Cour de Cassation · civ3 — 5 janvier 2017

CIV.3
 
 CF
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 5 janvier 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10011 F
 
 Pourvois n° J 12-25.655
 B 12-27.810 JONCTION
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Statuant sur les pourvois n°s J 12-25.655 et B 12-27.810 formés par M. [E] [U], domicilié [Adresse 1],
 
 contre un arrêt rendu le 26 juin 2012 par la cour d'appel de Nîmes (1re chambre civile A), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à Mme [A] [L], veuve [C],
 
 2°/ à Mme [N] [C], 
 
 tous deux domiciliés [Adresse 2],
 
 3°/ à Mme [H] [C], divorcée [N], domiciliée [Adresse 3],
 4°/ à M. [X] [C], domicilié [Adresse 4],
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 22 novembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Renard, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Delaporte et Briard, avocat de M. [U], de la SCP Odent et Poulet, avocat de Mme [H] [C] ;
 
 Sur le rapport de Mme Renard, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Joint les pourvois n° J 12-25.655 et B 12-27.810 ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 - Sur les pourvois n° J 12-25.655 et B 12-27.810 :
 
 Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE les pourvois ;
 
 Condamne M. [U] aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [U] ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille dix sept.MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par la SCP Delaporte et Briard, avocat aux Conseils, pour M. [U], demandeur aux pourvois n° J 12-25.655 et B 12-27.810 ;
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué, d'avoir constaté la caducité du compromis de vente, 
 
 Aux motifs propres que « Monsieur [U] qui, selon les énonciations du jugement, avait déjà demandé que la vente soit déclarée parfaite entre les parties aux conditions contenues dans l'acte sous seing privé de vente sous conditions suspensives en date des 12 et 19 décembre 2000, fait grief au tribunal d'avoir retenu qu'il n'était pas établi que toutes les conditions suspensives n'étaient pas réalisées ou levées à la date d'expiration des effets de cet acte, de sorte qu'il était caduc sans indemnité pour l'une quelconque des parties, alors que les conditions suspensives stipulées dans le seul intérêt de l'acquéreur étaient levées, que la date de signature de l'acte authentique n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel chacune des parties pourra obliger l'autre à exécuter, ce qu'il avait vainement fait par LRAR du 27 avril 2007. Mais après avoir rappelé les conditions suspensives insérées à l'acte de vente sous seing privé des 12 et 19 décembre 2000, qui stipulait qu'elles "profiteront au vendeur et à l'acquéreur", le Tribunal a exactement retenu qu'il n'était pas établi qu'elles étaient réalisées et levées pendant la durée de validité des effets de l'acte de vente sous conditions suspensives dont les effets avaient été conventionnellement prorogés au 20 décembre 2001. Le Tribunal a relevé à juste titre que "l'offre de prêt" avait été consentie à la S.C.I. Collines de Boenhoure alors que l'acquéreur Monsieur [U] n'avait pas notifié aux venderesses dans les délais fixés à l'acte sous seing privé son intention d'user de la faculté de substitution au profit de cette S.C.I. La Cour observe en outre que ce qui est présenté comme une offre de prêt (pièce n° 1 de l'appelant) n'est qu'une lettre datée du 23 février 2001, par laquelle la CAMEFI indique à la S.C.I. Collines de Boenhoure : "Pour faire suite à nos entretiens, nous vous confirmons les conditions de financement que nous sommes prêts à consentir à la S.C.I...". La seule énonciation dans cette lettre des conditions essentielles auxquelles le financement serait consenti ne peut s'analyser comme une offre préalable de prêt et il n'est produit aucun document contractuel postérieur qui établisse qu'ensuite du dépôt d'un dossier de prêt cet organisme financier a donné un avis favorable et octroyé un prêt. Le seul courrier produit qualifié improprement au bordereau de pièces de "prêt CAMEFI" (pièce n° 1 ne peut constituer un accord définitif de prêt à M. [U] ou à une S.C.I. qu'il se substituerait. Il résulte toutefois d'un courrier du 21 mars 2001 de Monsieur [U] au notaire Me [K] qu'il renonçait à se prévaloir de la condition portant sur l'obtention d'un permis de construire et était alors prêt à réitérer la vente. Mais le Tribunal a relevé à juste titre qu'à cette date, et encore à la date d'expiration des effets du compromis, la CAMEFI qui était bénéficiaire sur le bien vendu d'une inscription d'hypothèque renouvelée le 25 janvier 2001 et qui avait engagé une procédure de saisie immobilière, n'avait pas donné son accord pour la mainlevée de cette inscription et du commandement de saisie publié, la procédure étant alors pendante devant la Cour de cassation de sorte que la réitération de la vente ne pouvait intervenir puisque l'état hypothécaire révélait à cette date la publication d'un commandement de saisie (pièce n° 15 - lettre de l'avocat de CAMEFI au notaire le 9 juillet 2001 et pièce n° 36 et 22 - lettres entre notaires - du bordereau de pièces de l'appelant). Il ne résulte d'aucun des courriers produits qu'à la date d'expiration des effets de l'acte de vente sous conditions suspensives Monsieur [U] a renoncé à se prévaloir de la condition suspensive sur l'absence d'inscription d'hypothèque et de publication d'un commandement de saisie. Les courriers produits pour établir qu'après le 20 décembre 2001, Monsieur [U] n'avait pas renoncé à parvenir à un accord sur la vente ne constituent pas une mise en demeure des consorts [C] de réitérer l'acte devant notaire à cette date ni les semaines suivantes et ce n'est que par des LRAR du 27 avril 2007, 6 ans plus tard, qu'il les a sommés de réitérer la vente devant notaire, mais sans les assigner ensuite en justice pour les y contraindre et obtenir un titre. Ce n'est qu'en réponse à l'assignation qui lui a été délivrée en avril 2009 en expulsion des lieux qu'il a demandé reconventionnellement par conclusions que la vente soit déclarée parfaite plus de 9 ans après l'expiration des effets de l'acte sous seing privé de vente sous conditions suspensives. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a constaté la caducité du compromis de vente sans indemnité pour l'une quelconque des parties » ;
 
 Et aux motifs, éventuellement adoptés des premiers juges, également, que « Aux termes de l'article 1134 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faites ; Le compromis de vente des 12 et 19 décembre 2000 prévoit les conditions suspensives qui "profiteront au vendeur et à l'acquéreur" suivantes : obtention, au plus tard le 15 mars 2001, d'un prêt d'un montant maximum de 282 030,68 euros d'une durée de 15 ans à un taux d'intérêt maximum (hors assurance) de 6,70 %, étant précisé que si cette conditions suspensive n'était pas réalisée à la date limite fixée, le compromis serait réputés "nul et non avenu, sans indemnité de part et d'autre" ; obtention d'une attestation d'absence de servitude administrative ; la purge de tous les droits de préemption publics ou privés ; absence d'inscription hypothécaire pour un montant supérieur au prix de vente ou d'une publication d'un commandement de saisie ; attestation d'absence d'amiante ; recherche de plomb diligentée par le vendeur ; obtention au plus tard le 10 avril 200 avec un recours des tiers éteint au 30 juin 2001 d'un permis de construire pour la transformation des deux logements en trois logements. Par courrier du 21 mars 2001, Monsieur [U] renonçait à la condition tenant à l'obtention d'un permis de construire. Par accord de toutes les parties du 31 mai 2001, le compromis de vente sous conditions suspensives était prorogé au 20 décembre 2001. A la fin du mois de novembre 2001, Monsieur [U], par l'intermédiaire de son notaire, exprimait son accord pour une nouvelle prorogation du compromis, d'une durée de 6 mois. Au début du mois de décembre 2001, la position des consorts [C] sur une éventuelle seconde prorogation demeurait inconnue. S'agissant de la condition tenant au financement, l'offre de prêt obtenue dans les délais impartis est une offre, certes conforme aux exigences de la condition suspensive mais consentie à la S.C.I. COLLINES DE BOENHOURE. Sur ce point, le compromis prévoyait que la réalisation définitive de la vente pourrait avoir lieu au profit de l'acquéreur ou de toute autre personne physique ou morale qu'il lui plairait de se substituer, l'acquéreur devant alors notifier au vendeur son intention d'user du bénéfice de la présente clause au plus tard dans le délai de 2 mois à compter du 19 décembre 2000. Il ne résulte d'aucun document que cette substitution au profit de la S.C.I. COLLINES DE BOENHOURE ait été réalisée. S'agissant de la condition tenant à l'état hypothécaire du bien, il résulte des pièces versées aux débats une inscription d'hypothèque du 25 janvier 2001 réalisée par la CAMEFI, créancière pour un montant toutefois inférieur au prix de vente. Mais courant octobre 2001, la CAMEFI refusait une mainlevée du commandement de saisie. Et il n'est pas établi que cette situation avait trouvé une issue permettant la vente de l'immeuble au 20 décembre 2001. Si, dans leurs écritures, les demanderesses arguent de ce qu'une procédure a permis d'obtenir le "débouté" de la CAMEFI, aucune date n'est indiquée. Au vu de ces éléments, il n'est pas démontré que l'ensemble des conditions suspensives était levé au 20 décembre 2001, de sorte que la caducité du compromis est acquise à compter de cette date, et ce sans indemnité pour l'une quelconque des parties » ;
 
 1°) Alors que la clause relative aux conditions suspensives, si elle indique que les conditions suspensives « profiteront au vendeur et à l'acquéreur », reconnaît expressément à l'acquéreur le droit de renoncer unilatéralement à plusieurs de ces conditions ; que les juges du fond, qui ont tenue cette clause ambigüe pour claire et précise et se sont en conséquence abstenus de rechercher, comme cela le leur était demandé M. [U], dans l'intérêt de quelle partie avait été stipulée chacune des conditions pour lesquelles rien n'était précisé, ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
 
 2°) Alors qu' en appel, les consorts [C] ne soutenaient pas que M. [U] n'aurait pas renoncé aux conditions suspensives tenant à l'absence d'inscription d'hypothèque et de publication d'un commandement de saisie ; que la Cour d'appel, qui a retenu qu' « il ne résulte d'aucun des courriers produits qu'à la date d'expiration des effets de l'acte de vente sous conditions suspensives Monsieur [U] a renoncé à se prévaloir de la condition suspensive sur l'absence d'inscription d'hypothèque et de publication d'un commandement de saisie », a ainsi relevé un moyen d'office ; que faute d'avoir mis les parties en mesure d'en débattre au préalable, elle a violé le principe de la contradiction et l'article 16 du Code de procédure civile ;
 
 3°) Alors que dans leurs conclusions d'appel, les consorts [C] ne soutenaient ni que l'offre de prêt produite par M. [U] n'en aurait pas été une ni qu'elle aurait été adressée à un tiers substitué ; que la Cour d'appel, qui a donc relevé ce moyen d'office, sans mettre les parties en mesure d'en débattre au préalable, a ainsi derechef violé le principe de la contradiction et l'article 16 du Code de procédure civile ;
 
 4°) Alors que les juges du fond ne pouvaient considérer comme défaillie la condition suspensive tenant à l'obtention par l'acquéreur d'un prêt destiné à financer l'acquisition sans rechercher quelle sanction, non précisée par le compromis, les parties avaient entendu attacher au dépassement du délai prévu ; d'où il suit qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1181 du Code civil ;
 
 5°) Alors et en tout état de cause, qu' en considérant comme défaillie la condition suspensive tenant à l'obtention par l'acquéreur d'un prêt destiné à financer l'acquisition, sans rechercher si la ou les prorogations de délai acceptées par les parties n'avaient pas eu pour effet de proroger le délai de notification de l'usage de la faculté de substitution d'acquéreur, la Cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1181 du Code civil ;
 
 6°) Alors que le compromis de vente, s'il fixait la date limite pour la signature de l'acte authentique au 10 juillet 2001, stipulait expressément, au paragraphe « Réalisation de l'acte », que « cette date n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter» ; qu'en déboutant M. [U] de ses demandes motif pris de ce qu'il n'était pas établi que les conditions suspensives eussent été réalisées et levées pendant la durée de validité des effets de l'acte de vente sous conditions suspensives dont les effets avaient été conventionnellement prorogés au 20 décembre 2001, la Cour d'appel a dénaturé la clause, claire et précise, en cause et, par suite, violé l'article 1134 du Code civil ;
 
 7°) Et alors enfin qu'en jugeant que la preuve d'une prorogation conventionnelle du compromis de vente au-delà du 20 décembre 2001 n'était pas rapportée, sans rechercher si le prêt à usage gratuit concédé, sur l'immeuble objet du compromis, par les vendeurs à M. [U], durant encore près huit années après la date à laquelle avait expiré la prorogation expresse du délai de réitération du compromis, ne valait pas acceptation tacite par lesdits vendeurs de la prorogation dudit délai sollicitée par l'acquéreur qui n'avait jamais cessé d'affirmer sa volonté d'obtenir la réalisation de la vente de l'immeuble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné l'expulsion de M. [U] ainsi que de tous occupants de son chef, sauf à dire que le délai de deux mois courrait à compter de la signification de son arrêt, et d'avoir condamné M. [U] à payer aux consorts [C] une indemnité mensuelle d'occupation de 3 050 euros à compter du 1er mai 2009 jusqu'à complète libération des lieux, 
 
 Aux motifs propres que « Les attestations de mise à disposition sans contrepartie financière des locaux objets de la vente sous conditions suspensives qui est atteinte de caducité et les constatations d'huissier du 23 juillet 2009 sur l'occupation commerciale du rez-de-chaussée par des sociétés animées dont Monsieur [E] [U] est associé ou gérant, ne permettent pas de caractériser une occupation onéreuse d'occupation des lieux mais de qualifier cette occupation de prêt à usage d'immeuble au sens de l'article 1876 du Code civil, sans terme convenu, de sorte que le prêteur était en droit d'y mettre fin à tout moment en respectant un délai raisonnable. Les consorts [C] ne produisent aucune pièce antérieure à la délivrance de l'assignation introductive de la présente instance, qui établirait qu'ils ont entendu mettre un terme au prêt à usage de l'immeuble objet de la vente qui ne s'est jamais réalisée. C'est en effet par l'assignation délivrée par huissier du 17 avril 2009 qu'ils contestent l'usage des lieux par Monsieur [E] [U] de son chef, par les sociétés immobilières et commerciales qui y sont domiciliées ou même gérées et qu'entendant y mettre fin, ils sollicitent son expulsion et la fixation d'une indemnité d'occupation jusqu'à son départ. Depuis cette date Monsieur [E] [U] a disposé d'un délai raisonnable pour libérer les lieux dans lesquels il se maintient désormais sans droit ni titre. Le jugement ordonnant son expulsion sera donc confirmé sauf à préciser que la libération des lieux devra intervenir dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt ; S'agissant d'un prêt à usage d'immeuble au sens de l'article 1876 du Code civil, il n'est point dû d'indemnité d'occupation pour la période antérieure à l'assignation délivrée le 17 avril 2009 à Monsieur [E] [U] qui y met fin et ce dernier est par contre tenu à l'égard des consorts [C] d'une indemnité d'occupation à compter du 1er mai 2009, si on admet qu'un délai de quinzaine permettait de libérer les lieux prêtés et jusqu'à la libération effective des lieux. Il est établi par la production de la convention d'occupation précaire du 21 janvier 2009 que la Caisse d'Epargne versait pour ces mêmes locaux, pris en l'état et qu'elle a été autorisée à aménager à ses frais en agence bancaire provisoire dans l'attente de la réfection de ses propres locaux, un loyer mensuel de 20 000 francs soit 3 048,98 euros arrondi à 3 050 euros. Les locaux objets du prêt à usage d'immeuble sont les mêmes et le constat d'huissier du 23 juillet 2009, requis par Monsieur [E] [U] pour les décrire, démontre qu'il en a eu la jouissance puisqu'il en permet l'accès à l'huissier requis et qu'il s'agit de locaux indissociables même s'il n'occupe pas certaines pièces à sa convenance de l'immeuble objet du prêt à usage. Il y a donc lieu de le condamner à payer à compter du 1er mai 2009 un indemnité mensuelle d'occupation de 3 050 euros à l'indivision [C] » ;
 
 Et aux motifs, réputés adoptés des premiers juges, que « Le compromis de vente de l'immeuble appartenant à Mesdames [A] [L] veuve [C], [H] [C] divorcée [N], [N] [C] et Monsieur [X] [C], était conclu au profit de Monsieur [E] [U] qui déclarait alors comme activité professionnelle celle de gérance de sociétés. Or sont produites des attestations de mise à disposition de l'immeuble établies soit par Madame [C] [F] (qui est semble-t-il madame [A] [F] [L]) soit par Monsieur [X] [C] : la première en date du 18 février 2002 établie par Monsieur [C] au profit de l'E.R.L. LE CLOS JULIEN dont le gérant est Monsieur [E] [U] ; la deuxième du même jour établie par Madame [C] au profit de la S.A.R.L. LE CLOS DU LUBERON dont le gérant est Madame [M] [U] ; la troisième en date du 23 janvier 2004 établie par Madame [C] au profit de la Société DAFI dont le gérant est Madame [U] ; les quatrième et cinquième en date du 4 octobre 2004 établies par Madame [C] au profit de la S.C.I. LE GRENIER DES CAPUCINS et au profit d'une personne physique ou morale non identifiée ; ces cinq mises à disposition sans indication d'une contre-partie à tout le moins financière, ont été accordées pour permettre l'établissement du siège social de la société bénéficiaire et ainsi la tenue d'une réunion régulière de ses organes d'administration, des livres, registres et documents prévus par les lois et règlements. Dans le procès-verbal de constat d'huissier dressé le 23 juillet 2009 à la suite de l'ordonnance du Premier Vice-Président du 26 juin 2009 (sur requête de Monsieur [E] [U]), il est mis en exergue une utilisation du rez-de-chaussée en agence immobilière Les Clés du Lubéron dans laquelle Monsieur [E] [U] est associé par l'intermédiaire d'une S.A.R.L. ACTUS qu'il gère. L'huissier conclut que "l'autre part de l'immeuble n'est pas habitée et est non habitable dans l'état". Il est établi et au demeurant non contesté par Monsieur [U] que ce dernier occupe le rez-de-chaussée de l'immeuble depuis le mois de février 2002 et y développe une activité professionnelle. (...) Son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef est (...) ordonnée et devra survenir dans le délai de deux mois » ;
 
 Et aux motifs encore, également réputés adoptés des premiers juges, que « Monsieur [U] est (...) condamné à verser une indemnité d'occupation mensuelle (...) à défaut de parfait départ à l'issue du délai d'expulsion » ;
 
 1°) Alors que M. [U] faisait valoir en appel qu'en tout état de cause, la société LA CLE DU LUBÉRON occupe les lieux en vertu d'une mise à disposition et d'un contrat de location du 14 janvier 2003, produits devant la Cour d'appel, et supporte, conformément audit contrat, les charges afférentes à l'immeuble ; que faute d'avoir recherché, comme M. [U] le lui demandait, si l'existence d'un tel contrat de location conclu entre les consorts [C] et la société LA CLÉ DU LUBERON ne faisait pas juridiquement obstacle à toute condamnation à indemnité d'occupation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
 
 2°) Alors et subsidiairement, que la Cour d'appel, en retenant qu'un délai de quinzaine permettait de libérer les lieux prêtés, a soulevé d'office ce moyen, sans permettre aux parties d'en débattre au préalable ; qu'ainsi, elle a une fois de plus méconnu le principe de la contradiction et, par suite, les prescriptions de l'article 16, alinéas 1 et 3, du Code de procédure civile.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué, confirmatif de ce chef, d'avoir condamné M. [U] à verser aux consorts [C] la somme de 8 000 euros à titre d'indemnité pour résistance abusive, Aux motifs que « En fixant à 8 000 euros l'indemnité réparant le préjudice des consorts [C] du fait de la résistance abusive de Monsieur [E] [U] depuis la délivrance de l'assignation introductive d'instance, le Tribunal a fait une exacte évaluation de la réparation du préjudice subi » ;
 
 Et aux motifs, réputés adoptés des premiers juges, que « Les arguments avancés par les demanderesses pour solliciter une indemnisation au titre d'une résistance qualifiée d'abusive de la part de Monsieur [U] ne sont bien fondés que s'agissant de son attitude fautive dans l'occupation d'une partie des lieux, objets du compromis de vente. Il s'ensuit que Monsieur [U] est condamné à leur verser la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts » ;
 
 Alors qu'en qualifiant d'abusive la résistance de Monsieur [U] dans son occupation des locaux objet du compromis, sans caractériser cet abus qui ne pouvait résulter de la simple erreur de Monsieur [U] sur les droits qu'il pouvait tenir du compromis dont il avait demandé la réitération, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
 
 Et alors que le préjudice subi par les consorts [C] du fait de la prétendue résistance abusive de M. [U] à restituer le bien objet du compromis ne pouvait résider que dans la perte de loyers prétendument subie par les vendeurs ; que ce préjudice était d'ores et déjà réparé par la condamnation de M. [U] à verser aux consorts [C] une indemnité mensuelle d'occupation de 3 050 euros ; et qu'en allouant de surcroît aux consorts [C] une indemnité de 8 000 euros, la Cour d'appel a réparé deux fois un même préjudice ; qu'elle a, par suite, méconnu le principe de l'équivalence de la réparation au dommage subi, violant ainsi les articles 1382 et suivants du Code civil.