOUP, le 20 septembre 2005, de ne plus pouvoir accéder à son garage par la porte latérale, c'était en raison de la neutralisation des servitudes par les appelants ; qu'en ce qui concerne l'alimentation électrique qui aurait été coupée par les appelants, il ressort des constatations de l'expert que celle-ci telle que décrite par M. [R] existait ; que l'existence de la fenêtre telle qu'elle apparaît des photos ne peut être contestée ; que le plan dressé par M. [T] à la requête de la société SAINT LOUP et la remise des clés de la porte latérale à M. [R] démontrent l'intention non équivoque du propriétaire à l'origine de la division » ;
 
 ET AUX MOTIFS adoptés des premiers juges QUE « dans l'acte de vente du 26 février 2002, le bien acquis par Monsieur [R] est ainsi désigné :
 Une propriété bâtie située à [Adresse 4], figurant au cadastre sous les références suivantes : section C n°[Cadastre 1]…et section C [Cadastre 3]… Ladite propriété consistant en : une maison d'habitation élevée sur caves, sous-sol et terre-plein, rez-de-chaussée et deux étages (…), Jardin, garage indépendant à l'extrémité de la façade. Formant les lots A et C de la division ci-après énoncée. L'immeuble sus-désigné provient de la division d'une propriété qui a fait l'objet d'un document d'arpentage dressé par Monsieur [U] [T], géomètre expert à JUVISY SUR ORGE (Essonne) ; qu'il n'est pas contesté que ce titre ne contient aucune mention d'une quelconque servitude bénéficiant à la parcelle C [Cadastre 3] ; qu'il est également constant que dans le titre de propriété de Monsieur [C] et Madame [P], il n'est fait état d'aucune servitude grevant la parcelle C [Cadastre 2] sise [Adresse 2] ; que cependant, Monsieur [R] ne s'appuie évidemment pas sur les titres muets à cet égard mais sur l'article 692 du Code civil aux termes duquel la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes ; que l'article 693 du même code précise : il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel il résulte la servitude ; qu'enfin, l'article 694 du même code prévoit que si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéna ou sur le fonds aliéné ; que si l'article 692 du Code civil évoque expressément les servitudes continues et apparentes, il est de principe que la destination du père de famille vaut également titre à l'égard des servitudes discontinues lorsqu'existent des signes apparents de servitude lors de la division et que l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire ; qu'il convient de reprendre les termes du courrier que Monsieur [H] a adressé à Monsieur [C] le 6 juin 2003 (soit plusieurs mois avant l'acquisition par celui-ci du lot B issu de la division de son terrain par la société SAINT LOUP) et qui accompagnait le plan de propriété et topographique des parcelles C n°[Cadastre 4] et [Cadastre 2] : « le terrain objet des présentes est issu d'une division parcellaire réalisée par notre confrère [T] Géomètre-Expert à JUVISY SUR ORGE, or, aucune borne ni élément matériel de la limite divisoire n'a été retrouvé sur place… l'évacuation 150 eaux usées de la maison d'habitation riveraine de M. [R] [U], issue de la division, traverse votre future propriété en souterrain au niveau de l'angle Nord/Ouest pour rejoindre le réseau collectif en axe de chaussée de la [Adresse 8]. L'analyse du titre de propriété de M. [R] a été réalisée, ce titre est entièrement silencieux sur une éventuelle servitude de passage de réseaux à son profit. Le garage cadastré section C n°[Cadastre 3] est également la propriété de M. [R], nous avons pu relever un accès piétons à celui-ci en passant par votre futur terrain. Il existe également un sous-sol uniquement accessible depuis le terrain à bâtir ainsi qu'une fenêtre (vue directe). De la même manière, le titre de propriété de M. [R] ne fait état d'aucune servitude. Bien évidemment, nous restons à votre disposition pour évoquer tous ces aspects, qui devront être à terme régularisés avant votre acquisition. Une éventuelle acquisition du garage (C n°[Cadastre 3]) par vos soins, évoquée au téléphone, annulerait en partie la mise en place de servitudes » ; que compte tenu des termes très clairs de ce courrier, Monsieur [C] et Madame [P] ne sauraient contester qu'ils ont été informés de la situation du garage de Monsieur [R], non seulement par la simple visualisation des lieux, mais encore par ce courrier s'agissant des servitudes qui pesaient sur le terrain qu'ils envisageaient d'acquérir ; que la question de savoir si la zone située en sous-sol de ce garage dont seule la partie supérieure est accessible par la rue est un vide sanitaire ou un espace susceptible d'être utilisé comme une cave ou un espace de parking est sans incidence dès lors que Monsieur [R] doit pouvoir accéder à cet endroit, ce qui ne peut se faire que par le fonds de Monsieur [C] et Madame [P], ce sous-sol se trouvant effectivement enclavé, alors qu'il était accessible avant l'acquisition de la parcelle voisine ; que Madame [L], propriétaire jusqu'en 1978 de la parcelle ultérieurement acquise par la société SAINT LOUP et divisée, indique : « le garage a été conçu et construit sur l'initiative de mon père M. [L] en 1950 avec un sous-sol total uniquement accessible par l'extérieur, une porte piétonne et une fenêtre de garage et a été alimenté en électricité » ; que cette attestation est confirmée par celle de Monsieur [A], également produite par Monsieur [R], selon lequel : « nous avions posé les affaires de M. [R] dans le sous-sol de son garage uniquement accessible par une allée en pente permettant un accès voiture qui était praticable sans aucun obstacle ni difficulté depuis la rue. Une porte piétonne nous permettait d'accéder de la maison au garage sans passer par la voie publique » ; que de même selon un autre témoin, Monsieur [W], le garage aurait bénéficié à la fois d'un accès par une porte piéton située sur le côté et d'un « accès souterrain par rampe de véhicule », désormais inaccessibles ; qu'un procès-verbal de bornage des propriétés respectives de Monsieur [R] et Monsieur [C] et Madame [P] a été établi par Monsieur [H] le 28 juin 2004 ; sur ce plan figurent de manière très claire l'accès au sous-sol du garage de Monsieur [R] ainsi que l'accès au garage, à partir de la parcelle de Monsieur [C] et Madame [P] ; que la circonstance invoquée par Monsieur [C] et Madame [P] qu'il n'ait pas été fait état de « servitudes » dans ce plan est sans incidence sur la réalité juridique susceptible d'être invoquée par Monsieur [R], Monsieur [H] ignorant manifestement tout des servitudes par destination du père de famille ; que dans ces conditions, Monsieur [C] et Madame [P] ne sauraient sérieusement contester l'existence des deux accès revendiqués par Monsieur [R] ; que de même, ils n'ont aucun argument [,] aucune pièce utile à opposer aux dires de Monsieur [R] selon lesquels ils auraient modifié la gouttière du garage de manière à ce qu'elle ne s'écoule plus sur leur terrain ; que s'agissant de l'alimentation électrique du garage de Monsieur [R], les propres témoins de Monsieur [C] et Madame [P] attestent de ce que lors des travaux de construction de leur maison, Monsieur [R] a sollicité la mise en place d'un fourreau permettant de passer le câble électrique alimentant ce garage, et s'est heurté à un refus de Monsieur [C] et Madame [P], qui ont finalement coupé l'alimentation électrique et affirment aujourd'hui sans le prouver que cette alimentation provenait de leur fonds (éclairage des box) tandis que Monsieur [R] indique qu'elle venait de son pavillon. En toute hypothèse, il était apparent que le garage de Monsieur [R] était éclairé et il appartenait à Monsieur [C] et Madame [P], dans le cadre des travaux, de s'assurer de l'origine de l'alimentation électrique. Monsieur [W] a d'ailleurs attesté de ce que « jusqu'à l'arrivée de Monsieur [C], nous avions de l'électricité dans le garage (déjà présente dès la première visite avant l'achat par M. [R]). Un fil aérien entre le domicile de M. [R] et le garage alimentait celui-ci en électricité» Ce fil aérien est d'ailleurs visible sur deux photographies produites par le demandeur prises avant le début des travaux de construction sur le fonds voisin. L'attestation établie par Monsieur [A] confirme cette situation et précise que l'alimentation électrique partait de la maison de Monsieur [R] pour arriver au garage et que les boxes de Monsieur [C] et Madame [P] étaient alimentés par ce même câble ; que les demandes formées par Monsieur [R] dans son premier courrier recommandé à Monsieur [C] et Madame [P] du 16 août 2005 étaient d'ailleurs tout à fait raisonnables et il est utile de les citer : « ce garage est construit sur deux poteaux de façon à présenter son accès au même niveau que la rue. Depuis cette indivision, sa partie inférieure n'est plus accessible que par votre propriété. Nos titres de propriété respectifs ne relatent aucune servitude de passage. Il est pourtant essentiel que je puisse y accéder afin de pouvoir entretenir normalement cette partie inférieure de mon garage. Pour remédier à cet état de fait résultant d'une omission évidente, je vous propose de me céder une petite bande de terrain contiguë à mon garage, de dimensions suffisantes pour y construire un escalier permettant l'accès au niveau inférieur. Vous pourrez ainsi remblayer votre terrain jusqu'à cet escalier en réalisant un mur étanche contre celui-ci pour retenir vos terres. Mon garage était alimenté en électricité depuis mon pavillon. Le câble qui reliait les deux constructions a été sectionné au cours de la construction de votre pavillon. Pour rétablir cette alimentation électrique, il me serait agréable que je puisse placer deux fourreaux en fond de votre terrain avant que vous procédiez à son remblaiement. Ce passage de fourreaux pourrait être concrétisé par la création d'une servitude qui serait authentifiée dans l'acte notarié à établir pour la cession de la bande de terrain en bordure du garage » ; que s'agissant des servitudes d'accès et d'alimentation électrique, elles sont discontinues, mais dès lors qu'il a été démontré qu'elles se manifestaient dès la division des fonds par des signes apparents et que l'acte de division établi par la société SAINT LOUP ne contient strictement aucune stipulation contraire, puisqu'il est totalement incomplet et ne tient précisément aucun compte de la situation des lieux, ces servitudes relèvent manifestement des dispositions précitées de l'article 694 du Code civil ; qu'il résulte ainsi des pièces versées aux débats que le garage propriété de Monsieur [R] était, avant la division de la parcelle appartenant à la société SAINT LOUP, desservi, en ce qui concerne sa partie supérieure, par un accès piéton à partir du fonds devenu la propriété de Monsieur [C] et Madame [P], par un accès véhicule en ce qui concerne son sous-sol, qu'il bénéficiait de l'alimentation électrique en provenance de la maison située sur la parcelle C [Cadastre 1] via la parcelle C [Cadastre 2] et qu'il bénéficiait d'une vue sur la parcelle C [Cadastre 2] ; que Monsieur [R] bénéficie ainsi de ces servitudes par destination du père de famille » ;
 
 1. ALORS QU' il appartient à celui qui invoque l'existence d'une servitude discontinue constituée par destination du père de famille de produire l'acte par lequel s'est opérée la séparation des deux héritages et d'établir qu'il ne contient aucune stipulation contraire à l'existence de cette servitude ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a jugé, par motifs adoptés des premiers juges, que le fonds appartenant à M. [C] et à Mme [P] était grevé de servitudes de passage et d'alimentation en électricité au profit du fonds appartenant à M. [R] établies par destination du père de famille en se fondant sur un ensemble de pièces au nombre desquelles un courrier émanant du géomètre qui avait procédé au bornage des propriétés des parties et diverses attestations ; que le jugement de première instance, s'il a énoncé que « l'acte de division ne contient strictement aucune stipulation contraire », a dans le même temps constaté que cet acte « est totalement incomplet et ne tient précisément aucun compte de la situation des lieux » ; qu'en statuant ainsi, sans constater la production aux débats, par M. [R] à qui la charge de la preuve incombait, de l'intégralité de l'acte notarié ayant opéré la division des fonds devenus la propriété de M. [C] et de Mme [P] d'une part, de M. [R] d'autre part, afin de s'assurer qu'il ne comportait aucune stipulation contraire à l'existence des servitudes alléguées par ce dernier, la Cour d'appel a violé les articles 694 et 1315 du Code civil ;
 
 2. ALORS QU'il incombe à celui qui invoque l'existence d'une servitude discontinue constituée par destination du père de famille d'en rapporter la preuve ; qu'en faisant supporter à M. [C] et à Mme [P] la preuve de l'inexistence des deux accès au garage revendiqués par M. [R] (jugement, p. 11 ; arrêt, p. 13), la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve en violation de l'article 1315 du Code civil ;
 
 3. ALORS QUE la servitude par destination du père de famille n'existe qu'autant que l'auteur de la division du fonds n'a pas manifesté expressément ou tacitement la volonté d'écarter la présomption légale tirée de la situation de fait résultant des aménagements apportés sur le fonds par lui-même ou ses auteurs ; que la Cour d'appel qui, par motifs adoptés des premiers juges, tout en qualifiant d'incomplet l'acte de division (jugement du 14 janvier 2013, p. 12, 3ème §), n'a pas recherché, malgré les conclusions qui l'y invitaient (conclusions de M. [C] et de Mme [P], p. 3 et 4) si la société SAINT LOUP qui avait partagé en trois lots la parcelle lui appartenant pour vendre séparément une maison d'habitation, un terrain à bâtir et un garage indépendant sur rue afin d'en obtenir la meilleure valorisation, avait entendu maintenir l'alimentation électrique du garage à partir de la maison ainsi que les passages que son auteur avait créés par commodité pour permettre l'accès de la maison d'habitation au garage acquis par M. [R] sans passer par la rue en traversant la partie du jardin devenue le terrain à bâtir vendu à M. [C] et à Mme [P], au risque d'en diminuer la valeur, a privé de base légale sa décision au regard de l'article 694 du Code civil ;
 
 4. ALORS QUE si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné ; que le caractère apparent de la servitude suppose l'existence d'un aménagement suffisamment permanent pour révéler l'intention du propriétaire de constituer la servitude ; que, pour retenir le caractère apparent des servitudes alléguées par M. [R], la Cour d'appel a constaté que l'accès au sous-sol du garage par le terrain des consorts [C]-[P] figurait sur le plan établi par M. [T], peu important l'existence ou non de végétations obstruant le passage ; qu'elle a également relevé que les consorts [C]-[P] n'établissaient pas la condamnation de la porte latérale par le vendeur la société SAINT LOUP ; que par motifs adoptés des premiers juges, la Cour d'appel a encore retenu que le courrier du géomètre-expert M. [H] du 6 juin 2003 faisait état de la mise en place de servitudes, que le plan de bornage établi par M. [T] mentionnait l'accès, à partir de la parcelle des exposants, au sous-sol du garage de M. [R], ainsi qu'au garage de ce dernier, et s'est fondée sur plusieurs attestations versées aux débats par M. [R] qui corroboreraient l'existence d'un passage sur le terrain des consorts [C]-[P] ; qu'en statuant par de tels motifs, impropres à caractériser l'existence d'aménagements permanents par le propriétaire des fonds manifestant l'intention de ce dernier d'asservir une partie du fonds au profit de l'autre, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 694 du code civil.
 
 
 Moyen identique produit aux pourvois incidents par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la SCP [G], [O], [M], [G] et [V] et la société Real Si
 
 Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR dit que la parcelle C [Cadastre 2] était grevée de servitudes de passage (accès piéton de la partie supérieure du garage et accès à la partie située en sous-sol de ce garage, alimentation électrique du garage), et d'une servitude de vue au profit de la parcelle C [Cadastre 3] ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « dans le jugement déféré le tribunal a : « Dit que la parcelle C [Cadastre 2] est grevée de servitude de passage (accès piéton à la partie supérieure du garage et accès à la partie située en sous-sol de ce garage, alimentation électrique du garage) et d'une servitude de vue au profit de la parcelle C [Cadastre 3] » ; qu'aux termes de l'acte de vente du 26 février 2002 qui est le dernier état de l'accord des parties, M. [R] a acquis un «garage indépendant à l'extrémité de la façade » ; que le terme «indépendant » ne signifie nullement que le garage n'était accessible que par la rue alors que tous les éléments du dossier démontrent le contraire ; qu'il indiquait uniquement que ce garage ne dépendait pas de la propriété principale ; que la discussion sur les termes « garage double », employés dans l'acte de vente est donc inopérante ; que sous ce garage existe un sous-sol uniquement accessible par la propriété des consorts [C] ; que si l'expert commis par le tribunal a mentionné que l'accès au sous-sol n'a jamais autorisé le passage de véhicules à quatre roues, il a, en revanche, mentionné en page 13 de son rapport que des véhicules à deux roues pouvaient être stationnés dans ledit sous-sol ; que c'est par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte que le tribunal a considéré que M. [R] bénéficiait des quatre servitudes concernées par destination du père de famille ; qu'en ce qui concerne le caractère apparent des servitudes, il sera ajouté, au caractère particulièrement explicite de la lettre de M. [H] du 6 juin 2003, adressée à M. [C] qui mentionne expressément non l'existence de la porte mais un accès piétons au garage « passant par votre futur terrain », que les appelants ne sauraient davantage nier l'existence de l'accès au sous-sol ; qu'en effet, celui-ci figure clairement sur le plan dressé par M. [T], géomètre expert, le 29 novembre 2011, lors de la division du terrain par la société Saint Loup ; qu'il relie la propriété [R] au sous-sol du garage en passant par le terrain, acquis depuis lors, par les consorts [C], peu important dans ces circonstances, l'existence ou non de végétation, l'accès existant bel et bien ; qu'à propos de la porte latérale, les appelants n'établissent pas la condamnation de cette porte par la société Saint Loup ; au contraire, les clés remises par celle-ci lors de la vente à M. [R] ont permis l'ouverture de la porte ; que si M. [R] s'est plaint à la société Saint Loup, le 20 septembre 2005, de ne plus pouvoir accéder à son garage par la porte latérale, c'était en raison de la neutralisation des servitudes par les appelants ; qu'en ce qui concerne l'alimentation électrique qui aurait été coupée par les appelants, il ressort des constatations de l'expert que celle-ci telle que décrite par M. [R] existait ; que l'existence de la fenêtre telle qu'elle apparaît des photos ne peut être contestée ; que le plan dressé par M. [T] à la requête de la société Saint Loup et la remise des clés de la porte latérale à M. [R] démontrent l'intention non équivoque du propriétaire à l'origine de la division» ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « dans l'acte de vente du 26 février 2002, le bien acquis par M. [R] est ainsi désigné : Une propriété bâtie située à [Adresse 4], figurant au cadastre sous les références suivantes : section C n°[Cadastre 1]... et section C [Cadastre 3]... Ladite propriété consistant en : une maison d'habitation élevée sur caves, sous-sol et terre-plein, rez-de-chaussée et deux étages (...), Jardin, garage indépendant à l'extrémité de la façade. Formant les lots A et C de la division ci-après énoncée. L'immeuble sus-désigné provient de la division d'une propriété qui a fait l'objet d'un document d'arpentage dressé par Monsieur [U] [T], géomètre expert à Juvisy sur Orge (Essonne) ; qu'il n'est pas contesté que ce titre ne contient aucune mention d'une quelconque servitude bénéficiant à la parcelle C [Cadastre 3] ; qu'il est également constant que dans le titre de propriété de Monsieur [C] et Madame [P], il n'est fait état d'aucune servitude grevant la parcelle C [Cadastre 2] sise [Adresse 2] ; que cependant, Monsieur [R] ne s'appuie évidemment pas sur les titres muets à cet égard mais sur l'article 692 du Code civil aux termes duquel la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes ; que l'article 693 du même code précise : il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel il résulte la servitude ; qu'enfin, l'article 694 du même code prévoit que si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéna ou sur le fonds aliéné ; que si l'article 692 du Code civil évoque expressément les servitudes continues et apparentes, il est de principe que la destination du père de famille vaut également titre à l'égard des servitudes discontinues lorsqu'existent des signes apparents de servitude lors de la division et que l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire ; qu'il convient de reprendre les termes du courrier que Monsieur [H] a adressé à Monsieur [C] le 6 juin 2003 (soit plusieurs mois avant l'acquisition par celui-ci du lot B issu de la division de son terrain par la société Saint Loup) et qui accompagnait le plan de propriété et topographique des parcelles C n°[Cadastre 4] et [Cadastre 2] : « le terrain objet des présentes est issu d'une division parcellaire réalisée par notre confrère [T] Géomètre-Expert à Juvisy sur Orge, or, aucune borne ni élément matériel de la limite divisoire n'a été retrouvé sur place... l'évacuation 150 eaux usées de la maison d'habitation riveraine de M. [R] [U], issue de la division, traverse votre future propriété en souterrain au niveau de l'angle Nord/Ouest pour rejoindre le réseau collectif en axe de chaussée de la [Adresse 8]. L'analyse du titre de propriété de M. [R] a été réalisée, ce titre est entièrement silencieux sur une éventuelle servitude de passage de réseaux à son profit. Le garage cadastré section C n°[Cadastre 3] est également la propriété de M. [R], nous avons pu relever un accès piétons à celui-ci en passant par votre futur terrain. Il existe également un sous-sol uniquement accessible depuis le terrain à bâtir ainsi qu'une fenêtre (vue directe). De la même manière, le titre de propriété de M. [R] ne fait état d'aucune servitude. Bien évidemment, nous restons à votre disposition pour évoquer tous ces aspects, qui devront être à terme régularisés avant votre acquisition. Une éventuelle acquisition du garage (C n°[Cadastre 3]) par vos soins, évoquée au téléphone, annulerait en partie la mise en place de servitudes » ; que compte tenu des termes très clairs de ce courrier, Monsieur [C] et Madame [P] ne sauraient contester qu'ils ont été informés de la situation du garage de Monsieur [R], non seulement par la simple visualisation des lieux, mais encore par ce courrier s'agissant des servitudes qui pesaient sur le terrain qu'ils envisageaient d'acquérir ; que la question de savoir si la zone située en sous-sol de ce garage dont seule la partie supérieure est accessible par la rue est un vide sanitaire ou un espace susceptible d'être utilisé comme une cave ou un espace de parking est sans incidence dès lors que Monsieur [R] doit pouvoir accéder à cet endroit, ce qui ne peut se faire que par le fonds de Monsieur [C] et Madame [P], ce sous-sol se trouvant effectivement enclavé, alors qu'il était accessible avant l'acquisition de la parcelle voisine ; que Madame [L], propriétaire jusqu'en 1978 de la parcelle ultérieurement acquise par la société Saint Loup et divisée, indique : « le garage a été conçu et construit sur l'initiative de mon père M. [L] en 1950 avec un sous-sol total uniquement accessible par l'extérieur, une porte piétonne et une fenêtre de garage et a été alimenté en électricité » ; que cette attestation est confirmée par celle de Monsieur [A], également produite par Monsieur [R], selon lequel : « nous avions posé les affaires de M. [R] dans le sous-sol de son garage uniquement accessible par une allée en pente permettant un accès voiture qui était praticable sans aucun obstacle ni difficulté depuis la rue. Une porte piétonne nous permettait d'accéder de la maison au garage sans passer par la voie publique » ; que de même selon un autre témoin, Monsieur [W], le garage aurait bénéficié à la fois d'un accès par une porte piéton située sur le côté et d'un « accès souterrain par rampe de véhicule », désormais inaccessibles ; qu'un procès-verbal de bornage des propriétés respectives de Monsieur [R] et Monsieur [C] et Madame [P] a été établi par Monsieur [H] le 28 juin 2004 ; sur ce plan figurent de manière très claire l'accès au sous-sol du garage de Monsieur [R] ainsi que l'accès au garage, à partir de la parcelle de Monsieur [C] et Madame [P] ; que la circonstance invoquée par Monsieur [C] et Madame [P] qu'il n'ait pas été fait état de « servitudes » dans ce plan est sans incidence sur la réalité juridique susceptible d'être invoquée par Monsieur [R], Monsieur [H] ignorant manifestement tout des servitudes par destination du père de famille ; que dans ces conditions, Monsieur [C] et Madame [P] ne sauraient sérieusement contester l'existence des deux accès revendiqués par Monsieur [R] ; que de même, ils n'ont aucun argument, aucune pièce utile à opposer aux dires de Monsieur [R] selon lesquels ils auraient modifié la gouttière du garage de manière à ce qu'elle ne s'écoule plus sur leur terrain ; que s'agissant de l'alimentation électrique du garage de Monsieur [R], les propres témoins de Monsieur [C] et Madame [P] attestent de ce que lors des travaux de construction de leur maison, Monsieur [R] a sollicité la mise en place d'un fourreau permettant de passer le câble électrique alimentant ce garage, et s'est heurté à un refus de Monsieur [C] et Madame [P], qui ont finalement coupé l'alimentation électrique et affirment aujourd'hui sans le prouver que cette alimentation provenait de leur fonds (éclairage des box) tandis que Monsieur [R] indique qu'elle venait de son pavillon ; qu'en toute hypothèse, il était apparent que le garage de Monsieur [R] était éclairé et il appartenait à Monsieur [C] et Madame [P], dans le cadre des travaux, de s'assurer de l'origine de l'alimentation électrique ; que Monsieur [W] a d'ailleurs attesté de ce que « jusqu'à l'arrivée de Monsieur [C], nous avions de l'électricité dans le garage (déjà présente dès la première visite avant l'achat par M. [R]). Un fil aérien entre le domicile de M. [R] et le garage alimentait celui-ci en électricité » ;que ce fil aérien est d'ailleurs visible sur deux photographies produites par le demandeur prises avant le début des travaux de construction sur le fonds voisin ; que l'attestation établie par Monsieur [A] confirme cette situation et précise que l'alimentation électrique partait de la maison de Monsieur [R] pour arriver au garage et que les boxes de Monsieur [C] et Madame [P] étaient alimentés par ce même câble ; que les demandes formées par Monsieur [R] dans son premier courrier recommandé à Monsieur [C] et Madame [P] du 16 août 2005 étaient d'ailleurs tout à fait raisonnables et il est utile de les citer : « ce garage est construit sur deux poteaux de façon à présenter son accès au même niveau que la rue. Depuis cette indivision, sa partie inférieure n'est plus accessible que par votre propriété. Nos titres de propriété respectifs ne relatent aucune servitude de passage. Il est pourtant essentiel que je puisse y accéder afin de pouvoir entretenir normalement cette partie inférieure de mon garage. Pour remédier à cet état de fait résultant d'une omission évidente, je vous propose de me céder une petite bande de terrain contiguë à mon garage, de dimensions suffisantes pour y construire un escalier permettant l'accès au niveau inférieur. Vous pourrez ainsi remblayer votre terrain jusqu'à cet escalier en réalisant un mur étanche contre celui-ci pour retenir vos terres. Mon garage était alimenté en électricité depuis mon pavillon. Le câble qui reliait les deux constructions a été sectionné au cours de la construction de votre pavillon. Pour rétablir cette alimentation électrique, il me serait agréable que je puisse placer deux fourreaux en fond de votre terrain avant que vous procédiez à son remblaiement. Ce passage de fourreaux pourrait être concrétisé par la création d'une servitude qui serait authentifiée dans l'acte notarié à établir pour la cession de la bande de terrain en bordure du garage » ; que s'agissant des servitudes d'accès et d'alimentation électrique, elles sont discontinues, mais dès lors qu'il a été démontré qu'elles se manifestaient dès la division des fonds par des signes apparents et que l'acte de division établi par la société Saint Loup ne contient strictement aucune stipulation contraire, puisqu'il est totalement incomplet et ne tient précisément aucun compte de la situation des lieux, ces servitudes relèvent manifestement des dispositions précitées de l'article 694 du Code civil ; qu'il résulte ainsi des pièces versées aux débats que le garage propriété de Monsieur [R] était, avant la division de la parcelle appartenant à la société Saint Loup, desservi, en ce qui concerne sa partie supérieure, par un accès piéton à partir du fonds devenu la propriété de Monsieur [C] et Madame [P], par un accès véhicule en ce qui concerne son sous-sol, qu'il bénéficiait de l'alimentation électrique en provenance de la maison située sur la parcelle C [Cadastre 1] via la parcelle C [Cadastre 2] et qu'il bénéficiait d'une vue sur la parcelle C [Cadastre 2] ; que Monsieur [R] bénéficie ainsi de ces servitudes par destination du père de famille » ;
 
 1°) ALORS QU'il appartient à celui qui invoque l'existence d'une servitude discontinue constituée par destination du père de famille de produire l'acte par lequel s'est opérée la séparation des deux héritages et d'établir qu'il ne contient aucune stipulation contraire à l'existence de cette servitude ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a jugé, par motifs adoptés des premiers juges, que le fonds appartenant à M. [C] et à Mme [P] était grevé de servitudes de passage et d'alimentation en électricité au profit du fonds appartenant à M. [R] établies par destination du père de famille en se fondant sur un ensemble de pièces au nombre desquelles un courrier émanant du géomètre qui avait procédé au bornage des propriétés des parties et diverses attestations ; que le jugement de première instance, s'il a énoncé que « l'acte de division ne contient strictement aucune stipulation contraire », a dans le même temps constaté que cet acte « est totalement incomplet et ne tient précisément aucun compte de la situation des lieux » ; qu'en statuant ainsi, sans constater la production aux débats, par M. [R] à qui la charge de la preuve incombait, de l'intégralité de l'acte notarié ayant opéré la division des fonds devenus la propriété de M. [C] et de Mme [P] d'une part, de M. [R] d'autre part, afin de s'assurer qu'il ne comportait aucune stipulation contraire à l'existence des servitudes alléguées par ce dernier, la Cour d'appel a violé les articles 694 et 1315 du Code civil ;
 
 2°) ALORS QU'il incombe à celui qui invoque l'existence d'une servitude discontinue constituée par destination du père de famille d'en rapporter la preuve ; qu'en faisant supporter à M. [C] et à Mme [P] la preuve de l'inexistence des deux accès au garage revendiqués par M. [R] (jugement, p. 11 ; arrêt, p. 13), la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve en violation de l'article 1315 du Code civil ;
 
 3°) ALORS QUE la servitude par destination du père de famille n'existe qu'autant que l'auteur de la division du fonds n'a pas manifesté expressément ou tacitement la volonté d'écarter la présomption légale tirée de la situation de fait résultant des aménagements apportés sur le fonds par lui-même ou ses auteurs ; que la Cour d'appel qui, par motifs adoptés des premiers juges, tout en qualifiant d'incomplet l'acte de division (jugement du 14 janvier 2013, p. 12, 3ème §), n'a pas recherché, malgré les conclusions qui l'y invitaient (conclusions de M. [C] et de Mme [P], p. 3 et 4) si la société Saint Loup qui avait partagé en trois lots la parcelle lui appartenant pour vendre séparément une maison d'habitation, un terrain à bâtir et un garage indépendant sur rue afin d'en obtenir la meilleure valorisation, avait entendu maintenir l'alimentation électrique du garage à partir de la maison ainsi que les passages que son auteur avait créés par commodité pour permettre l'accès de la maison d'habitation au garage acquis par M. [R] sans passer par la rue en traversant la partie du jardin devenue le terrain à bâtir vendu à M. [C] et à Mme [P], au risque d'en diminuer la valeur, a privé de base légale sa décision au regard de l'article 694 du Code civil ;
 
 4°) ALORS QUE si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné ; que le caractère apparent de la servitude suppose l'existence d'un aménagement suffisamment permanent pour révéler l'intention du propriétaire de constituer la servitude ; que, pour retenir le caractère apparent des servitudes alléguées par M. [R], la Cour d'appel a constaté que l'accès au sous-sol du garage par le terrain des consorts [C]-[P] figurait sur le plan établi par M. [T], peu important l'existence ou non de végétations obstruant le passage ; qu'elle a également relevé que les consorts [C]-[P] n'établissaient pas la condamnation de la porte latérale par le vendeur la société Saint Loup ; que par motifs adoptés des premiers juges, la Cour d'appel a encore retenu que le courrier du géomètre-expert M. [H] du 6 juin 2003 faisait état de la mise en place de servitudes, que le plan de bornage établi par M. [T] mentionnait l'accès, à partir de la parcelle des exposants, au sous-sol du garage de M. [R], ainsi qu'au garage de ce dernier, et s'est fondée sur plusieurs attestations versées aux débats par M. [R] qui corroboreraient l'existence d'un passage sur le terrain des consorts [C]-[P] ; qu'en statuant par de tels motifs, impropres à caractériser l'existence d'aménagements permanents par le propriétaire des fonds manifestant l'intention de ce dernier d'asservir une partie du fonds au profit de l'autre, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 694 du Code civil.Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Saint-Loup
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la parcelle C [Cadastre 2] est grevée de servitude de passage (accès piéton à la partie supérieure du garage et accès à la partie située en sous-sol de ce garage, alimentation électrique du garage) et d'une servitude de vue au profit de la parcelle C [Cadastre 3] ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « dans le jugement déféré le tribunal a : « Dit que la parcelle C [Cadastre 2] est grevée de servitude de passage (accès piéton à la partie supérieure du garage et accès à la partie située en sous-sol de ce garage, alimentation électrique du garage) et d'une servitude de vue au profit de la parcelle C [Cadastre 3] » ; qu'aux termes de l'acte de vente du 26 février 2002 qui est le dernier état de l'accord des parties, M. [R] a acquis un «garage indépendant à l'extrémité de la façade » ; que le terme «indépendant » ne signifie nullement que le garage n'était accessible que par la rue alors que tous les éléments du dossier démontrent le contraire ; qu'il indiquait uniquement que ce garage ne dépendait pas de la propriété principale ; que la discussion sur les termes « garage double », employés dans l'acte de vente est donc inopérante ; que sous ce garage existe un sous-sol uniquement accessible par la propriété des consorts [C] ; que si l'expert commis par le tribunal a mentionné que l'accès au sous-sol n'a jamais autorisé le passage de véhicules à quatre roues, il a, en revanche, mentionné en page 13 de son rapport que des véhicules à deux roues pouvaient être stationnés dans ledit sous-sol ; que c'est par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte que le tribunal a considéré que Monsieur [R] bénéficiait des quatre servitudes concernées par destination du père de famille ; qu'en ce qui concerne le caractère apparent des servitudes, il sera ajouté, au caractère particulièrement explicite de la lettre de M. [H] du 6 juin 2003, adressée à M. [C] qui mentionne expressément non l'existence de la porte mais un accès piétons au garage « passant par votre futur terrain », que les appelants ne sauraient davantage nier l'existence de l'accès au sous-sol ; qu'en effet, celui-ci figure clairement sur le plan dressé par M. [T], géomètre expert, le 29 novembre 2011, lors de la division du terrain par la société Saint-Loup ; qu'il relie la propriété [R] au sous-sol du garage en passant par le terrain, acquis depuis lors, par les consorts [C], peu important dans ces circonstances, l'existence ou non de végétation, l'accès existant bel et bien ; qu'à propos de la porte latérale, les appelants n'établissent pas la condamnation de cette porte par la société Saint Loup ; au contraire, les clés remises par celle-ci lors de la vente à M. [R] ont permis l'ouverture de la porte ; que si M. [R] s'est plaint à la société Saint-Loup, le 20 septembre 2005, de ne plus p