Cour de Cassation · civ3 — 15 juin 2017

CIV.3

MF



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 15 juin 2017




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 702 F-D

Pourvoi n° R 15-24.776







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société Villa X..., société civile immobilière, dont le siège est [...]                                           ,

contre l'arrêt rendu le 7 juillet 2015 par la cour d'appel de Reims (chambre civile, 1re section), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. Jean-Claude Y...,

2°/ à Mme Marie-Ange Z..., épouse Y...,

domiciliés [...]                                  ,

3°/ à M. Virgilio A...,

4°/ à Mme Josiane B..., épouse A...,

domiciliés [...]                                   ,

5°/ à l'association Villa X..., dont le siège est [...]                        ,

défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 16 mai 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. C..., conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. C..., conseiller, les observations de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de la société Villa X..., de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de M. et Mme Y..., M. et Mme A... et de l'association Villa X..., et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 7 juillet 2015), que, soutenant que la société civile immobilière Villa X... (la SCI) avait entrepris des travaux de démolition des murs de clôture de son lot de lotissement en méconnaissance du cahier des charges, l'association Villa X..., M. et Mme Y... et M. et Mme A..., colotis, l'ont assignée aux fins de remise en état du lot sous astreinte ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen :

1°/ que les clauses réglementaires des cahiers des charges non approuvés deviennent caduques aux termes de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ; qu'au cas particulier, s'agissant d'un cahier des charges non approuvé, pour être daté de 1890, et d'un lotissement couvert par un plan local d'urbanisme, la SCI soulignait expressément qu'il n'était pas démontré que ledit cahier des charges fût toujours applicable ; qu'en ne vérifiant pas si le cahier des charges en cause, et plus précisément, la clause réglementaire relative à l'obligation de clore sa propriété suivant un mode prédéfini, n'était pas caduque, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme ;

2°/ que le juge est tenu de trancher le litige conformément aux règles de droit applicables ; qu'en l'absence de toute précision sur le fondement de la demande, il doit examiner les faits sous tous leurs aspects juridiques conformément aux règles de droit qui leur sont applicables ; qu'au cas particulier, la SCI faisait valoir qu'il n'était pas démontré que le cahier des charges litigieux fût toujours en application dans le lotissement Villa X... ; qu'aussi en s'abstenant de rechercher si la clause dudit règlement dont l'association Villa X... et les époux Y... et A... réclamaient l'application n'était pas caduque, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile ;

3°/ que les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; que l'acte du 4 novembre 1999 aux termes duquel la SCI a acquis un ensemble immobilier sis [...]                           et [...]              ne fait aucune référence au cahier des charges du 3 juin 1890 ; que celui-ci n'était donc pas opposable à la SCI ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1165 du code civil ;

4°/ que la SCI faisait également valoir que la clause réglementaire relative à l'obligation de clore sa propriété suivant un mode prédéfini ne pouvait lui être opposée, sa propriété ne faisant pas partie du lotissement Villa X... ; que, plus précisément, pour étayer sa démonstration, la SCI démontrait que sa propriété, dans ses limites actuelles, existait antérieurement à la création dudit lotissement ; qu'en omettant de répondre au moyen opérant ainsi développé, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu que le cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; qu'ayant retenu exactement que le cahier des charges du lotissement Villa X... du 3 juin 1890, qui avait été publié au bureau des hypothèques le 2 juillet 1890, était opposable à la SCI, peu important le fait que son acte d'acquisition n'y fasse pas référence, et souverainement, répondant aux conclusions, que l'immeuble acquis par la SCI était situé dans le périmètre du lotissement, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante ni de répondre à une simple allégation dépourvue d'offres de preuve et qui a pu en déduire que la demande des colotis devait être accueillie, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile immobilière Villa X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile immobilière Villa X... et la condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à l'association Villa X..., M. et Mme Y... et M. et Mme A... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat aux Conseils, pour la D...             .

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR déclaré opposable à la D...              le cahier des charges du 3 juin 1890, instaurant des servitudes au sein de l'ensemble Villa X..., D'AVOIR déclaré recevable la demande principale formée par l'association Villa X..., M. Jean-Claude Y..., Mme Marie-Ange Z... épouse Y..., M. Virgilio A... et Mme Josiane B... épouse A... et D'AVOIR ordonné en conséquence aux frais et à la charge de la D...              la reconstitution à l'identique sur son [...] lot(   ) de la clôture comportant le muret et les grilles de chaque côté de la voie privée reliant la rue (  ) à la rue (   ),         dans le respet du cahier des charges du 3 juin 1890, publié à la conservation des hypothèques de Troyes le 2 juillet 1890, volume 1465 numéro 12, dans les trois mois de la signification de l'arrêt ;

AUX MOTIFS QUE le cahier des charges de l'ensemble de la villa X..., daté du 3 juin 1890 et enregistré le 13 juin 1890 à Troyes, à la requête de M. Romain X... énonce, entre autres dispositions, que « Chacun des acquéreurs devra également dans les trois mois de son acquisition et à ses frais clôturer les propriétés déjà établies par les vendeurs et notamment de la façon suivante. Les bahuts en pierre dure seront disposés dans la forme et suivant les dimensions de ceux qui existent actuellement dans la partie de la rue qui est déjà faite. Ils seront posés sur de solides fondations en béton. Les grilles en fer seront également établies dans la forme et suivant les dimensions de celles qui existent tant pour les montants que pour les barreaux de remplissage pour les traverses et les ornements. La hauteur totale du dessus du bahut à la pointe supérieure des barres sera de un mètre cinquante-cinq centimètres, un pilier en briques de quarante centimètres sur trente-cinq centimètres sera établi dans l'axe de la limite de chaque propriété et cela conformément à ce qui a déjà été fait, ce pilier sera établi à frais communs entre les voisins et sera par la suite mitoyen entre eux (
) », cette disposition particulière du cahier des charges concluant ainsi : « enfin ceux des acquéreurs qui, par suite de travaux à exécuter, dégraderaient la rue seraient tenus de rétablir en bon état tout ce qui aurait pu être dégradé ou être la conséquence de leurs travaux ou faits personnels » ; qu'en cause d'appel, l'association Villa X... et les consorts Y... et A... versent aux débats le certificat du conservateur des hypothèques de Troyes, daté du 22 mars 2012, faisant suite à la demande de renseignements déposée le 19 mars 2012, attestant de la retranscription intégrale en date du 2 juillet 1890 du cahier des charges en litige, soit 23 feuillets, sur le registre de formalité des inscriptions, volume 1465 numéro 12 ; que dès lors, la D...              ne peut valablement soutenir que le cahier des charges ainsi publié n'est pas opposable à tous les acquéreurs d'immeubles au sein de la Villa X..., et ce nonobstant le fait que l'acte authentique reçu le 4 novembre 1999 par Me Bertrand E..., notaire à Troyes, portant création du lot n°55, issu des parties communes, et contenant vente au prix de un franc symbolique de ce lot, qui correspond à une cour privative avec aire de circulation, d'une superficie de 150 m² environ, par le syndicat des propriétaires de l'ensemble immobilier [...]                                        à la D...             , n'a pas repris la mention faisant référence au cahier des charges du 3 juin 1890 ; que pour contester sa soumission aux obligations mises à la charge des acquéreurs par le cahier des charges précité, la D...              soutient que le tènement immobilier acquis par elle n'est pas situé dans le périmètre du « lotissement Villa X... » ; que cependant, c'est par acte authentique reçu le 14 octobre 1994 par Me Philippe F..., notaire à Troyes, que la D...              a fait l'acquisition auprès de Mme Michèle G... de l'immeuble sis [...]                    et [...]             , cadastré section [...] pour 5 a 46 ca ; que cet acte mentionne au titre de l'origine de propriété l'acte reçu par Me H..., notaire à Troyes le 13 décembre 1968 ; que les appelants versent aux débats l'acte précité, lequel précise dans son paragraphe intitulé « conditions » que les immeubles sis [...]                    et [...]           sont grevés de « diverses servitudes ainsi qu'il est mentionné dans l'acte de vente du quatre juillet mil neuf cent trente-deux » : que le paragraphe intitulé « charges et conditions » de l'acte précité rappelle que « les immeubles présentement vendus faisaient partie d'une plus grande propriété ayant fait l'objet d'un cahier des charges de lotissement dressé par Me Alfred I..., notaire à Troyes, le trois juin mil huit cent quatre-vingt-dix, transcrit au bureau des hypothèques de Troyes, le deux juillet mil huit cent quatre-vingt-dix, Vol. 1465, n°12 et qu'audit cahier des charges, il a été stipulé diverses clauses relatives à la création et à l'entretien de la rue privée dénommée « Avenue de la Villa X... » qui prend son entrée sur la rue Voltaire portant le n°49, compris dans la présente vente » ; que l'analyse de l'origine de propriété mentionnée dans l'acte d'achat du 14 octobre 1994 permet en conséquence de constater que les immeubles sis [...]                     par la D...              font bien partie du périmètre concerné par le cahier des charges du lotissement dressé le 3 juin 1890, étant observé au surplus que l'examen du plan annexé au cahier des charges lui-même, dressé le 5 mai 1890 par M. J..., géomètre à Sainte savine, dont les références à l'enregistrement sont identiques à celles de l'acte principal, permet de lever toute éventuelle ambiguïté quant à l'emprise réelle de la [...]                                                             et [...]             , traversés par la rue privée reliant la rue Voltaire (route de Sens sur le plan), à la rue X... ; que c'est donc vainement qu'aux moyens de preuve produits par les requérants, l'intimée entend opposer la correspondance adressée le 15 septembre 2014, par Yves Minck, directeur général des services de la ville de Troyes, à M. K..., gérant de la D...             , indiquant « qu'aucun document de nature réglementaire ou contractuelle ne me permet de certifier que votre parcelle est incluse dans un lotissement ou résulte de la division d'un ancien lotissement », la cour observant au demeurant que la correspondance susvisée reconnaît de manière implicite le caractère imparfait des recherches entreprises en précisant que « l'ensemble des recherches effectuées par mes services ne permettent pas de déterminer précisément les limites exactes du lotissement considérés et du règlement du lotissement qui s'y attache » ; qu'en définitive, l'association Villa X... et les consorts Y... A... rapportent la preuve de l'opposabilité à la D...              du cahier des charges du 3 juin 1890, instaurant des servitudes au sein de l'ensemble Villa X... ainsi que sur le lot n°55 de la correspondant à une cour privative avec aire de circulation, d'une superficie de 150 m² environ, issu des parties communes de la copropriété sise à l'adresse précitée ; que par ailleurs contrairement à ce qui est allégué par la D...             , l'objet de la demande formée en cause d'appel par les requérants est identique à celle contenue dans l'acte de saisine du tribunal de grande instance de Troyes, c'est-à-dire voir ordonner sous astreinte la reconstitution à l'identique sur le lot n°55 de la clôture comportant le muret et les grilles de chaque côté de la voie privée dans le respect du cahier des charges et des règles d'urbanisme concernant le lotissement dans lequel leurs propriétés sont situées ; que cette demande, qui n'est pas nouvelle, doit donc être déclarée recevable ; qu'il convient, en conséquence, d'y faire droit, dans les conditions détaillées au dispositif de l'arrêt ;

ALORS QUE les clauses réglementaires des cahiers des charges non approuvés deviennent caduques aux termes de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ; qu'au cas particulier, s'agissant d'un cahier des charges non approuvé, pour être daté de 1890, et d'un lotissement couvert par un plan local d'urbanisme, la D...              soulignait expressément qu'il n'était pas démontré que ledit cahier des charges fût toujours applicable (concl. p.7, §6) ; qu'en ne vérifiant pas si le cahier des charges en cause, et plus précisément, la clause réglementaire relative à l'obligation de clore sa propriété suivant un mode prédéfini, n'était pas caduque, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.442-9 du code de l'urbanisme ;

ALORS QUE le juge est tenu de trancher le litige conformément aux règles de droit applicables ; qu'en l'absence de toute précision sur le fondement de la demande, il doit examiner les faits sous tous leurs aspects juridiques conformément aux règles de droit qui leur sont applicables ; qu'au cas particulier, la D...              faisait valoir qu'il n'était pas démontré que le cahier des charges litigieux fût toujours en application dans le lotissement Villa X... ; qu'aussi en s'abstenant de rechercher si la clause dudit règlement dont l'association Villa X... et les époux Y... et A... réclamaient l'application n'était pas caduque, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile ;

ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; que l'acte du 4 novembre 1999 aux termes duquel la D...              a acquis un ensemble immobilier sis [...]                           et [...]              ne fait aucune référence au cahier des charges du 3 juin 1890 ; que celui-ci n'était donc pas opposable à la D...              ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1165 du code civil ;

ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE la D...              faisait également valoir que la clause réglementaire relative à l'obligation de clore sa propriété suivant un mode prédéfini ne pouvait lui être opposée, sa propriété ne faisant pas partie du lotissement Villa X... ; que, plus précisément, pour étayer sa démonstration, la D...              démontrait que sa propriété, dans ses limites actuelles, existait antérieurement à la création dudit lotissement ; qu'en omettant de répondre au moyen opérant ainsi développé, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.