Cour de Cassation · civ3 — 1 juin 2017

CIV.3
 
 LG
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 1er juin 2017
 
 
 
 
 Rejet
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Arrêt n° 652 F-D
 
 Pourvoi n° Y 16-14.115
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
 
 Statuant sur le pourvoi formé par M. Eric X..., domicilié [...],
 
 contre l'arrêt rendu le 19 janvier 2016 par la cour d'appel de Montpellier (chambre des expropriations), dans le litige l'opposant à la société OC'VIA, société anonyme, dont le siège est [...],
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 3 mai 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Y..., conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Sur le rapport de Mme Y..., conseiller référendaire, les observations de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de M. X..., de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société OC'VIA, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Sur le moyen unique, ci-après annexé :
 
 Attendu que l'arrêt attaqué (Montpellier, 19 janvier 2016) fixe le montant des indemnités revenant à M. X... au titre de l'expropriation, au profit de la société OC'VIA, de parcelles lui appartenant ; 
 
 Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de fixer comme il l'a fait l'indemnité de dépossession ;
 
 Mais attendu que, d'une part, s'étant exclusivement référé aux termes de comparaison retenus par le jugement, dont l'expropriante demandait la confirmation, l'arrêt ne s'est pas fondé sur les conclusions en appel du commissaire du gouvernement déclarées irrecevables et que, d'autre part, ayant répondu, par motifs propres et adoptés, aux conclusions de l'exproprié, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle écartait, a souverainement retenu les termes de comparaison qui lui sont apparus les mieux adaptés à l'évaluation du bien exproprié ; 
 
 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. X... aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juin deux mille dix-sept.
 MOYEN ANNEXE au présent arrêt
 
 Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. X...
 
 
 Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir fixé à la somme de 57 347,40 € l'indemnité globale de dépossession due par la SA Oc'Via à M. X... pour l'expropriation d'une emprise partielle de 1 915 m2 sur la parcelle cadastrée [...], une emprise partielle de 1 699 m2 sur la parcelle cadastrée [...], une emprise totale de la parcelle cadastrée [...] de 4 445 m2 de superficie, situées sur le territoire de la commune de Lattes ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur l'indemnité de dépossession due à M. X... : M. X... et la société Oc'Via ne contestent pas la date de référence retenue par le premier juge, savoir le 12 mars 2009, date à laquelle le bien se situe en zone A du plan local d'urbanisme de la commune de Lattes, et le fait que les parcelles ne peuvent pas recevoir la qualification de terrain à bâtir. Il convient en l'espèce de rechercher la valeur vénale des parcelles c'est-à-dire celle qui peut être obtenue par le jeu de l'offre et de la demande, hors de toute valeur de convenance, et de déterminer la valeur des parcelles à la date de la décision en fonction de l'usage effectif à la date référence. Il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux, que l'emprise concerne les terres entourant la maison de M. X..., que la parcelle [...] forme un rectangle dont le petit côté confronte le chemin du mas de Merle, que l'emprise concerne environ la moitié de la parcelle qu'elle divise en diagonale, que cette parcelle est exploitée en cultures maraîchères, et irriguée par un réseau souterrain alimenté depuis la nouvelle parcelle [...] au-delà de l'emprise Z... ; que la parcelle [...] sous emprise totale, est mitoyenne de la parcelle [...] constituée d'un reliquat de l'expropriation Z... ; que la parcelle [...] confronte le chemin de la Première Ecluse, forme un triangle sur la partie nord de la parcelle et est occupée de tunnel avec aspersion. Les réseaux d'eau d'électricité et d'assainissement longent le chemin du Mas de Merle. Le juge de l'expropriation dans sa décision du 26 novembre 2014 a reconnu au secteur concerné de Rauze Basse, en zone A de Lattes, la situation privilégiée. Le commissaire du gouvernement avait conclu en première instance à la fixation de l'indemnité à 7€/m2, et n'a pas conclu un appel. S'il est exact que la parcelle cadastrée [...], a été acquise le 30 octobre 1997 par M. X... au prix de 7,02€/m2, il ressort du tableau produit par celui-ci, qu'à cette date les prix moyens pour le département de l'Hérault, variaient de 4,3 à 5,5 euros ; il peut en être déduit que M. X... a acquis cette parcelle à un prix bien supérieur au prix du marché sur le département, il ne peut donc se prévaloir du prix de cette mutation comme base de l'évaluation; en outre il ne justifie d'aucune amélioration apportée à cette parcelle depuis cette date. L'évaluation faite par le premier juge qui a tenu compte des huit éléments de comparaison fournis par le commissaire du gouvernement concernant les ventes de parcelles en zone A et N du PLU de Lattes, intervenues entre les années 2009 et 2013 au prix unitaire variant entre 5 et 8€/m2, des deux jugements rendus le 20 mars 2009 et le 18 décembre 2013, des trois éléments de comparaison supplémentaires fournis par la société Oc'Via relatifs à des ventes intervenues entre les années 2012 et 2014, au prix unitaire de 7€/m2, et qui a rejeté les éléments de comparaison produits par M. X... au motif, soit que les ventes obéissaient à des considérations sans lien avec les règles du marché, soit que les parcelles n'étaient pas comparables, sera donc confirmée. Il n'est pas contesté que pour une valeur de 7€/m2, eu égard à l'abattement de 20 % pour occupation en l'état de l'exploitation du bien par le GAEC, l'indemnité principale s'élève à la somme de 80 % x (8 059 x7) = 45 130,40 euros et que l'indemnité de remploi s'élève à la somme de 5 513 euros. L'indemnité de dépossession foncière s'élève donc à la somme de 50 643,40 euros. En ce qui concerne l'indemnité de dépréciation du surplus, M. X... sollicite la fixation de cette indemnité à la somme de 30 033 euros, sans plus d'explications ; la société Oc'Via sollicite la confirmation du jugement qui a retenu que même si le surplus de l'îlot cadastral sur lequel sont implantées la parcelle [...] et la parcelle [...], est supérieur à 1 ha, la configuration nouvelle, créée par l'expropriation, accentue l'angulation des terrains restant propriété de M. X... et est de nature à restreindre leur facilité d'exploitation agricole; il convient en l'absence de toute argumentation contraire de faire droit à la demande d'indemnité de dépréciation à hauteur de 10 % du reliquat sur ces parcelles et d'allouer ainsi la somme de 6 704 euros. En ce qui concerne la demande d'indemnité pour dépréciation du bâti à usage d'habitation, il ressort des plans produits aux débats que le bâtiment à usage d'habitation ne se trouve pas au coeur du domaine agricole mais est situé en bordure de la parcelle [...], à quelques mètres du chemin du Mas de Merle, il est donc inexact d'affirmer que cette propriété bénéficiait tout autour du bâti d'une grande superficie, il n'est donc pas justifié d'un préjudice au titre de la dépréciation du bâti à usage d'habitation, la demande formulée en ce sens sera rejetée. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a établi "indemnité due au titre de l'expropriation à la somme de 57 347,40 euros » ;
 
 ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « Sur la qualification juridique des parcelles. En vertu des dispositions de l'article L 13-15 du Code de l'Expropriation la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui sont, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois : - effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable, et dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; - situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, rendu public ou approuvé ou par un document d'urbanisme en tenant lieu. En l'espèce, à la date de référence, le bien se situe en zone A du Plan local d'Urbanisme de la Commune de Lattes définie par le document d'urbanisme comme une zone agricole à protéger où ne sont autorisées sous réserve des prescriptions relatives aux zones inondables, que les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif, les constructions, les installations et les équipements nécessaires à l'exploitation agricole (y compris les activités équestres) à condition d'être situés en continuité d'un bâtiment d'exploitation existant ou en continuité de Lattes-Centre, Maurin, Boirargues. La construction en discontinuité de ces trois zones ne peut être admise que si l'activité est incompatible avec les zones habitées et après avis de la commission départementale de la nature et des sites et accord du préfet outre l'extension éventuelle des bâtiments existants. En l'espèce la parcelle ne se situe pas en continuité de Lattes-Centre, Maurin, Boirargues, la constructibilité résiduelle sur la parcelle reste limitée aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif et le cas échéant aux constructions en discontinuité de ces trois zones sous les réserves énoncées ci-avant, si bien que faute du critère de constructibilité il y a lieu de rejeter la qualification de terrain à bâtir sans qu'il y ait lieu à ce stade d'examiner la desserte par les réseaux. Sur l'évaluation de la propriété foncière. En application de l'article L 13-15 du Code de l'expropriation les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. L'usage effectif du bien exproprié, les critères de qualification, les possibilités de construction doivent être appréciés à la date de référence. L'évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence, des servitudes affectant l'utilisation des sols et notamment des servitudes d'utilité publique y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant une intention dolosive. En application de l'article L 13-13 du Code de l'expropriation les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. En application de l'article L 13-14 du Code de l'Expropriation la juridiction fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. En application de l'article L 13-16 du Code de l'Expropriation la juridiction doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable entre les divers titulaires de droit à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prendre pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec au moins les deux tiers des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées. Il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux que l'emprise concerne les terres entourant la maison de monsieur Éric X.... La parcelle [...] forme un rectangle dont le petit côté confronte le chemin du Mas de Merle. L'emprise concerne environ la moitié de la parcelle qu'elle divise en diagonale. La parcelle était exploitée en cultures maraîchères. Elle est irriguée par un réseau souterrain alimenté depuis la nouvelle parcelle [...] au-delà de l'emprise Z.... La parcelle [...] est mitoyenne de la parcelle [...] sous emprise totale, constituée d'un reliquat de l'expropriation Z.... Les réseaux d'eau, d'électricité, d'assainissement longent le chemin du Mas de Merle. La parcelle [...] confronte le chemin de la Première Écluse. Elle forme un triangle sur la partie nord de la parcelle et est occupée de tunnels avec aspersion. Il résulte donc des mentions du même procès-verbal qu'ont été abandonnées les emprises sur la parcelle [...] supportant le bâti, en forme de triangle sur la pointe nord de la parcelle, et l'extrémité de la parcelle [...], constituée d'un ancien chemin conduisant à un mazet. La Société Oc'Via cite huit des neuf références versées au débat par le commissaire du gouvernement et produit les actes de vente Syndicat des copropriétaires du [...], le 28 mars 2013 des parcelles [...] et [...], sise [...], de 178 m2 de superficie totale au prix unitaire de 7 €/m2 et Sayah/RFF le 31 décembre 2012 de la parcelle [...], en nature de terre, sise lieu-dit Rauze Basse, de 126 m2 de superficie au prix unitaire de 7 €/m2, communs au commissaire du gouvernement ainsi que la promesse de vente Girou/RFF les 31 mars et 16 avril 2014 de la parcelle [...], sise lieu-dit Rauze Basse, de 678 m2 de superficie au prix unitaire de 7 €/m2. Le commissaire du gouvernement produit neuf extraits d'acte de vente de parcelles en zone A et N du PLU de Lattes reflétant des valeurs unitaires comprises entre 5 €/m2, 7 €/m2 et 8 €/m2 : vente Galavielle/Sayah le 16 juillet 2010 de la parcelle [...], sise [...], de 9 577 m2 de superficie au prix unitaire de 5 €/m2 en valeur occupée, - vente Maurin/CAM le 31 mars 2009 de la parcelle [...], sise lieu-dit Rauze Basse, de 246 m2 de superficie au prix unitaire de 8 €/m2, - vente Mesquida/Cam le 29 avril 2009 de la parcelle [...], en nature de sols et jardins, sise lieu-dit Saint-Hilaire, de 100 m2 de superficie au prix unitaire de 7 €/m2, vente Andrieu/Cam le 2 juin 2009 de la parcelle [...], sise lieu-dit Rauze Basse, de 320 m2 de superficie au prix unitaire de 7 €/m2, - vente Blazy/Cam le 6 novembre 2009 des parcelles [...] et [...], sises lieux-dits Chemin du Mas de Merle et Rauze Basse, de 1376 m2 de superficie totale en nature de cultures maraîchères au prix unitaire de 7 €/m2, - vente X...am le 8 décembre 2009 des parcelles [...][...], [...], sises lieux dits Saint-Hilaire et Rauze Basse, de 881 m2 de superficie totale en nature de vergers au prix unitaire de 7 €/m2, - vente X...am le 19 février 2010 des parcelles [...], [...], [...], [...] sises lieux dits Saint-Hilaire, de 963 m2 de superficie totale en nature sols et de vergers au prix unitaire de 7 €/m2, - vente Sayah/RFF le 31 décembre 2012 de la parcelle [...], en nature de terre, sise lieu-dit Rauze Basse, de 126 m2 de superficie au prix unitaire de 7 €/m2, - vente Syndicat des copropriétaires du [...], le 28 mars 2013 des parcelles [...] et [...], sise [...], de 178 m2 de superficie totale au prix unitaire de 7 €/m2. Il verse également aux débats les jugements Cam/Bergos du 20 mars 2009 et Z.../X... du 18 décembre 2013 retenant des valeurs unitaires respectives de 8 €/m2 et 7 €/m2 pour la fixation du prix des parcelles [...] et [...] à Lattes. Monsieur Éric X... produit les actes de vente : - Groupement Foncier Agricole des Domaines Fabre/Communauté d'Agglomération de Montpellier du 28 janvier 2010 concernant la vente à Lattes de 26 ha 52 a 02 ca et à Montpellier de 8 ha 84 a 23 ca en nature de terre agricole comportant une maison d'habitation et des constructions en ruine au prix global de 6 382 356 €, ce prix comprenant une ventilation indiquant notamment des valeurs unitaires de 14,215 €/m2 et de 9 €/m2 en zone A de Lattes, - Galtier/SCI Les Concordes le 2 mai 2007 de la parcelle [...] de 20 745 m2 en zone ND du POS de Lattes au prix unitaire de 20 €/m2, - Mayrand, Chanudet-Salgues/Etat du 1er mars 2012 de la parcelle [...] au prix unitaire de 25 €/m2 en zone A de Lattes lieu-dit Pont-Trinquat, - Massaviol/Cam le 27 octobre 2008 des parcelles [...] et [...] [...] de 1 503 m2 de superficie totale au prix de 17 €/m2, - l'acte de vente du 30 décembre 2011 Bonald/SCI Quarante de la parcelle [...] à lattes de 6 500 m2 au prix unitaire de 24,61 €/m2, -l'acte de vente Bonnet/SCI lettara du 5 mars 2012 de la parcelle Cl 28 de 5 713 m2, [...] au prix unitaire de 19 €/m2, - les arrêts Z.../Gral rendus par la cour d'appel de Montpellier le 15 novembre 2011 fixant à 9 €/m2 la valeur de parcelles cadastrées [...] et [...], 62, 149, 150 et AY 34 situées en zone NC de Saint-Aunès lieu-dit « les Garrigues », - le jugement Z.../Clanet du 15 mai 2013 donnant acte d'un accord entre les parties pour la cession d'une emprise de 1 520 m2 sur la parcelle [...] lieu-dit Fromiga à lattes au prix unitaire de 19 €/m2. Il produit également les notifications SAFER : - le 19 novembre 2013, de cession Dominican/RFF de la parcelle [...] de 128 m2 située à Lattes au prix unitaire de 9,72 €/m2, - le 28 mars 2013, de cession Cam/SARL Fournier de la parcelle [...] lieu-dit « le camping » de 128 m2 située à Lattes au prix unitaire de 9 €/m2, - le 15 novembre 2013, de cession CRAM/département de l'Hérault des parcelles [...][...][...], [...], [...] lieux-dits L'Estelle, Fangousse, Mire l'Etang de 2 806 m2 de superficie totale situées à Lattes au prix unitaire de 9,57 €/m2, -le 11 juillet 2014, de cession Grasias/Cam des parcelles [...] et [...] lieu-dit Bionne, de 9 931 m2 de superficie totale situées à Montpellier au prix unitaire de 15 €/m2, - le 16 mai 2014, de cession Bacaresse/Cam des parcelles [...], [...][...][...], [...] et [...], de 44 072 m2 de superficie totale situées à Montpellier au prix unitaire de 27,15€/m2, - le 22 août 2014, de cession De Saporta/CAM des parcelles [...], [...], [...] et [...] de 22 470 m2 de superficie totale situées à Montpellier au prix unitaire de 30 €/m2, le 16 juin 2014, de cession Camps/Jaffar des parcelles [...] et [...] lieu-dit Terre du Mas Tandon, à Montpellier, de 573 m2 de superficie totale, en nature de jardins, vergers familiaux au prix unitaire de 87,26 €/m2, - le 25 août 2014, de cession Camps/Moreau des parcelles [...] et [...] lieu-dit Terre du Mas Tandon, à Montpellier, de 573 m2 de superficie totale, en nature de jardins, vergers familiaux au prix unitaire de 80,27 €/m2, - le 8 janvier 2013, de cession Delon/Torreilles des parcelles [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] lieu-dit La Calade, à Lattes, de 14 229 m2 de superficie totale comportant un bâti au prix unitaire de 28,11 €/m2, le 16 juin 2014, de cession Teulade/Schroll de la parcelles [...], de 2111 m2 de superficie située à Lattes, en nature de sols, jardins et carrières, au prix unitaire de 11,84 €/m2, - le 6 décembre 2013 de cession Bros/Balmes/Cam de la parcelle [...] lieu-dit « La Concorde », de 7 546 m2 de superficie totale en nature de vignes située à Lattes comportant un bâti au prix unitaire de 8,17 €/m2, -le 5 mai 2014, de cession Aimes/Cam de la parcelle [...] lieu-dit « La Cavalade », de 41 600 m2 de superficie totale situées à Montpellier au prix unitaire de 27 €/m2. Sont également citées (non jointes au dossier soumis à la juridiction) deux notifications SAFER de 2011 lieu-dit « Saint-Esprit » à Saint-Aunès pour un prix unitaire de 9 €/m2. En l'espèce il convient de recherche la valeur vénale du bien en litige, c'est-à-dire celle qui peut être obtenue par le jeu de l'offre et de la demande hors de toute valeur de convenance. À cet égard le juge de l'expropriation doit déterminer la valeur du terrain à la date de sa décision en fonction d'un usage effectif à la date de référence. Force est de constater que dans le secteur concerné de Rauze Basse, en zone A de Lattes, dont la situation privilégiée n'est pas discutée, la valeur de 7 €/m2 est couramment observée. S'il peut être soutenu à juste titre que les projets en cours dans le secteur de Lattes ont pu contraindre le marché, encore convient-il de vérifier que des terrains comparables aient pu présenter une valeur supérieure à la date de la décision. La vente GFA des Domaines Fabre/Cam du 28 janvier 2010 révèle effectivement des valeurs de 9 €/m2 et de 14,25 €/m2 en zone A de Lattes lieu-dit Mas de Portal. Force est de constater cependant que dans le même zonage le même acte retient des valeurs de 3 €/m2 également à Lattes et de 6 €/m2 à Montpellier, qu'enfin en zone AUa ouverte à l'urbanisation sous la forme d'opérations d'ensemble ne sont retenues que des valeurs de 32 €/m2 et de 20 €/m2 seulement en zone AU 0, si bien que cette ventilation dans l'acte d'un prix négocié de façon globale obéit à des considérations diverses sans lien nécessaire avec les règles du marché. La vente Galtier/SCI Les Concordes de la parcelle [...] de 20 745 m2 à une valeur unitaire de 20 €/m2 en zone ND de Lattes jouxtant une zone IV NA n'apparaît pas davantage comparable dans la mesure où il est précisé en page 9 de l'acte que les frais de raccordement aux réseaux de distribution notamment d'eau, d'électricité de la construction à édifier par l'acquéreur seront intégralement supportés par ce dernier, que si la page 12 de l'acte soumis à la juridiction est manquante et ne permet donc pas de vérifier la référence à la construction envisagée d'un bâtiment commercial contenue dans le compromis de vente comme le soutient l'expropriant, la mention contenue en page 9 alliée à la situation du terrain établissent suffisamment que la perspective de changement de destination du terrain motivait l'acquisition et qu'il s'agissait donc d'une valeur de convenance. La vente Mayrand, Chanudet-Salgues/Etat du 1er mars 2012 de la parcelle [...] au prix unitaire de 25 €/m2 en zone A de Lattes lieu-dit Pont-Trinquat, concerne un terrain jouxtant également une zone IVNA dans un secteur recherché accueillant de nombreux établissements recevant du public sur l'axe de développement actuel de l'agglomération de Montpellier vers la mer. Aussi ce terrain ne peut-il être directement comparé à la parcelle en litige. La vente Massaviol/Cam le 27 octobre 2008 des parcelles [...] et [...] [...] de 1 503 m2 de superficie totale au prix de 17 €/m2, concerne des terrains qui outre leur ancien classement IVNA sont situés en périphérie de zones densément bâties et équipées, ce qui les rend non comparables. La vente du 30 décembre 2011 Bonald/SCI Quarante de la parcelle [...] à Lattes de 6 500 m2 au prix unitaire de 24,61 €/m2, outre l'ancien classement en [...], axe le long duquel se développent de nombreuses activités artisanales ou commerciales et manifestement dans une situation différente. La vente Bonnet/SCI Lettara du 5 mars 2012 de la parcelle [...] de 5 713 m2, [...] au prix unitaire de 19 €/m2, concerne un terrain proche de zones commerciales jouxtant un terrain de camping. Si la preuve n'est pas rapportée dans le cadre de ce dossier que la SCI Lettara soit également propriétaire du camping, le terrain situé au confluent de deux axes desservant les principales zones commerciales du sud montpelliérain, actuellement desservi par la ligne 3 de tramway présente à tout le moins des caractéristiques non directement comparables au bien en litige. Les arrêts Z.../Gral rendus par la cour d'appel de Montpellier le 15 novembre 2011 fixant à 9 €/m2 la valeur de parcelles cadastrées [...] et [...], 62, 149, 150 ainsi que AY 34 situées en zone NC de Saint-Aunès lieu-dit « Les Garrigues » concernent des terrains situés d'une part dans une localité et un environnement différents et d'autre part dans une zone non inondable, si bien que cette référence n'apparaît pas nécessairement pertinente au regard du nombre de transactions intervenues en zone A de Lattes. Le jugement Z.../Clanet du 15 mai 2013 donnant acte d'un accord entre les parties pour la cession d'une emprise de 1 520 m2 sur la parcelle [...] [...] au prix unitaire de 19 €/m2 concerne un terrain utilisé pour une activité de pépiniériste. Or il n'apparaît pas qu'une indemnité ait été prévue au titre de l'activité ou des aménagements. D'où il suit que le prix offert ne reflète .pas nécessairement la valeur vénale du seul terrain nu. Par ailleurs, si sont également produites onze notifications SAFER et deux autres citées révélant l'existence de cessions à des prix de 8,17 €/m2, 9 €/m2, 30 €/m2 voire plus de 80 €/m2, aucun acte n'est produit, si bien que ces références n'ont pu être contradictoirement débattues, qu'il est manifeste ensuite que certains des terrains cités sont en nature de jardins familiaux aménagés et éventuellement bâtis (Terre du Mas Tandon), s'agissant des valeurs les plus élevées, que d'autres sont situées en zone AU 0 de Lattes ou de Montpellier (s'agissant des valeurs comprises entre 25 et 30 €/m2), qu'en outre la cession Bros/Balmes/Cam le 6 décembre 2013 de la parcelle [...] lieu-dit « La Concorde », de 7 546 m2 au prix de 8,17 €/m2 concerne un terrain en nature de vignes comportant un bâti pour lequel la valeur du capital végétal et le cas échéant de l'exploitation a nécessairement été intégrée au prix, que de plus dans le secteur concerné, en dépit de deux références de plus de cinq ans à 8 €/m2, la valeur unitaire dominante actuelle s'établit à 7 €/m2, qu'en effet il apparaît que les prix dans le secteur concerné de la zone A de Lattes n'ont pas connu d'évolution à la hausse, qu'une référence ne saurait être écartée au seul motif qu'il s'agit d'une acquisition réalisée par l'expropriant, qu'enfin la présence d'une ligne à haute tension sur la parcelle [...] (cession Galavielle/Sayah) n'explique pas à elle seule le prix d'une cession sur le marché libre dès lors que les documents produits révèlent qu'à ce jour et en dépit de la construction des digues du Lez, l'ensemble des terrains sous emprise est en réalité situé en zone rouge du PPRI dont un des objectifs est l'interdiction de toute nouvelle construction dans les zones inondables protégées par les digues. D'où il suit qu'il convient de retenir une valeur de 7 € pour la fixation du prix. Ni l'application, ni le montant de 20 % de l'abattement pour occupation ne font débat en l'état de l'exploitation du bien par le GAEC « Les Saveurs de Lattes ». Soit une indemnité principale de 80 % (8 059 m2 X 7 €) = 45 130,40 €. En application du principe d'indemnisation du préjudice direct, matériel et certain, l'indemnité de remploi tiendra compte de la diminution des frais de mutation depuis l'intervention du protocole interdépartemental. Son montant s'établit en conséquence à la somme de : 20 % (5 000 €) = 1 000 €, 15 % (10 000 €) = 1 500 €, 10 % (45 130,40 € - 15 000 €) = 3 013 €, Total remploi : 5 513 €. Soit une indemnité de dépossession foncière de 50 643,40 €. Même si le surplus de l'îlot cadastral sur lequel sont implantées la parcelle [...] et la parcelle [...] est supérieur à 1 hectare, la configuration nouvelle créée par l'expropriation accentuant l'angulation des terrains restant la propriété de monsieur X... et étant de nature à restreindre leur facilité d'exploitation agricole justifie qu'il soit fait droit à une indemnité de dépréciation de 10 % du reliquat sur ces parcelles (cf. pièce 7 Oc'Via). Soit une indemnité due à ce titre de : 10 % [7 € X (8 555 m2-1 915 m2) + 7 € (4 636 m2 – 1 699 m2)] = 6 704 €, étant observé que la perte de tunnels fait l'objet d'une indemnisation distincte de l'exploitant évincé. En revanche, l'emprise elle-même n'apparaît pas de nature à déprécier la propriété bâtie dès lors d'une part que la parcelle [...] sur laquelle elle est implantée n'est plus touchée par le projet, que les mentions du procès-verbal de constat et les photographies l'accompagnant n'établissent pas que le préjudice éventuel résultant de la présence de l'ouvrage public soit la conséquence directe de l'expropriation et ce d'autant plus qu'existe déjà une voie publique à l'arrière de la maison. D'où il suit que si un préjudice lié à la réalisation de l'ouvrage public venait à être établi il serait en tout état de cause distinct de celui ressortissant à la compétence du juge de l'expropriation. Aussi convient-il de rejeter la demande formée au titre de la dépréciation du surplus bâti. L'indemnité totale d'expropriation s'établit en conséquence à 50 643,40 € + 6 704 € = 57 347,40 € » ;
 
 1°) ALORS QUE le juge qui fixe l'indemnité d'expropriation doit citer les éléments de comparaison sur lesquels il se fonde ; qu'il ne peut pas se fonder sur des éléments de comparaison fournis par le commissaire du Gouvernement dont il a déclaré les conclusions irrecevables ; qu'en l'espèce, pour confirmer l'évaluation faite par le premier juge, la cour d'appel s'est notamment fondée sur huit éléments de comparaison fournis par le commissaire du Gouvernement concernant des ventes de parcelles en zone A et N du PLU de Lattes, intervenues dans les années 2009 et 2013 au prix unitaire variant entre 5 et 8 €/m2, après pourtant avoir déclaré irrecevables les conclusions du commissaire du Gouvernement ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé l'article L. 321-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ensemble l'article R. 311-26 du même code ;
 
 2°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; que l'exigence de motivation des décisions de justice est une condition du procès équitable ; qu'en se bornant à relever que le premier juge avait tenu compte des huit éléments de comparaison fournis par le commissaire du Gouvernement concernant des ventes intervenues entre 2009 et 2013 au prix unitaire variant entre 5 et 8 €/m2, de deux jugements rendus le 20 mars 2009 et le 18 décembre 2013, et des trois éléments de comparaison fournis par la SA Oc'Via relatifs à des ventes intervenues entre 2012 et 2014 au prix unitaire de 7 €/m2, et qu'il avait rejeté les éléments de comparaison produits par M. X... pour ensuite confirmer l'évaluation de celui-ci et fixer la valeur des parcelles expropriées à 7 €/m2, quand M. X... ne se bornait pas à formuler les mêmes critiques qu'en première instance, mais contestait également les motifs par lesquels le premier juge avait statué tout en produisant de nouvelles pièces à l'appui de ses prétentions, la cour d'appel, qui aurait dû apprécier elle-même les éléments de comparaison et, à tout le moins, examiner les nouvelles pièces produites par M. X..., a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile, ensemble l'article 6-1 de la convention européenne des droits de l'homme ;
 
 3°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; qu'en relevant que le premier juge avait tenu compte des actes de mutation fournis par la SA Oc'Via relatifs à des ventes intervenues entre les années 2012 et 2014 pour ensuite confirmer l'évaluation de celui-ci et fixer la valeur des parcelles expropriées à 7 €/m2, sans répondre au mémoire de M. X... selon lequel ces actes de mutation concernent des parcelles particulièrement étroites, à savoir 678 m2, 178 m2 et 126 m2, tandis que l'emprise expropriée porte sur 8 059 m2 et qu'aucune précision sur la localisation et les caractéristiques desdites parcelles n'était donnée (p. 6, § 10), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 4°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; qu'en se bornant à dire que le bâtiment à usage d'habitation de M. X... ne se trouve pas au coeur du domaine agricole, mais qu'il est situé en bordure de la parcelle [...] à quelques mètres du chemin du Mas de Merle, sans répondre aux conclusions de M. X... selon lesquelles l'emprise est de nature à scinder en deux sa propriété et d'en isoler la partie nord (p. 7, § 13), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.