Cour de Cassation · civ3 — 12 octobre 2017

CIV.3

CGA



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 octobre 2017




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 1021 F-D

Pourvoi n° X 16-22.417







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société Omnium de constructions développements locations, société par actions simplifiée, dont le siège est [...]                                  ,

contre l'arrêt rendu le 28 juin 2016 par la cour d'appel de Rennes (1re chambre), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. Francis X...,

2°/ à Mme Colette Y..., épouse X...,

tous deux domiciliés [...]                            ,

défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 12 septembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Z... , conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Z... , conseiller, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Omnium de constructions développements locations, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. et Mme X..., et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 28 juin 2016), que, par acte notarié du 5 décembre 2005, M. X... et la société Omnium de constructions développements locations (OCDL) ont conclu une promesse synallagmatique de vente de parcelles de terrain, sous condition suspensive d'obtention d'un permis de construire définitif, permettant la réalisation d'une surface hors oeuvre nette (SHON) au moins égale à 11 600 m² ; que le prix fixé était 1 700 000 euros HT pour une SHON de 11 600 m², plus 150 euros le m² supplémentaire en cas de SHON supérieure à 11 600 m², et moins 150 euros le m² en cas de SHON inférieure à 11 600 m² ; que le délai de réalisation des conditions suspensives, initialement fixé au 5 avril 2006, a été prorogé au 15 janvier 2012 ; que M. X... a refusé de réitérer la vente pour un prix de 1 174 000 euros HT correspondant à une SHON inférieure à 11 600 m², après la renonciation de la société OCDL, le 5 janvier 2012, à la condition suspensive relative au permis de construire ; que M. X... a assigné la société OCDl en annulation de la promesse synallagmatique et des avenants et paiement d'une indemnité d'immobilisation ; que, reconventionnellement, la société OCDL a sollicité le prononcé de la perfection de la vente pour un prix de 1 252 692,50 euros et le paiement des intérêts sur le prêt accordé par elle et de la somme de 302 886,63 euros au titre des frais engagés pour commercialiser les terrains ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que la société OCDL fait grief à l'arrêt d'annuler la promesse synallagmatique de vente du 5 décembre 2005 et de la condamner à payer à M. X... diverses sommes à titre de dommages-intérêts et d'intérêts ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la clause relative à la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire prévoyait que le permis de construire définitif devait permettre la réalisation d'au moins 11 600 m² de SHON à usage d'habitation, avec au maximum 50 % de la SHON autorisée à usage locatif, social et d'accession aidée, et retenu qu'il ressortait de la combinaison de cette clause avec celle relative au dépôt de la demande de permis de construire et celle relative à la détermination du prix de vente que, pour le cas où l'autorisation de construire 11 600 m² de Shon ne serait pas obtenue, l'acquéreur avait le choix entre renoncer à la vente, en se prévalant de la défaillance de la condition suspensive, et poursuivre la vente, en se prévalant de la clause de révision du prix à la baisse, la cour d'appel en a exactement déduit, sans dénaturation, que la réalisation de la promesse synallagmatique de vente ne dépendait pas de l'autorisation administrative de construire, mais de la seule volonté de l'acquéreur ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Omnium de constructions développements locations aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Omnium de constructions développements locations et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Omnium de constructions développements locations,

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré nulle et de nul effet la promesse synallagmatique de vente signée le 5 décembre 2005 entre M. Francis X... et la société OCDL portant sur des parcelles situées à [...] et cadastrées [...] , [...] , [...] , [...] , [...] , [...] et [...] pour une surface totale de 3 ha 14 ca et 55 a, et d'AVOIR en conséquence condamné la société OCDL à payer à M. Francis X... à titre de dommages et intérêts la somme de 340 000 euros réparant l'immobilisation du bien, celle de 10 000 euros réparant son préjudice moral, et celle de 61 397,26 euros représentant les intérêts dus à la date du 28 février 2015 outre les intérêts postérieurs ;

AUX MOTIFS QUE sur les conditions de la vente : la promesse synallagmatique contient une clause de détermination du prix rédigée comme suit : « La vente, si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix de un million sept cent mille euros (1.700.000 € HT) pour une SHON de 11.600 m². Dans l'hypothèse où la SHON serait supérieure à 11.600 m², le prix augmenterait de 150 € HT le m² de SHON supplémentaire. A l'inverse, dans l'hypothèse où la SHON serait inférieure à 11.600 m², le prix diminuerait de 150 € HT par m² de SHON en dessous de 11.600 m². Si sur une partie du terrain il est possible de construire de la SHON supplémentaire et ce dans un délai de dix ans, il sera appliqué le prix de 150 € HT le m² revalorisé du coût de la construction » ; que Mme X..., suivie en cela par M. X..., considère que cette clause de variation de prix est potestative comme dépendant uniquement de la volonté de la société OCDL, qu'il en résulte alors sa nullité et par voie de conséquence celle de la vente à défaut de détermination du prix ; que la clause susvisée ne peut s'analyser qu'au regard d'une autre des clauses de la promesse, à savoir la clause figurant dans le paragraphe « conditions suspensives » et intitulée « obtention d'un permis de construire » ; que cette clause est ainsi rédigée « obtention d'un permis de construire devenu définitif permettant la réalisation d'au moins 11.600 m² de SHON à usage d'habitation avec au maximum 50 % de la SHON autorisée à usage locatif, social et d'accession aidée. De plus la participation due au titre du PAE ne devra pas être supérieure à 34,10 euros HT le m² de SHON » ; qu'il était aussi précisé au chapitre "conditions particulières" que « l'acquéreur s'engage à déposer la demande de permis de construire pour la partie en accession libre au plus tard dans les quatre mois de la signature des présentes. Dans le cadre de l'obtention du permis de construire, il est ici précisé que l'acquéreur s'engage à adresser au vendeur la copie du dossier du permis de construire précisant le nombre de m² de SHON constructible sur le terrain vendu » ; que la combinaison de ces clauses laisse à penser en première lecture que la volonté des parties était de soumettre la détermination du prix de vente aux autorisations administratives pouvant être obtenues quant à la SHON ; qu'un examen plus attentif révèle toutefois que pour le cas où l'autorisation de construire 11.600 m² de SHON n'est pas obtenue, l'acquéreur peut à son choix : - renoncer à la vente en se prévalant de la défaillance de la condition suspensive, - poursuivre la vente en se prévalant de la clause de révision du prix à la baisse ; que l'exécution de la promesse synallagmatique de vente dépend donc non pas des autorisations administratives allant être accordées mais de la seule volonté de l'acquéreur ; qu'en ce sens, la combinaison de la clause de variation de prix à la condition suspensive d'obtention d'une SHON minimale a conduit à l'élaboration d'une convention contenant une condition potestative liée à la poursuite ou non de la vente en cas de SHON inférieure à 11,600 m² ; qu'il n'y avait donc pas d'accord sur la chose et sur le prix dans une telle occurrence et la promesse synallagmatique est nulle et de nul effet ;

1°) ALORS QUE la promesse du 5 décembre 2005 conclue entre M. X... et la société OCDL a pour objet la vente « des immeubles non bâtis situés à [...] (Ille et Vilaine) à [...] , figurant au cadastre sous les références suivantes : section [...]        lieudit La [...] d'une contenance de 1 ha 48 a ; section AL numéro lieudit La [...] d'une contenance de 20 a 30 cas ; section [...]        lieudit [...] d'une contenance de 4 a 60 ca ; section [...]        lieudit Le [...] d'une contenance de 60 a 75 ca ; section [...]        lieudit Le [...] d'une contenance de 12 a 20 ca ; section [...]        lieudit Le [...] d'une contenance de 32 a 84 ca ; section [...]        lieudit Le [...] d'une contenance de 35 a 86 ca, pour une contenance totale de 3 ha 14 a 55 ca, le dit bien consistant en diverses parcelles de terrains à bâtir en divers bâtiments selon un plan joint et annexe teinte en rose » ; qu'en affirmant néanmoins qu'il n'y avait pas eu d'accord des parties sur la chose vendue, la cour d'appel a dénaturé la promesse susvisée, en violation de l'article 1134 du code civil ;

2°) ALORS QU'est déterminable le prix lié à la survenance d'un évènement futur ne dépendant pas de la seule volonté de l'une des parties ni d'accords ultérieurs de celles-ci ; qu'en affirmant que la société OCDL et les époux X... ne s'étaient pas accordés sur le prix de vente des parcelles de terrain après avoir pourtant relevé que le prix avait été fixé à la somme de 1 700 000 euros HT dans l'hypothèse où la construction d'une SHON de 11 600 m² serait autorisée, et que ce prix varierait à la hausse ou à la baisse de 150 euros par mètre carré de SHON autorisée en plus ou en moins, ce dont il résultait que le prix, qui dépendait de la décision d'une autorité administrative tiers au contrat, était déterminable, la cour d'appel a violé l'article 1591 du code civil ;

3°) ALORS QUE n'est pas potestative la condition dont la réalisation est soumise pour partie à des circonstances ou éléments objectifs extérieurs, tels que la délivrance d'une autorisation de construire délivrée par une autorité administrative ; qu'en affirmant que l'exécution de la promesse conclue sous la condition d'obtention d'un permis de construire une SHON de 11 600 m² dépendait de la seule volonté de l'acquéreur, la cour d'appel a violé les articles 1170 et 1171 du code civil ;

4°) ALORS QUE le droit d'une partie à un contrat conclu sous condition suspensive de renoncer à son bénéfice ne la rend pas potestative ; qu'en déduisant le caractère potestatif de la promesse de vente conclue sous condition d'obtention d'un permis de construire une SHON de 11 600 m² de la circonstance que l'acquéreur pouvait renoncer au bénéfice de cette condition si un permis de construire une surface inférieure à 11 600 m² était délivré, et poursuivre la vente au prix, déterminé par les parties, dépendant de la surface alors autorisée, la cour d'appel a violé les articles 1176 et 1591 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la société OCDL à payer à M. Francis X... à titre de dommages et intérêts la somme de 340 000 euros réparant l'immobilisation du bien, celle de 10 000 euros réparant son préjudice moral, et celle de 61 397,26 euros représentant les intérêts dus à la date du 28 février 2015 outre les intérêts postérieurs ;

AUX MOTIFS QUE sur la demande de dommages et intérêts présentée par M. X... : qu'au-delà même de sa nullité intrinsèque, tant que cette dernière n'était pas constatée, la promesse synallagmatique se devait d'être exécutée de bonne foi, dans la mesure où pour qu'un permis de construire accordant une SHON de 11 600 m² soit obtenu, encore fallait-il qu'il eut été demandé ; qu'or, tel n'a jamais été le cas puisque trois permis de construire ont été demandés, pour le premier d'une SHON de 1.402 m², pour le second d'une SHON 6,696,00 m² et pour le troisième d'une SHON de 2.982,05 m² soit un total de 11.080,05 m² ; que contrairement à ce qu'indique M. X..., la société OCDL était fondée à ne demander elle-même que les deux premiers puisque la promesse prévoyait qu'elle ne demanderait elle-même que les permis relatifs aux logements en accession libre et qu'ainsi le troisième permis a été déposé par un organisme de logement social ; qu'en revanche, elle avait l'obligation de faire en sorte que la somme des permis déposés soit supérieure ou égale à 11.600 m², et sauf à démontrer que dès la date du dépôt des demandes une contrainte de nature technique ou administrative s'était révélée ; qu'or une telle démonstration n'est nullement apportée par la société OCDL ; que de surcroît, les courriers et avenants versés aux débats démontrent que les demandes de permis de construire ont été déposées postérieurement au délai prévu au compromis et que malgré l'obligation qui lui en était faite dans l'acte, la société OCDL n'en a pas communiqué la copie aux vendeurs, qui ignoraient donc que les permis étaient demandés pour une SHON inférieure à 11.600 euros ; qu'elle n'en a pas moins obtenu le 22 décembre 2006 un avenant aux termes duquel les vendeurs acceptaient de proroger la durée de réalisation des conditions suspensives jusqu'au 15 janvier 2012 en cas de survenance d'un recours contre un des permis de construire délivrés ; qu'en agissant ainsi, la société OCDL a obtenu que les vendeurs immobilisent leur bien durant cinq années, avec l'espérance de la perception d'un prix de vente de 1.700.000 euros HT dont elle-même savait sans les en avoir avisés qu'elle ne les offrirait pas ; que d'ores et déjà, à cette date, pour les époux X..., la différence entre le prix espéré et le prix qui allait au mieux être offert était de 77.912 euros HT (11.600-11.080,00) x 150)) ; qu'après cette attente et sans exiger qu'un recours soit formé contre le jugement du tribunal administratif ayant annulé le permis accordé à Archipel Habitat, elle a ensuite indiqué en janvier 2012 « renoncer » à la condition suspensive d'obtention d'une SHON de 11.600 m² et offrir un prix de 1.174.700 euros pour les 8.098 m² de SHON obtenue, attitude en contradiction flagrante avec la prorogation antérieurement demandée, qui devenait dès lors inutile ; que d'autre part, par l'intermédiaire de Me A... , la société avait fait adresser à M. X..., le 27 octobre 2006, un premier avenant contenant prorogation de la promesse de vente jusqu'au mois de janvier 2007 et moyennant le paiement d'une somme de 100.000 euros à titre d'acompte ; qu'après que M. X... ait accepté et signé cet avenant, la société OCDL ne l'a pas signé (et n'a pas versé l'acompte) mais l'a fait remplacer sept semaines plus tard par l'avenant du 22 décembre 2006 remplaçant l'acompte par un prêt hypothécaire de 150.000 euros avec intérêts au taux de 5% à compter du 1er avril 2007, remboursable par déduction du prix de vente ; qu'un tel comportement est déloyal et confine au dol, puisque les intérêts courraient tout au long de l'immobilisation du bien, laquelle n'avait aucune contrepartie ; que les comportements de la société OCDL ont donc conduit les époux X... à immobiliser leur bien inutilement jusqu'en janvier 2012, date à laquelle elle leur a offert un prix très inférieur à leurs espérances, puis durant quatre années supplémentaires où elle s'est opposée aux prétentions de M. X... visant à voir déclarer la vente nulle ou caduque par les juridictions ;
qu'il en est résulté une immobilisation du bien durant dix années ; que M. X... se prévaut de l'attestation d'un expert immobilier pour voir fixer la valeur locative des lieux à 31.656 euros par an ; que si cette attestation est trop succincte pour être réellement probante, il peut être relevé que la valeur vénale moyenne du bien était de 1.700.000 euros, ce qui placé à 2% l'an donnait un rendement brut de 34.000 euros, se rapprochant de la valeur locative, d'où une perte sur dix ans de 340.000 euros ; qu'il n'y a pas lieu d'y ajouter les frais engagés annuellement par M. X..., ceux-ci étant la contrepartie du rendement du capital ; qu'en revanche seront rajoutés les intérêts dus sur la somme de 150.000 euros portée par la société OCDL, en décembre 2006, leur accumulation étant la conséquence tant de la déloyauté du comportement de la société OCDL que de l'immobilisation du bien ; que compte tenu du grand âge de M. X..., incompatible avec une dizaine d'années de soucis et de tracas, il lui sera accordé au surplus la somme de 10.000 euros de préjudice moral ; que par conséquent, la société OCDL est condamnée à payer à M. X... une somme de 340.000 euros d'indemnité d'immobilisation, une somme de 10.000 euros de préjudice moral, et la somme de 61.397,26 euros représentant les intérêts dus à la date du 28 février 2015 outre les intérêts postérieurs ;

1°) ALORS QUE la promesse du 5 décembre 2005 conclue entre M. X... et la société OCDL stipule une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire « permettant la réalisation d'au moins 11 600 m² de SHON à usage d'habitation avec au maximum 50 % de la SHON autorisée à usage locatif, social et d'accession aidée » (p. 5) et fait obligation à la société OCDL de « déposer la demande de permis de construire pour la partie en accession libre » (p. 3) ; qu'en affirmant néanmoins que la société OCDL avait l'obligation de faire en sorte que les demandes de permis de construire visent une surface supérieure ou égale à 11 600 m², quand tel n'était pas le cas dès lors que la demande relative aux logements en accession aidée devait être déposée par un organisme de logement social, de sorte que la société OCDL ne pouvait être contrainte de formuler une demande visant une surface devant être sollicitée par un tiers, la cour d'appel a dénaturé la promesse en violation de l'article 1134 du code civil ;

2°) ALORS QUE l'avis de dépôt de la demande de permis de construire versée aux débats en pièce 2 porte la date du 5 avril 2006 ; qu'en affirmant néanmoins que les demandes de permis de construire avaient été déposées postérieurement au délai prévu au compromis, soit après le 5 avril 2006, la cour d'appel a dénaturé l'avis susvisé, en violation du principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause, ensemble l'article 1134 du code civil ;

3°) ALORS QUE l'avis de dépôt de la demande de permis de construire une SHON de 6 875,15 m² a été transmis au notaire des époux X... par courrier du 5 avril 2006 ; qu'en affirmant néanmoins que la société OCDL n'avait pas communiqué la copie des demandes de permis aux vendeurs qui ignoraient donc que les permis étaient demandés pour une SHON inférieure à 11 600 m² et avaient accepté d'immobiliser leur bien dans l'espérance d'un prix de vente qu'il ne percevrait pas, la cour d'appel a dénaturé le courrier susvisé en violation du principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause, ensemble l'article 1134 du code civil ;

4°) ALORS QUE n'est pas fautif le débiteur qui renonce au bénéfice d'une condition suspensive stipulée dans son intérêt exclusif dans le délai prévu pour la réalisation de la condition ; qu'en jugeant que la société OCDL avait commis une faute en renonçant à la condition suspensive d'obtention d'un permis définitif de construire une surface de 11 6000 m² stipulée dans son intérêt, dans le délai de réalisation de celle-ci, après avoir sollicité et obtenu la prorogation de ce délai, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la société OCDL n'avait pas choisi de renoncer à cette condition, après sa prorogation, en considération du jugement du tribunal administratif de Rennes du 9 décembre 2010 rejetant le recours en annulation formé par une association de riverains contre les permis de construire délivrés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1176 et 1134 du code civil ;

5°) ALORS QUE les parties à un contrat sont fondées à en négocier la modification au mieux de leurs intérêts ; qu'en affirmant que le comportement de la société OCDL, qui avait négocié un avenant prévoyant qu'elle prêterait aux vendeurs une somme de 150 000 euros remboursable par déduction du prix de vente, était déloyal et confinait au dol dès lors qu'il lui procurait des intérêts sur la somme prêtée, quand elle était fondée à négocier au mieux de ses intérêts un avenant au contrat conclu, le juge ne pouvant fixer un juste équilibre que les cocontractants seraient en faute de ne pas avoir respecté, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;

6°) ALORS QUE les effets d'un contrat librement accepté par les parties ne sauraient constituer un préjudice dont l'une d'entre elles pourrait être tenues d'indemniser l'autre ; qu'en affirmant que le comportement de la société OCDL avait conduit les époux X... à immobiliser leur bien « inutilement » et sans contrepartie jusqu'en janvier 2012 quand, en l'absence de faute, la société OCDL ne pouvait être tenue d'indemniser les époux X... des conséquences d'un contrat librement accepté, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1176 du code civil.