Cour de Cassation · civ3 — 5 janvier 2017

CIV.3
 
 FB
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 5 janvier 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10003 F
 
 Pourvoi n° G 15-20.491
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par la société Foncière du Rond-Point, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1],
 
 contre l'arrêt rendu le 27 mai 2015 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 5), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à M. [P] [G], domicilié [Adresse 2],
 
 2°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 3],
 
 3°/ à la société Mutuelle des architectes français (MAF), dont le siège est [Adresse 4],
 
 4°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], dont le siège est [Adresse 5], représenté par la société NBGI, syndic, [Adresse 6],
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 M. [G] et la société Mutuelle des architectes français ont formé un pourvoi incident contre le même arrêt ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 22 novembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Maunand, conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de Me Balat, avocat de la société Foncière du Rond-Point, de la SCP Boulloche, avocat de M. [G] et de la société Mutuelle des architectes français, de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de la société Axa France IARD, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] ;
 
 Sur le rapport de M. Maunand, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que les moyens de cassation au pourvoi principal et du pourvoi incident annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE les pourvois ;
 
 Condamne la société Foncière du Rond-Point, M. [G] et la société Mutuelle des architectes français aux dépens des pourvois ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [G] et la société Mutuelle des architectes français à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille dix-sept.MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits au pourvoi principal par Me Balat, avocat aux Conseils, pour la société Foncière du Rond-Point.
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Foncière du Rond Point à verser diverses sommes au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] et d'avoir débouté la société Foncière du Rond Point de ses demandes en garantie dirigée contre la société Axa France Iard, en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage ;
 
 AUX MOTIFS QUE le syndicat des copropriétaires et la société Foncière du Rond Point demandent d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré prescrites les demandes formées par le syndicat des copropriétaires contre Axa France prise en qualité d'assureur dommages-ouvrage, cette dernière demandant la confirmation et faisant valoir le défaut de qualité à agir à son encontre de la société Foncière du Rond Point qui n'est pas propriétaire de l'ouvrage ; que la question est de savoir si l'habilitation au syndic d'agir en justice pour agir en référé donnée par l'assemblée générale des copropriétaires de 2006 en application de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, a été suffisamment précise pour valoir juger l'habilitation valable, puisque l'engagement de la procédure en référé expertise sur la base de cette habilitation ne peut avoir eu un effet interruptif de la prescription biennale prévue par l'article L.114-1 du code des assurances, qu'à cette condition ; que sur ce point force est de constater que la délibération nº 27 ayant délivré cette habilitation d'une part a été insuffisamment précise, comme l'ont exactement relevé les premiers juges puisqu'elle a désigné les désordres sans autre indication que ceux « déclarés ayant fait l'objet d'une lettre de position de non garantie », et que d'autre part elle ne permet pas au surplus d'établir que les copropriétaires aient été informés du contenu de cette lettre de refus ; qu'il convient en conséquence de confirmer le Jean-Christophe BALAT Avocat au Conseil d'Etat et à la Cour de cassation [Adresse 7] jugement en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires contre Axa France pris en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage ; que sur la qualité à agir de la société Foncière du Rond Point à l'encontre de la société Axa France pris en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage, il convient de confirmer le jugement qui a dénié cette qualité à la société venderesse, en rappelant que l'exercice de l'action en garantie n'appartenait qu'au propriétaire de l'ouvrage ; que la société Foncière du Rond Point ne peut en l'espèce se prévaloir que du volet CNR de l'assurance souscrite pour l'opération à l'origine du litige ;
 
 ALORS, D'UNE PART, QUE si le bénéficiaire du contrat d'assurance dommages-ouvrage est le propriétaire de l'ouvrage à l'époque du sinistre, de sorte qu'en cas de transfert de propriété, le souscripteur initial de la police perd le bénéfice du contrat au profit du nouveau propriétaire, il reste que le vendeur ayant indemnisé l'acquéreur pourra, subrogé dans les droits du bénéficiaire de la garantie, être à son tour indemnisé par l'assureur dommages-ouvrage ; qu'en jugeant que la société Foncière du Rond Point ne pouvait pas agir à l'encontre de la société Axa France Iard, assureur dommages-ouvrage, dès lors que l'immeuble ne lui appartenait plus, cependant que la société Foncière du Rond Point, condamnée à indemniser le nouveau propriétaire, se trouvait subrogée dans les droits de celui-ci et avait dès lors qualité pour agir à l'encontre de la société Axa France Iard, assureur dommages-ouvrage, la cour d'appel a violé l'article L.242-1 du code des assurances ;
 
 ALORS, D'AUTRE PART, QUE toutes actions dérivant d'un contrat d'assurance sont prescrites par deux ans à compter de l'événement qui y donne naissance ; que l'interruption de la prescription de l'action peut résulter de l'envoi par l'assuré d'une lettre à l'assureur en ce qui concerne le règlement de l'indemnité ; que dans ses écritures d'appel (conclusions signifiées le 20 février 2015, p. 10 in fine et p. 11, alinéas 1 et 2), la société Foncière du Rond Point rappelait que le syndicat des copropriétaires avait, le 21 juillet 2004, procédé à une déclaration de sinistre auprès de la société Axa France Iard en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage, ce qui était de nature à interrompre la prescription ; qu'en constatant l'existence de cette déclaration de sinistre (arrêt attaqué, p. 2, alinéa 9), sans répondre à ces écritures, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 ALORS, ENFIN, QUE l'assureur dommages-ouvrage ne peut se prévaloir de la prescription biennale à l'encontre de son assuré lorsqu'il n'est pas fait mention dans le contrat de l'ensemble des dispositions relatives à la prescription biennale, et notamment celles concernant les modes d'interruption ; que dans ses écritures d'appel (conclusions susvisées, p. 9 et 10), la société Foncière du Rond Point faisait valoir que la police souscrite auprès de la compagnie Axa France Iard ne comportait pas les éléments utiles à cet égard, de sorte que l'assureur n'était pas fondé à invoquer la prescription biennale ; qu'en laissant là encore sans réponse ces conclusions pertinentes, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d'avoir fixé à 68.000 € le montant du dommage causé par l'absence d'accès aux éléments de VMC sur toit et d'avoir condamné la société Foncière du Rond Point à payer cette somme au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5], avec la garantie de M. [G] et de son assureur la MAF à hauteur de 30% ;
 
 AUX MOTIFS QUE sur la réalisation du chemin d'accès aux VMC, le désordre, discuté, concerne l'absence d'un chemin d'accès aux importantes machineries de la VMC située en toiture avec leurs gaines et annexes, le dispositif étant couplé avec le système de chauffage ; qu'il n'est pas contesté que cette non façon a privé le syndicat des copropriétaires de pouvoir accéder à ces équipements ce qui n'a pu que le contraindre à recourir à des interventions d'entretien par nacelle, onéreuses ; que le caractère décennal du désordre a été écarté par le tribunal visant une absence d'ouvrage alors que cette absence était visible ; que cependant les premiers juges ont retenu la responsabilité contractuelle du promoteur pour délivrance non conforme et l'ont condamné à payer au syndicat la somme de 80.049 € HT ; que le recours en garantie de la société Foncière du Rond Point contre le maître d'oeuvre a été limité à 20% en raison de son immixtion dans les travaux et de la recherche de moindre coût ; que l'expert avait estimé ce poste de préjudice à la somme de 68.035 € HT (valeur à la date à laquelle les travaux auraient dû être réalisés) et retenu la responsabilité partielle du bureau de contrôle et du coordinateur SPS pour 5% chacun, et celle du promoteur, de l'architecte et de l'entreprise (non présente à l'instance) à raison de 30% chacun ; qu'il n'a pas été établi que le projet de réhabilitation ait prévu la création du chemin d'accès, aucun plan n'ayant été retrouvé dans le cadre de l'expertise ; que cependant le descriptif des travaux a mentionné (p. 20 point 9) la création de plateaux supports caissons VMC en ces termes : « a- exécution d'une ossature porteuse en profilés acier galvanisé, avec supports par pieds fixés sur charpente porteuse de la couverture./ - prévoir travaux de pénétrations dans combles, et tous travaux de reprise des charges sur la charpente./ - raccords d'étanchéité./ b- protection des travailleurs/ - par garde-corps, en profilé acier galvanisé, formant entourage entre plateaux supports et sorties des lanterneaux avec travaux de fixation idem plateaux supports » ; que les équipements de VMC constituent des éléments déterminant dans l'usage d'un immeuble affecté à l'habitation de sorte que la nécessité de pouvoir les entretenir et en assurer réglage et réparation est avérée et que l'empêchement constaté constitue une atteinte à la destination de l'ouvrage ; que s'agissant d'un désordre apparent non réservé les garanties dommages-ouvrage et CNR ne sont pas applicables ; que toutefois le syndicat des copropriétaires justifie des conséquences préjudiciables de l'absence d'accès sécurisé puisqu'il est nécessaire de recourir à un mode d'entretien plus onéreux par nacelle, la question posée n'étant pas celle de la survenance ou non de panne de la VMC pendant le délai de garantie décennal ; qu'il est fondé à se prévaloir du préjudice généré pour l'entretien des équipements qui relève d'une délivrance non conforme puisque ces équipements ne sont pas directement accessibles sans nacelle élévatrice ; que la question de l'immixtion fautive de la société Foncière du Rond Point appelle les observations suivantes : - contrairement à ce qu'elle prétend elle n'est pas dépourvue de compétence notoire. En effet le promoteur maître d'ouvrage est l'acteur qui définit la définition du programme de l'opération, qui est l'acte par lequel tout maître d'ouvrage indique le périmètre de l'opération de l'opération dont il confie le développement aux constructeurs, en vue de la commercialisation finale ; - le choix de ne pas réaliser certains équipements prévus ou nécessaires au fonctionnement de l'ouvrage et à son entretien dans des conditions normales, est en lien avec le périmètre de l'opération puisqu'il se traduit par un coût moindre pour le promoteur, de nature à engager sa responsabilité ; - la société Foncière du Rond Point n'a pu méconnaître sa défaillance sur ce point ; qu'à cet égard la cour adopte les motifs de première instance soulignant la connaissance par le maître d'ouvrage du défaut d'accès, et rappelant exactement que : - le maître de l'ouvrage avait été averti par Qualiconsult de l'absence d'accès à la VMC depuis les parties communes (lettre du 25 juillet 2001), - le maître de l'ouvrage ne pouvait ignorer que la VMC était installée sur le toit, et il ne faut pas être un grand professionnel des techniques du bâtiment pour réaliser que de telles installations nécessitent une maintenance régulière ; que dès lors que cet avertissement était donné au maître de l'ouvrage, il lui appartenait de réagir, et il ne peut feindre l'ignorance pour se dégager de toute responsabilité sur ce poste de préjudice ; qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il retenu l'existence d'une prise de risque délibérée du promoteur, vendeur professionnel, pour n'avoir pas réagi à ces alertes par la commande du complément de travaux nécessaires à créer l'accès, et en ce qu'il l'a condamné à supporter la réparation ; qu'en effet cette prise de risque délibérée, minorant le coût du chantier d'environ 70.000 € à l'époque constitue un acte positif d'immixtion dont la conséquence a été la livraison d'un immeuble affecté d'un surcoût d'entretien, par lequel la société Foncière du Rond Point a engagé sa responsabilité contractuelle, exclusive de la garantie CNR ; que sur le quantum de la réparation, il s'évince des débats que la création d'un chemin d'accès avec ligne de vie n'est désormais plus admise en raison de la modification et du durcissement de la réglementation, cette position soutenue par l'architecte de la copropriété, le coordonnateur SPS Ettorri, puis reprise par l'expert (rapport p. 129), n'étant donc pas contestée ; qu'en conséquence il doit être pris en compte dans la détermination du quantum de la réparation. Le surcoût dans l'accès aux équipements VMC par nacelle chiffré à raison de 426 € HT par jour, deux interventions par an étant prévues selon l'expert ; qu'il sera souligné que la durée à prendre en compte pour apprécier ce surcoût n'est pas enfermée dans un quelconque délai décennal puisqu'il s'agit d'un surcoût définitif dans le fonctionnement de l'immeuble ; que dès lors la cour fixera l'indemnisation du préjudice non pas sur la base d'un préjudice décennal mais, par infirmation sur le quantum, à la somme globale de 68.000 € incluant outre un surcoût définitif, les diligences accrues nécessaires pour faire intervenir une nacelle ; qu'il est certain que le maître d'oeuvre avait l'obligation de veiller à ce que l'accès aux équipements de VMC soit assuré par un accès direct sécurisé, et il ne justifie pas avoir appelé l'attention du maître d'ouvrage sur cette anomalie qui ne pouvait échapper à un regard aussi averti que le sien ; que cette circonstance justifie de porter à 30% le pourcentage de responsabilité de M. [G] qui sera ainsi tenu avec son assureur la MAF de garantir la société Foncière du Rond Point dans cette proportion, la cour infirmant le jugement sur la part de responsabilité ;
 
 ALORS, D'UNE PART, QUE la réception sans réserve de la chose vendue couvre les défauts de conformité et les vices dont elle est affectée si les désordres sont apparents au moment de la vente ; qu'en condamnant la société Foncière du Rond Point à indemniser le syndicat des copropriétaires en raison de l'absence de réalisation du chemin d'accès aux VMC, tout en constatant qu'il s'agissait d'une non-conformité apparente (arrêt attaqué, p. 15, alinéa 6), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1147 et 1604 du code civil ;
 
 ET ALORS, D'AUTRE PART, QU' en toute hypothèse, l'immixtion fautive du maître de l'ouvrage s'entend d'une intervention intempestive, inopportune et finalement dommageable de celui-ci dans l'exécution du contrat de construction ; qu'en retenant à l'encontre de la société Foncière du Rond Point une immixtion fautive justifiant sa condamnation à indemniser le syndicat des copropriétaires au titre de l'absence de chemin d'accès aux VMC, au motif que le promoteur aurait fait le choix de ne pas réaliser cet équipement dans un souci d'économie (arrêt attaqué, p. 15 in fine et p. 16, alinéas 1 à 5), sans caractériser aucune immixtion positive de la société Foncière du Rond Point dans l'exécution du contrat de construction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Foncière du Rond Point à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5] la somme de 165.289 € HT au titre de la réparation des désordres de ce ravalement, avec la garantie de M. [G] et de la MAF dans la limite de 20% au titre de la réparation des désordres ;
 
 AUX MOTIFS QU'après avoir relevé que l'engagement contractuel de la société Foncière du Rond Point incluait la réfection de toutes les façades, les premiers juges ont fait droit, sur le fondement de la responsabilité contractuelle à la demande en paiement de la somme de 192.168,89 € correspondant au ravalement du mur du [Adresse 8], en relevant qu'il s'agissait d'une non-conformité exclusive de la responsabilité des constructeurs ; que le tribunal a en effet relevé que selon le jugement rendu le 20 janvier 2006 deux constats d'huissier ont été dressés les 21 et 26 novembre 2003 et ont décrit ce mur pignon litigieux comme étant « recouvert d'un enduit lépreux faïencé », avec « des gravats de plâtre et d'enduits présentant une couleur verre sur l'une des faces pouvant atteindre une longueur de 5 sur 2 cm de large, tombés sur les terrasses des niveaux inférieurs de nombreux débris s'étant détachés du mur litigieux.. » et que compte tenu de l'état du mur, rapporté par ces constats d'huissier, à l'évidence la dégradation du mur, constatée seulement deux ans après la fin de l'opération de construction préexistait à la réception ; que le syndicat des copropriétaire du 68 est recevable dans le cadre de la présente instance en son recours contre la société Foncière du Rond Point prise en sa qualité de promoteur vendeur réputé constructeur ; qu'à cet égard par motifs détaillés et pertinents que la cour adopte, les premiers juges ont retenu (p. 22 du jugement) que la réfection de la façade litigieuse était comprise dans le périmètre des travaux de réhabilitation à laquelle le promoteur était tenu ; qu'en effet si la société Foncière du Rond Point fait grief au jugement d'avoir ainsi statué, force est de constater que sa contestation repose pour l'essentiel sur une exégèse de la notion de pignon opposée à celle de façade ; que sur ce point les premiers juges ont exactement rappelé que le terme façade désignait chacune des faces verticales en élévation d'un immeuble, ce qui est confirmé par la définition du dictionnaire Larousse comme étant chacune des faces extérieures d'un bâtiment (façade principale, façade postérieure, façades latérales) ; qu'il a été exactement retenu que le descriptif soumis à l'expert et au débat contradictoire devait seul être retenu à défaut de tout autre et que le promoteur qui s'est engagé contractuellement sur un descriptif ne peut se retrancher derrière l'absence de signature de ce document pour en dénier la valeur contractuelle, ayant été relevé à cet égard qu'aucun dire n'avait été adressé pour contester qu'il ait concerné l'opération litigieuse ; qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à supporter le coût de réfection de cette façade pour le montant de 165.289,20 € HT, ce montant étant justifié par l'ordre de service du 10 novembre 2006 visé dans l'annexe 32 du rapport, et à en rembourser le montant avancé par le syndicat des copropriétaires du 68 ; que par motifs qui précèdent, il convient de confirmer l'immixtion fautive de la société Foncière du Rond Point dans les travaux, en observant qu'elle poursuit jusque devant la cour une argumentation exégétique minimaliste quant à son obligation de ravalement, qui lui a permis de réaliser une économie substantielle de plus de 160.000 €, mais que ce choix délibéré a exposé les copropriétaires acquéreurs d'une part à voir engager leur responsabilité pour danger causé à l'immeuble voisin et, d'autre part les a contraints à une charge financière pour des travaux de ravalement qui aurait dû survenir bien plus tard dans le cadre de l'entretien normal d'un immeuble nouvellement réhabilité ; que sur le recours en garantie de la société Foncière du Rond Point contre Axa, c'est par des motifs pertinents adoptés que le jugement l'a rejeté dès lors que l'assureur de garantie CNR ne peut être recherché pour des désordres affectant une partie de l'ouvrage sur laquelle n'ont pas été effectués les travaux prévus ; qu'au surplus il s'agit d'un désordre apparent non réservé de sorte que les garanties dommages-ouvrage et CNR ne sont pas applicables ; que s'agissant du recours contre le maître d'oeuvre, admis à la seule hauteur de 10% par les premiers juges, la société Foncière du Rond Point reproche au jugement de ne pas avoir tiré les conséquences des fautes de l'architecte et dénie s'être immiscée dans les travaux et avoir recherché une substantielle économie, rappelant son absence de compétence notoire ; qu'elle rappelle qu'il appartenait à l'architecte de la conseiller ; que M. [G] et la MAF soutiennent que le défaut de ravalement relève d'une non-conformité contractuelle dont seule la société Foncière du Rond Point est responsable, ajoutent que la mission de maîtrise n'incluait ni l'aide à la passation des marchés ni la comptabilité des travaux et demandent la confirmation du jugement ; que si certes le contrat de maîtrise d'oeuvre a exclu des postes de mission, privant l'architecte d'une vision comptable globale de l'opération, sa mission ne le dispensait cependant pas, alors qu'il a à tout le moins été destinataire du descriptif des travaux prévus, de satisfaire à son obligation de conseil en appelant l'attention sur le risque généré par la façade délaissée de l'opération ; que ce manquement justifie de porter à 20% sa part de responsabilité pour ce poste de ravalement et d'accueillir le recours de la société foncière du Rond Point ;
 
 ALORS, D'UNE PART, QUE la réception sans réserve de la chose vendue couvre les défauts de conformité et les vices dont elle est affectée si les désordres sont apparents au moment de la vente ; qu'en condamnant la société Foncière du Rond Point à indemniser le syndicat des copropriétaires en raison de l'absence de réalisation des travaux de ravalement de la façade du [Adresse 8], tout en constatant qu'il s'agissait d'une non-conformité apparente (arrêt attaqué, p. 20, alinéa 7), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1147 et 1604 du code civil ;
 
 ALORS, D'AUTRE PART, QU' en toute hypothèse, l'immixtion fautive du maître de l'ouvrage s'entend d'une intervention intempestive, inopportune et finalement dommageable de celui-ci dans l'exécution du contrat de construction ; qu'en retenant à l'encontre de la société Foncière du Rond Point une immixtion fautive justifiant sa condamnation à indemniser le syndicat des copropriétaires au titre de l'absence de travaux de ravalement de la façade du [Adresse 8], au motif que le promoteur aurait fait le choix de ne pas réaliser ces travaux dans un souci d'économie (arrêt attaqué, p. 20, alinéa 6), sans caractériser aucune immixtion positive de la société Foncière du Rond Point dans l'exécution du contrat de construction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
 
 QUATRIEME MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est reproché à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir condamné la société Foncière du Rond Point à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5] la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts ;
 
 AUX MOTIFS QU'au soutien de sa demande de dommages et intérêts formée pour un montant de 40.000 €, le syndicat des copropriétaires invoque le préjudice généré par l'absence de restauration immédiatement et spontanément des règles de sécurité ; qu'il évoque la valeur des parties communes durablement affectée par les désordres et l'atteinte à la jouissance collective de l'immeuble outre la mise en danger des copropriétaires, rappelant que le syndicat des copropriétaires a dû procéder à des travaux imprévus pour plus de 260.000 € notamment pour pallier la carence du vendeur à ravaler la façade du [Adresse 8], et que les copropriétaires demeurent depuis la réception dans l'incertitude quant au sérieux de la rénovation réalisée et au recouvrement des sommes déboursées ; que les autres parties concluent à la confirmation du jugement qui a rejeté cette demande ; que la cour retiendra qu'il n'est pas justifié d'une atteinte généralisée à la jouissance de l'immeuble ni d'atteinte à la « valeur des parties communes » ; qu'en revanche l'obligation dans laquelle le syndicat des copropriétaires a été de procéder au ravalement du mur non rénové par le promoteur, avec des appels de fonds aux copropriétaires peu après la réception des travaux a créé un préjudice financier pour ces copropriétaires ainsi sollicités prématurément ; que la cour infirmant le jugement sur ce point condamnera la société Foncière du Rond Point à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts ; que le recours en garantie de la société Foncière du Rond Point sera admis à hauteur de 20% et M. [G] et son assureur la MAF seront condamnés à garantie dans cette proportion ;
 
 ALORS, D'UNE PART, QUE la cassation de l'arrêt attaqué dans le cadre du troisième moyen de cassation, en ce qu'il a considéré que la société Foncière du Rond Point avait commis une faute en ne faisant pas réaliser les travaux de réfection de la façade du [Adresse 8], entraînera par voie de conséquence et par application des dispositions de l'article 625 du code de procédure civile, son annulation en ce qu'il a condamné la société Foncière du Rond Point à indemniser le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] au titre du préjudice financier afférent à la nécessité d'appeler des fonds en vue de ravaler le mur non rénové par le promoteur ;
 
 ET ALORS, D'AUTRE PART, QU'en allouant dans tous les cas au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] une somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts, tout en constatant que le préjudice financier qu'elle entendait ainsi réparer avait été en réalité subi par les copropriétaires « sollicités prématurément » (arrêt attaqué, p. 23, alinéa 3), personnes distinctes du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil.Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils pour M. [G] et la société Mutuelle des architectes français.
 
 Le premier moyen de cassation du pourvoi incident fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum M. [G] et la Mutuelle des Architectes Français à garantir la société Foncière du Rond-Point à hauteur de 20% du montant mis à sa charge au titre du ravalement, 
 
 Aux motifs qu'après avoir relevé que l'engagement contractuel de la société Foncière du Rond-Point incluait la réfection de toutes les façades, les premiers juges ont fait droit, sur le fondement de la responsabilité contractuelle à la demande en paiement de la somme de 192.168,89 € correspondant au ravalement du mur du [Adresse 8], en relevant qu'il s'agissait d'une non-conformité exclusive de la responsabilité des constructeurs ; que le tribunal a en effet relevé que selon le jugement rendu le 20 janvier 2006 deux constats d'huissier ont été dressés les 21 et 26 novembre 2003 et ont décrit ce mur pignon litigieux comme étant « recouvert d'un enduit lépreux faïence », avec « des gravats de plâtre et d'enduits présentant une couleur verre sur l'une des faces pouvant atteindre une longueur de 5 sur 2 cm de large, tombés sur les terrasses des niveaux inférieurs de nombreux débris s'étant détachés du mur litigieux.. » et que compte tenu de l'état du mur, rapporté par ces constats d'huissier, à l'évidence la dégradation du mur, constatée seulement deux ans après la fin de l'opération de construction préexistait à la réception ; que le syndicat des copropriétaire du 68 est recevable dans le cadre de la présente instance en son recours contre la société Foncière du Rond-Point prise en sa qualité de promoteur vendeur réputé constructeur ; qu'à cet égard par motifs détaillés et pertinents que la cour adopte, les premiers juges ont retenu (p. 22 du jugement) que la réfection de la façade litigieuse était comprise dans le périmètre des travaux de réhabilitation à laquelle le promoteur était tenu ; qu'en effet si la société Foncière du Rond-Point fait grief au jugement d'avoir ainsi statué, force est de constater que sa contestation repose pour l'essentiel sur une exégèse de la notion de pignon opposée à celle de façade ; que sur ce point les premiers juges ont exactement rappelé que le terme façade désignait chacune des faces verticales en élévation d'un immeuble, ce qui est confirmé par la définition du dictionnaire Larousse comme étant chacune des faces extérieures d'un bâtiment (façade principale, façade postérieure, façades latérales) ; qu'il a été exactement retenu que le descriptif soumis à l'expert et au débat contradictoire devait seul être retenu à défaut de tout autre et que le promoteur qui s'est engagé contractuellement sur un descriptif ne peut se retrancher derrière l'absence de signature de ce document pour en dénier la valeur contractuelle, ayant été relevé à cet égard qu'aucun dire n'avait été adressé pour contester qu'il ait concerné l'opération litigieuse ; qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à supporter le coût de réfection de cette façade pour le montant de 165.289,20 € HT, ce montant étant justifié par l'ordre de service du 10 novembre 2006 visé dans l'annexe 32 du rapport, et à en rembourser le montant avancé par le syndicat des copropriétaires du 68 ; que par motifs qui précèdent, il convient de confirmer l'immixtion fautive de la société Foncière du Rond-Point dans les travaux, en observant qu'elle poursuit jusque devant la cour une argumentation exégétique minimaliste quant à son obligation de ravalement, qui lui a permis de réaliser une économie substantielle de plus de 160.000 €, mais que ce choix délibéré a exposé les copropriétaires acquéreurs d'une part à voir engager leur responsabilité pour danger causé à l'immeuble voisin et, d'autre part les a contraints à une charge financière pour des travaux de ravalement qui aurait dû survenir bien plus tard dans le cadre de l'entretien normal d'un immeuble nouvellement réhabilité ; que s'agissant du recours contre le maître d'oeuvre, admis à la seule hauteur de 10% par les premiers juges, la société Foncière du Rond-Point reproche au jugement de ne pas avoir tiré les conséquences des fautes de l'architecte et dénie s'être immiscée dans les travaux et avoir recherché une substantielle économie, rappelant son absence de compétence notoire ; qu'elle rappelle qu'il appartenait à l'architecte de la conseiller ; que M. [G] et la MAF soutiennent que le défaut de ravalement relève d'une non-conformité contractuelle dont seule la société Foncière du Rond-Point est responsable, ajoutent que la mission de maîtrise n'incluait ni l'aide à la passation des marchés ni la comptabilité des travaux et demandent la confirmation du jugement ; que si certes le contrat de maîtrise d'oeuvre a exclu des postes de mission, privant l'architecte d'une vision comptable globale de l'opération, sa mission ne le dispensait cependant pas, alors qu'il a à tout le moins été destinataire du descriptif des travaux prévus, de satisfaire à son obligation de conseil en appelant l'attention sur le risque généré par la façade délaissée de l'opération ; que ce manquement justifie de porter à 20% sa part de responsabilité pour ce poste de ravalement et d'accueillir le recours de la société foncière du Rond-Point (arrêt p. 18 alinéas 10 et 11, p. 19 alinéa 1er, p. 20 alinéas 2, 3, 4, 5, 6 et 8 et p. 21 alinéas 1 et 2) ;
 
 Alors que, d'une part, il résulte des constatations de l'arrêt que l'engagement contractuel de la société Foncière du Rond-Point incluait la réfection de toutes les façades et que c'est par un choix délibéré qu'elle a réalisé une économie substantielle en ne procédant pas au ravalement des façades ; que dès lors, seule la société Foncière du Rond-Point devait supporter les conséquences de l'absence de réalisation de cette prestation contractuellement due, de sorte qu'en imputant à M. [G] une part de responsabilité à hauteur de 20% pour ce poste, la cour d'appel n'a pas déduit les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1147 du code civil ;
 
 Alors que, d'autre part, la responsabilité de l'architecte ne s'applique pas aux faits qui sont de la connaissance de tous ; que la cour d'appel a constaté que l'engagement contractuel de la société Foncière du Rond-Point incluait la réfection de toutes les façades et que c'est par un choix délibéré dans le but de réaliser une économie substantielle qu'elle s'est abstenue de réaliser cette prestation ; qu'en imputant cependant à M. [G] une part de responsabilité à hauteur de 20% pour ce poste de ravalement au titre d'un manquement à son devoir de conseil quand le devoir de conseil du maître d'oeuvre ne l'obligeait pas à rappeler au maître de l'ouvrage le risque généré par la façade délaissée de l'opération, la société Foncière du Rond-Point s'étant délibérément abstenue de réaliser cette prestation dans le but de réaliser une économie substantielle, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil.
 
 Le second moyen de cassation du pourvoi provoqué fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum M. [G] et la Mutuelle des Architectes Français à garantir la société Foncière du Rond-Point à hauteur de 20% de la condamnation de cette société à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts, 
 
 Aux motifs qu'au soutien de cette demande formée pour un montant de 40.000 €, le syndicat des copropriétaires invoque le préjudice généré par l'absence de restauration immédiatement et spontanément des règles de sécurité. Il évoque la valeur des parties communes durablement affectée par les désordres et l'atteinte à la jouissance collective de l'immeuble outre la mise en danger des copropriétaires, rappelant que le syndicat des copropriétaires a dû procéder à des travaux imprévus pour plus de 260.000 € notamment pour pallier la carence du vendeur à ravaler la façade du [Adresse 8], et que les copropriétaires demeurent depuis la réception dans l'incertitude quant au sérieux de la rénovation réalisée et au recouvrement des sommes déboursées. Les autres parties concluent à la confirmation du jugement qui a rejeté cette demande. La cour retiendra qu'il n'est pas justifié d'une atteinte généralisée à la jouissance de l'immeuble ni d'atteinte à la « valeur des parties communes ». En revanche l'obligation dans laquelle le syndicat des copropriétaires a été de procéder au ravalement du mur non rénové par le promoteur, avec des appels de fonds aux copropriétaires peu après la réception des travaux a créé un préjudice financier pour ces copropriétaires ainsi sollicités prématurément. La cour infirmant le jugement sur ce point condamnera la société Foncière du Rond-Point à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts. Le recours en garantie de la société Foncière du Rond-Point sera admis à hauteur de 20% et M. [G] et son assureur la MAF seront condamnés à garantie dans cette proportion (arrêt p. 23) ;
 
 Alors que, d'une part, en allouant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] une somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts, tout en constatant que le préjudice financier qu'elle entendait ainsi réparer avait été en réalité subi par les copropriétaires « sollicités prématurément », personnes distinctes du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, ensemble le principe selon lequel nul ne plaide par procureur ;
 
 Alors que, d'autre part, et en tout état de cause, le juge ne peut modifier les termes du litige ; que la société Foncière du Rond-Point n'a pas demandé à la cour d'appel de condamner M. [G] et la MAF à la garantir d'une éventuelle condamnation à des dommages et intérêts au profit du syndicat de copropriétaires ; que dès lors, en condamnant in solidum M. [G] et la MAF à garantir la société Foncière du Rond-Point à hauteur de 20% de cette somme après l'avoir condamnée à payer au syndicat de copropriétaires une somme de 8000 euros à titre de dommages et intérêts, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 Alors enfin que tout jugement doit être motivé ; qu'en condamnant in solidum M. [G] et la MAF à garantir à hauteur de 20 % la société Foncière du Rond-Point de sa condamnation à payer au syndicat de copropriétaires une somme de 8000 euros à titre de dommages et intérêts, sans donner aucun motif à sa décision, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.