Cour de Cassation · civ3 — 16 novembre 2017

CIV.3

FB


COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 16 novembre 2017




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 1153 F-D

Pourvoi n° F 16-21.482



R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société Newco Pléiade, société civile immobilière, dont le siège est [...]                                ,

contre l'arrêt rendu le 15 avril 2016 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Im Properties, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...]                                          ,

2°/ à la société H... & associés, société civile professionnelle, dont le siège est [...]                                ,

3°/ à la société E... Y... F...             C...

I... et J..., société civile professionnelle, dont le siège est [...]                                ,

défenderesses à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 10 octobre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme G..., conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme G..., conseiller, les observations de la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat de la société Newco Pléiade, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société H... & associés et de la société E... Y... F...             C...

I... et J..., et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 avril 2016), que, par acte authentique du 19 décembre 2007, dressé par M. X..., notaire associé, assisté de M. Y..., notaire associé, la société IM properties (la venderesse) a vendu à la société civile immobilière Newco Pléiade (la SCI) un ensemble immobilier bénéficiant d'une constructibilité de douze mille mètres carrés et comprenant onze bâtiments à usage principal et un douzième bâtiment, d'une surface de neuf cents mètres carrés détruit par le feu et n'ayant pas été reconstruit ; que le paiement du solde du prix devait intervenir au plus tôt dans les quinze jours de l'obtention d'un permis de construire définitif permettant la réalisation d'un bâtiment n'excédant pas mille huit cents mètres carrés de SHON à usage d'hébergement et au plus tard, en tout état de cause, dans les vingt-quatre mois de la signature de l'acte de vente ; que, faisant état de l'impossibilité de construire un immeuble de mille huit cents mètres carrés, la SCI a assigné en indemnisation la venderesse et les sociétés civiles professionnelles de notaires E..., Y..., z..., C... et

I..., et H... et associés ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande fondée sur la fraude contre la société IM properties ;

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, qu'il était expressément mentionné dans l'acte de vente que le terrain vendu était affecté d'une constructibilité de douze mille mètres carrés de SHON et que la possibilité maximale d'occupation des sols prévue par le règlement de la ZAC était de treize mille mètres carrés et retenu que le paiement du solde du prix après l'obtention d'un permis de construire définitif permettant la réalisation d'un bâtiment n'excédant pas mille huit cent mètres carrés de SHON ne constituait qu'une facilité de paiement accordée à l'acquéreur et que le règlement d'une TVA réduite, en raison de son engagement de construire dans un délai de quatre ans, n'induisait nullement une contradiction dans l'acte quant à la consistance du bien vendu, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit l'absence de fraude commise par la société IM properties, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande à l'encontre des notaires ;

Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu, sans dénaturation, que l'acte de vente, qui mentionnait que le terrain vendu bénéficiait d'une constructibilité de douze mille mètres carrés ainsi qu'il résultait du titre de propriété, ne comportait pas de vente de droits à construire et que le paiement par la SCI d'une TVA réduite, en raison de son engagement de construire dans un délai de quatre ans un bâtiment n'excédant pas mille huit cent mètres carrés, n'induisait pas une contradiction dans l'acte quant à la consistance du bien vendu, la cour d'appel, qui a déduit, de ces seuls motifs, que les notaires n'avaient pas manqué à leur obligation d'information et de conseil, a légalement justifié de sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile immobilière Newco Pléiade aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile immobilière Newco Pléiade et la condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à la SCP E..., Y..., z..., C... et I... et à la SCP H... et associés ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize novembre deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour la société Newco Pléiade.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SCI NEWCO PLEIADES de sa demande à l'encontre de la société IM PROPERTIES ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur la « fraude » reprochée à la société IM PROPERTIES : Considérant que c'est par des motifs pertinents, particulièrement circonstanciés et exacts que la cour adopte que le tribunal a jugé qu'aucune fraude n'avait été commise au préjudice de la SCI NEWCO ; qu'effectivement, la société IM PROPERTIES n'a jamais vendu 1.800 m² de droits à construire à la société NEWCO, ni ne lui a laissé croire dans les actes et au moment des pourparlers que la constructibilité résiduelle était de 1.800 m² ; qu'au contraire, il a été expressément mentionné dans l'acte de vente que le terrain vendu sur lequel se trouvait les onze bâtiments, le 12e d'une surface de 900 m² ayant été détruit par un incendie, bénéficiait d'une constructibilité de 12.000 m², « ainsi qu'il résulte du titre de propriété d'EURO DISNEY » ; que la SCI NEWCO n'a donc pas acquis 13.000 m² de droits à construire et qu'aucune promesse ne lui a été faite à ce titre ; qu'il a été seulement précisé à l'acte qu'aux termes du règlement de la ZAC, la possibilité maximale d'occupation du sol est de 13.000 m² ; que les modalités de règlement de solde du prix de 2 millions d'euros « dans les 15 jours de l'obtention par 1'acquéreur d'un permis de construire définitif permettant la réalisation d'un bâtiment n'excédant pas 1.800 m² de SHON » traduisent uniquement une facilité de paiement accordée par le vendeur à l'acquéreur, en fonction de ses objectifs mais ne modifient en rien l'objet de la vente ; qu'en tout état de cause, il a bien été mentionné que le solde du prix serait exigible dans le délai prévu quelle que soit l'issue réservée à la demande de permis de construire ; qu'enfin, quant aux obligations de la SCI NEWCO de régler une TVA réduite en raison de son engagement de construire dans un délai de quatre ans un bâtiment n'excédant pas 1.800 m² de SHON n'induisent nullement une contradiction dans l'acte quant à la consistance du bien vendu ; qu'il s'agit d'un simple engagement fiscal de la part de l'acquéreur ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI NEXCO contre la société PROPERTIES » (arrêt p. 5) ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur la « fraude » reprochée à la société IM PROPERTIES : Attendu que ni la promesse de vente, ni l'acte de vente ne font état de droits cédés pour une surface de 1.800m² SHON : « - que le terrain a été affecté d'une constructibilité de 12. 000 m² de SHON ainsi qu'il résulte du titre de propriété de la société EURO DISNEY communiqué dans le dossier d'informations remis à la SCI du 124 Réaumur et à la SCI NEWCO ; - que les 11 bâtiments édifiés par la Société EURO DISNEY ont une SHON totale de 11.197,60 m² tel que cela résulte du certificat de mesurage établi par la société de géomètre expert, SOGEFIA, le 11 décembre 2002 et annexé à l'acte de vente,- que le 12ème bâtiment (d'une surface d'environ 900 m²) détruit par un incendie, n'a jamais été reconstruit, - qu'aux termes du règlement de la ZAC (cité dans 1'acte), la possibilité maximale d'occupation du sol est de 13. 000 m², - que la SCI NEWCO entend déposer un permis de construire permettant la réalisation sur le terrain d'assiette de l'ensemble immobilier d'un bâtiment n'excédant pas 1.800 m² SHON à usage d'hébergement collectif à caractère temporaire » ; Attendu que pour fonder sa demande, la SCI NEWCO PLÉIADES LUXEMBOURG s'appuie tout d'abord sur un courrier de son architecte, daté du 4 février 2009, soit deux ans après la vente, selon lequel la société Euro Disney a initialement acquis 12.000 m² de droits à construire (et non 13.000 m²) et que pour construire un bâtiment de 1.800 m², la SCI NEWCO devrait se rapprocher de l'aménageur EPAFRANCE, en vue d'acquérir les droits manquants, soit 900m² (pièce n°15 de la SCI NEWCO PLÉIADES LUXEMBOURG) ; mais attendu que cette donnée n'était pas nouvelle pour la SCI NEWCO PLÉIADES LUXEMBOURG, dans la mesure où le titre de propriété de la société Euro Disney lui a bien été communiqué avant la vente ; qu'il y est même fait expressément référence dans l'article 10.1 de l'acte de vente (p. 9), précisant que le terrain est affecté d'une constructibilité de 12.000 m² ; qu'en conséquence, la SCI NEWCO PLÉIADES LUXEMBOURG ne peut valablement soutenir que cette information lui a été dissimulée par la société IM PROPERTIES ; Attendu en outre que la SCI NEWCO PLÉIADES LUXEMBOURG invoque un courrier de L'EPAFRANCE qui, après avoir souligné le manque de clarté des demandes qui lui ont été soumises par cet architecte au sujet des droits à construire, ne fait que confirmer les termes de l'acte de vente, à savoir qu'EPAFRANCE a vendu 12.000 m² de droits à construire à la société EURO DISNEY et que cette constructibilité est incluse dans les potentialités maximales de constructibilité fixées à 13.000 m² (pièce n°15 de la SCI NEWCO PLÉIADES LUXEMBOURG) ; qu'aucune manoeuvre, ni réticence dolosive de la société IM PROPERTIES ne sauraient ainsi être tirées de ces correspondances ; Attendu ensuite que la SCI NEWCO PLÉIADES se fonde sur une plaquette publicitaire, élaborée par la société DRIVER D..., mandataire de la société IM PROPERTIES (pièce n°15 de la SCI NEWCO PLÉIADES LUXEMBOURG) ; que, dans cette plaquette, intitulée "Les Pléiades, Val d'Europe (77)" il est indiqué que « la constructibilité autorisée sur le site est de 13.000 m² (SHON). Compte tenu de la SHON existante, il existe une constructibilité résiduelle de 1.800 m² (SHON) » ; Attendu que la SCI NEWCO PLÉIADES LUXEMBOURG soutient que, dans la mesure où ce document ne précise pas la nécessité d'acquérir des droits à construire auprès de l'aménageur, elle aurait été victime d'une fraude ou d'un dol ; Mais attendu, d'une part, que ce document n'est qu'une communication sommaire du projet de vente de la société IM PROPERTIES; que, destinée à des investisseurs potentiels, elle se borne à attirer leur attention sur la mise en vente de la résidence "Les Pléiades"; que, s'agissant d'une vente immobilière, cette plaquette (ou "mémorandum") est nécessairement imprécise, et ne peut pas fournir plus de détails sur les droits à construire, comme elle le souligne : « Le Memorandum peut ne pas contenir toutes les informations qui pourraient être nécessaires pour les destinataires en vue de procéder à l'acquisition du bien (
). L'attention des destinataires du Memorandum est attirée sur le fait qu'il leur appartient de déterminer la pertinence des informations contenues dans le Memorandum au regard du projet envisagé et de fonder leur propre jugement et analyse sur la base des informations qu'ils jugent pertinentes. Le Memorandum ne constitue pas une offre de vente ou d'achat du bien ni une recommandation de procéder à l'acquisition du bien » (pièce n° 9 de la SCI NEWCO PLÉIADES LUXEMBOURG) ; Et attendu, d'autre part, qu'elle ne constitue pas un document précontractuel d'autant que les parties ont préalablement conclu une promesse de vente et régularisé un acte de vente notarié contenant des termes parfaitement clairs et précis, ainsi que des annexes ; qu'aucun pré-accord des parties sur une cession de droits à construire de 1.800 m² n'est n'entériné par ce document ; Attendu enfin qu'au demeurant, l'acquisition ou la possession de 1.800 m² de droits à construire par la SCI NEWCO PLÉIADES LUXEMBOURG ne constituait nullement une condition essentielle de la vente pour cette dernière, au motif que cette société n'a pas érigé ces droits à construire en condition suspensive du règlement du solde du prix de 2.000.000 d'euros ; qu'il a bien été spécifié dans l'acte de vente que ce solde devait être réglé par la SCI NEWCO LUXEMBOURG, quelle que soit l'issue réservée à la demande de permis de construire, à titre de « condition essentielle et déterminante du consentement du vendeur » (article 16.2) ; Attendu qu'en considération de l'ensemble de ces éléments, il convient de rejeter la demande de la SCI NEWCO PLEIADES présentée à l'encontre de la société IM PROPERTIES » (jugement, pp. 6 à 8) ;

ALORS, D'UNE PART, QUE la fraude corrompt tout ; que la SCI NEWCO PLEIADES exposait, dans ses conclusions (pp. 5 à 11), qu'encouragée par la mention expresse d'une constructibilité autorisée de 13.000 m² SHON et d'une constructibilité résiduelle de 1.800 m² SHON sur le site litigieux, contenue dans le document de présentation de l'opération, la SCI NEWCO PLEIADES avait clairement exposé à la société IM PROPERTIES, dans un courrier du 25 septembre 2007, son projet de réaliser, sur le terrain d'assiette de l'immeuble faisant l'objet de la vente, un bâtiment de 1.800 m² SHON à usage de logements, et que le prix proposé était basé, notamment, sur la « constructibilité résiduelle de 1.800 m² SHON » ; qu'elle indiquait que, dans ces conditions, la société IM PROPERTIES, parfaitement informée de son projet, et ayant conscience de ce qu'il était irréalisable en l'état de la seule vente envisagée, qui ne proposait que 900 m² de SHON résiduelle, avait néanmoins poursuivi le processus contractuel en taisant cette impossibilité en l'état, et qu'elle avait au demeurant inséré dans le contrat de vente plusieurs clauses se référant au projet de l'acquéreur de construire un immeuble « n'excédant pas 1.800 m² SHON », dont la rédaction permettait d'entretenir la SCI NEWCO PLEIADES dans la croyance erronée que son projet était réalisable sur le terrain d'assiette de l'ensemble immobilier vendu, tout en préservant artificiellement la société IM PROPERTIES de tout recours relatif à la consistance du bien vendu ; que la SCI NEWCO PLEIADES en déduisait que la société IM PROPERTIES avait commis une fraude en agissant ainsi, et qu'elle lui devait réparation du préjudice subi ; qu'en se bornant, pour rejeter sa demande, à constater que l'acte de vente faisait référence à la constructibilité réelle du terrain (12.000 m² SHON), en sus de la possibilité maximale d'occupation des sols de la ZAC (13.000 m²
SHON), et que les mentions relatives au projet de construction d'un immeuble « n'excédant pas 1.800 m² SHON » concernaient une facilité de paiement ou un simple engagement fiscal de l'acquéreur, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la mention répétée dans l'acte de vente du projet de construction d'un immeuble « n'excédant pas 1.800 m² SHON » ne pouvait s'expliquer, en l'absence de toute pertinence juridique de cette limite de constructibilité, que par la volonté de la société IM PROPERTIES de conserver frauduleusement la SCI NEWCO PLEIADES dans la croyance erronée que son projet était réalisable en l'état de la seule cession de terrain litigieuse, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1147 du code civil, et du principe selon lequel la fraude corrompt tout ;

ALORS, D'AUTRE PART, QU'en l'état des conclusions précitées (pp. 5 à 11), en constatant, de manière inopérante, que, si l'acte de vente contenait la référence au projet de la SCI NEWCO PLEIADES de déposer un permis de construire permettant la réalisation, sur le terrain d'assiette de l'ensemble immobilier litigieux, d'un bâtiment n'excédant pas 1.800 m² SHON, cette mention figurait au paragraphe « paiement du prix », il n'était pas fait référence à une quelconque condition suspensive d'obtention du permis de construire, sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette référence à la construction d'un immeuble « n'excédant pas 1.800 m² SHON », et non « de 1.800 m² SHON » comme indiqué dans l'échange de courriers entre la SCI NEWCO PLEIADES et la société IM PROPERTIES des 25 septembre et 4 octobre 2007, antérieurement à la vente, ne traduisait pas les manoeuvres frauduleuses de la venderesse qui avait, par cette mention dans l'acte de vente, entretenu la SCI NEWCO PLEIADES dans la croyance erronée que son projet clairement exposé et portant sur 1.800 m² SHON était réalisable en l'état de la seule cession de terrain litigieuse, la cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, et du principe selon lequel la fraude corrompt tout.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SCI NEWCO PLEIADES de sa demande à l'encontre de la SCP H...et associés et à la A... C... et I...

AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur la responsabilité des notaires : Considérant que le jugement sera également confirmé par adoption de motifs en ce qu'il n'a pas retenu la responsabilité de ces officiers ministériels, l'acte de vente ne contenant aucune contradiction dans ses clauses, l'affirmation de la SCI selon laquelle il lui aurait été cédé 1.800 m² de droits à construire étant erronée ; qu'au contraire, ainsi que les premiers juges l'ont mentionné la SCI NEWCO a acquis, en toute connaissance de cause (cf paragraphe « intention des parties-économie de l'opération » inséré en pages 5 et 6 de l'acte de vente), un ensemble immobilier défini avec précision, sans condition suspensive d'obtention d'un quelconque permis de construire et à la condition déterminante pour le vendeur que ce permis ne modifie en rien le prix convenu entre les parties ; que le notaire a donc assuré ses obligations de conseil, d'information et d'efficacité de son acte » (arrêt p. 6).

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur le manquement à l'obligation de conseil reproché à la SCP H...et associés et à la A... C...  et I... : Attendu qu'en premier lieu, le notaire n'est tenu d'un devoir de conseil et d'information qu'à l'égard de ses clients ; que la SCI NEWCO PLEIADES LUXEMBOURG a mis en cause Maître Pierre Y..., qui assistait la société IM PROPERTIES, à l'occasion de l'acte du 19 décembre 2007 ; qu'en cette qualité, Maître Y... n'était tenu à aucun devoir de conseil d'information à l'égard de la SCI NEWCO PLEIADES ; qu'il convient par conséquent de rejeter la demande de la SCI NEWCO PLEIADES LUXEMBOURG dirigée à l'encontre de la B...                                                ; Attendu qu'en second lieu, la SCI NEWCO PLEIADES LUXEMBOURG reproche à Maître Ronan X..., notaire associé de la SCP H...ET ASSOCIES, d'avoir manqué à son obligation de conseil et d'information à l'égard de toutes les parties à l'acte ; que l'acte du 19 décembre 2007 ne portait que sur le terrain et l'ensemble immobilier, tel que désigné à la page 10 ;que la désignation de l'ensemble immobilier, reprise aux pages 8 et 9 de l'acte authentique du 19 décembre 2007, est identique à celle qui figure dans la promesse de vente en date du 23 octobre 2007 reçu par Maître Y..., aux termes de laquelle la société IM PROPERTIES a promis de vendre à la SCI du 124, Réaumur à laquelle s'est substituée la SCI NEWCO PLEIADES LUXEMBOURG le bien immobilier désigné pages 4 et 5 de l'acte ;que, dans aucun des deux actes ne figure la vente de droits à construire, de sorte qu'il s'agit d'une vente d'immeuble pure et simple ; Attendu que si, au chapitre URBANISME ET USAGE ALTERNATIF du document commercial établi par la société DRIVERS D... en vue de présenter l'immeuble (pièce n° 9 de la SCI NEWCO PLÉIADES LUXEMBOURG), il est précisé que « la constructibilité autorisée sur le site est de 13.000 m² (SHON) et que compte tenu de la SHON existante, il existe une constructibilité résiduelle de 1.800 m² (SHON) », en dernière page de ce document figure un avertissement, dans lequel le rédacteur du document, la société DRIVERS D..., précise clairement : « L'attention des destinataires du mémorandum est attirée sur le fait qu'il leur appartient de déterminer la pertinence des informations contenues dans le mémorandum au regard du projet envisagé et de fonder leur propre jugement et analyse sur la base des informations qu'ils jugent pertinentes ; que le mémorandum ne constitue pas une offre de vente ou d'achat du bien ni une recommandation de procéder à l'acquisition du bien » ; qu'il est encore précisé : « DRIVERS D... décline toute responsabilité quant à l'exactitude, la sincérité et l'exhaustivité des informations contenues dans le mémorandum, lequel ne comporte aucune déclaration ou garantie (expresse ou tacite) quelle qu'elle soit » ; qu'il en résulte que le notaire rédacteur de l'acte authentique de vente n'a pas pu manquer à son devoir d'information et de conseil, alors même que figure en pages 5 et 6 un chapitre « INTENTION DES PARTIES -ECONOMIE DE L'OPERATION » rédigé comme suit : « Préalablement à la signature de l'acte, les parties rappellent que le vendeur a préparé et mis à la disposition de l'acquéreur un dossier d'information regroupant les principales informations relatives à l'ensemble immobilier, afin de lui permettre de prendre connaissance des caractéristiques essentielles de l'ensemble immobilier et de les analyser, de réaliser ses propres investigations et d'apprécier ainsi la situation tant juridique que technique, locative, fiscale, administrative et environnementale de l'ensemble immobilier. / Un CD ROM contenant l'ensemble des documents du dossier d'information a été remis à l'acquéreur dès avant ce jour. / L'acquéreur déclare avoir procédé, à sa satisfaction, tant pour lui-même qu'avec l'accompagnement de professionnel de l'immobilier choisi par lui à une étude de l'ensemble immobilier sur le plan juridique, locatif, fiscal, administratif technique et environnemental, et ceci, tant par les visites de l'ensemble immobilier qu'il a réalisées que par l'analyse du dossier d'information et de ses propres investigations » ; qu'il est ajouté en page 8 de ce même document : « Le vendeur précise que l'étude approfondie de l'ensemble immobilier que l'acquéreur a effectuée a constitué pour lui un élément déterminant de son choix de lui vendre l'ensemble immobilier voulant que dans ces conditions, la vente soit consentie et acceptée sans aucune garantie, de quelque nature que ce soit à sa charge, en faveur de l'acquéreur autre que la garantie d'éviction prévue à l'article 1626 du code civil en tant qu'elle porte sur le droit des propriétés et celles expressément et limitativement stipulées aux présentes, l'acquéreur faisant son affaire personnelle des vices apparents ou cachés, de tous ordres, juridiques, fiscaux, physiques ou techniques affectant ou susceptibles d'affecter l'ensemble immobilier. / Dans ces conditions, l'acquéreur reconnaît que la vente interviendra sans qu'il puisse prétendre à quelque garantie que ce soit de la part du vendeur et notamment au titre de la situation environnementale de l'ensemble immobilier, à l'exception de la garantie d'éviction de l'article 1626 du code civil et de celle expressément et limitativement stipulée aux présentes. / Les parties déclarent que les déclarations contenues dans le présent exposé font partie intégrante du présent acte comme formant un tout indivisible et indissociable de leurs conventions » ; que si l'acte contient la référence à la volonté de la SCI NEWCO PLEIADES LUXEMBOURG de déposer un permis de construire permettant la réalisation sur le terrain d'assiette de l'ensemble immobilier d'un bâtiment n'excédant pas 1.800 m² de SHON à usage d'hébergement collectif à caractère temporaire, qu'il y a lieu de constater que cette mention figure au paragraphe « paiement du prix ›› et qu'à aucun moment il n'est fait référence à une quelconque condition suspensive d'obtention de ce permis de construire ; qu'au contraire, il est précisé en page 11 de ce même acte, s'agissant du paiement à terme du solde du prix, soit 2.000.000 € HT, que : « Il est expressément convenu à titre de condition essentielle et déterminante du consentement du vendeur et sans laquelle il n'aurait pas contracté, que ladite somme sera exigible quelle que soit l'issue réservée à la demande du permis de construire visée ci-dessus, que son obtention et son caractère définitif ne constituent qu'une première alternative dans le fait générateur de l'exigibilité du solde du prix, lequel solde devra être acquitté en tout état de cause au plus tard à la date définie par l'alinéa ci-dessus, ce que l'acquéreur reconnaît et accepte expressément. » ; Attendu qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que la société NEWCO PLEIADES LUXEMBOURG a acquis, en toute connaissance de cause, un ensemble immobilier défini avec précision, sans condition suspensive d'obtention d'un quelconque permis de construire et à la condition déterminante pour le vendeur que ce permis ne modifie en rien le prix convenu entre les partie ; Attendu en conséquence, qu'en l'absence de faute de la SCP, il convient de rejeter la demande de la SCI NEWCO PLEIADES LUXEMBOURG dirigée à l'encontre de Maître Ronan X..., notaire associé de la SCP H...ET ASSOCIES » (jugement, pp. 8 à 10) ;

ALORS, D'UNE PART, QUE le notaire est tenu d'un devoir d'information et de conseil à l'égard de toutes les parties à l'acte pour lequel il prête son concours ; que le notaire qui prête son concours à la rédaction d'un acte, après avoir été mandaté par l'une des parties, est également tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention même à l'égard de l'autre partie ; qu'en affirmant, pour écarter la responsabilité de la A... C... et I... à l'égard de la SCI NEWCO PLEIADES, que le notaire ne serait tenu d'un devoir de conseil et d'information qu'à l'égard de ses clients et que Maître Pierre Y..., qui assistait la société IM PROPERTIES, à l'occasion de l'acte du 19 décembre 2007, n'aurait été tenu à aucun devoir de conseil d'information à l'égard de la SCI NEWCO PLEIADES (jugement, p. 8), la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE le juge a l'interdiction de dénaturer les éléments versés aux débats ; que, pour écarter la responsabilité des notaires à l'égard de la SCI NEWCO PLEIADES, la cour d'appel constate que l'acte de vente ne figure pas la vente de droits à construire, de sorte qu'il s'agit d'une vente d'immeuble pure et simple ; qu'en statuant ainsi, quand l'acte de vente précise, dans la « désignation de l'ensemble immobilier » (art. 10.1 de la convention), que « le terrain ci-dessus désigné a été affecté par l'EPAFRANCE, agissant en qualité d'aménageur de la ZAC du [...] ci-

après visée, d'une constructibilité de 12.000 m² de SHON [
] », et fait référence, au titre du « paiement du prix » (art. 16.2 de la convention) et de « l'impôt sur la mutation » (art. 19.2.3 de la convention), au projet de l'acquéreur de réaliser « sur le terrain d'assiette de l'ensemble immobilier » « [un] bâtiment n'excédant pas 1.800 m² de SHON », ce dont il résultait clairement que les parties s'étaient entendues sur la vente d'un ensemble immobilier comprenant une part de constructibilité résiduelle sur laquelle l'acquéreur envisageait un projet de construction, et non uniquement sur la cession pure et simple d'un immeuble, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;

ALORS, ENFIN, QUE le notaire, en tant que rédacteur de l'acte, est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer l'efficacité, notamment en ce qui concerne la protection des parties à l'acte ; que la SCI NEWCO PLEIADES faisait valoir, dans ses conclusions (pp. 11 à 15), que, la vente portant sur la cession d'un terrain et d'un ensemble immobilier déjà construit, ainsi que sur des droits à construire pouvant théoriquement aller jusqu'à 1.800 m², ainsi qu'il était précisé aux articles 16.2 et 19.2.3 de la convention, au titre du projet de construction envisagé par l'acquéreur à raison de la constructibilité résiduelle présentée par le bien vendu, il appartenait aux notaires de vérifier qu'il restait une SHON disponible suffisante pour procéder à la réalisation d'un bâtiment pouvant aller jusqu'à 1.800 m² de SHON, en l'état des 12.000 m² de SHON par ailleurs indiquée dans l'acte (art. 10.1 de la convention) ; que, pour écarter la responsabilité des notaires à l'égard de la SCI NEWCO PLEIADES, la cour d'appel se borne à constater que l'acte de vente ne comporte pas de contradiction dans ses clauses relativement aux droits à construire (arrêt p. 6), que, si l'acte contenait la référence à la volonté de la SCI NEWCO PLEIADES de déposer un permis de construire permettant la réalisation sur le terrain d'assiette de l'ensemble immobilier d'un bâtiment n'excédant pas 1.800 m² de SHON, il y avait lieu de constater que cette mention figurait au paragraphe « paiement du prix » et qu'à aucun moment il n'était fait référence à une quelconque condition suspensive d'obtention de ce permis de construire et, enfin, que la SCI NEWCO PLEIADES aurait acquis, en toute connaissance de cause, un ensemble immobilier défini avec précision (jugement, pp. 8 à 10) ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les notaires n'avaient pas méconnu leur obligation de vérifier, au-delà des indications apposées dans l'acte, si le projet envisagé par l'acquéreur de construire un bâtiment pouvant aller jusqu'à 1.800 m² de SHON était réalisable, afin de s'assurer de l'efficacité de l'acte de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.