Cour de Cassation · civ3 — 8 juin 2017

CIV.3
 
 IK
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 8 juin 2017
 
 
 
 
 Rejet
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Arrêt n° 677 F-D
 
 Pourvoi n° Z 16-16.669
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
 
 Statuant sur le pourvoi formé par :
 
 1°/ M. M'hammed X..., exerçant sous l'enseigne CTKM station pizza, domicilié [...],
 
 2°/ la société CTKM, dont le siège est [...],
 
 contre l'arrêt rendu le 3 mars 2016 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile A), dans le litige les opposant à la société DB, société civile immobilière, dont le siège est [...],
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 10 mai 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Z..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
 
 Sur le rapport de Mme Z..., conseiller, les observations de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de M. X..., de la société CTKM, de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de la société DB, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 3 mars 2016), que, par actes des 1er décembre 2006 et 28 octobre 2008, la SCI DB a donné à bail commercial à M. X... des locaux distincts ; que, le 25 février 2011, elle a délivré au preneur un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à remédier à divers manquements contractuels, puis a fait établir, le 28 février 2011, un procès-verbal de constat par un huissier de justice ; que, le 20 avril 2011, elle a assigné le preneur en résiliation des baux ; que, par acte du 28 février 2011, M. X... avait apporté son fonds de commerce à la société CTKM qui est intervenue volontairement à l'instance ;
 
 Sur le premier moyen, ci-après annexé :
 
 Attendu que M. X... et la société CTKM font grief à l'arrêt de prononcer la résiliation des baux ;
 
 Mais attendu qu'ayant relevé que, les constatations effectuées par un huissier de justice le 29 octobre 2015 à la demande de la société CTKM n'ayant pas fait disparaître les troubles apportés à la jouissance des locaux du fait du preneur pour la période antérieure au jugement, la cour d'appel a souverainement retenu que les manquements relatifs à l'encombrement, aux dégradations des parties communes et au stockage des ordures revêtaient un caractère de gravité suffisant pour justifier le prononcé de la résiliation des baux et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
 
 Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 PAR CES MOTIFS :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 
 
 Condamne M. X... et à la société CTKM aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et de la société CTKM et les condamne à payer à la société DB la somme globale de 3 000 euros ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. X... et la société CTKM
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir prononcé la résiliation des baux commerciaux consentis à M. M'hammed X... les 1er décembre 2006 et 28 octobre 2008 portant sur les locaux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [...], ordonné l'expulsion de M. X... ainsi que de la société CTKM et de tous occupants de leur chef des lieux occupés et condamné solidairement M. M'hammed X... et la société CTKM à payer à la SCI DB, à titre d'indemnité d'occupation et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, les sommes de 1.406,98 € par mois pour le local objet du bail signé le 1er décembre 2006 et de 2.020,10 € par mois pour le local objet du bail signé le 28 octobre 2008,
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE
 
 « Sur la mise en oeuvre de la clause résolutoire, rappelée dans le commandement du 25 février 2011, la décision entreprise doit être confirmée en ce qu'elle retient le percement du mur entre les deux locaux loués qui n'a pas été autorisé par la propriétaire et qui n'a pas été rebouché dans le mois de la mise en demeure. Car ce fait du percement du mur est un fait certain que l'huissier a constaté qui ne peut être remis en cause par M. X... qui ne démontre pas qu'il existait lors de son entrée dans les lieux.
 
 Sur les violations graves des obligations des baux, la décision attaquée doit aussi être confirmée en ce qu'elle s'appuie sur un non-respect des mesures d'ordre et de propriété dans les parties communes, par des faits imputables à M. X... et à sa société et tenant à l'absence de réaction et de mesures après les mises en demeure.
 
 Il en est de même pour l'encombrement intempestif dans les parties communes par divers matériels.
 
 Par ailleurs, les constatations contenues dans le constat d'huissier dressé le 29 octobre 2015 à la demande la société CTKM, si elles établissent les conditions actuelles d'exploitation de l'activité de cette décision dans les lieux loués et dans les parties communes, ne font pas disparaître les constatations qui ont été faites depuis l'année 2011 au jour de la décision attaquée rendue le 21 mai 2015 et contre lesquelles M. X... et la société CTKM n'apportent aucune preuve contraire certaine de nature à les détruire : les troubles apportés à la jouissance des parties communes sont bien le fait de l'activité de la société CTKM pour la période antérieure au jugement attaqué.
 
 En conséquence, l'appel de M. X... et de la société CTKM est mal fondé, la confirmation s'impose en toutes ses dispositions »,
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE
 
 « il sera rappelé que les stipulations du bail du 1er décembre 2006 font obligation au preneur (article 4.1) de se soumettre à toutes les mesures d'ordre et de propreté de l'immeuble ; qu'elles énoncent qu'il lui est interdit de déposer quoi que ce soit, même temporairement, dans les halls et parties communes de l'immeuble, escaliers, parkings, voies d'accès ; qu'il doit s'abstenir de tout ce qui pourrait nuire, par son fait ou par celui de ses préposés, à l'exercice de l'activité des autres occupants de l'immeuble, à leur tranquillité et au bon ordre, et qu'il doit se conformer aux règlements établis par le preneur ou les services municipaux pour l'enlèvement des ordures.
 
 Les stipulations de l'article 5.3.I de ce même bail énoncent qu'il ne peut faire aucune modification, procéder à aucune démolition, percement de mur ou de cloisons sans le consentement exprès préalable et par écrit du bailleur.
 
 Le bail conclu le 28 octobre 2008 énonce de façon plus générale que le preneur s'oblige à ne rien faire qui puisse nuire à la tranquillité ou à la jouissance paisible des autres occupants ou des voisins de l'immeuble, tant en raison de son activité qu'à l'occasion des livraisons ou des allées et venues du personnel employé.
 
 Il convient aussi de rappeler, au visa de l'article 1er de l'ordonnance n° 45-2592 du 2 novembre 1945 relative au statut des huissiers de justice, que les constatations matérielles effectuées par ceux-ci font foi jusqu'à preuve contraire.
 
 Il en résulte que M. X... et la société CTKM ne peuvent contester utilement les constatations transcrites dans les procès verbaux établis par Maître Y... les 28 février 2011 et 13 février 2013, s'agissant notamment du percement du mur entre les deux pièces annexes, sans rapporter de preuve contraire.
 
 Il résulte de ces procès-verbaux que les manquements relatifs au percement du mur et à la réalisation de travaux dans les parties communes, à proximité des locaux loués et en lien avec leur exploitation (cf procès-verbal du 13 février 2013), sans l'accord de la bailleresse, au non respect des mesures d'ordre et de propreté s'agissant du stockage des ordures, ainsi qu'à l'entreposage de différents matériels (palette, bidons, pvc, cartons, plateau) dans les parties communes, outre le stationnement des scooters dans la cour intérieure et les dégradations occasionnées par ceux-ci, ont perduré malgré l'envoi des mises en demeure et la délivrance du commandement d'y mettre fin le 25 février 2011, le courrier adressé par la société Nettoyage Express à la SCI DB le 8 octobre 2012 (pièce n° 11 de cette dernière) confortant par ailleurs ces constatations.
 
 La formulation de la demande de la SCI DB "d'ordonner" la résiliation des deux baux étant ambigüe en ce qu'il n'est pas demandé de "constater" l'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de l'article 1134 du code civil ou de "prononcer" la résiliation des baux sur le fondement de l'article 1184 du code civil ; il sera, d'une part, constaté qu'il n'a pas été déféré au commandement du 25 février 2011 dans le mois ayant suivi sa délivrance, s'agissant notamment de remédier au percement du mur entre les deux locaux annexes, et que la clause résolutoire est acquise de ce chef, et, d'autre part, considéré que la persistance, pendant plusieurs années, des manquements relatifs à l'encombrement, aux dégradations et aux salissures des parties communes, outre le stockage des ordures, revêt un caractère de gravité suffisant pour justifier le prononcé de la résiliation des baux.
 
 Il sera donc fait droit à la demande formée de ce chef par la SCI DB ainsi qu'à ses demandes subséquentes relatives à l'expulsion du locataire ainsi qu'au paiement des indemnités d'occupation dont les montants sont conformes aux stipulations de chacun des baux »,
 
 1) ALORS QU'il appartient au bailleur qui, pour mettre en oeuvre une clause résolutoire insérée dans un bail commercial, impute au preneur en place le percement d'un mur en contrariété avec l'obligation d'obtenir l'accord préalable et écrit du bailleur, de prouver, en l'absence d'état des lieux dressé au moment de l'entrée en jouissance, que ce percement ne préexistait pas à l'entrée dans les lieux ; qu'en retenant que la société bailleresse pouvait se prévaloir, même en l'absence d'état des lieux lors de l'entrée en jouissance, de la clause résolutoire au titre du percement du mur entre les deux locaux loués par les preneurs au motif que ces derniers ne prouvaient pas la préexistence du percement, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation de l'article 1315 du code civil ;
 
 2) ALORS QUE l'application de la clause résolutoire est subordonnée à l'exigence de bonne foi ; qu'en déclarant acquise, en raison du percement du mur entre les deux locaux annexes, la clause résolutoire stipulée dans le bail, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions des exposants signifiées le 5 décembre 2015, p. 6), si, notamment en prenant l'initiative unilatérale de faire dresser, plusieurs années après l'entrée dans les lieux, un procès-verbal de constat d'huissier non contradictoire tendant à établir les prétendus manquements du preneur à ses obligations, le bailleur n'invoquait pas de mauvaise foi la clause résolutoire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
 
 3) ALORS QUE le juge qui statue sur le prononcé de la résiliation d'un bail commercial pour manquement allégué du preneur à ses obligations doit apprécier la situation au jour de sa décision ; qu'en accueillant la demande du bailleur tendant à la résiliation des baux litigieux aux torts du preneur au vu des manquements allégués sur la base de procès verbaux de constat d'huissier dressés en 2011 et en refusant de prendre en compte le procès-verbal de constat d'huissier du 29 octobre 2015 versé par les exposants et établissant qu'en toute hypothèse, les reproches adressés au preneur n'existaient plus, la cour d'appel, qui n'a pas apprécié la situation à la date à laquelle elle a statué, a violé l'article 1184 du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)
 
 Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné solidairement M. M'hammed X... et la société CTKM à payer à la SCI DB, à titre d'indemnité d'occupation et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, les sommes de 1.406,98 € par mois pour le local objet du bail signé le 1er décembre 2006 et de 2.020,10 € par mois pour le local objet du bail signé le 28 octobre 2008,
 
 AUX MOTIFS QUE « l'appel de M'hammed X... et de la société CTKM est mal fondé, la confirmation s'impose, en toutes ses dispositions,»
 
 ET AU MOTIF ADOPTE QUE « Il sera donc fait droit à la demande formée de ce chef par la SCI DB ainsi qu'à ses demandes subséquentes relatives à l'expulsion du locataire ainsi qu'au paiement des indemnités d'occupation dont les montants sont conformes aux stipulations de chacun des baux »,
 
 1) ALORS QUE, par application des dispositions de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation à intervenir sur le premier moyen emportera la censure du chef de l'arrêt ayant condamné les preneurs à verser une indemnité d'occupation, jusqu'à libération effective des lieux, de 1.406,98 € par mois pour le local objet du bail signé le 1er décembre 2006 et de 2.020,10 € par mois pour le local objet du bail signé le 28 octobre 2008, dès lors que cette condamnation entretient un lien de dépendance nécessaire avec le chef de dispositif ayant prononcé la résiliation des baux litigieux et ordonné l'expulsion des lieux du preneur et de tous occupants de son chef;
 
 2) ALORS QU'il est interdit au juge de dénaturer les documents de la cause ; qu'en condamnant le preneur au paiement d'une indemnité d'occupation de 1.406,98 € par mois pour le local objet du bail signé le 1er décembre 2006 et de 2.020,10 € par mois pour le local objet du bail signé le 28 octobre 2008, au motif que ces montants seraient conformes aux stipulations de chacun des baux, cependant que le bail du 1er décembre 2006 prévoyait expressément le paiement d'un loyer annuel de 4.834,08 € et celui du 28 octobre 2008 le paiement d'un loyer annuel de 7.800 €, les exposants soulignant que les sommes réclamées correspondaient aux loyers trimestriels et non mensuels, la cour d'appel a dénaturé les baux, en violation de l'article 1134 du code civil.