Cour de Cassation · civ3 — 5 octobre 2017

CIV.3

CF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 5 octobre 2017




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 987 FS-P+B+I

Pourvoi n° K 16-18.059









R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société Détente et loisirs, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...],

contre l'arrêt rendu le 8 mars 2016 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre, section D), dans le litige l'opposant au groupement foncier agricole Domaine de Cassafières, dont le siège est [...],

défendeur à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, composée conformément à l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 5 septembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Brenot, MM. Echappé, Parneix, Mmes Dagneaux, Provost-Lopin, M. Barbieri, conseillers, Mmes Corbel, Meano, Collomp, M. Jariel, Mme Schmitt, conseillers référendaires, Mme Guilguet-Pauthe, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Détente et loisirs, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat du groupement foncier agricole Domaine de Cassafières, l'avis de Mme Z..., avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 8 mars 2016), que le groupement foncier agricole Domaine de Cassafières (le bailleur) a consenti à la société Détente et loisirs (la locataire) un bail commercial, d'une durée de seize années et demi à compter du 1er septembre 1994, relatif à un terrain permettant l'exploitation d'un fonds de commerce de camping ; que, le 30 juin 2010, le bailleur a délivré un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel d'un certain montant, puis a assigné la locataire en fixation du loyer à ce montant ; qu'un arrêt définitif du 26 novembre 2013 a dit que le bail portait sur un bien en vue d'une seule utilisation au sens de l'article R. 145-10 du code de commerce, fixé un loyer provisionnel et ordonné une mesure d'instruction ; que la locataire, se prévalant des améliorations qu'elle a financées au cours du bail venant à renouvellement, a sollicité un abattement de ce chef lors de la fixation du loyer du bail renouvelé ;

Attendu que la société Détente et loisirs fait grief à l'arrêt de fixer à une certaine somme le montant annuel du loyer afférent au bail renouvelé à compter du 1er mars 2011, alors, selon le moyen, que les améliorations apportées aux lieux loués par le preneur, au cours du bail à renouveler, ne sont pas susceptibles d'être prises en considération lors du premier renouvellement du bail ; qu'en l'espèce, la société Détente et loisirs faisait valoir que le montant du loyer du bail renouvelé pour la première fois devait être calculé en appliquant, au titre des importantes améliorations auxquelles elle avait procédé au cours du bail à renouveler, se chiffrant à plus de sept millions d'euros, un abattement de 40 % sur la valeur locative des lieux loués, calculée par référence aux usages en matière de campings, selon la méthode dite hôtelière adaptée aux campings et fondée sur les recettes du preneur ; qu'en excluant néanmoins, pour fixer à la somme de 144 000 euros le montant du loyer du bail renouvelé pour la première fois, tout abattement à ce titre, alors qu'elle constatait l'existence de telles améliorations opérées au cours du bail renouvelé par la société Détente et loisirs, la cour d'appel a violé les articles R. 145-8, L. 145-33 et R. 145-10 du code de commerce ;

Mais attendu que la soumission du bail aux dispositions de l'article R. 145-10 du code de commerce relatif à la fixation du loyer de locaux construits en vue d'une seule utilisation exclut l'application des dispositions de l'article R. 145-8 du même code ; qu'ayant relevé que le bail portait sur un bien loué en vue d'une seule utilisation au sens du premier de ces textes, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, a retenu, à bon droit, que le loyer devait être fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d'activité considérée ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Détente et loisirs aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Détente et loisirs et la condamne à payer la somme de 3 000 euros au groupement foncier agricole Domaine de Cassafières ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq octobre deux mille dix-sept.

 MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Détente et loisirs.

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 144 000 euros le montant annuel du loyer afférent au bail renouvelé à compter du 1er mars 2011 ;

AUX MOTIFS QUE sur l'expertise : que le rapport d'expertise, réalisé au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans sa mission, et retenant des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, doit servir sur le plan technique de support à la décision relativement au litige opposant les parties ; sur les caractéristiques du bail et les méthodes de calcul du prix du loyer renouvelé : que le bail du 30 août 1994, renouvelé à compter du 1er mars 2011, porte sur un terrain nu sur lequel sont édifiées des constructions à usage commercial au sens de l'article L. 145-1 2° du code de commerce ; qu'il est rappelé que, retenant que ces aménagements et locaux commerciaux sont construits à l'usage exclusif de camping, la cour a, par arrêt mixte du 26 novembre 2013, jugé que le bail est un bail monovalent relevant de l'application des dispositions de l'article R. 145-10 du code de commerce ; qu'aux termes des dispositions de cet article R. 145-10, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche considérée ; qu'il convient donc de se référer pour la fixation du loyer aux usages particuliers et habituellement pratiqués dans les cas de terrains édifiés en vue de leur seule utilisation à usage de campings ; qu'or, en la matière, c'est la méthode hôtelière qui apporte le calcul le plus précis et le plus objectif ; que la référence à l'article R. 145-9 du code de commerce, relatif aux terrains nus, ne serait pas pertinente puisque le bail de l'espèce prévoit expressément l'édification d'équipements et locaux pour l'utilisation du terrain à usage de camping ; qu'en toute hypothèse, la recherche des éléments particuliers visés par l'article R. 145-9 passerait de la même matière par une analyse en référence à la méthode hôtelière ; que les questions posées à l'expert relatives à la comparaison avec les résultats obtenus par d'autres méthodes et notamment par la méthode économique ou de rendement et par la méthode de comparaison, si comparaison il peut y avoir, permettent de valider le résultat obtenu par la première méthode ou éventuellement de le corriger si des écarts significatifs apparaissaient ; sur l'adaptation de la méthode hôtelière au cas d'un terrain avec des équipements construits, à usage de camping : qu'il est ici rappelé que dans son arrêt mixte la cour a notamment relevé qu'en l'espèce : - le montant du loyer des locaux commerciaux tient compte de l'utilisation commerciale qui en est faite et du rapport économique que peut en tirer le locataire - l'activité de camping est spécifique et obéit à des normes touristiques : l'attribution d'un nombre d'étoiles aux campings, de la même façon qu'aux hôtels, démontre que cette classification existe selon un ensemble de critères, que la clientèle s'y réfère et que les prix de location sont fixés en conséquence - l'agrément apporté par des équipements de loisirs fait partie des critères de prestations permettant de déterminer la catégorie du camping selon les étoiles allouées - c'est précisément parce qu'il existe dans la profession des critères touristiques de comparaison et des catégories, à partir de la situation des lieux et des prestations offertes, que l'évaluation du prix du loyer selon les usages de la profession est la méthode la plus pertinente ; que c'est pourquoi la cour a expressément demandé à l'expert d'utiliser la méthode dite hôtelière, mais telle qu'appliquée aux campings ; que dés lors, le preneur fait inutilement grief à l'expert judiciaire de ne pas avoir appliqué la stricte méthode hôtelière ; que l'expert relevant lui-même que cette activité peut être qualifiée d'hôtellerie de plein air - soit l'activité de camping et ses annexes que sont la restauration, les espaces communs, les laveries, les piscines et autres activités de loisirs - expose (en pages 9 à 14 ainsi que dans la réponse aux dires en pages 18 à 24) quelle est la méthode hôtelière et selon quels critères celle-ci peut être adaptée au cas d'espèce d'un camping avec des aménagements de restauration et loisirs ; que la méthode hôtelière repose sur des pourcentages appliqués à la recette théorique annuelle ; que la recette théorique est la recette maximale que l'exploitant en hôtellerie peut obtenir en louant la totalité de ses chambres sur l'ensemble de l'année, en retenant les seuls prix affichés, et à laquelle on appliquera des correctifs en raison du taux d'occupation ou coefficient de fréquentation, des éventuelles remises à la clientèle, et du taux de recette en fonction de la catégorie d'hôtel ; que quand sont connus et déterminés la recette théorique, le coefficient de fréquentation et le pourcentage applicable, on obtient la valeur locative selon le calcul suivant : Recette théorique annuelle HT x coefficient de fréquentation x pourcentage applicable en fonction de la catégorie ; que s'agissant de la spécificité des campings, cette méthode doit être adaptée ainsi que l'avait proposé la cour de la façon suivante : - partir de la recette annuelle ventilée et rapportée tant au nombre d'emplacements de camping et par type d'emplacements qu'au nombre de jours " saison " et " hors saison ", - y appliquer le taux moyen d'occupation des campings de même catégorie du littoral du département pour l'année 2011 correspondant à la date de renouvellement, selon les données statistiques transmises par l'INSEE, puis le taux moyen de rendement des campings de même catégorie ; qu'il s'agit donc de : - déterminer la recette théorique annuelle - y appliquer un taux moyen d'occupation ou coefficient de fréquentation moyen pour l'année, - sur la valeur ainsi obtenue, y appliquer un taux de rendement moyen ou pourcentage correspondant à la catégorie du camping ; que la recette théorique annuelle et la recette réelle ; que l'adaptation de la méthode hôtelière pour un camping revient à interroger en quoi consiste s'agissant des campings, la notion de recette théorique annuelle ; que lorsqu'il s'agit d'un hôtel proprement dit, la recette théorique annuelle correspond au chiffre d'affaires que le preneur devrait réaliser s'il remplissait au mieux l'hôtel tout au long de l'année, en corrigeant le chiffre obtenu par les données objectives connues et liées aux variations saisonnières de fréquentation dans la région ; qu'en effet, afin de maintenir un équilibre entre les intérêts respectifs du bailleur et du preneur, le principe d'une recette théorique permet de ne pas soumettre le loyer aux contingences telles que le comportement variable du preneur : - si le preneur est passif et qu'il ne tire pas le maximum de son fonds de commerce, la référence à la recette théorique préservera les intérêts du bailleur, tandis que celui-ci serait lésé si l'on se fondait sur la recette réelle, inférieure à la recette théorique - lorsque le preneur est dynamique et qu'il tire le maximum des locaux loués, le bailleur n'est pas lésé, puisqu'il profite lui-même de ce dynamisme ; qu'on observe alors que recette théorique et recette réelle se superposent : le loyer calculé par la méthode hôtelière est alors en réalité fondé sur un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé par le preneur ; que pour la grande majorité des hôtels, surtout en région touristique, il y a une période de pleine activité qui correspond selon l'emplacement à la saison d'été et/ou la saison d'hiver, tandis que le reste de l'année, l'hôtel reste ouvert sans jamais atteindre sa pleine capacité d'accueil ; qu'or, le renvoi pur et simple à la définition de la recette théorique en matière d'hôtels traditionnels n'est pas satisfaisant s'agissant de l'hôtellerie de plein air ; qu'en effet, le bailleur, lorsqu'il loue un terrain à usage de camping en bord de mer, sait parfaitement que le fonds ne pourra être ouvert que pendant la saison printemps-été ; que lorsqu'il existe en outre, comme en l'espèce s'agissant d'un terrain situé en zone inondable, une interdiction administrative d'occupation pendant une grande partie de l'année, précisément en raison du risque d'inondation, on ne peut imaginer que la recette théorique annuelle soit calculée sur la meilleure recette mensuelle appliquée aux 12 mois de l'année ; que pourtant, quand bien même l'activité ne peut être que saisonnière, le loyer est calculé annuellement en considérant que l'exploitation du fonds se trouve nécessairement encadrée par l'autorisation administrative, de sorte que le fonds ne pourrait jamais rapporter davantage que le chiffre d'affaires maximum possible lors de ses cinq mois d'ouverture ; que les parties ont convenu devant l'expert que : - le camping fonctionne " à plein régime " pendant les cinq mois d'exploitation autorisée ; - que son remplissage est " maximum " pendant ces cinq mois, c'est-à-dire que tous les emplacements et bungalows sont occupés pendant les mois de juillet et août, et que s'ils ne le sont pas tous durant les mois de mai, juin et septembre, ils le sont cependant au maximum de l'occupation que représente la clientèle possible pendant ces trois autre mois ; que dés lors qu'il n'est pas discuté que le preneur exploite le camping au maximum des possibilités de celui-ci de mai à septembre, la recette réelle annuelle n'est pas différente de la recette théorique annuelle ; que le bail étant renouvelé à compter de 2011, c'est sur le chiffre d'affaires de l'année 2010 qu'il faut se fonder pour calculer le montant du loyer du bail renouvelé ; que la recette annuelle de l'année 2010 - telle qu'elle résulte du compte de résultat établi par l'expert-comptable du preneur - s'établit à la somme de 2 333 571 € hors-taxes, ce qui correspond en réalité aux cinq mois d'exploitation de mai à septembre ; que la recette moyenne mensuelle théorique est de 466 714 € pour les 5 mois d'exploitation ; qu'on ne peut nullement projeter cette recette moyenne mensuelle sur chacun des 12 mois de l'année ; que dés lors, en l'espèce la recette théorique annuelle et la recette réelle annuelle se superposent pour se confondent ; sur le coefficient de fréquentation : qu'il ne s'agit pas du coefficient de fréquentation du fonds exploité sur le terrain loué mais du coefficient de fréquentation tel qu'il est constaté par l'INSEE et par les divers observatoires économiques (notamment les chambres de commerce) dans la région dans laquelle se trouve le fonds, pour les hébergements collectifs, en ce compris les campings ; qu'il ressort des documents INSEE établis pour l'année 2011 comme pour l'année 2010 que le taux de fréquentation a été de 44 % sur toute l'année ; qu'il y a lieu de retenir en totalité ce coefficient, puisque du fait de l'obligation de fermeture pendant 7 mois sur 12, ce pourcentage correspond bien au temps de fréquentation du camping si on le reportait sur 12 mois ; que les 56 % de non fréquentation correspondent au mois de fermeture, sachant que pour les mois d'ouverture la fréquentation est de 100 % ; le taux de rendement de cette catégorie de camping dans la région : que le taux de rendement d'un camping 3 ou 4 étoiles dans la région Languedoc-Roussillon s'établit à une moyenne de 14 % ; que ce pourcentage est confirmé par les documents comptables produit par la SARL détente et loisirs ; qu'en effet si l'on prend 14 % du chiffre d'affaires de 2 333 571 € hors-taxes, on aboutit à un résultat brut de 325 700 € ; qu'or, le compte de résultat ressort un résultat brut d'exploitation de 252 997 € et un résultat net comptable (après impôts) à 203 105 € ; que les charges d'exploitation (incluant des frais en dehors de la période d'ouverture du fond) justifient la différence entre le résultat brut théorique en appliquant un pourcentage de 14 % et le résultat brut d'exploitation réel à partir du compte d'exploitation ; qu'il y a donc lieu de retenir le taux de rendement moyen de 14 % ; qu'en définitive, en appliquant la méthode hôtelière - telle qu'adaptée à l'activité de camping et hôtellerie de plein air, le prix du loyer de renouvellement ressort à : 2 333 571 € HT x 44 % x 14 % = 143 748 €, somme qui sera arrondie à celle de 144 000 € par an ; que le bailleur est mal fondé dans sa prétention d'une erreur de l'expert judiciaire, en ce qu'il n'aurait pas tiré les conséquences de la substitution de la recette réelle à la recette théorique : en effet, ainsi que l'a parfaitement analysé l'expert qui a répondu à tous les dires des parties, le fait que la recette théorique corresponde en définitive au cas d'espèce à la recette réelle, ne doit nullement conduire à omettre l'application du taux moyen d'occupation des campings de même catégorie du littoral du département pour l'année 2011 correspondant à la date de renouvellement, selon les données statistiques transmises par l'INSEE, puis du taux moyen de rendement des campings de même catégorie ; que manifestement, le bailleur - qui prétend qu'en utilisant la recette réelle il y avait déjà incidence du taux de fréquentation réelle du camping dans le chiffre d'affaire réel retenu par l'expert - fait une confusion entre d'une part les taux de fréquentation et de rendement du terrain de camping de l'espèce et d'autre part les taux appliqués par l'expert qui sont issus de données statistiques et moyennes régionales ; que le preneur quant à lui fait une analyse erronée sur la recette : il prétend encore que la recette à prendre en compte ne devrait pas intégrer d'autres ressources que celles de l'activité hébergement ; qu'or, l'expert a pourtant parfaitement répondu à cette question dans sa réponse au dire du 10 novembre 2014, figurant en page 23 de son rapport, en ces termes : " Notre confrère écrit que nous aurions omis d'ôter du chiffre d'affaires les recettes qui ne sont pas des recettes d'hébergement, c'est-à-dire les recettes du bar, du restaurant, du snack, de l'alimentation etc.(8 postes). Nous n'avons pas " omis " d'ôter du chiffre d'affaires ces recettes. C'est en pleine connaissance de cause que nous ne les avons pas déduites. Lors de notre accedit, nous avons bien demandé au gérant de la SARL Détente et Loisirs si les recettes annexes à la location des emplacements et bungalows étaient générées par une ou plusieurs autres entités commerciales que celle de l'exploitation du camping lui-même. Autrement dit si, par exemple, le fonds d'épicerie était la propriété d'un sous-locataire, comme cela est souvent le cas dans les campings. Il nous a été répondu que tous les services et commerces annexes étaient assurés par la SARL Détente et Loisirs, sans aucune exception. Il s'agit d'un fonds unique. Dés lors, il n'y a aucune raison pour que ces recettes - qui font parti intégrante du chiffre d'affaires réalisées par la SARL Détente et Loisirs - ne soient pas intégrées dans la base du calcul de la recette sur laquelle vont être appliqués les coefficients d'occupation et de rendement. Ces recettes sont bien réalisées sur le terrain loué par le preneur à bail. S'il avait sous-loué la partie du terrain affecté à ces activités annexes, les revenus de ces activités ne figureraient pas dans son bilan. Mais, par contre, y figureraient les loyers de sous-location. C'est bien la raison pour laquelle nous avons d'entrer fait préciser ce qu'il en était à cet égard. Nous maintenons donc dans sa totalité le chiffre d'affaires sur lequel nous avons ensuite appliqué les coefficients d'occupation et de rendement. " ; que la cour, partageant l'analyse de l'expert, rejettera ce moyen du preneur ; sur la mise à disposition de mètres carrés supplémentaires pour permettre l'aménagement du complexe aquatique : que le bailleur soutient que la création du parc aquatique doit être prise en compte dans la fixation du prix du loyer de renouvellement dans la mesure où il ne s'agirait pas d'une amélioration au sens de l'article R. 148-8 du code de commerce, mais d'une construction à laquelle le bailleur aurait participé par la mise à disposition d'un terrain supplémentaire de 940 m² ; qu'il est observé que cette mise à disposition était prévue par le bail à titre gratuit pendant 10 ans et, passée ce délai, que les mètres carrés supplémentaires seraient facturés comme prévus au bail ; que cependant, dés lors que l'on applique la méthode dite hôtelière, le prix du loyer n'est pas recherché en fonction de la surface louée mais relativement au chiffre d'affaires ; qu'or, les constructions réalisées par le preneur ont une incidence directe sur le chiffre d'affaires ; qu'en effet, le parc aquatique créé sur les mètres carrés supplémentaires offerts par le bailleur, sans diminuer la capacité d'hébergement, a considérablement augmenté l'attrait du camping et les tarifs pratiqués ; que dés lors que, par la méthode dite hôtelière, le prix du loyer est calculé proportionnellement au chiffre d'affaires, il est évident que le bailleur profite directement de l'incidence de ces constructions et de celle des mètres carrés supplémentaires ; que s'il n'avait pas mis à disposition les mètres carrés supplémentaires, la construction du parc aquatique aurait eu pour effet de réduire la capacité d'hébergement de sorte que le chiffre d'affaires annuel aurait été également moindre ; que la prise en compte, dans le montant du loyer, des mètres carrés supplémentaires mis à disposition, est - de fait - déjà réalisée puisque le loyer est calculé à partir de pourcentages appliqués à la recette annuelle ; que le moyen du bailleur sera en voie de rejet ; sur la prétention d'abattements : que s'agissant des autres travaux réalisés par le preneur qui peuvent être analysés comme des améliorations au sens de l'article R. 145-8 du code de commerce, leur prise en compte ne pourrait intervenir a minima que lors du second renouvellement du bail ; qu'aucun abattement afférent à ces travaux ne peut donc intervenir lors du premier renouvellement ; que l'expert note d'ailleurs que les parties en avaient convenu lors de l'accedit ; que le moyen du preneur sera en voie de rejet ; sur la confrontation des résultats obtenus avec celle de la méthode dite " économique " ou méthode du rendement : que cette méthode consiste à appliquer un taux de rendement sur le revenu net existant ou potentiel ; que le taux de rendement est le taux de la rémunération du capital attendue par le propriétaire ; que le rendement d'un actif immobilier est en effet le rapport entre le revenu net annuel et la valeur de l'immeuble, ce qui permet d'apprécier la valeur de l'immeuble par le rapport : revenu net annuel de l'année n / taux de rendement ; que lorsque l'on connaît la valeur de l'immeuble, il est facile d'en déduire le taux de rendement théorique pour pouvoir le comparer à d'autres modalités de calcul ; qu'il a donc été recherché par l'expert le prix du mêtre carré " d'un terrain non constructible en zone inondable, mais sur lequel est autorisée l'exploitation d'un camping au moins 5 mois par an ", et le prix de vente du terrain ressort en moyenne à 20 € du mêtre carré ; que le terrain - d'une superficie initiale de 7 ha, à laquelle le bailleur a ajouté 940 m2 supplémentaires pour permettre la construction du parc aquatique - ressort à une valeur de : 1 418 800 € (= 70 940 m2 x 20 €) ; qu'il y a lieu d'y appliquer le taux de rendement habituellement retenu pour les établissements hôteliers, soit le taux de 11%, ce qui dégage théoriquement un rendement annuel du bien pour le bailleur de 156 068 € ; que toutefois, il faut encore appliquer un abattement de 10 à 15 % sur la valeur locative ainsi obtenue, en cas de mise à la charge du preneur de l'impôt foncier et des grosses réparations ; qu'en l'espèce, la taxe foncière est à la charge du preneur - et ce pour un montant moins élevé que celui afférent à un bâtiment hôtelier - ce qui justifie un abattement de 10 % selon l'expert ; que la somme de 15 680 € doit dés lors être déduite du rendement locatif du bien ci-dessus obtenu ; qu'en définitive, par l'application de la méthode de rendement économique, le loyer annuel ressort à : 140 388 € (= 156 068 € - 15 680 €) ; sur la confrontation des résultats obtenus avec celle de la méthode dite de comparaison : que l'expert a recherché des éléments de comparaison à Portiragnes ; qu'il a, à juste titre, exclu les campings situés au bord de la plage qui offrent une situation beaucoup plus favorable, de sorte qu'il n'a trouvé qu'un seul élément de comparaison utile, soit un camping de 4 étoiles situé également en zone inondable et dont le loyer a été renouvelé à la même époque avec une mise à la charge du preneur de la taxe foncière ; que cependant, ainsi que le relève pertinemment l'expert et ce qui est confirmé par la photo aérienne, le camping objet du litige est beaucoup mieux situé que celui " des Sablons ", notamment en raison de sa proximité du port Cassafiéres ; que dés lors, si le montant du loyer du camping " des Sablons " ressort à 1,70 euros du mètre carré, celui " des mimosas ", exploité par la SARL Détente et Loisirs, devrait ressortir selon l'expert au moins à 2 € du mètre carré, soit donc un loyer de : 141 880 € (= 70 940 m2 x 2 €) ; mais que : - si l'on retenait un loyer légèrement supérieur, de 2,20 euros du mètre carré, le loyer ressortirait alors à : 156 068 € (= 70 940 m2 x 2,2 €) - et si l'on retenait un loyer ne serait-ce que de 2,10 euros du mètre carré, il ressortirait alors à : 148 974 € (= 70 940 m² x 2,1 €) ; qu'il est difficile de pouvoir valider en elle-même la méthode de comparaison à partir d'un seul élément, même avec la projection de correctifs ; que toutefois cette méthode, comme celle dite de la méthode économique, permettent de vérifier que l'évaluation - supposée plus fine - faite par la méthode hôtelière adaptée aux campings, soit celle en définitive retenue par l'expert, apporte un résultat qui n'est pas très éloigné de celui obtenu par d'autres méthodes ; qu'en définitive, la cour, rejetant tout autre moyen des parties, fixera le montant du loyer à la somme de 144 000 € par an, d'autant qu'il apparaît comme un prix intermédiaire entre un loyer calculé sur le taux de rendement (méthode économique) et celui calculé en fonction d'un prix locatif pouvant être estimé à 2,1 €/ m² ;

ALORS QUE les améliorations apportées aux lieux loués par le preneur, au cours du bail à renouveler, ne sont pas susceptibles d'être prises en considération lors du premier renouvellement du bail ; qu'en l'espèce, la société Détente et loisirs faisait valoir que le montant du loyer du bail renouvelé pour la première fois devait être calculé en appliquant, au titre des importantes améliorations auxquelles elle avait procédé au cours du bail à renouveler, se chiffrant à plus de sept millions d'euros, un abattement de 40 % sur la valeur locative des lieux loués, calculée par référence aux usages en matière de campings, selon la méthode dite hôtelière adaptée aux campings et fondée sur les recettes du preneur ; qu'en excluant néanmoins, pour fixer à la somme de 144 000 euros le montant du loyer du bail renouvelé pour la première fois, tout abattement à ce titre, alors qu'elle constatait l'existence de telles améliorations opérées au cours du bail renouvelé par la société Détente et loisirs, la cour d'appel a violé les articles R.145-8, L.145-33 et R.145-10 du code de commerce.