Cour de Cassation · civ3 — 14 septembre 2017

CIV.3

FB



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 14 septembre 2017




Cassation


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 937 F-D

Pourvoi n° R 16-19.490







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :

1°/ M. Bruno Y...,

2°/ Mme Céline Z..., épouse Y...,

domiciliés tous deux [...]                                                      ,

contre le jugement rendu le 21 avril 2016 par le tribunal d'instance de Montpellier, dans le litige les opposant :

1°/ à M. Jean-Claude A...,

2°/ à Mme Annie A...,

domiciliés tous deux [...]                                      , pris en qualités d'usufruitiers,

3°/ à M. Jean-François A..., domicilié [...]                                   , pris en qualité de nu-propriétaire,

défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 4 juillet 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme B..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme B..., conseiller, les observations de Me D... , avocat de M. et Mme Y..., et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Montpellier, 21 avril 2016), rendu en dernier ressort, que M. et Mme A... Z... et M. Jean-François A... (les consorts A...) ont donné à bail une maison à usage d'habitation à M. et Mme Y..., qui, estimant que les travaux dont ils avaient demandé l'exécution étaient insuffisants, ont sollicité l'indemnisation d'un trouble de jouissance ;

Attendu que, pour rejeter cette demande, le jugement retient que la facture du 24 janvier 2014 démontre que deux velux ont été remplacés et que la réclamation de ce chef de M. et Mme Y... dans une lettre de leur assureur du 14 mars 2014 n'avait plus d'objet ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les consorts A... produisaient un devis daté du 24 janvier 2014, dont il ressortait qu'ils n'avaient accepté que le changement d'un seul velux, le tribunal, qui a dénaturé ce document, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 21 avril 2016, entre les parties, par le tribunal d'instance de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Montpellier, autrement composé ;

Condamne les consorts A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts A... à payer à M. et Mme Y... la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y....

« Il est fait grief au jugement attaqué :

D'AVOIR débouté M. Y... et Mme Z..., épouse Y... de l'ensemble de leurs demandes

AUX MOTIFS QUE « Sur la demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance

M et Mme Y... sollicitent la somme de 1 360 euros en réparation d'un préjudice de jouissance qu'ils estiment à 20% x 850 euros de loyer x 8 mois. Pour démontrer l'existence de leur préjudice, ils se réfèrent à un procès-verbal de constat du 27 mai 2014 non contradictoire. Ils en concluent que le problème d'ouverture manuelle des volets roulant n'a pas été résolu ni celui de l'absence d'entrée d'air que la lézarde présente dans le salon n'a pas été correctement reprise, que les dysfonctionnements du tableau électrique n'ont pas été résolus, qu'il en résulte un problème de surface habitable, qu'un des velux présente un défaut d'étanchéité, que le problème de la fermeture du portillon n'a jamais été résolu. Ainsi, ils affirment que leur préjudice de jouissance résulte des problèmes d'entrée d'air dans le salon (du fait de la lézarde), des entrées d'air et d'eau de pluie dans les chambres des enfants (du fait du dysfonctionnement des velux), des problèmes concernant la production d'eau chaude (du fait du dysfonctionnement du chauffe-eau). Ils soutiennent également avoir subi de graves désagréments consécutifs au dysfonctionnement de l'évacuation des toilettes puisqu'ils ont été contraints de procéder manuellement au débauchage de la canalisation des eaux usées et avoir vécu dans l'insécurité du fait du dysfonctionnement de la fermeture de la porte de la cuisine et du portillon du jardin car ces dysfonctionnements permettaient l'accès du bien loué à des intrus. Cependant, si M et Mme Y... se sont plaints de nombreux dysfonctionnements par courrier du 30 décembre 2013 reçu par l'agence immobilière en charge de la location de ce bien le 7 janvier 2014, il convient de constater que dès le 16 janvier 2014, cette agence leur a répondu et que des solutions ont été mises en place très rapidement. En effet, les propriétaires justifient par la production de factures de l'exécution de travaux suite à la demande des locataires entre le 13 octobre 2013 et le 25 février 2014, soit 264,39 euros de frais de serrurier, 378,59 euros de travaux d'électricité, 323,14 euros de travaux de plomberie, 2 547,60 euros de remplacement deux velux-toit, 144,60 euros de travaux de plomberie soit un total de 3 658,37 euros. Or, après l'exécution de l'ensemble de ces travaux, les propriétaires n'ont été saisis d'aucune autre demande de la part de leurs locataires. Le seul courrier que les consorts A... ont réceptionné est celui de l'assureur des locataires en date du 14 mars 2014 qui évoque la persistance de troubles auxquels le bailleur aurait tardé de mettre fin ou auxquels il n'aurait pas été mis fin et cite la réparation du deuxième velux. Sur ce dernier point, la facture en date du 24 janvier 2014 démontre que les deux velux ont été remplacés et que dès lors cette doléance n'a plus lieux d'être. Ainsi, force est de constater qu'après l'exécution des travaux précités pour un montant total de 3 658,37 euros qui démontre la diligence du bailleur, les locataires n'ont plus adressé aucun courrier relatif à un problème de jouissance jusqu'à leur départ des lieux le 13 juin 2014.De surcroît, l'état des lieux de sortie établi par huissier le 13 juin 2014 cette fois en présence des agents immobiliers agissant aux intérêts du propriétaire bailleur, ne relève aucun des dysfonctionnements listés par les locataires au soutien de leur demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance. En conséquence, les anciens locataires ne démontrent pas que leurs bailleurs ont manqué à leur obligation d'assurer aux locataires la jouissance paisible du logement. Ils seront déboutés de leur demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance.

Sur la demande en paiement de la somme de 285,30 euros. M et Mme Y... sollicitent par ailleurs la restitution de la somme de 285,30 euros correspondant au coût des factures d'entretien pour la climatisation et le poêle. Ils estiment ne pas être redevables de ces sommes qui ont été retenues sur le dépôt de garantie car l'entretien a été réalisé au cours du mois d'octobre 2013 lors de l'entrée dans les lieux et eux-mêmes ayant quitté les lieux en juin 2014 soit huit mois après les frais d'entretien ne sont pas dus. Cependant, il résulte du contrat de location que les locataires doivent faire ramoner le poêle à granules et entretenir les climatisations au moins une fois par an par un professionnel et transmettre le justificatif à l'agence. Lors de leur entrée dans les lieux, ils ont réceptionné une villa dont le poêle à granules et les climatisations avaient été ramoné et entretenues. Dès lors ils se devaient de restituer le bien dans le même état. La période d'habitation de huit mois les a nécessairement amenés à utiliser la climatisation et le chauffage qui devaient donc être entretenue et ramoné. En conséquence, M. Bruno Y... et Mme Céline Z... épouse Y... seront également déboutés de cette demande » ;

1°) ALORS QU'un constat d'huissier, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors qu'il est soumis à la libre discussion des parties ; qu'en écartant toute valeur probatoire au procès-verbal d'huissier non contradictoire des époux Y... concluant à l'insuffisance des travaux réalisés par leur bailleur pour remédier aux dysfonctionnement affectant leur logement au seul motif qu'ils n'avaient formulé aucune réclamation après l'exécution de ces travaux, le tribunal a violé les articles 9, 15 et 132 du code de procédure civile et l'article 1353 du code civil (nouvellement article 1382) ;

2°) ET ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à leur absence ; qu'en retenant, d'une part, que les consorts Y... ne s'étaient plus plaints de dysfonctionnements dans les lieux loués après la réalisation de travaux par le bailleur entre le 13 octobre 2013 et le 25 février 2014, et, d'autre part, que leur assureur avait adressé au bailleur, le 14 mars 2014, un courrier évoquant la persistance de troubles auxquels il n'avait pas été mis fin, le tribunal a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3°) ALORS QUE le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et de lui assurer une jouissance paisible ; qu'en déboutant les consorts Y... de leurs demandes au motif inopérant que le bailleur avait fait preuve de diligence en faisant réaliser des travaux importants dans le but de remédier aux nombreux dysfonctionnements dont ils s'étaient plaints, sans constater que ces travaux avaient permis d'y mettre un terme et d'assurer aux consorts Y... la jouissance paisible d'un logement décent, le tribunal a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;

4°) ALORS QUE l'état des lieux de sortie a pour objet d'établir si le locataire restitue au bailleur le logement tel qu'il l'a reçu, et non le respect par ce dernier de son obligation de délivrance ; qu'en retenant, pour dire que les consorts Y... ne prouvaient pas le non-respect par leur bailleur de cette obligation, que les dysfonctionnements affectant le logement donné à bail, constatés par procès-verbal d'huissier non contradictoire, n'avaient pas été repris dans l'état des lieux de sortie, le tribunal a statué par un motif inopérant et privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;

5°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les documents de la cause ; qu'en retenant que les propriétaires justifiaient, par la production d'une facture, de l'exécution de travaux de remplacement de deux velux-toit, quand il résultait des termes clairs et précis de ce document qu'il s'agissait d'un « devis » pour une réparation future de toiture et non d'une facture pour des travaux déjà exécutés, le tribunal a dénaturé ce document en violation de l'article 1134 du code civil ;

6°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les documents de la cause ; qu'en retenant que les propriétaires justifiaient, par la production d'une facture, de l'exécution de travaux de remplacement de deux velux-toit, quand il résultait des termes clairs et précis de ce document, prévoyant la remplacement futur de deux velux, qu'il n'avait été accepté que « pour moitié » soit pour un seul velux, le tribunal a encore dénaturé ce document en violation de l'article 1134 du code civil ;

7°) ET ALORS ENFIN QU'à l'appui de leurs demandes d'indemnisation pour préjudice de jouissance, les époux Y... faisaient valoir qu'il résultait du procès-verbal de constat de Me C... du 27 mai 2014 que le bail avait fixé une surface habitable de 89,20 m² alors que la surface réelle des lieux était de 84,16 m² (conclusions des exposants p.4 et 5) ; qu'en déboutant les consorts Y... de leurs demandes sans répondre à ce chef péremptoire de leurs conclusions, le tribunal a violé l'article 455 du code de procédure civile.