Cour de Cassation · civ3 — 9 novembre 2017

CIV.3

CGA



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 9 novembre 2017




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 1140 F-D

Pourvoi n° G 16-22.151







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires Le Pierre A... , dont le siège est [...]                                                  , représenté par son syndic la société Cerutti gestion immobilière, dont le siège est [...]                                                  ,

contre l'arrêt rendu le 19 mai 2016 par la cour d'appel d'[...]               chambre A), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. Pasquale X...,

2°/ à Mme Marie José Y...,

tous deux domiciliés [...]                            , pris en leur qualité de copropriétaire des lots 320,114,33,41,

défendeurs à la cassation ;
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 3 octobre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Z..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Z..., conseiller référendaire, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat du syndicat des copropriétaires Le Pierre A... , de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. X... et de Mme Y..., et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 19 mai 2016), que M. X... et Mme Y..., copropriétaires, ont assigné le syndicat des copropriétaires Le Pierre A... (le syndicat) en annulation de la décision de l'assemblée générale du 28 mars 2014 relative à l'octroi de télécommandes d'ouverture du portail d'accès à la copropriété aux seuls copropriétaires dont les lots sont composés d'un parking ou d'un garage ;

Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande ;

Mais attendu qu'ayant relevé, procédant à la recherche prétendument omise, que le règlement de copropriété mentionnait dans les parties communes la voie d'accès, le portail d'entrée de l'ensemble immobilier et les voies de circulation et que les bâtiments d'habitation, desservis par celles-ci, étaient situés à au moins une centaine de mètres de la voie publique et souverainement retenu que les voies de circulation, constituant un accessoire nécessaire au droit de chaque copropriétaire sur les parties privatives des lots à usage d'appartement, la décision qui lui interdisait de les utiliser pour accéder, à partir de la voie publique, à ceux-ci, avait pour effet de lui imposer une modification des modalités de la jouissance de ses parties privatives, que la nécessité de réglementer le stationnement à l'intérieur de la copropriété ne saurait suffire à justifier, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche relative au respect par les copropriétaires de la réglementation de l'usage des parties communes que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Pierre A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Pierre A... et le condamne à payer à M. X... et Mme Y... la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf novembre deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires Le Pierre A... 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR annulé la résolution n° 13 de l'assemblée générale du 28 mars 2014 ;

AUX MOTIFS que « l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. Le règlement de copropriété de l'immeuble Le Pierre A... prévoit que les parties communes générales comprennent notamment « la voie d'accès et le portail d'entrée de l'ensemble immobilier, les passages, voies de circulation et dégagements pour piétons et pour voiture à l'intérieur de la propriété ». Il résulte des photographies produites par les appelants que les bâtiments d'habitation de la copropriété sont situés à au moins une centaine de mètres de la voie publique et qu'ils sont desservis par une voie de circulation de chaque côté de laquelle sont aménagés des places de stationnement. Cette voie constitue donc un accessoire nécessaire au droit de chaque copropriété (sic) sur les parties privatives des lots à usage d'appartement. La résolution n° 13, qui interdit à un copropriétaires ne disposant pas d'un garage ou d'un parking d'utiliser cette voie pour accéder, à partir de la voie publique, au bâtiment dans lequel se trouve son appartement, a pour effet de lui imposer une modification des modalités de la jouissance de ses parties privatives, que la nécessité de réglementer le stationnement à l'intérieur de la copropriété ne saurait suffire à justifier. Cette résolution sera donc annulée dès lors qu'elle n'a pas été prises avec le consentement de M. X... et de Mme Y... » ;

1°) ALORS QUE sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles ; qu'en décidant que la réglementation de l'accès en voiture à la copropriété avait pour effet de modifier les modalités de jouissance des parties privatives, la cour d'appel a violé l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

2°) ALORS QUE seules les modalités de jouissance s'évinçant du règlement de copropriété ne peuvent faire l'objet d'une modification à quelque majorité que ce soit ; qu'en jugeant que l'attribution de télécommandes pour ouvrir le portail électrique aux seuls copropriétaires d'emplacement de stationnement ou de parking avait modifié les modalités de jouissance des parties privatives, sans établir en quoi une telle modalité de jouissance résultait directement ou indirectement du règlement de copropriété, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

3°) ALORS QUE l'encadrement de l'usage des parties communes par le syndicat des copropriétaires prévu par le règlement de copropriété peut affecter les modalités de jouissance des parties privatives ; qu'en jugeant que l'attribution de télécommandes pour ouvrir le portail électrique aux seuls copropriétaires d'emplacement de stationnement ou de parking avait modifié les modalités de jouissance des parties privatives, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'article 9 du règlement de copropriété stipulant que « chacun des copropriétaires devra respecter la réglementation intérieure pour l'usage de certaines parties communes » n'imposait pas aux copropriétaires de supporter la réglementation de l'usage des parties communes, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil et l'article 26 de la loi du juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.