Cour de Cassation · civ3 — 2 mars 2017

CIV.3
 
 MF
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 2 mars 2017
 
 
 
 
 Cassation
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Arrêt n° 272 F-D
 
 Pourvoi n° C 16-10.600
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
 
 Statuant sur le pourvoi formé par :
 
 1°/ M. [H] [F],
 
 2°/ Mme [Q] [V], épouse [F], 
 
 domiciliés tous deux [Adresse 2],
 
 contre l'arrêt rendu le 27 octobre 2015 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre, 2e section), dans le litige les opposant :
 
 1°/ à M. [H] [T],
 
 2°/ à Mme [K] [B], 
 
 domiciliés tous deux [Adresse 1],
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 24 janvier 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Meano, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Sur le rapport de Mme Meano, conseiller référendaire, les observations de la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat de M. et Mme [F], et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Sur le moyen unique : 
 
 Vu l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 17 d) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 24 mars 2014 ;
 
 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 27 octobre 2015), que M. et Mme [F], propriétaires d'une maison donnée à bail d'habitation à M. [T] et à Mme [B] (les consorts [B]), leur ont délivré un congé pour vendre avec offre de vente au prix de 320 000 euros ; qu'ayant accepté leur offre d'acquisition au prix de 305 000 euros, le compromis de vente a été signé le 27 juillet 2010 et l'acte authentique le 25 février 2011 ; que, le 26 décembre 2012, M. et Mme [F] ont assigné les consorts [B] en paiement d'une somme de 11 582,39 euros au titre de la révision des loyers pour la période de janvier 2008 à février 2011 ;
 
 Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que la demande d'indexation du loyer est intervenue postérieurement à la date d'effet du congé mettant fin au contrat de bail, postérieurement au compromis de vente et même postérieurement à l'acte authentique, que la somme de 15 000 euros initialement demandée à ce titre correspond exactement au montant de la réduction accordée pour le prix de vente et que les époux [F] ne peuvent, sous prétexte d'une indexation rétroactive, retrouver le montant de la réduction du prix qu'ils ont acceptée lors de la négociation du prix de vente ;
 
 Qu'en statuant ainsi, alors que le juge ne peut porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties, la cour d'appel, qui a relevé que le bail comportait une clause d'indexation du loyer et que les bailleurs avaient présenté leur demande en paiement au titre de l'indexation le 29 mars 2011, dans le délai de la prescription quinquennale applicable au litige, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les textes susvisés ; 
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 octobre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
 
 Condamne M. [T] et Mme [B] aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [T] et Mme [B] à payer à M. et Mme [F] la somme globale de 3 000 euros ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mars deux mille dix-sept.MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [F].
 
 Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté des bailleurs (M. et Mme [F], les exposants) de leur demande de confirmation du jugement entrepris en ce qu'il avait condamné les locataires (M. [T] et Mme [B]) à leur verser 10 309,38 € au titre de l'indexation des loyers échus de janvier 2008 à octobre 2010, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;
 
 AUX MOTIFS QUE, à la suite du congé que leur avait fait délivrer les époux [F] à effet au 31 octobre 2010 avec offre de vente au prix de 320 000 €, M. [X] [T] et Mme [B] s'étaient définitivement portés acquéreurs pour la somme de 305 000 € le 25 juin 2010, un compromis de vente ayant été signé le 27 juillet 2010 et l'acte authentique ayant été passé le 25 février 2011 ; que ces derniers étaient ainsi devenus propriétaires du bien qu'ils avaient loué jusqu'au 31 octobre 2010, date d'expiration du bail par l'effet du congé ; que la révision du loyer était désormais limitée avec la réforme opérée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi "Alur" ; que, dans le cas présent, cette loi n'était pas applicable puisque le contrat de bail était venu à expiration le 31 octobre 2010 ; que les bailleurs pouvaient, dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 applicable à l'époque des faits, réclamer le paiement des sommes dues au titre des loyers après application de la clause d'indexation annuelle automatique du loyer à la date anniversaire du bail, sous réserve de présentation de leur demande d'indexation dans le délai de la prescription quinquennale de l'article 2277 du code civil ; que cependant force était de constater qu'en l'espèce la demande d'indexation du loyer était intervenue postérieurement à la date d'effet du congé au 31 octobre 2010 mettant fin au contrat de bail, à l'initiative des bailleurs, et qu'elle était intervenue postérieurement au compromis de vente notarié du 27 juillet 2010 et, même, postérieurement à l'acte authentique du 25 février 2011 ; qu'en effet les époux [F] n'avaient présenté une demande en paiement d'« un solde global de révision de 15 000 € » que le 29 mars 2011 ; qu'aucune demande n'avait été présentée auparavant, l'indexation n'étant évoquée par courriel du 16 décembre 2010 que de façon très générale, sans aucune indication d'un montant ou d'un mode de calcul, et dans le cadre de « pistes de réflexion pour un avenant au compromis de vente », indiqué en objet du courriel ; qu'un courrier simple du 11 janvier 2011 intitulé « retard dans l'échéance janvier 2011 pour l'indemnité d'occupation » ne faisait, quant à lui, qu'état en "nota" de la proposition de faire une « estimation sur la base du montant mensuel en vigueur jusqu'à présent » ; que, quinze jours avant l'expiration du bail, il n'était toujours pas question d'indexation ; que, dans ce contexte, les époux [F] avaient délivré à M. [T] et Mme [B] des quittances sans réserve d'aucune sorte et n'avaient introduit aucune procédure de validation du congé avec demande de fixation d'une indemnité d'occupation supérieure au montant du loyer courant ; que les époux [F] ne pouvaient, dans ces conditions, sous prétexte d'une indexation rétroactive, retrouver le montant de la réduction du prix qu'ils avaient acceptée dans le cadre de la négociation du prix de vente de la maison, d'autant moins que M. [T] et Mme [B], jusqu'alors leurs locataires, étaient devenus propriétaires le 25 février 2012, à la signature d'acte authentique (arrêt attaqué, p. 5, alinéas 3 à 5, p. 6, et p. 7, alinéas 1 à 3) ;
 
 ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que le bail conclu entre les parties le 27 octobre 1995 prévoyait, conformément à l'article 17 d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une clause de révision de loyers en vertu de laquelle le bailleur pouvait dans un délai de cinq ans réclamer au locataire le réajustement des loyers ; qu'après avoir constaté que c'était la loi du 6 juillet 1989 qui s'appliquait à l'espèce et que les bailleurs pouvaient demander que soit appliquée la clause de révision de loyer dans le délai de la prescription quinquennale, l'arrêt infirmatif attaqué ne pouvait débouter les exposants de leur demande d'indexation rétroactive de loyer pour la raison qu'elle avait été présentée après la fin du bail, fixée au 31 octobre 2010, mais aussi postérieurement au compromis de vente du 27 juillet 2010 et à l'acte de vente du 25 février 2011 ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation de l'article 1134 du code civil.