Cour de Cassation · civ3 — 16 novembre 2017

CIV.3

MY1



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 16 novembre 2017




Déchéance et
Cassation partielle


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 1161 F-D

Pourvoi n° Y 15-26.830
Q 15-27.604 JONCTION





R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

I - Statuant sur le pourvoi n° Y 15-26.830 formé par M. F... C... , domicilié [...]                                  ,

contre un arrêt rendu le 28 mai 2015 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile A,), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. Hervé X..., domicilié [...]                                       ,

2°/ à Mme Brigitte E..., domiciliée 67 rue président Edouard Y..., [...] ,

3°/ à la société Mutuelles du Mans assurances IARD, société anonyme, dont le siège est [...]                                                    ,

4°/ à M. Philippe Z...,

5°/ à Mme Eliane A..., épouse Z...,

tous deux domiciliés [...]                                       ,

défendeurs à la cassation ;

II - Statuant sur le pourvoi n° Q 15-27.604 formé par :

1°/ M. Philippe Z...,

2°/ Mme Eliane A..., épouse Z...,

contre le même arrêt rendu, dans le litige les opposant :

1°/ à M. Hervé X...,

2°/ à M. F... C... ,

3°/ à la société Mutuelles du Mans assurances IARD,

4°/ à Mme Brigitte E...,

defendeurs à la cassation ;

M. X..., Mme E... et les Mutuelles du Mans assurances IARD ont formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident n° Q 15-27.604 contre le même arrêt ;

Les demandeurs au pourvoi principal n° Q 15-27.604 invoquent, à l'appui de leur recours, trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Les demandeurs au pourvoi incident n° Q 15-27.604 invoquent, à l'appui de leur recours, le moyen de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 10 octobre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme B..., conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme B..., conseiller référendaire, les observations de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de M. et Mme Z..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. X..., de Mme E... et de la société Mutuelle du Mans assurances IARD, de la SCP Fabiani, Luc-Thaler, Pinatel, avocat de M. C..., et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Joint les pourvois n° Y 15-26.830 et Q 15-27.604 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 28 mai 2015), que, par acte sous seing privé du 10 mars 2009, M. et Mme Z... ont vendu à M. C... des bâtiments à usage d'habitation, dépendances et terrain attenant ; que, par acte sous seing privé du 22 octobre 2009, M. C... a vendu aux consorts H... D..., sous condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire, une parcelle de terrain à bâtir à détacher de la propriété ; que, par acte authentique du 28 octobre 2009, dressé par M. X..., avec la participation de Mme E..., notaires, M. C... et M. et Mme Z... ont réitéré leurs consentements à la vente ; que, la parcelle étant inconstructible, les consorts H... D... n'ont pas réitéré la vente ; que, soutenant que M. X... avait manqué à ses obligations, M. C... l'a assigné en responsabilité, ainsi que son assureur, les Mutuelles du Mans Assurances IARD ; que ceux-ci ont assigné M. et Mme Z..., qui ont appelé en garantie Mme E... ;

Sur la déchéance du pourvoi n° Y 15-26.830 :

Vu l'article 978, alinéa 1er, du code de procédure civile ;

Attendu que M. C..., qui s'est pourvu le 13 novembre 2015, n'a pas déposé de mémoire ampliatif dans le délai imparti ; qu'il y a donc lieu de constater la déchéance de son pourvoi ;

Sur le pourvoi n° Q 15-27.604 :

Sur le pourvoi incident, qui est préalable :

Attendu que M. X..., Mme E... et les Mutuelles du Mans Assurances IARD font grief à l'arrêt de les condamner à payer des dommages et intérêts à M. C... ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les manquements commis avaient privé M. C... d'une chance de revendre la parcelle comme terrain à bâtir alors que cette revente était nécessaire à son acquisition et que son préjudice était certain et actuel puisqu'il avait acquis au prix du terrain à bâtir un jardin d'agrément, la cour d'appel a pu en déduire que M. X... et les Mutuelles du Mans Assurances IARD devaient être condamnés à lui payer des dommages et intérêts et a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le deuxième moyen du pourvoi principal :

Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

Attendu que, pour condamner solidairement M. et Mme Z... à garantir M. X... et les Mutuelles du Mans Assurances IARD de leur condamnation à payer des dommages et intérêts à M. C..., l'arrêt retient qu'il leur appartenait, aux termes de l'engagement du 10 mai 2007 et sans aucune faculté d'appréciation, de communiquer les informations relatives à la constructibilité de cette parcelle à tout acquéreur et que leur manquement fautif à cet engagement est directement à l'origine du préjudice que M. X... et son assureur ont été condamnés à réparer;

Qu'en statuant ainsi, tout en retenant que le manquement de M. X... à son obligation de conseil, consistant à ne pas s'assurer que l'immeuble permettait la réalisation du projet de M. C..., l'avait privé d'une chance de revendre la parcelle litigieuse comme terrain à bâtir, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

Et sur le troisième moyen du pourvoi principal :

Vu l'article 624 du code de procédure civile ;

Attendu que la cassation sur le deuxième moyen entraîne l'annulation, par voie de conséquence, du chef de dispositif ayant condamné Mme E... à relever et garantir M. et Mme Z... du tiers de leur condamnation à relever et garantir M. X... et les Mutuelles du Mans Assurances IARD ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le premier moyen du pourvoi principal :

Constate la déchéance du pourvoi n° Y 15-26.830 ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne solidairement M. et Mme Z... à relever et garantir M. X... et la société les Mutuelles du Mans Assurances IARD de leur condamnation au titre des dommages et intérêts dus à M. C... et condamne Mme E... à relever et garantir M. et Mme Z... à hauteur du tiers de leur condamnation à relever et garantir M. X... et les Mutuelles du Mans Assurances IARD, l'arrêt rendu le 28 mai 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;

Condamne M. X..., Mme E... et les Mutuelles du Mans Assurances IARD aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X..., Mme E... et les Mutuelles du Mans Assurances IARD et les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme Z... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize novembre deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Z..., demandeurs au pourvoi principal.

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné solidairement les époux Z... à relever et garantir Maître Hervé X... et la SA Mutuelles du Mans Assurances IARD de leur condamnation à payer la somme de 165.000 euros à Monsieur F... C... ;

AUX MOTIFS D'ABORD QU'est bien rapportée la preuve d'un manquement de Maître X... à son obligation de conseil à l'égard de Monsieur C..., en ne s'assurant pas que l'immeuble que celui-ci se proposait d'acquérir permettait la réalisation du projet dont il l'avait informé ; que dans ces conditions, la circonstance que le compromis litigieux ne comporte aucune condition suspensive relative à l'intention de Monsieur C... de détacher une parcelle des immeubles acquis pour la revendre en tant que terrain à bâtir est indifférente, étant seulement une manifestation du manquement de Maître X... à son obligation de conseil puisqu'il lui aurait incombé, pour y satisfaire, d'obtenir du vendeur l'insertion d'une telle stipulation pour lui permettre de renoncer à son acquisition dans l'hypothèse où se révélerait avant la réitération de la vente l'inconstructibilité de la parcelle à détacher ; qu'est tout aussi indifférent le fait que l'acte authentique de réitération de la vente reçu par Maître X... comporte la mention que la parcelle litigieuse est à usage de jardin d'agrément et qu'elle n'a pas fait l'objet d'une acquisition à titre de terrain à bâtir, cette déclaration ne concernant pas la vente de la parcelle à Monsieur C... mais les circonstances de son acquisition antérieure par les époux Z... à prendre en compte pour déterminer le régime des plus-values immobilières lui étant applicable, ne pouvant au surplus se déduire de cette seule stipulation que sa constructibilité avait été épuisée ; qu'il n'est pas contesté que la parcelle litigieuse ne peut actuellement être construite de sorte que sa valeur, selon la propre estimation de Maître X... ne devrait pas dépasser quelques euros du m2 ; qu'en ne satisfaisant pas à son obligation de conseil, Maître X... a privé Monsieur C... d'une chance de revendre la parcelle litigieuse comme terrain à bâtir cependant qu'il avait besoin de cette revente pour financer son acquisition ; qu'au regard des circonstances et du fait que cette parcelle avait trouvé acquéreur pour 195.000 euros, Maître X... évaluant lui-même dans son courrier précité sa valeur comme constructible à 170.000 euros, cette perte de chance sera ajustement réparée à hauteur de 165.000 euros ;

AUX MOTIFS ENSUITE QUE Maître X... et son assureur plaident qu'ils doivent être relevés et garantis par les époux Z..., ces derniers ayant manqué à leur obligation de délivrer les informations concernant cette parcelle, comme ils en avaient souscrits l'engagement en 2007 à l'occasion du détachement de cette parcelle en vue de son acquisition ; qu'il est effectif qu'il résulte du certificat établi par le cabinet de géomètres Marvie Bonnet le 10 mai 2007 que « les acquéreurs s'engagent à produire l'ensemble des documents ci-joints (ndr : relatifs à la répartition de la SHON entre les deux parcelles issues de la division) lors de toute vente ultérieure de leur lot conclue dans la période de 10 ans suivant la division, éventuellement complété des surfaces créées ou démolies par leur soins » ; que les époux Z... ne contestent pas avoir souscrit cet engagement, mais prétendent que le recours en garantie ne saurait prospérer, puisque, profanes en matière immobilière, ils n'ont rien dissimulé en ce que l'acte d'acquisition de la parcelle litigieuse par Monsieur C... la désignait explicitement comme un jardin d'agrément et qu'elle n'avait pas fait l'objet d'une acquisition à titre de terrain à bâtir, l'attestation précitée du géomètre ne porte pas sur les mêmes lots, que l'acte authentique de réitération de la vente reçu par Maître X... n'évoque pas la constructibilité de cette parcelle lors même que ce notaire avait, quelques jours auparavant, reçu le compromis de sa revente en tant que terrain à bâtir par Monsieur C... et que n'est en tout état de cause pas démontré l'existence d'un refus de permis de construire concernant la parcelle litigieuse ; que toutefois, ces objections sont inopérantes ; qu'en effet, la parcelle litigieuse était bien concernée par l'attestation du géomètre ainsi qu'il résulte de la lecture de ce document ; qu'à aucun moment du compromis ou de l'acte authentique de réitération de la vente, la parcelle n'est désignée comme étant un jardin d'agrément, cette déclaration ne concernant que le régime fiscal applicable aux plus-values susceptibles d'être réalisées par le vendeur ; qu'il n'est pas prétendu que le coefficient d'occupation des sols aurait été modifié entre 2007 et 2009 de sorte que toute demande de permis de construire concernant cette parcelle dont les droits à construire étaient épuisés en 2007 était vaine ; que surtout, il appartenait aux époux Z..., aux termes de l'engagement précité et sans aucune faculté d'appréciation, de communiquer les informations relatives à la constructibilité de cette parcelle à tout acquéreur ; que leur manquement fautif à cet engagement est directement à l'origine du préjudice que Maître X... et son assureur ont été condamnés à réparer ; qu'ils doivent les garantir des condamnations mises à leur charge ;

ET AUX MOTIFS ENFIN QUE les époux Z... plaident que Maître Brigitte E... doit les relever et garantir des condamnations prononcées à leur encontre, notamment car elle était le notaire ayant rédigé l'acte constatant leur acquisition de la parcelle litigieuse, à l'occasion duquel l'attestation du géomètre précitée avait été établie de sorte que son inconstructibilité lui était connue et qu' elle devait en outre, en tant que notaire étant intervenu tant à l'occasion du compromis que lors de la réitération de la vente par acte authentique procéder aux vérifications des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de ces actes, notamment en obtenant un certificat d'urbanisme ; Maître E... objecte qu'elle ignorait tout autant que Monsieur C... l'existence du certificat du géomètre concernant cette constructibilité si bien qu'elle ne saurait relever et garantir les époux Z... de leur carence à lui délivrer l'information sur ce point ; qu'il résulte des mentions de l'acte de vente qu'elle a dressé les 26 et 28 juin 2007, telles que rappelées par Maître X... dans le courrier qu'il lui adressait le 19 novembre 2009 et dont il n'est pas prétendu qu'elles aient été déformées, que le certificat établi le 10 mai 2007 par le cabinet de géomètres y était annexé ; qu'il s'ensuit qu'elle avait connaissance de l'absence de constructibilité de cette parcelle, de l'obligation souscrite par les époux Z... de la révéler à tout acquéreur et qu'elle a commis une faute en ne faisant pas figurer ces informations dans le compromis de vente puis dans l'acte authentique de réitération qu'elle recevait en participation ; que compte-tenu des fautes respectives des époux Z... et de Maître E..., celle-ci est condamnée à les relever et garantir à hauteur du tiers ;

ALORS QUE, D'UNE PART, il appartient aux notaires chargés d'instrumenter un acte de vente immobilière, et à eux seuls, d'assurer l'information correcte de l'acquéreur sur les caractéristiques du bien vendu et notamment sur sa constructibilité, en considération notamment des éléments qui figurent à leur dossier ou que leur client leur a communiqués ; qu'aussi bien, dès lors que l'officier ministériel dispose des éléments qui lui sont utiles pour veiller à la parfaite information de l'acquéreur, son client, qui n'est lui-même tenu à aucun devoir de vérification de la bonne exécution par son notaire de sa mission, ne peut se voir personnellement imputer aucune faute née d'un défaut d'information de l'acquéreur ; qu'en l'espèce, la Cour constate que Maître Brigitte E... avait une parfaite connaissance de l'épuisement des droits à construire attachés à la parcelle litigieuse, dès lors qu'elle était le notaire qui avait précédemment instrumenté la vente aux époux Z... de cette même parcelle et que le certificat du géomètre-expert du 10 mai 2007 consignant l'engagement souscrit par les époux Z... d'informer tout sous-acquéreur de cette situation, était annexé à ce précédent acte notarié ; qu'en imputant néanmoins aux époux Z... eux-mêmes, pour les condamner à garantie, un manquement résultant du défaut d'exécution de l'obligation d'information dont ils auraient été tenus selon les termes de ce même certificat, la Cour refuse de tirer les conséquences de ses propres constatations, violant, ce faisant, l'article 1382 du Code civil ;

ET ALORS QUE, D'AUTRE PART, et en tout état de cause, à le supposer même avéré, le manquement du vendeur d'un bien immobilier à une obligation spéciale d'information dont il serait tenu à l'égard de son acquéreur, s'agissant de l'épuisement des droits à construire attaché à l'une des parcelles vendues, est dépourvu de lien direct de cause à effet avec le préjudice résultant pour l'acquéreur de cette situation, dès lors qu'il est avéré que l'un des notaires chargés d'instrumenter avait quant à lui une parfaite connaissance de cette donnée si bien que le manquement du vendeur, à le supposer même établi, eût dû dans l'ordre normal des choses demeurer sans incidence aucune ; qu'en ce cas, seule la faute commise par les officiers ministériels chargés d'instrumenter et de veiller, dans l'intérêt de toutes les parties en présence, à la parfaite information de l'acquéreur, doit être regardée comme à l'origine du préjudice qui a été subi par ce dernier ; qu'en considérant néanmoins que le manquement des époux Z... à leur obligation d'information à l'égard de l'acquéreur était directement à l'origine du préjudice que Maître X... et son assureur ont été condamnés à réparer, la Cour viole de nouveau l'article 1382 du Code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) :

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaque d'avoir condamné solidairement les époux Z... a relever et garantir Maître Herve X... et la SA Mutuelles du Mans Assurances IARD de leur condamnation à payer la somme de 165.000 euros a Monsieur F... C... ;

AUX MOTIFS D'ABORD QU'est bien rapportée la preuve d'un manquement de Maître X... a son obligation de conseil à l'égard de Monsieur C..., en ne s'assurant pas que l'immeuble que celui-ci se proposait d'acquérir permettait la réalisation du projet dont il l'avait informé ; que dans ces conditions, la circonstance que le compromis litigieux ne comporte aucune condition suspensive relative a l'intention de Monsieur C... de détacher une parcelle des immeubles acquis pour la revendre en tant que terrain à bâtir est indifférente, étant seulement une manifestation du manquement de Maître X... à son obligation de conseil puisqu'il lui aurait incombe, pour y satisfaire, d'obtenir du vendeur l'insertion d'une telle stipulation pour lui permettre de renoncer à son acquisition dans l'hypothèse où se révélerait avant la réitération de la vente l'inconstructibilité de la parcelle à détacher ; qu'est tout aussi indifférent le fait que l'acte authentique de réitération de la vente reçu par Maître X... comporte la mention que la parcelle litigieuse est à usage de jardin d'agrément et qu'elle n'a pas fait l'objet d'une acquisition à titre de terrain à bâtir, cette déclaration ne concernant pas la vente de la parcelle à Monsieur C... mais les circonstances de son acquisition antérieure par les époux Z... à prendre en compte pour déterminer le régime des plus-values immobilières lui étant applicable, ne pouvant au surplus se déduire de cette seule stipulation que sa constructibilité avait été épuisée ; qu'il n'est pas contesté que la parcelle litigieuse ne peut actuellement être construite de sorte que sa valeur, selon la propre estimation de Maître X... ne devrait pas dépasser quelques euros du m2 ; qu'en ne satisfaisant pas à son obligation de conseil, Maître X... a privé Monsieur C... d'une chance de revendre la parcelle litigieuse comme terrain à bâtir cependant qu'il avait besoin de cette revente pour financer son acquisition ; qu'au regard des circonstances et du fait que cette parcelle avait trouvé acquéreur pour 195.000 euros, Maître X... évaluant lui-même dans son courrier précité sa valeur comme constructible à 170.000 euros, cette perte de chance sera ajustement réparée à hauteur de 165.000 euros ;

AUX MOTIFS ENSUITE QUE Maître X... et son assureur plaident qu'ils doivent être relevés et garantis par les époux Z..., ces derniers ayant manqué à leur obligation de délivrer les informations concernant cette parcelle, comme ils en avaient souscrits l'engagement en 2007 à l'occasion du détachement de cette parcelle en vue de son acquisition ; qu'il est effectif qu'il résulte du certificat établi par le cabinet de géomètres Marvie Bonnet le 10 mai 2007 que « les acquéreurs s'engagent à produire l'ensemble des documents ci-joints (ndr : relatifs a la répartition de la SHON entre les deux parcelles issues de la division) lors de toute vente ultérieure de leur lot conclue dans la période de 10 ans suivant la division, éventuellement complètes des surfaces créées ou démolies par leur soins » ; que les époux Z... ne contestent pas avoir souscrit cet engagement, mais prétendent que le recours en garantie ne saurait prospérer, puisque, profanes en matière immobilière, ils n'ont rien dissimulé en ce que l'acte d'acquisition de la parcelle litigieuse par Monsieur C... la désignait explicitement comme un jardin d'agrément et qu'elle n'avait pas fait l'objet d'une acquisition à titre de terrain à bâtir, l'attestation précitée du géomètre ne porte pas sur les mêmes lots, que l'acte authentique de réitération de la vente reçu par Maître X... n'évoque pas la constructibilité de cette parcelle lors même que ce notaire avait, quelques jours auparavant, reçu le compromis de sa revente en tant que terrain à batir par Monsieur C... et que n'est en tout état de cause pas démontré l'existence d'un refus de permis de construire concernant la parcelle litigieuse ; que toutefois, ces objections sont inopérantes ; qu'en effet, la parcelle litigieuse était bien concernée par l'attestation du géomètre ainsi qu'il résulte de la lecture de ce document ; qu'à aucun moment du compromis ou de l'acte authentique de réitération de la vente, la parcelle n'est désignée comme étant un jardin d'agrément, cette déclaration ne concernant que le régime fiscal applicable aux plus-values susceptibles d'être réalisées par le vendeur ; qu'il n'est pas prétendu que le coefficient d'occupation des sols aurait été modifié entre 2007 et 2009 de sorte que toute demande de permis de construire concernant cette parcelle dont les droits à construire étaient épuisés en 2007 était vaine ; que surtout, il appartenait aux époux Z..., aux termes de l'engagement précité et sans aucune faculté d'appréciation, de communiquer les informations relatives à la constructibilité de cette parcelle à tout acquéreur ; que leur manquement fautif à cet engagement est directement à l'origine du préjudice que Maître X... et son assureur ont été condamnés à réparer ; qu'ils doivent les garantir des condamnations mises a leur charge ;

ET AUX MOTIFS ENFIN QUE les époux Z... plaident que Maître Brigitte E... doit les relever et garantir des condamnations prononcées à leur encontre, notamment car elle était le notaire ayant rédigé l'acte constatant leur acquisition de la parcelle litigieuse, à l'occasion duquel l'attestation du géomètre précitée avait été établie de sorte que son inconstructibilité lui était connue, elle devait en outre, en tant que notaire étant intervenu tant à l'occasion du compromis que lors de la réitération de la vente par acte authentique procéder aux vérifications des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de ces actes, notamment en obtenant un certificat d'urbanisme ; Maître E... objecte qu'elle ignorait tout autant que Monsieur C... l'existence du certificat du géomètre concernant cette constructibilité si bien qu'elle ne saurait relever et garantir les époux Z... de leur carence à lui délivrer l'information sur ce point ; qu'il résulte des mentions de l'acte de vente qu'elle a dressé les 26 et 28 juin 2007, telles que rappelées par Maître X... dans le courrier qu'il lui adressait le 19 novembre 2009 et dont il n'est pas prétendu qu'elles aient été déformées, que le certificat établi le 10 mai 2007 par le cabinet de géomètres y était annexé ; qu'il s'ensuit qu'elle avait connaissance de l'absence de constructibilité de cette parcelle, de l'obligation souscrite par les époux Z... de la révéler à tout acquéreur et qu'elle a commis une faute en ne faisant pas figurer ces informations dans le compromis de vente puis dans l'acte authentique de réitération qu'elle recevait en participation ; que compte-tenu des fautes respectives des époux Z... et de Maître E..., celle-ci est condamnée à les relever et garantir à hauteur du tiers ;

ALORS QUE, D'UNE PART, le notaire qui a été condamné à réparer le préjudice subi par l'une des parties à l'acte qu'il était chargé d'instrumenter, en raison de la faute professionnelle qu'il a commise dans l'exécution de sa mission, n'a de recours contre les coauteurs du même dommage qu'à hauteur de la part contributive qui peut être mise à la charge de chacun, en considération de la gravite des fautes respectivement commises et ne peut dès lors prétendre être déchargé, à la faveur d'une action récursoire ou d'un appel en garantie, de l'intégralité de la condamnation qui a été mise à sa charge, sauf à ce que le coauteur poursuivi se soit rendu coupable d'un véritable dol ; qu'en l'espèce, en l'absence de toute faute dolosive imputée aux époux Z..., la Cour ne pouvait, après avoir condamné Maître X... et son assureur, en raison de la faute commise par l'officier ministériel, à réparer le préjudice subi par Monsieur C..., condamner les époux Z... à les garantir de l'intégralité de la condamnation ainsi prononcée quand la faute des époux Z..., à la supposer même avérée, ne pouvait au plus justifier qu'un partage de responsabilité ; qu'en statuant comme elle le fait, la Cour viole les articles 1213, 1214 et 1382 du Code civil ;

ET ALORS QUE, D'AUTRE PART, et en tout état de cause, le codébiteur tenu in solidum qui, dans son rapport avec la victime, a été condamné à réparer l'intégralité du préjudice subi, n'a ensuite de recours contre ses coobligés qu'à hauteur de leurs parts et portions respectives ; qu'il résulte de l'arrêt lui-même que les époux Z... n'étaient pas les seuls co-responsables du préjudice subi puisque Maître E... avait elle aussi contribué, à hauteur d'un tiers selon l'arrêt, à la réalisation du dommage, ce dont il résulte que Maître X... et son assureur devaient impérativement diviser leur recours à l'effet d'obtenir de chacun des co-responsables le paiement de leur part contributive, et seulement de cette part ; qu'en condamnant néanmoins les époux Z... à garantir Maître X... et son assureur de l'intégralité de la condamnation prononcée contre eux, la Cour viole de nouveau les articles 1213 et 1214 du Code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION :

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué de n'avoir condamné Maître E... à relever et garantir les époux Z... qu'à hauteur du tiers de leurs propres condamnations à relever et garantir Maître X... et son assureur ;

AUX MOTIFS QUE les époux Z... plaident que Maître Brigitte E... doit les relever et garantir des condamnations prononcées à leur encontre, notamment car elle était le notaire ayant rédigé l'acte constatant leur acquisition de la parcelle litigieuse, à l'occasion duquel l'attestation du géomètre précitée avait été établie de sorte que son inconstructibilité lui était connue, elle devait en outre, en tant que notaire étant intervenu tant à l'occasion du compromis que lors de la réitération de la vente par acte authentique procéder aux vérifications des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de ces actes, notamment en obtenant un certificat d'urbanisme ; Maître E... objecte qu'elle ignorait tout autant que Monsieur C... l'existence du certificat du géomètre concernant cette constructibilité si bien qu'elle ne saurait relever et garantir les époux Z... de leur carence à lui délivrer l'information sur ce point ; qu'il résulte des mentions de l'acte de vente qu'elle a dressé les 26 et 28 juin 2007, telles que rappelées par Maître X... dans le courrier qu'il lui adressait le 19 novembre 2009 et dont il n'est pas prétendu qu'elles aient été déformées, que le certificat établi le 10 mai 2007 par le cabinet de géomètres y était annexé ; qu'il s'ensuit qu'elle avait connaissance de l'absence de constructibilité de cette parcelle, de l'obligation souscrite par les époux Z... de la révéler à tout acquéreur et qu'elle a commis une faute en ne faisant pas figurer ces informations dans le compromis de vente puis dans l'acte authentique de réitération qu'elle recevait en participation ; que compte-tenu des fautes respectives des époux Z... et de Maître E..., celle-ci est condamnée à les relever et garantir à hauteur du tiers ;

ALORS QUE la condamnation de Maître Brigitte E... à contre-garantir partiellement les époux Z... de la condamnation à garantie prononcée contre ces derniers constitue la suite et la conséquence de cette condamnation à garantie; qu'il s'en déduit que la cassation qui ne manquera pas d'intervenir sur la base du premier ou du deuxième moyen de cassation entraînera nécessairement, par voie de conséquences, l'anéantissement du chef de l'arrêt présentement attaqué, ce en application de l'article 624 du Code de procédure civile. Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils pour M. X..., Mme E... et les Mutuelle du Mans assurances IARD, demandeur au pourvoi incident.

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné in solidum Monsieur Hervé X..., Madame Brigitte E..., la SA Mutuelles du Mans Assurances IARD, Monsieur Philippe Z... et Madame Eliane A..., épouse Z..., à payer à Monsieur C... la somme de 165.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QUE « il n'est pas contesté que la parcelle litigieuse ne peut pas actuellement être construite de sorte que sa valeur, selon la propre estimation de Maître X... ne devrait pas dépasser quelques euros du m² (courrier du 7 avril 2010 aux MMA). En ne satisfaisant pas à son obligation de conseil, Maître X... a privé Monsieur C... d'une chance de revendre la parcelle litigieuse comme terrain à bâtir alors qu'il avait besoin de cette revente pour financer son acquisition. Et s'il est effectif que la constructibilité de cette parcelle est susceptible d'évoluer dans le futur en cas de modification du coefficient d'occupation des sols, cette évolution est purement hypothétique de sorte que le préjudice subi par Monsieur C... pour avoir acquis au prix du terrain à bâtir un jardin d'agrément, circonstance reconnue par Maître X... dans son courrier du 7 avril 2010, est certain et actuel. S'agissant d'une perte de chance, sa réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. Au regard des circonstances et du fait que cette parcelle avait trouvé acquéreur pour 195.000 euros, Maître X..., évaluant lui-même dans son courrier précité sa valeur comme constructible à 170.000 euros, cette perte de chance sera ajustement réparée à hauteur de 165.000 euros ».

ALORS QUE la perte de chance suppose la disparition d'une éventualité favorable ; qu'en retenant que M. C... avait perdu une chance de revendre la parcelle litigeuse comme terrain à bâtir quand il résultait de ses propres constatations que ledit terrain était inconstructible de sorte que M. C... n'avait aucune chance de vendre la parcelle litigieuse comme terrain à bâtir qu'il aurait perdue par le fait des notaires ou des vendeurs, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.