Cour de Cassation · civ3 — 23 novembre 2017

CIV.3

CF



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 23 novembre 2017




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 1179 F-D

Pourvoi n° U 16-19.447






R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :

1°/ M. Vincent X...,

2°/ Mme Samuel Y..., épouse X...,

tous deux domiciliés [...]                                    ,

contre l'arrêt rendu le 2 décembre 2015 par la cour d'appel de Fort-de-France (chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à M. Bassem Z...,

2°/ à Mme C...        , épouse Z...,

tous deux domiciliés [...]                                     ,

défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 17 octobre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. A..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. A..., conseiller, les observations de Me D... , avocat de M. et Mme X..., de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. et Mme Z..., et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 2 décembre 2015), que M. et Mme X..., propriétaires d'un appartement donné à bail à M. et Mme Z..., les ont assignés, après la restitution des lieux, en paiement d'une certaine somme au titre des réparations locatives ;

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter cette demande ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que la location avait duré dix-huit ans et que les bailleurs n'avaient entrepris aucune rénovation des lieux pendant la durée du bail et souverainement retenu que la salissure des murs et les traces de rouille relevaient d'une usure normale, compte tenu de l'humidité ambiante, et que la détérioration de la terrasse était due à un défaut de conception, aucune bande de finition ne protégeant les carreaux des contraintes du passage, la cour d'appel a pu déduire, de ces seuls motifs, que l'existence de dégradations locatives et d'un manque d'entretien imputables aux locataires n'était pas démontrée ;

Attendu, d'autre part, que, la cassation n'étant pas prononcée sur les première et troisième branches, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence, invoqué par la quatrième branche, est devenu sans portée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les deuxième et cinquième branches qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;



PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... et les condamne in solidum à payer à M. et Mme Z... la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me D... , avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué,

D'AVOIR condamné les époux X... à verser 327,85 € aux époux Z... et rejeté leurs demandes à l'encontre des époux Z... ;

AUX MOTIFS QUE « les époux X... ont produits différentes pièces pour réclamer aux intimés la somme de 20.000 € au titre des travaux de remise en état des lieux donnés à bail. Or l'examen des différents documents démontre que, comme l'ont justement considéré les premiers juges, les dégradations présentes dans le logement relèvent effectivement soit de l'usure normale après de très nombreuses années d'occupation, soit de malfaçons ou défauts de conception. De plus il est établi que les propriétaires comme les locataires ont été très négligents, les premiers pour remédier à certains désordres pourtant dénoncés, les seconds pour se plaindre précisément de dysfonctionnements subis. Dans ces conditions, il n'est pas possible de mettre à la charge des locataires le coût des travaux de remise en état du logement. La demande est rejetée » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « les pièces produites aux débats et notamment le procès-verbal d'état des lieux dressé par Maître Claude B..., huissier de justice, le permettent de constater que les principaux désordres relevés dans l'ensemble des pièces du bien donné en location sont : des peintures dégradées, des points de rouille, traces d'humidité, quelques carreaux de carrelage fissurés ou impactés, des traces de colonne de termites, des bois qui s'effritent ; force est ici de relever que la location aura durée 18 années ; que les travaux de peintures, traces de rouille ou bois affectés de termites ne sauraient être mis à la charge des locataires et doivent être considérés comme relevant d'une usure normale étant observé que l'humidité ambiante et la rouille, ainsi que les boiseries qui travaillent sont étroitement liés au climat tropical et que le bailleur ne justifie pas avoir entrepris le moindre travail de rénovation ou maintien en état des lieux au cours de ces dernières années, pas plus qu'il ne justifie avoir entrepris de traitement préventif contre les risques très importants en Martinique des termites ; que le bailleur ne saurait aujourd'hui mettre à la charge des locataires l'ensemble des travaux de rénovations de son bien ; de même que la détérioration des carrelages sur la terrasse extérieure laissent selon toute vraisemblance apparaître qu'il s'agit plus de désordres de conception, aucune bande de finition n'ayant été mise en protection des carreaux soumis à des contraintes et fragilisées par le passage ; il sera par ailleurs observé que le seul défaut dont il pourrait être fait grief aux locataires est celui de ne pas avoir entretenu les arbres extérieurs, laissant ainsi des branches s'insérer dans les jalousies d'une fenêtre, que toutefois le devis de rénovation ne porte pas de mention relative à ce sujet ; en conséquence le bailleur sera débouté de la demande de ce chef » ;

1°) ALORS QUE le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent, pendant la durée du contrat, dans les lieux loués et de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, et les menues réparations, ainsi que, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure, l'ensemble des réparations locatives ; qu'en l'espèce, les époux X... ont établi que l'appartement avait été rendu avec des peintures sales, des revêtements endommagées, des traces d'impact et de rouille, des poignée de porte branlantes et endommagées, des fissures, des impacts, des trous, des vis et des chevilles dans les murs, des prises arrachées, des traces de salissures, des lampadaires cassés, une porte vitrée cassée, du mobilier de cuisine et des placards endommagés, des traces de calcaires dans la salle de bain et le couvercle des toilettes brisé ; qu'en jugeant que les désordres dénoncés par les bailleurs relevaient de la vétusté et ne pouvaient de ce fait être mis à la charge des locataires, bien que ces désordres constituaient pour partie des dégradations imputables aux locataires et pour partie les manifestations d'un défaut d'entretien et d'exécution de réparations locatives et menues réparations qui leur incombaient et dont ni le comportement des propriétaires, ni le climat, ni la durée du bail, ni la vétusté ne pouvait les exonérer, la cour d'appel a violé par refus d'application l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l'article 1er et l'annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987 ;

2°) ALORS en outre QUE le locataire est tenu d'entretenir les arbres et jardins du bien loué ; qu'en l'espèce, par motifs adoptés du jugement, les juges du fond ont constaté qu'il pouvait être reproché aux preneurs de n'avoir pas entretenu les arbres extérieurs ; qu'en déboutant pourtant les époux X... de leurs demandes indemnitaires au titre de la reprise des désordres imputables aux preneurs, bien que ceux-ci aient invoqué ce désordre, au motif inopérant que le devis produit ne le mentionnait pas, la cour d'appel a omis de tirer les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1147 du Code civil, ensemble l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l'article 1er et l'annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987 ;

3°) ALORS de plus QUE les juges du fond doivent motiver leurs décisions ; qu'en l'espèce, en se contentant d'affirmer abstraitement que les propriétaires auraient été négligents « pour remédier à certains désordres pourtant dénoncés », sans préciser ni de quels désordres il s'agirait, ni des pièces sur lesquelles elle fondait sa conviction, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

4°) ALORS encore QUE la cassation entraîne par voie de conséquence la censure de toute décision qui est la suite du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a rejeté la demande d'indemnité formulée par les époux X... pour perte de chance de relouer immédiatement leur appartement, au motif qu'elle n'était justifiée par aucun élément ; que ce chef de dispositif sera cassé par voie de conséquence de la censure du chef de dispositif rejetant les demandes indemnitaires des époux X... à raison des désordres causés dans l'appartement par les époux Z..., par application de l'article 625 du Code de procédure civile ;

5°) ALORS enfin QUE les loyers et accessoires ne peuvent s'imputer sur le dépôt de garantie ; qu'en l'espèce, en imputant le reliquat de charges du par les époux Z... sur le dépôt de garantie détenu par les époux X..., la cour d'appel a violé l'article 18 de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982 et l'article 22 l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.