Cour de Cassation · civ3 — 14 septembre 2017

CIV.3

MY1



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 14 septembre 2017




Cassation


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 932 F-D

Pourvoi n° C 16-19.409







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société Fontaine rotonde Mirabeau, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...]                                                             ,

contre l'arrêt rendu le 8 mars 2016 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre civile A), dans le litige l'opposant à la société Arcole, société civile professionnelle, dont le siège est [...]                                                                              ,

défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 4 juillet 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme X..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme X..., conseiller, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Fontaine rotonde Mirabeau, de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de la société Arcole, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Vu l'article L. 145-34 du code de commerce dans sa rédaction applicable à la cause ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 mars 2016), que la société Arcole a signifié à la société Fontaine rotonde Mirabeau un congé pour le 30 septembre 2009, avec offre de renouvellement moyennant un loyer calculé selon la valeur locative des locaux commerciaux donnés à bail à effet du 1er mai 2000 ; que, les parties ne s'étant pas accordées sur le prix du loyer du bail renouvelé, la société bailleresse a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation d'un loyer déplafonné ;

Attendu que, pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que l'augmentation de la clientèle de passage liée à une meilleure accessibilité au centre ville de la population locale et des touristes et d'un parking de 1 800 places, ainsi qu'à une attractivité d'un nouveau centre commercial de 48 enseignes, a nécessairement une incidence sur l'activité de bar brasserie restaurant qui est exploité dans un local jouxtant immédiatement ces deux ouvrages, d'autant que le commerce dispose d'une terrasse ouverte de 300 m² sur le domaine public et particulièrement visible sur la place ; qu'il ajoute que l'évolution négative du chiffre d'affaires qui peut avoir une autre cause telle que les options de gestion mises en place par l'exploitant ne contredit pas cette analyse objective ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'incidence relevée de la modification notable des facteurs de commercialité avait été favorable à l'activité commerciale exercée par le preneur, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 mars 2016, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société Arcole aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Arcole et la condamne à payer à la société Fontaine rotonde Mirabeau la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Fontaine rotonde Mirabeau.

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que le loyer serait déplafonné et le prix du bail renouvelé, dû par la société Fontaine Rotonde Mirabeau à la SCP Arcole, fixé à la valeur locative réelle des locaux à compter du 1er octobre 2009,

AUX MOTIFS QUE le montant d'un bail renouvelé ne peut excéder la variation de l'indice à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux articles L. 45-33 et R. 145-6 à R. 145-8 du code de commerce, et affectant 1er) les caractéristiques du local, 2ème) la destination des lieux, 3ème) les obligations respectives des parties 4ème)
les facteurs locaux de commercialité ; que l'ensemble commercial dans lequel est implanté le bar restaurant brasserie, à l'enseigne « La Rotonde », est situé [...]                                                                                                                                                                                        au centre de la ville d'Aix en Provence ; que son emplacement situé face au carrefour où se rejoignent les quatre artères principales donnant sur le coeur de la ville d'Aix en Provence dont le cours Mirabeau est très favorable dès l'origine ; que l'évolution des facteurs locaux de commercialité doit être considérée sur la période de référence du bail expiré soit au cas d'espèce du 1er mai 2000 au 30 septembre 2009 ; que l'absence d'expertise judiciaire ne fait pas obstacle à la discussion de ces facteurs sur la base des pièces produites par les parties en l'espèce, deux rapports amiables de MM. Y... et Z..., soumis aux débats sauf à tirer toute conséquence de l'abstention de consignation de la partie qui ne rapporterait qu'une preuve imparfaite de ses allégations ; que la société bailleresse invoque sur la base du rapport Y... des modifications notables concernant l'évolution favorable des facteurs locaux de commercialité à savoir : une augmentation de la population communale de + 6%, de 1999 à 2006, la restauration complète du cours Mirabeau, entre 2000 et 2002, la fin de la ZAC « Sextius Mirabeau » nouveau quartier du centre ville totalisant plus de 2500 logements et bureaux, avec l'achèvement de l'îlot A et l'ouverture de l'espace commercial de 15 000 m2 dit les Allées provençales, et des 1800 places de parkings Rotonde, l'amélioration de l'accessibilité du centre ville avec la création de nouveaux parkings en périphérie, parkings de la route des Alpes, (204 places) parking Krypton, (300 places), parc relais Hauts de Brunet, (356 places) associé au renforcement des transports en commun avec la mise en place d'un tarif préférentiel de 1 € sur tout le pays d'Aix, l'amélioration de l'augmentation du stationnement en centre ville, avec la création de parkings, parking Rotonde mai 2007 (1800 places) parking Rambot automne 2009 (270 places) et des extensions des parkings existants, par exemple parking Mignet (plus de 300 places), et l'augmentation de la fréquentation des parkings, surtout pour le parking Rotonde qui est passé de 2 570 193 entrées à 3 285 502 en 2009 ; que le rapport Z... évoque également l'ouverture du centre commercial dénommé « Les Allées Provençales », ce centre commercial disposant de 48 nouvelles enseignes répertoriées dans un plan joint en annexe et la création de 1800 places au parking de la Rotonde ; qu'il confirme que cette seule ouverture du centre commercial à ciel ouvert situé face au bar restaurant La Rotonde dans le prolongement sud du cours Mirabeau et inauguré en avril 2007 a modifié les facteurs locaux de commercialité (page 19 du rapport) et ce, d'autant que ce nouveau centre bénéficie d'un parking de 1800 places inauguré selon les mentions non contredites du rapport Y... en mai 2007 ; que sa seule réserve tient à ce que les loyers du centre commercial ne peuvent selon lui servir de référence pour un marché locatif constituant une unité autonome d'exploitation avec des montants de loyers nettement supérieurs à ceux des marchés environnants, le conduisant à privilégier exclusivement des loyers de comparaison sur le cours Mirabeau et non sur Les Allées Provençales ; que pour contrer les conclusions de son propre expert, la société Fontaine Rotonde Mirabeau soutient que la modification des facteurs locaux de commercialité étaient connus lors de la signature du bail du 6 novembre 2001, y compris le nouvel espace commercial et les nouveaux parkings constituant l'aboutissement de la ZAC Sextius Mirabeau dont le projet remonterait à 1954 ; que les différentes étapes du projet qu'elle énumère ne démontrent pas que les travaux de l'espace commercial Les Allées Provençales et du parking Rotonde inaugurés en 2007 étaient en voie d'achèvement en 2001 ni même avaient débuté, l'implantation des surfaces commerciales et de nouveaux magasins permettant de chiffrer la potentialité d'une nouvelle zone de chalandise ne pouvant être déterminée à cette date, le rapport Berthelot et Dubois de mars 2006 dont la société preneur entend se prévaloir précisant que le projet de l'ilot A dernière tranche de l'opération située place de la Rotonde où se situent des ouvrages n'était pas encore définitivement arrêté après l'élection de Maryse A... à la municipalité en mars 2001 ; que par ailleurs elle soutient à titre subsidiaire que l'évolution des facteurs locaux de commercialité n'aurait eu aucune incidence sur le commerce concerné ; que l'augmentation de la clientèle de passage liée à une meilleure accessibilité au centre ville de la population locale et des touristes et d'un parking de 1800 places générant plus d'1 000 000 d'entrées supplémentaires entre 2000 et 2009 ainsi qu'à une attractivité d'un nouveau centre commercial de 48 enseignes a nécessairement une incidence sur l'activité de bar brasserie restaurant qui est exploité dans un local jouxtant immédiatement ces deux ouvrages et ce d'autant que le commerce dispose d'une terrasse ouverte de 300 m2 sur le domaine public, et particulièrement visible sur la place ; que l'évolution négative du chiffre d'affaires qui peut avoir une autre cause telle que les options de gestion mises en place par l'exploitant ne contredit pas cette analyse objective ; que par voie de conséquence il y a lieu de considérer, par infirmation du jugement entrepris, que l'évolution favorable des facteurs de commercialité conduit à fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2009 à la valeur locative réelle du local ;

1°) ALORS QUE le déplafonnement du loyer en relation avec une modification notable des facteurs de commercialité ne peut être ordonné que s'ils présentent, pour le commerce considéré, un intérêt, ce qui impose un examen précis, en fonction de la nature de l'activité exercée, de l'incidence de la modification intervenue sur l'activé du preneur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, se fondant sur le rapport amiable produit par le bailleur, a retenu que l'ouverture d'un centre commercial, situé en face des lieux loués, avait modifié les facteurs locaux de commercialité, et que cette modification, par l'augmentation de la clientèle de passage et la meilleure accessibilité du fait de l'ouverture d'un parking, avait eu « nécessairement » une incidence sur l'activité de restaurant, brasserie, bar exploité ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher quelle était l'incidence réelle pour l'activité exercée dans les lieux loués, en ses différentes composantes, de l'ouverture d'un centre commercial à proximité la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et R. 145-6 du code de commerce ;

2°) ET ALORS EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU' en statuant au vu de la « nécessaire » incidence sur l'activité litigieuse de l'ouverture d'un centre commercial, d'une part, et de l'hypothèse selon laquelle l'évolution négative du chiffre d'affaires « pouvait » avoir une autre cause telles que les options de gestion de l'exploitant, d'autre part, la cour d'appel a énoncé des motifs d'ordre général pour le premier, et hypothétique pour le second, et méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.