Cour de Cassation · civ3 — 13 juillet 2017

CIV.3
 
 FB
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 13 juillet 2017
 
 
 
 
 Cassation partielle
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Arrêt n° 852 F-D
 
 Pourvois n° J 16-13.688
 V 16-14.158
 U 16-15.238 JONCTION
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
 
 I - Statuant sur le pourvoi n° J 16-13.688 formé par : 
 
 1°/ M. André X..., domicilié [...],
 
 2°/ la société le Troubadour, dont le siège est [...], venant aux droits de la société La Fontaine,
 
 3°/ la société les Trois Graces, société civile immobilière, dont le siège est [...],
 
 contre un arrêt rendu le 2 décembre 2015 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige les opposant :
 
 1°/ à M. Alain Y..., domicilié [...],
 
 2°/ à la société ALG, société civile immobilière, dont le siège est [...],
 
 3°/ à Mme Hélène Z... épouse A..., domiciliée [...],
 
 4°/ à M. Bertrand Z...,
 
 5°/ à Mme Joëlle B... épouse Z..., 
 
 domiciliés [...],
 
 6°/ à M. Maurice C...,
 
 7°/ à Mme Odile D... épouse C..., 
 
 domiciliés [...],
 
 8°/ à Mme Marie-Dominique E... veuve F...,
 
 9°/ à Mme Hélène F..., 
 
 domiciliées [...],
 
 10°/ à Mme Mélanie F..., domiciliée [...],
 
 11°/ à Mme Lise F..., domiciliée [...],
 
 12°/ à M. Vincent G..., domicilié [...],
 
 13°/ au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin, dont le siège est [...], représenté par Mme Michèle H..., administrateur judiciaire, domiciliée [...],
 
 14°/ à la société I..., société civile professionnelle, dont le siège est [...],
 
 15°/ à la société Mutuelles du Mans assurances, dont le siège est [...],
 
 16°/ à M. Jacques J..., domicilié [...],
 
 17°/ à la société W..., société par actions simplifiée, dont le siège est [...], venant aux droits et obligations des AGF et de la Lillois,
 
 18°/ à la société Axa France K..., société anonyme, dont le siège est [...],
 
 19°/ à M. Philippe L..., domicilié [...],
 
 20°/ à Mme Patricia M... veuve N..., domiciliée [...],
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 II - Statuant sur le pourvoi n° V 16-14.158 formé par Mme Michèle H..., domiciliée [...], agissant en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin,
 
 contre le même arrêt rendu, dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à la société Axa France K...,
 
 2°/ à M. André X...,
 
 3°/ à M. Philippe L...,
 
 4°/ à Mme Patricia M... veuve N...,
 
 5°/ à la société le Troubadour, venant aux droits de la société La Fontaine,
 
 6°/ à la société les Trois Graces,
 
 7°/ à M. Alain Y...,
 
 8°/ à la société ALG,
 
 9°/ à Mme Hélène Z... épouse A...,
 
 10°/ à M. Bertrand Z...,
 
 11°/ à Mme Joëlle B... épouse Z...,
 
 12°/ à M. Maurice C...,
 
 13°/ à Mme Odile D... épouse C...,
 
 14°/ à Mme Marie-Dominique E... veuve F...,
 
 15°/ à Mme Hélène F...,
 
 16°/ à Mme Mélanie F...,
 
 17°/ à Mme Lise F...,
 
 18°/ à M. Vincent G...,
 
 19°/ à la société D. I... et P. I... notaires associés, société civile professionnelle, dont le siège est [...],
 
 20°/ à la société XX... assurances mutuelles, dont le siège est [...],
 
 21°/ à la société Brial, dont le siège est [...],
 
 22°/ à M. Jacques J...,
 
 23°/ à la société W..., dont le siège est [...], venant aux droits et obligations des AGF et de la Lillois,
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 III - Statuant sur le pourvoi n° U 16-15.238 formé par : 
 
 1°/ M. Maurice C...,
 
 2°/ Mme Odile D... épouse C...,
 
 3°/ Mme Marie Dominique E... veuve F...,
 
 4°/ Mme Hélène F...,
 
 5°/ Mme Mélanie F...,
 
 6°/ Mme Lise F...,
 
 7°/ M. Vincent G...,
 
 contre le même arrêt rendu, dans le litige les opposant :
 
 1°/ à la société Axa France K...,
 
 2°/ à M. André X...,
 
 3°/ à M. Philippe L...,
 
 4°/ à Mme Patricia M... veuve N...,
 
 5°/ à la société le Troubadour, venant aux droits de la société La Fontaine,
 
 6°/ à la société les Trois Graces,
 
 7°/ à M. Alain Y...,
 
 8°/ à la société ALG, prise en la personne de son gérant M. et Mme Y...,
 
 9°/ à Mme Hélène Z... épouse A...,
 
 10°/ à M. Bertrand Z...,
 
 11°/ au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin, représenté par Mme Michèle H..., administrateur judiciaire, 
 
 12°/ à la société I... notaires associés,
 
 13°/ à la société Mutuelles du Mans assurances,
 
 14°/ à la société Brial,
 
 15°/ à M. Jacques J...,
 
 16°/ à la société W..., venant aux droits et obligations des AGF et de la Lillois,
 
 17°/ à Mme Joëlle B... épouse Z...,
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 Sur le pourvoi n° J 16-13.688 :
 
 M. Y... et la SCI ALG ont formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;
 
 M. X..., la société le Troubadour et la SCI les Trois Graces, demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, les six moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
 
 M. Y... et la SCI ALG, demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
 
 Sur le pourvoi n° V 16-14.158 :
 
 Mme H..., ès qualités, demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; 
 
 Sur le pourvoi n° U 16-15.238 :
 
 Les consorts Z... ont formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;
 
 M. et Mme C..., les consorts F... et M. G..., demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, les huit moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
 
 Les consorts Z..., demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, les six moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 13 juin 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme O..., conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Sur le rapport de Mme O..., conseiller référendaire, les observations de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de M. X..., de la société le Troubadour et de la société les Trois Graces, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. et Mme C..., des consorts F..., des consorts Z... et de M. G..., de la SCP Capron, avocat de Mme H..., ès qualités et du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin, de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société W..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société I... et de la société Mutuelles du Mans assurances, de la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat de la société Axa France K..., de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de M. Y... et de la société ALG, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Joint les pourvois n° J 16-13.688, V 16-14.158 et U 16-15.238 ;
 
 Donne acte à Mme H..., ès qualités, du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. et Mme C..., les consorts F..., M. G..., M. X..., la société Troubadour, la SCI les Trois Grâces, M. Y..., la société ALG, MM. L..., les consorts Z..., Mme M..., la société Brial, M. J... et la société W... et donne acte à M. et Mme C..., aux consorts F... et à M. G... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Brial ;
 
 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 décembre 2015), que, par acte authentique du 15 février 1994, l'EURL Brial a acquis un ensemble immobilier en vue de le diviser et de le revendre par lots, les travaux de rénovation étant à la charge des acquéreurs ; que la SCP notariale I... a établi les futurs règlements de copropriété et un état descriptif de division suivant les plans dressés par M. J..., géomètre ; que l'EURL Brial a vendu les lots à M. X..., la SCI La Fontaine, représentée par son gérant, M. X..., M. et Mme Y..., la SCI ALG, représentée par son gérant, M. Y..., M. et Mme C..., M. et Mme F..., M. G..., Mme N..., Mme A..., M. et Mme Z... et M. L... ; que M. X..., désigné en qualité de syndic provisoire de la copropriété, a démoli des escaliers donnant accès aux lots d'un des bâtiments ; que, de nombreuses difficultés étant apparues après la vente sur la définition des lots, l'ampleur des travaux de rénovation et un état descriptif de division non conforme à l'état existant des locaux, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Dauphin, M. X... et la SCI les Trois Grâces ont assigné l'EURL Brial et son assureur, la société Axa France K..., la P... et son assureur, la société Mutuelles du Mans assurances, M. J... et son assureur, la Lilloise devenue société Allianz, en responsabilité et indemnisation de leurs préjudices ; que Mme A..., M. et Mme Z..., M. Y..., la SCI ALG, la SARL La Fontaine, devenue SARL le Troubadour, M. et Mme C..., les consorts F... et M. G... sont intervenus volontairement à l'instance ; que l'EURL Brial a été placée en liquidation judiciaire le 5 juin 2003 ; que Mme H... a été désignée en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété ; que M. Y... et la SCI ALG ont assigné M. X... et la SCI les Trois Grâces en démolition de l'escalier ; 
 
 Sur les deuxième et troisième moyens du pourvoi principal n° J 16-13.688 de M. X..., la société le Troubadour et la société les Trois Grâces, réunis, ci-après annexés : 
 
 Attendu que M. X... et la société les Trois Grâces font grief à l'arrêt d'infirmer le jugement en ce qu'il les a mis hors de cause ;
 
 Mais attendu qu'ayant relevé que M. X... avait démoli un escalier qui était le seul moyen d'accéder aux étages dans l'intérêt du restaurant qu'il exploitait, sans vote de la copropriété, sans permis de démolir et malgré l'injonction de ne pas faire qui lui avait délivrée par M. et Mme Y..., qu'il avait fait exécuter des modifications de la façade extérieure de l'immeuble et des travaux au rez-de-chaussée ayant enclavé les trois-quarts des lots de la société ALG par des cloisons en parpaings et que ses locataires avaient commis des voies de fait et dégradations et, souverainement, que, par ces exactions multiples, M. X... et la société les Trois Grâces avaient contribué à rendre inextricable une situation déjà complexe, instauré entre les copropriétaires une situation de blocage, aggravé la discorde entre les acquéreurs et empêché tout entretien des lots situés aux étages de l'immeuble qui avaient continué à se dégrader, la cour d'appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que leur responsabilité était engagée concomitamment avec celle de l'EURL Brial et de la P... ; 
 
 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
 
 Sur le troisième moyen et le quatrième moyen, en sa cinquième branche, du pourvoi incident n° J 16-13.688 de M. Y... et de la société ALG, réunis, ci-après annexés : 
 
 Attendu que M. Y... et la société ALG font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes d'indemnisation au titre du surcoût des travaux, des intérêts d'emprunt, des frais relatifs au bail et de la perte des surfaces locatives ; 
 
 Mais attendu qu'ayant relevé que la société ALG n'avait pas acquis de surface déterminée et retenu souverainement que les préjudices allégués étaient invérifiables dans leur matérialité et qu'il n'y avait pas de lien de causalité certain et direct avec les fautes retenues, la cour d'appel a pu en déduire que ces demandes devaient être rejetées ; 
 
 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
 
 Sur les sixième, septième et huitième moyens du pourvoi principal n° U 16-15.238 de M. et Mme C..., des consorts F... et de M. G..., réunis, ci-après annexés :
 
 Attendu que M. et Mme C..., les consorts F... et M. G... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes d'indemnisation au titre de l'incidence des modifications de surfaces ; 
 
 Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que ceux-ci n'avaient subi aucune perte à ce titre, que le vendeur et le notaire ne s'étaient pas engagés à vendre une superficie déterminée après aménagement et qu'il n'y avait pas de lien de causalité direct avec les fautes de ces derniers, la cour d'appel a pu en déduire que leurs demandes devaient être rejetées ; 
 
 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
 
 Sur le quatrième du pourvoi incident n° U-1615.238 des consorts Z..., ci-après annexé :
 
 Attendu que les consorts Z... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'annulation des ventes ; 
 
 Mais attendu qu'ayant relevé que la signification de la déclaration d'appel à l'EURL Brial, en liquidation judiciaire, avait donné lieu à un procès verbal de difficultés le 30 juillet 2014, qu'aucune régularisation auprès d'un mandataire ad hoc spécialement désigné pour la représenter à l'instance n'avait été effectuée et qu'elle n'avait pas été régulièrement appelée à l'instance, la cour d'appel a pu, sans violer le principe de la contradiction, en déduire que la demande de nullité pour vice du consentement devait être rejetée en l'absence du vendeur régulièrement attrait à l'instance ;
 
 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 
 
 Mais sur le quatrième moyen du pourvoi principal n° J 16-13.688 de M. X..., la société le Troubadour et la société les trois Grâces, le premier moyen du pourvoi incident n° J 16-13.688 de M. Y... et de la société ALG, le moyen unique du pourvoi principal n° V 16-14.158 de Mme H..., le premier moyen du pourvoi principal n° U 16-15.238 de M. et Mme C..., des consorts F... et de M. G... et le premier moyen du pourvoi incident n° U 16-15.238 des consorts Z..., réunis :
 
 Vu les articles 1147, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1382, devenu 1240, du code civil ; 
 
 Attendu que, pour dire que la P..., M. X... et la SCI les Trois Grâces sont responsables des dommages subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence le Dauphin et par les copropriétaires à hauteur des deux tiers et limiter l'indemnisation de ces derniers, l'arrêt retient qu'ils ont fait preuve d'une impéritie et d'une imprévoyance fautives en se portant acquéreurs de locaux « en devenir » sans aucune garantie sur la faisabilité du projet de mise en copropriété qui leur était présenté, alors que, même profanes, ils pouvaient se convaincre, lors de leurs visites sur place, de l'extrême complexité et de l'ampleur des travaux à déployer et à financer pour rénover deux immeubles vétustes et en mauvais état et aménager des parties communes inexistantes lors des ventes, s'engageant avec une surprenante légèreté à effectuer ces travaux, sans s'entourer au préalable de conseils d'architectes et de techniciens sur la faisabilité des projets présentés, ni s'aviser de ce que d'aussi lourds travaux de structure nécessitaient l'obtention de permis de démolir et de construire, ainsi que des autorisations administratives, qu'ayant cru réaliser une bonne affaire en achetant des appartements dans le centre historique de Fontainebleau pour des prix très modiques sur la base d'affirmations fantaisistes de l'EURL Brial quant au coût prévisible des travaux, ils se sont trouvés par la suite, confrontés non seulement à des impossibilités matérielles, mais également financières partiellement dues à une erreur non excusable de leur part relative à la complexité, ainsi qu'au coût de rénovation et d'aménagement de deux immeubles distincts, de hauteur différente, vétustes, démunis d'escaliers et de circulations, à les mettre en copropriété avec création de réseaux, renforcement de planchers, transformation de greniers en lots d'habitation, ce pour un montant minime à débourser de 25 000 francs chacun pour les parties communes selon la venderesse, affirmations non crédibles, non contractuelles et non étayées par des études de faisabilité et de coût ; 
 
 Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le vendeur avait fait établir un règlement de copropriété et un état descriptif de division irréalistes et irréalisables qui avaient induit en erreur les acquéreurs sur la possibilité technique et le coût réel de l'opération envisagée et que les travaux de mise en copropriété de l'immeuble correspondant aux affirmations inexactes du vendeur étaient revêtues d'une apparence de sérieux par la publication à la conservation des hypothèques du règlement de copropriété, de plans de l'état futur et de l'état descriptif de division à la diligence du notaire, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ; 
 
 Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le sixième moyen du pourvoi principal n° J 16-13.688 de M. X..., la société le Troubadour et la société les Trois Grâces et sur le troisième moyen du pourvoi incident n° U 16-15.238 des consorts Z... qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait de statuer sur les premier et cinquième moyens du pourvoi principal n° J 16-13.688 de M. X..., la société le Troubadour et la société les Trois Grâces, le deuxième moyen et le quatrième moyen, en ses quatre premières branches, du pourvoi incident n° J 16-13.688 de M. Y... et de la société ALG, les deuxième, troisième, quatrième et cinquième moyens du pourvoi principal n° U 16-15.238 de M. et Mme C..., des consorts F... et de M. G... et sur les deuxième, cinquième et sixième moyens du pourvoi incident n° U 16-15.238 des consorts Z... :
 
 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit la P..., M. André X... et la SCI les Trois Grâces responsables des dommages subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence le Dauphin et par les copropriétaires qu'à hauteur seulement des deux tiers et limite la condamnation in solidum de la société Axa France K..., celle-ci dans la limite de franchise et de plafond de sa police, de la P..., de la société Mutuelles du Mans assurances, de M. André X... et de la SCI les Trois Grâces, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence le Dauphin, [...], les sommes de 98 766,66 euros au titre des travaux relatifs aux parties communes, de 19 753 euros au titre des frais accessoires auxdits travaux, de 16 666 euros au titre des frais de mise en copropriété, avec actualisation sur l'indice BT 01 du coût de la construction au jour du présent arrêt par rapport à l'indice du mois d'avril 2009, à M. et Mme C..., les sommes de 42 504 euros en réparation de leur perte de jouissance et de 6 666,66 euros chacun au titre de leur préjudice moral, à M. Alain Y..., la somme de 33 333,33 euros en réparation de son préjudice moral, à la SCI ALG, les sommes de 143 466,24 euros en réparation de son préjudice financier et de 33 333,33 euros au titre du surcoût de charges qu'elle a supporté, à Mme E... veuve F..., les sommes de 42 504 euros en réparation de sa perte de jouissance et de 6 666,66 euros au titre de son préjudice moral, à Mme Hélène F..., Mmes Mélanie, Lise F..., 3 333,33 euros chacune en réparation de leur préjudice moral, à M. Vincent G..., les sommes de 16 055,62 euros en réparation de sa perte de jouissance et de 6 666,66 euros au titre de son préjudice moral, à M. André X..., la somme de 26 372,37 euros en réparation de sa perte de jouissance, à la SCI les Trois Grâces, la somme de 60 730,31 euros en réparation de son préjudice financier, à Mme Hélène Z... épouse A..., les sommes de 17 789,67 euros en réparation de sa perte de jouissance et de 6 666,66 euros au titre de son préjudice moral, à M. et Mme Z..., les sommes de 13 611,45 euros en réparation de leur perte de jouissance et de 3 333,33 euros chacun au titre de son préjudice moral, l'arrêt rendu le 2 décembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
 
 Condamne la société Axa France K..., la P... et la société Mutuelles du Mans assurances aux dépens des pourvois ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Axa France K..., la P... et la société Mutuelles du Mans assurances à payer la somme globale de 3 000 euros à M. Y... et à la société ALG, la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme C... et aux consorts F... et M. G..., la somme de 3 000 euros aux consorts Z... et la somme de 3 000 euros à Mme H..., prise en sa qualité d'administrateur provisoire du syndicat de copropriétaire de la résidence le Dauphin et rejette les autres demandes ;
 
 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits au pourvoi principal n° J 16-13.688 par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. X..., la société le Troubadour et la société les Trois Graces.
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à la décision attaquée, telle que modifiée par l'arrêt du 29 juin 2016, d'AVOIR infirmé le jugement dont appel en ce qu'il a mis hors de cause M. André X... et la SCI les Trois Grâces, sur le quantum des indemnités accordées et sur les sommes accordées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, d'AVOIR dit la P..., M. André X... et la SCI les Trois Grâces responsables des dommages subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence le Dauphin et par les copropriétaires, à hauteur des deux tiers, d'AVOIR dit que dans leurs rapports entre eux, la contribution à la dette se fera par parts viriles (à raison d'un tiers pour la société Axa France K..., un tiers pour la P... et la société Mutuelles du Mans Assurances, un tiers pour M. André X... et la SCI les Trois Grâces), d'AVOIR condamné in solidum la société Axa France K..., celle-ci dans la limite de franchise et de plafond de sa police, la P..., la société Mutuelles du Mans Assurances, M. André X... et la SCI les Trois Grâces, à payer diverses indemnités et d'AVOIR condamné M. André X... et la SCI les Trois Grâces à payer diverses sommes au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ;
 
 AUX MOTIFS QUE la société XX... demande à la cour d'appel par ses dernières conclusions signifiées le 22 septembre 2015 de… dire que M. André X..., les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires sont également responsables des dommages du fait de leur mésentente pour trouver une solution au litige, en conséquence, condamner M. André X..., le syndicat des copropriétaires, la P... et la société Mutuelles du Mans Assurances à la relever et garantir de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées contre elle, en principal, frais, intérêts et accessoires ;
 La P... et la société MMA par leurs dernières conclusions signifiées le 23 septembre 2015 prient la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de la P... et dit la société Axa France K... tenue à garantie en sa qualité d'assureur de responsabilité professionnelle de l'EURL Brial, d'infirmer le jugement en ce qu'il a écarté la responsabilité de M. André X... à titre personnel, infirmer le jugement sur l'évaluation des préjudices, dire les copropriétaires mal fondés en leurs appels incidents ;
 Le syndicat des copropriétaires prie la cour par ses dernières conclusions signifiées le 22 septembre 2015 de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de la SCP notariale I... et de l'EURL Brial, dit que la société Axa France K... et la société MMA seraient tenues à garantie et de les condamner à lui payer diverses sommes ;
 M. et Mme Z... et Mme Z... épouse A... prient la cour par dernières conclusions signifiées le 19 août 2015 de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de l'EURL Brial, de la P... et de leurs assureurs respectifs et de l'infirmé en ce qu'il a écarté la responsabilité de M. X... et M. J... et dire qu'ils seront solidairement tenus responsables de leurs préjudices et de les condamner à payer diverses sommes ;
 
 ET QUE sur les fautes respectives des parties, concernant M. André X... et la SCI les Trois Grâces… le jugement sera infirmé en ce qu'il a écarté la responsabilité de ces derniers aux motifs que les fautes retenues étaient dénuées d'incidence sur les désordres en raison de l'impossibilité d'aménager l'immeuble, alors que, par les exactions multiples dont il s'est rendu, ainsi que la SCI les Trois Grâces, coupable, M. André X... (celui-ci tant en sa qualité de syndic bénévole qu'en son nom personnel) et ladite SCI ont contribué à rendre inextricable une situation déjà complexe, instauré entre les copropriétaires une situation de blocage, aggravé la discorde entre les acquéreurs et empêché tout entretien des lots situés aux étages de l'immeuble « B » qui, déjà vétustes à l'époque des ventes, ont continué à se dégrader depuis 1994 ; vainement M. André X... se retranche-t-il derrière le projet de démolition de l'escalier dont s'agit et l'accord de l'architecte Q... alors que cette démolition ne devait se faire qu'après mise en oeuvre d'un escalier commun permettant l'accès à l'ensemble des lots de l'immeuble « B », et non de façon unilatérale et prématurée, par voie de fait ; que le jugement sera par conséquent infirmé en ce qu'il a mis hors de cause M. André X... et la SCI les Trois Grâces et la responsabilité de ces derniers sera retenue concomitamment avec celle de l'EURL Brial et de la P... ;
 
 ET QUE sur le lien de causalité entre les fautes et les préjudices allégués… la Cour condamnera in solidum la P..., M. André X... et la SCI Trois Grâces, à prendre en charge les deux tiers des réparations accordées, dans la limite d'une perte de jouissance limitée à une durée de dix années de retard correspondant à la durée raisonnable nécessaire pour purger les difficultés existantes et rechercher une solution alternative, la prolongation du litige passé ce laps de temps, soit vingt et une années après les acquisitions dont s'agit, ne pouvant être rationnellement imputée aux fautes originelles des uns et des autres, mais procédant à l'évidence de la mésentente qui s'est instaurée après les acquisitions entre les divers copropriétaires et qui a fait obstacle, comme le relate l'expert, à la mise en oeuvre d'une solution rapide de substitution aux travaux initialement prévus ; que le partage de responsabilité prononcé prive d'objet les appels en garantie respectifs des parties qui seront tenues, pour leur contribution à la dette, par parts viriles entre elles, prive d'objet de même l'appel en garantie formé par la société Axa France K... à l'encontre du syndicat des copropriétaires ;
 
 1) ALORS QUE les juges du fond sont tenus par les limites du litige telles qu'elles sont fixées par les prétentions respectives des parties ; qu'en l'espèce aucune des parties dont la responsabilité était recherchée ne formulait de demande à l'encontre de la SCI les Trois Grâces ; que ces parties ne sollicitaient ni sa condamnation comme coresponsable des dommages qu'elles devaient indemniser ni sa garantie ; qu'en infirmant cependant le jugement en ce qu'il a mis hors de cause la SCI les Trois Grâces pour condamner la SCI Trois Grâces in solidum avec la compagnie Axa France K..., la P..., la société Mutuelles du Mans Assurances et M. X... à prendre en charge les deux tiers des réparations accordées et en disant que dans les rapports entre les coresponsables, la contribution à la dette se fera par parts viriles (à raison d'un tiers pour la société Axa France K..., un tiers pour la P... et la société Mutuelles du Mans Assurances, un tiers pour M. André X... et la SCI les Trois Grâces), la cour d'appel a violé les articles 4 et 954 du code de procédure civile ;
 
 2) ALORS QUE les juges du fond sont tenus par les limites du litige telles qu'elles sont fixées par les prétentions respectives des parties ; qu'en l'espèce, les consorts Z... ne demandaient pas la condamnation de la SCI les Trois Grâces ; qu'en condamnant cependant la SCI Trois Grâces, in solidum avec d'autres, à payer des sommes aux consorts Z..., et en disant que dans les rapports entre les coresponsables, la contribution à la dette se fera par parts viriles (à raison d'un tiers pour la société Axa France K..., un tiers pour la P... et la société Mutuelles du Mans Assurances, un tiers pour M. André X... et la SCI les Trois Grâces), la cour d'appel a violé les articles 4 et 954 du code de procédure civile ;
 
 3) ALORS QUE les juges du fond sont tenus par les limites du litige telles qu'elles sont fixées par les prétentions respectives des parties ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne demandait pas la condamnation de la SCI les Trois Grâces ; qu'en condamnant cependant la SCI Trois Grâces, in solidum avec d'autres, à payer des sommes au syndicat des copropriétaires, et en disant que dans les rapports entre les coresponsables, la contribution à la dette se fera par parts viriles (à raison d'un tiers pour la société Axa France K..., un tiers pour la P... et la société Mutuelles du Mans Assurances, un tiers pour M. André X... et la SCI les Trois Grâces), la cour d'appel a violé les articles 4 et 954 du code de procédure civile ;
 
 4) ALORS QUE les juges du fond sont tenus par les limites du litige telles qu'elles sont fixées par les prétentions respectives des parties ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne demandait pas la condamnation de M. X... ; qu'en condamnant cependant M. X... in solidum avec d'autres à payer des sommes au syndicat des copropriétaires, et en disant que dans les rapports entre les coresponsables, la contribution à la dette se fera par parts viriles (à raison d'un tiers pour la société Axa France K..., un tiers pour la P... et la société Mutuelles du Mans Assurances, un tiers pour M. André X... et la SCI les Trois Grâces), la cour d'appel a violé les articles 4 et 954 du code de procédure civile.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à la décision attaquée, telle que modifiée par l'arrêt du 29 juin 2016, d'AVOIR infirmé le jugement dont appel en ce qu'il a mis hors de cause M. André X... et la SCI les Trois Grâces, sur le quantum des indemnités accordées et sur les sommes accordées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, d'AVOIR dit la P..., M. André X... et la SCI les Trois Grâces responsables des dommages subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence le Dauphin et par les copropriétaires, à hauteur des deux tiers, d'AVOIR dit que dans leurs rapports entre eux, la contribution à la dette se fera par parts viriles (à raison d'un tiers pour la société Axa France K..., un tiers pour la P... et la société Mutuelles du Mans Assurances, un tiers pour M. André X... et la SCI les Trois Grâces), d'AVOIR condamné in solidum la société Axa France K..., celle-ci dans la limite de franchise et de plafond de sa police, la P..., la société Mutuelles du Mans Assurances, M. André X... et la SCI les Trois Grâces, à payer diverses indemnités et d'AVOIR condamné M. André X... et la SCI les Trois Grâces à payer diverses sommes au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ;
 
 AUX MOTIFS QUE sur les fautes respectives des parties, concernant M. André X... et la SCI les Trois Grâces : selon le rapport de M. R..., « M. André X..., quoique dernier acquéreur, a été désigné par le vendeur et le notaire comme syndic provisoire, probablement parce qu'il était le principal copropriétaire, achetant sous la SCI les Trois Grâces les caves voûtées des deux immeubles, le rez-de-chaussée des deux immeubles et, en nom propre, un appartement en étage. Sous sa gestion, une réunion informelle de tous les acquéreurs était organisée le 11 avril 1994... au cours de cette réunion, des difficultés commençaient à être décelées et une première assemblée générale était décidée pour le 27 avril 1994... mais, entre-temps, M. André X..., alors syndic provisoire, conformément aux plans qui lui avaient été remis par le vendeur Brial et le notaire I..., mais inconnus des autres copropriétaires, faisait, contre l'avis de M. et Mme Y... et sans autorisation administrative, démolir la première volée d'escaliers de l'immeuble B (parce qu'elle gênait la circulation de son futur restaurant, la répartissant en deux parties selon lui mal exploitables). M. Y... représentant la SCI ALG, vu les difficultés envisageait la résolution de sa vente. Le percement du mur à réaliser sur le palier à créer sur ses lot, prévu sur les plans J... (inconnus d'elle à l'offre d'achat) comme passage entre les immeubles A et B, permettant à partir de la cour des Lorreaux, par l'immeuble A, de regagner l'escalier de l'immeuble B, n'était pas réalisé vu les difficultés » ; que l'expert R... indique encore qu'en bloquant l'accès à la petite partie d'immeuble dite « le Chalet » par le fond de sa parcelle, les seules possibilités d'accès étant par le restaurant, (anciennement turc en façade sur rue), M. André X... en a interdit, de fait, l'accès à M. et Mme Y... qui ont constaté que leurs biens avaient été forcés, les fenêtres ouvertes laissées exposées aux intempéries, leurs locaux jonchés de détritus laissés (d'après eux) par ses locataires, que M. André X... avait laissé se livrer à tous accès et aménagements de leur choix sans aucun contrôle, même sur les parties communes (aménagement des caves voûtées en cuisine sans autorisation de la copropriété ni permis de construire, installation d'une cheminée extérieure, antenne TV extérieure, plafond insuffisamment coupe-feu, à tel point qu'un début d'incendie a eu lieu sur la structure bois du plancher haut du restaurant (lots Y...) ; que la responsabilité de M. André X... n'est pas recherchée uniquement en sa qualité de syndic bénévole de la copropriété, mais également à titre personnel : à cet égard, il est constant et non contesté qu'il a démoli, dans l'intérêt du restaurant qu'il exploitait, la première volée d'escalier au rez-de-chaussée donnant accès aux étages de l'immeuble « B » sans vote de la copropriété, sans permis de démolir, et malgré l'injonction de ne pas faire que lui avait délivrée M. et Mme Y... par lettre recommandée, alors que cette volée d'escaliers était le seul moyen d'accéder aux étages ; que par la suite, il a fait exécuter en 1998 et en 2001 des modifications de la façade extérieure de l'immeuble et des travaux au rez-de-chaussée de l'immeuble « B » pour pouvoir agrandir la surface qu'il donnait en location à la SCI les Trois Grâces, enclavant les trois quarts des lots de la SCI ALG par des cloisons en parpaings ; quant à ses locataires, ils ont commis dans l'immeuble des voies de fait et dégradations et transformé en cuisine les caves voûtées, installant une cheminée, détériorant les locaux ne leur appartenant pas ; que le tribunal a retenu que ces agissements étaient fautifs, mais sans incidence sur les désordres plus importants résultant de l'inhabitabilité des lots en général ; que M. André X... soutient que l'action de M. Y..., de la SCI ALG, des consorts Z... est prescrite, qu'il a démoli la première volée d'escaliers sous le contrôle de l'architecte Q... alors que cette démolition était prévue dans les plans de transformation de l'immeuble, qu'en effet cet escalier se trouvait dans le restaurant, que sa responsabilité ne saurait être recherchée à raison de ses interventions du fait de l'impossibilité dans laquelle se trouvait la copropriété de pouvoir aménager les parties communes tel que prévu aux plans remis lors de la vente ; que c'est par des motifs exacts que la Cour adopte que le tribunal a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par M. André X... et la SCI les Trois Grâces aux demandes ; qu'en revanche, le jugement sera infirmé en ce qu'il a écarté la responsabilité de ces derniers aux motifs que les fautes retenues étaient dénuées d'incidence sur les désordres en raison de l'impossibilité d'aménager l'immeuble, alors que, par les exactions multiples dont il s'est rendu, ainsi que la SCI les Trois Grâces, coupable, M. André X... (celui-ci tant en sa qualité de syndic bénévole qu'en son nom personnel) et ladite SCI ont contribué à rendre inextricable une situation déjà complexe, instauré entre les copropriétaires une situation de blocage, aggravé la discorde entre les acquéreurs et empêché tout entretien des lots situés aux étages de l'immeuble « B » qui, déjà vétustes à l'époque des ventes, ont continué à se dégrader depuis 1994 ; vainement M. André X... se retranche-t-il derrière le projet de démolition de l'escalier dont s'agit et l'accord de l'architecte Q... alors que cette démolition ne devait se faire qu'après mise en oeuvre d'un escalier commun permettant l'accès à l'ensemble des lots de l'immeuble « B », et non de façon unilatérale et prématurée, par voie de fait ; que le jugement sera par conséquent infirmé en ce qu'il a mis hors de cause M. André X... et la SCI les Trois Grâces et la responsabilité de ces derniers sera retenue concomitamment avec celle de l'EURL Brial et de la P... ;
 
 1) ALORS QUE les juges du fond sont tenus de préciser le fondement juridique de leur décision ; qu'en l'espèce la cour d'appel infirme le jugement en ce qu'il a écarté la responsabilité de M. X... et de la SCI les Trois Grâces, parce que « par les exactions multiples dont il s'est rendu, ainsi que la SCI les Trois Grâces, coupable, M. André X... (celui-ci tant en sa qualité de syndic bénévole qu'en son nom personnel) et ladite SCI ont contribué à rendre inextricable une situation déjà complexe, instauré entre les copropriétaires une situation de blocage, aggravé la discorde entre les acquéreurs et empêché tout entretien des lots situés aux étages de l'immeuble "B" qui, déjà vétustes à l'époque des ventes, ont continué à se dégrader depuis 1994, si bien que la responsabilité de M. André X... et de la SCI les Trois Grâces sera retenue concomitamment avec celle de l'EURL Brial et de la P... » ; qu'en s'abstenant de préciser le fondement juridique des condamnations prononcées à l'encontre de M. X... en ses différentes qualités d'une part et de la SCI les Trois grâces d'autre part, la cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle et a violé l'article 12 du code de procédure civile ;
 
 2) ALORS QUE la contradiction de motif équivaut à une absence de motif ; qu'en l'espèce la cour d'appel a constaté (arrêt page 4 in fine et page 17), que la SCI les Trois Grâces était propriétaire des lots de la copropriété situés en rez-de-chaussée ; que la cour d'appel a cependant affirmé par ailleurs que M. X... donnait en location à la SCI les Trois Grâces des surfaces du rez-de-chaussée de l'immeuble « B » (arrêt page 19 § 2 in fine) pour lui imputer des fautes commises par les locataires de M. X... ; que cette contradiction manifeste entre des motifs de fait caractérise une violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 3) ALORS QUE les juges du fond sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu'en affirmant en l'espèce (arrêt page 19, § 2) qu'il était constant et non contesté que M. X... avait démoli dans l'intérêt du restaurant qu'il exploitait la première volée d'escaliers au rez-de-chaussée donnant accès aux étages de l'immeuble « B » sans vote de la copropriété, sans répondre aux conclusions des exposants faisait valoir, preuves à l'appui (pièces d'appel n° 8 à 10, 14 et 19), que malgré l'absence de vote au moment de la démolition, les travaux de démolition de l'escalier ont été repris dans les comptes de la copropriété et appelés au titre des charges, ce qui démontrait le parfait accord des copropriétaires sur la nécessité de la démolition, exception faite des époux Y... (conclusions n° 4 page 21, § 2 et page 22 § 1), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 4) ALORS QUE les juges du fond sont tenus de motiver leur décision ; qu'en l'espèce, la cour d'appel affirme péremptoirement (arrêt page 19, § 5) que vainement M. André X... se retranche-t-il derrière le projet de démolition de l'escalier et l'accord de l'architecte Q... alors que cette démolition ne devait se faire qu'après mise en oeuvre d'un escalier commun permettant l'accès à l'ensemble des lots de l'immeuble « B », et non de façon unilatérale et prématurée, par voie de fait ; qu'en statuant ainsi sans préciser l'origine de ses constatations ni viser les éléments de preuve versés aux débats par les exposants montrant que dès le 11 avril 1994, l'architecte, M. Q..., missionné par l'assemblée générale des copropriétaires pour faire les travaux d'urgence (pièce d'appel n° 14), avait sollicité le règlement par la copropriété des frais de démolition de l'immeuble (pièce d'appel n° 8) et que ces frais avaient effectivement fait l'objet d'appels de fonds, non contestés, auprès de chacun des copropriétaires (pièce d'appel n° 9 et 10), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à la décision attaquée, telle que modifiée par l'arrêt du 29 juin 2016, d'AVOIR infirmé le jugement dont appel en ce qu'il a mis hors de cause M. André X... et la SCI les Trois Grâces, sur le quantum des indemnités accordées et sur les sommes accordées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, d'AVOIR dit la P..., M. André X... et la SCI les Trois Grâces responsables des dommages subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence le Dauphin et par les copropriétaires, à hauteur des deux tiers, d'AVOIR dit que dans leurs rapports entre eux, la contribution à la dette se fera par parts viriles (à raison d'un tiers pour la société Axa France K..., un tiers pour la P... et la société Mutuelles du Mans Assurances, un tiers pour M. André X... et la SCI les Trois Grâces), d'AVOIR condamné in solidum la société Axa France K..., celle-ci dans la limite de franchise et de plafond de sa police, la P..., la société Mutuelles du Mans Assurances, M. André X... et la SCI les Trois Grâces, à payer diverses indemnités et d'AVOIR condamné M. André X... et la SCI les Trois Grâces à payer diverses sommes au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ;
 
 AUX MOTIFS QUE sur les fautes respectives des parties, concernant M. André X... et la SCI les Trois Grâces : selon le rapport de M. R..., « M. André X..., quoique dernier acquéreur, a été désigné par le vendeur et le notaire comme syndic provisoire, probablement parce qu'il était le principal copropriétaire, achetant sous la SCI les Trois Grâces les caves voûtées des deux immeubles, le rez-de-chaussée des deux immeubles et, en nom propre, un appartement en étage. Sous sa gestion, une réunion informelle de tous les acquéreurs était organisée le 11 avril 1994... au cours de cette réunion, des difficultés commençaient à être décelées et une première assemblée générale était décidée pour le 27 avril 1994... mais, entre-temps, M. André X..., alors syndic provisoire, conformément aux plans qui lui avaient été remis par le vendeur Brial et le notaire I..., mais inconnus des autres copropriétaires, faisait, contre l'avis de M. et Mme Y... et sans autorisation administrative, démolir la première volée d'escaliers de l'immeuble B (parce qu'elle gênait la circulation de son futur restaurant, la répartissant en deux parties selon lui mal exploitables). M. Y... représentant la SCI ALG, vu les difficultés envisageait la résolution de sa vente. Le percement du mur à réaliser sur le palier à créer sur ses lot, prévu sur les plans J... (inconnus d'elle à l'offre d'achat) comme passage entre les immeubles A et B, permettant à partir de la cour des Lorreaux, par l'immeuble A, de regagner l'escalier de l'immeuble B, n'était pas réalisé vu les difficultés » ; que l'expert R... indique encore qu'en bloquant l'accès à la petite partie d'immeuble dite « le Chalet » par le fond de sa parcelle, les seules possibilités d'accès étant par le restaurant, (anciennement turc en façade sur rue), M. André X... en a interdit, de fait, l'accès à M. et Mme Y... qui ont constaté que leurs biens avaient été forcés, les fenêtres ouvertes laissées exposées aux intempéries, leurs locaux jonchés de détritus laissés (d'après eux) par ses locataires, que M. André X... avait laissé se livrer à tous accès et aménagements de leur choix sans aucun contrôle, même sur les parties communes (aménagement des caves voûtées en cuisine sans autorisation de la copropriété ni permis de construire, installation d'une cheminée extérieure, antenne TV extérieure, plafond insuffisamment coupe-feu, à tel point qu'un début d'incendie a eu lieu sur la structure bois du plancher haut du restaurant (lots Y...) ; que la responsabilité de M. André X... n'est pas recherchée uniquement en sa qualité de syndic bénévole de la copropriété, mais également à titre personnel : à cet égard, il est constant et non contesté qu'il a démoli, dans l'intérêt du restaurant qu'il exploitait, la première volée d'escaliers au rez-de-chaussée donnant accès aux étages de l'immeuble « B » sans vote de la copropriété, sans permis de démolir, et malgré l'injonction de ne pas faire que lui avait délivrée M. et Mme Y... par lettre recommandée, alors que cette volée d'escaliers était le seul moyen d'accéder aux étages ; que par la suite, il a fait exécuter en 1998 et en 2001 des modifications de la façade extérieure de l'immeuble et des travaux au rez-de-chaussée de l'immeuble « B » pour pouvoir agrandir la surface qu'il donnait en location à la SCI les Trois Grâces, enclavant les trois quarts des lots de la SCI ALG par des cloisons en parpaings ; quant à ses locataires, ils ont commis dans l'immeuble des voies de fait et dégradations et transformé en cuisine les caves voûtées, installant une cheminée, détériorant les locaux ne leur appartenant pas ; que le tribunal a retenu que ces agissements étaient fautifs, mais sans incidence sur les désordres plus importants résultant de l'inhabitabilité des lots en général ; que M. André X... soutient que l'action de M. Y..., de la SCI ALG, des consorts Z... est prescrite, qu'il a démoli la première volée d'escaliers sous le contrôle de l'architecte Q... alors que cette démolition était prévue dans les plans de transformation de l'immeuble, qu'en effet cet escalier se trouvait dans le restaurant, que sa responsabilité ne saurait être recherchée à raison de ses interventions du fait de l'impossibilité dans laquelle se trouvait la copropriété de pouvoir aménager les parties communes tel que prévu aux plans remis lors de la vente ; que c'est par des motifs exacts que la Cour adopte que le tribunal a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par M. André X... et la SCI les Trois Grâces aux demandes ; qu'en revanche, le jugement sera infirmé en ce qu'il a écarté la responsabilité de ces derniers aux motifs que les fautes retenues étaient dénuées d'incidence sur les désordres en raison de l'impossibilité d'aménager l'immeuble, alors que, par les exactions multiples dont il s'est rendu, ainsi que la SCI les Trois Grâces, coupable, M. André X... (celui-ci tant en sa qualité de syndic bénévole qu'en son nom personnel) et ladite SCI ont contribué à rendre inextricable une situation déjà complexe, instauré entre les copropriétaires une situation de blocage, aggravé la discorde entre les acquéreurs et empêché tout entretien des lots situés aux étages de l'immeuble « B » qui, déjà vétustes à l'époque des ventes, ont continué à se dégrader depuis 1994 ; vainement M. André X... se retranche-t-il derrière le projet de démolition de l'escalier dont s'agit et l'accord de l'architecte Q... alors que cette démolition ne devait se faire qu'après mise en oeuvre d'un escalier commun permettant l'accès à l'ensemble des lots de l'immeuble « B », et non de façon unilatérale et prématurée, par voie de fait ; que le jugement sera par conséquent infirmé en ce qu'il a mis hors de cause M. André X... et la SCI les Trois Grâces et la responsabilité de ces derniers sera retenue concomitamment avec celle de l'EURL Brial et de la P... ;
 
 ET QUE sur le lien de causalité entre les fautes et les préjudices allégués : pour déterminer la teneur exacte des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires, d'une part, les copropriétaires pris individuellement, d'autre part, en relation avec les fautes ci-dessus définies, il doit être rappelé que les travaux de mise en copropriété de l'immeuble correspondant aux affirmations inexactes de l'EURL Brial, revêtues d'une apparence de sérieux par la publication à la Conservation des Hypothèques d'un règlement de copropriété, de plans de l'état futur et d'un état descriptif de division à la diligence S... notaire I..., ne pouvaient, concrètement, administrativement ou juridiquement, être réalisés ; lorsque ces impossibilités ont été décelées, les divers copropriétaires qui avaient acquis leurs lots dans la fausse croyance que l'immeuble pouvait être aménagé en copropriété sans difficultés majeures pour un coût limité se sont trouvés confrontés à des dépenses imprévues qu'ils n'avaient pas les moyens de financer et à des obstacles de toute nature aggravés par leurs divergences d'intérêt et les voies de fait perpétrées par M. X... qui empêchaient la mise au point rapide de solutions alternatives pour la mise en copropriété ; qu'en conséquence, le préjudice des acquéreurs ou du syndicat n'est pas constitué de l'impossibilité de pouvoir aménager les parties communes et privatives de l'ensemble immobilier suivant les plans Brial inexploitables, mais de leur perte de chance de ne pas acquérir les lots litigieux, ou d'en donner un moindre prix, s'ils avaient connu cette impossibilité ; que cette perte de chance doit être appréciée en fonction du coût réel des travaux à mettre en oeuvre pour instituer une copropriété viable et cohér