Cour de Cassation · civ3 — 5 janvier 2017

CIV.3
 
 CGA
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 5 janvier 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10012 F
 
 Pourvoi n° X 13-28.362
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par la société O. participation, venant aux droit de la société Les Terrasses de Grand Champs, société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 1],
 
 contre l'arrêt rendu le 1er octobre 2013 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à M. [E] [H],
 
 2°/ à Mme [W] [D], 
 
 tous deux domiciliés [Adresse 2],
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 22 novembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Renard, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat de la société O. participation, de la SCP Gaschignard, avocat de M. [H] et de Mme [D] ;
 
 Sur le rapport de Mme Renard, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société O. participation aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société O. participation la condamne à payer la somme globale de 3 000 euros aux consorts [H]-[D] ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille dix sept.MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour la société O. participation
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la nullité de la vente pour dol et d'avoir en conséquence condamné la SNC LES TERRASSES DE GRAND CHAMPS à restituer aux consorts [H]-[D] le montant du prix de vente, soit 201.000 euros, outre intérêts au taux légal ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE : « que l'intitulé du cahier des charges porte " ensemble immobilier Les Terrasses de Grand Champs et parcelle contigüe AX n°[Cadastre 1] ", que l'article 6 indique que la SNC se propose de réaliser un ensemble immobilier seulement " sur une partie de la parcelle cadastrée section AX sous le numéro [Cadastre 2] ", laquelle devient [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], et [Cadastre 6] d'une part, constituant seules l'assiette dudit ensemble immobilier, et [Cadastre 1], " sur partie de laquelle il est projeté de réaliser ultérieurement un bâtiment collectif d'habitation ; le surplus de cette parcelle devant recevoir des équipements et aménagements communs (…chemins piétons et espaces verts) "; que, alors que ce document est daté du 27 novembre 2007, soit moins d'un mois avant la signature de la vente, il est bien certain que la société venderesse avait nécessairement une idée très précise du bâtiment projeté, dès lors que la demande de permis de construire pour la deuxième tranche de l'ensemble immobilier Les Terrasses de Grand Champs, finalement rebaptisé [Établissement 1], nonobstant l'affirmation du cahier des charges que ledit ensemble était constitué seulement par ce qui est devenu la 1ère tranche et n'a jamais été présenté comme tel, a été déposée dès le 19 février 2008, soit deux mois après la vente ; que, dans l'acte de vente, il est même indiqué qu'une partie de la parcelle [Cadastre 1] (1.380 m²) sera consacrée à la réalisation d'un ensemble immobilier pouvant comporter plusieurs bâtiments collectifs (contrairement à l'article 7 susdit) devant comprendre 40 logements, et le reste, soit 2.598 m², recevant un bassin de rétention, voies et espace vert " qui constitueront des parties communes à ce bâtiment d'habitation et à l'ensemble immobilier Les Terrasses de Grand Champs ", devenant l'espace vert prévu dans la notice et le cahier des charges ; que, à ce stade, en l'absence de preuve de ce qui a pu être dit par les représentants des vendeurs, les acquéreurs pouvaient encore espérer que ce dernier espace important et commun serait situé, au moins pour partie, entre les deux tranches de l'ensemble ; que les intimés produisent des courriers de Monsieur et Madame [Y], de Monsieur et Madame [K] et de Monsieur [I] et Mademoiselle [N], disant que les vendeurs avaient insisté sur la vue sur la [Localité 1] ou sur la montagne, Monsieur et Madame [K] affirmant même qu'il leur a été dit qu'il n'y aurait pas d'autre construction et que le terrain, propriété du vendeur, resterait une " zone verte " ; que si la notice publicitaire ne constitue pas a priori un élément du contrat, il en va autrement si elle contient des précisions suffisantes pour déterminer la décision d'acquéreurs et provoquer leur consentement ; qu'en l'espèce, la mention dans la notice d'" une vue imprenable sur le massif [Localité 2] et la [Localité 1] ", ainsi que de " balcons conçus pour profiter au mieux du panorama et d'une vie privée à l'extérieur ", allégations vérifiées au moment de l'achat, ainsi qu'il résulte de photographies prises au tout début des travaux de construction de la tranche 2, étaient de nature à emporter la décision des acquéreurs ; que au contraire, les photographies prises après l'élévation des murs établissent de façon évidente la perte totale du panorama, sauf à se tordre le cou pour apercevoir latéralement les extrémités des massifs montagneux, et montrant à proximité immédiate l'existence sur le nouveau bâtiment de balcons ayant une vue directe sur ceux des propriétaires de la première tranche, et plus particulièrement des intimés, et démontrent une situation totalement différente susceptible de décevoir très fortement les propriétaires qui ont cru aux promesses du vendeur ; qu'il résulte des productions que le PLU a été modifié au cours de l'année 2007, offrant au promoteur de nouvelles perspectives qu'il a utilisées ; qu'ainsi s'explique la modification du contrat de vente par rapport au cahier des charges, faisant nouvellement état de plusieurs bâtiments collectifs possibles ; que cette modification établit que le vendeur connaissait dès le contrat de vente l'ensemble immobilier qu'il s'apprêtait à construire dans la parcelle qui, jusqu'alors étant majoritairement dédiée à des espaces naturels et bassin de rétention, permettait, malgré la présence d'un unique futur bâtiment, de préserver les perspectives de vue annoncées par la notice ; que la venderesse a manqué à son obligation d'informer les acquéreurs sur les modifications projetées dans le terrain se trouvant sous leur balcon, dont elle était également propriétaire et qu'elle avait annoncé comme espace vert, manquement qui constitue une véritable tromperie ; que ce dol justifie le prononcé de l'annulation du contrat de vente et que le jugement doit être confirmé ; que la nullité entraîne la restitution de l'appartement d'une part et du prix payé d'autre part » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' : « aux termes des dispositions de l'article 1116 du Code civil : " le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé "; que l'article 1117 du Code civil dispose que la convention contractée par erreur, violence ou dol, n'est point nulle de plein droit ; elle donne seulement lieu à une action en nullité ou en rescision, dans les cas et de la manière expliqués à la section VII du chapitre V du présent titre ; qu'en application de ces dispositions, il revient aux consorts [H]-[D] de rapporter la preuve que la SNC LES TERRASSES DE GRAND CHAMPS, ou un de ses représentants, s'est livrée à des manoeuvres d'une telle gravité dans le cadre de la vente de l'appartement que sans ces manoeuvres ils n'auraient acheté l'appartement litigieux ou, en tous les cas, en auraient donné un prix inférieur ; qu'il n'est pas contesté, et de toute façon établi par les photographies produites aux débats, que la SNC LES TERRASSES DE GRAND CHAMPS a réalisé en face de l'appartement acquis par les consorts [H]-[D] un nouvel immeuble de 4 étages à une distance telle, 4 mètres seulement, que l'ensoleillement a presque totalement disparu dans ledit appartement et que la vue se limite à celle sur la façade de ce nouvel immeuble ; qu'il ressort de la lecture de l'acte de vente dressé le 20 décembre 2007, du cahier des charges du 27 novembre 2007 et de son avenant du 18 décembre, annexés à l'acte de vente, que les consorts [H]-[D] ont été à même d'être informés, avant de signer ce dernier, que le terrain situé en face de leur appartement, cadastré n°[Cadastre 1], appartenait à la SNC LES TERRASSES DE GRAND CHAMPS et que cette parcelle était " destinée pour partie à la réalisation d'un ensemble immobilier pouvant comporter plusieurs bâtiments collectifs devant comprendre 40 logements et par conséquent destinée à être la propriété de personnes privées, morales ou physiques " (pages 33, 53, 55, 64, 125 et 127 de l'acte de vente) ; que les consorts [H]-[D] ne peuvent donc prétendre n'avoir découvert la constructibilité de la parcelle limitrophe de celle de leur résidence qu'après avoir signé leur contrat ; que cependant, à la vue de ces documents, les consorts [H]-[D] n'étaient pas en mesure de connaître quand seraient réalisées les nouvelles constructions, ni où elles seraient édifiées ; qu'or, alors que la parcelle [Cadastre 1] faisait plus de 4.000,00 m² et que le nouvel ensemble immobilier devait être d'une surface de 1380 m², ce dernier a été réalisé en limite du terrain supportant l'immeuble des consorts [H]-[D], à 4 mètres de leur balcon ; que la lecture de la plaquette remise aux consorts [H]-[D] révèle que la SNC LES TERRASSES DE GRAND CHAMPS axait son approche publicitaire sur "la vue imprenable sur le massif [Localité 2] et la [Localité 1] ", sur l'existence de balcons et de jardins " conçus pour profiter au mieux du panorama et d'une vie privée à l'extérieur " ; que de plus, les montages photographiques insistent sur le panorama et sur l'environnement naturel de la résidence ; que pourtant, depuis la réalisation de l'immeuble de la résidence [Établissement 1], il est constant que les consorts [H]-[D] n'ont plus aucune vue sur le massif [Localité 2] et la [Localité 1], ne peuvent plus profiter d'un quelconque panorama et n'ont plus aucune vie privée à l'extérieur, eu égard à la proximité de leurs vis-à-vis ; qu'il est établi par les documents relatifs au permis de construire de la nouvelle résidence « [Établissement 1] » que celui-ci a été déposé le 19 février 2008 ; qu'il n'est donc pas contestable qu'au jour de la signature de l'acte notarié des consorts [H]-[D], le 20 décembre 2007, la SNC LES TERRASSES DE GRAND CHAMPS connaissait déjà l'emplacement du nouvel immeuble ; qu'en raison de l'extrême proximité des deux bâtiments et des arguments publicitaires portés à la connaissance des consorts [H]-[D], même s'il n'est pas certain que les représentants de la SNC LES TERRASSES DE GRAND CHAMPS ont insisté sur ces arguments, il appartenait à ces derniers, en regard de leurs obligations de loyauté et d'information, de leur faire connaître précisément la situation de leur appartement vis-à-vis de l'immeuble de l'autre résidence et l'absence de vue et d'ensoleillement qui en résulte ; que pourtant, la SNC LES TERRASSES DE GRAND CHAMPS n'établit pas, et ne le prétend même pas, avoir délivré cette information ; qu'au regard des conséquences de cette abstention, et dès lors que la SNC LES TERRASSES DE GRAND CHAMPS, qui a la charge de démontrer qu'elle a donné les éléments nécessaires à la pleine information de ses cocontractants, il convient pour le tribunal de retenir que la réticence de cette société présente un caractère dolosif ; que concernant les conséquences de ces manoeuvres, il convient de rappeler qu'il y a peu d'acquéreurs d'immeuble situé hors centre-ville, sauf à bénéficier d'une tarification attractive, qui souhaitent devenir propriétaire d'un appartement disposant d'un ensoleillement limité avec un vis-à-vis situé à 4 mètres, sans aucune autre vue qu'une façade d'immeuble ; que ces acquéreurs sont d'autant plus rares lorsque le principal argument de vente était, à l'origine, la vue imprenable et la liberté de vie à l'extérieur ; qu'en l'espèce, rien ne démontre que les consorts [H]-[D] ont bénéficié d'un prix de vente tenant compte de la particularité de leur appartement ; qu'il ressort au contraire de l'avis de valeur produit en pièce n°30 par les demandeurs, que ces derniers ont payé un prix supérieur de 30.000,00 à 40.000,00 euros à celui de l'estimation ; que par ailleurs, il convient de relever qu'ils ont choisi un appartement au 3ème étage et avec un balcon donnant initialement sur la partie naturelle de la résidence et sur [Localité 2] et la [Localité 1], ce qui établit leur volonté lors de l'achat de bénéficier d'une ouverture sur la nature et sur le panorama montagnard alors offert par l'immeuble ; que dans ces conditions, la preuve de l'évidence que sans les manoeuvres des représentants de la SNC LES TERRASSES DE GRAND CHAMPS ils n'auraient pas contracté, est suffisamment rapportée ; que le caractère dolosif de la réticence de la SNC LES TERRASSES DE GRAND CHAMPS étant démontré et dès lors qu'il est établi par les consorts [H]-[D] qu'ils n'auraient pas contracté sans ces manoeuvres, il convient de prononcer la nullité de l'acte du 20 décembre 2007, d'ordonner la restitution par le vendeur du prix remis par les dits consorts, soit 201.000,00 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance avec anatocisme, contre restitution de l'appartement par les acheteurs » ;
 
 1° ALORS QUE la réticence dolosive ne peut être constituée que par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; qu'en se bornant à retenir, pour prononcer la nullité de la vente conclue entre les consorts [H]-[D] et la SNC LES TERRASSES DE GRAND CHAMPS, que cette dernière aurait « manqué à son obligation d'informer les acquéreurs sur les modifications projetées dans le terrain se trouvant sous leur balcon », sans rechercher, comme l'y invitait l'exposante dans ses écritures, si les renseignements contenus dans l'acte de vente ainsi que dans le cahier des charges, dans lesquels apparaissait clairement l'existence d'un projet immobilier sur la parcelle cadastrée AX n°[Cadastre 1] ainsi que d'une servitude de prospect grevant les parcelles n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4], au profit de la parcelle n°[Cadastre 1], ne constituaient pas autant d'éléments qui établissaient que loin d'avoir dissimulé la moindre information aux consorts [H]-[D], la SNC LES TERRASSES DE GRAND CHAMPS avait pris soin de leur délivrer une information complète et précise, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil ;
 
 2° ALORS QUE le dol suppose l'intention de tromper ; que le manquement à une obligation précontractuelle d'information ne peut caractériser un dol par réticence que s'il s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement ; qu'en se bornant à relever, pour prononcer la nullité de la vente conclue entre les consorts [H]-[D] et la SNC LES TERRASSES DE GRAND CHAMPS, que cette dernière aurait « manqué à son obligation d'informer les acquéreurs sur les modifications projetées dans le terrain se trouvant sous leur balcon », cependant qu'il lui incombait de caractériser à son égard une intention dolosive, la Cour d'appel a violé l'article 1116 du Code civil ;
 
 3°/ ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en l'espèce, pour dire que la SNC LES TERRASSES DE GRAND CHAMPS aurait « manqué à son obligation d'informer les acquéreurs sur les modifications projetées dans le terrain se trouvant sous leur balcon » et prononcer la nullité de la vente qu'elle avait conclue avec les consorts [H]-[D], la Cour d'appel a notamment retenu que le PLU aurait été modifié « au cours de l'année 2007, offrant au promoteur de nouvelles perspectives qu'il a utilisées », pour en déduire « que cette modification établit que le vendeur connaissait dès le contrat de vente l'ensemble immobilier qu'il s'apprêtait à construire »; qu'en soulevant ainsi d'office le moyen pris de ce qu'une modification du PLU aurait suffi à établir la connaissance par le vendeur de l'ensemble immobilier qui allait se construire sur la parcelle n°[Cadastre 1], qu'aucune des parties n'avait invoqué, sans recueillir préalablement leurs observations sur ce point, la Cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction et violé l'article 16 du Code de procédure civile.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SNC LES TERRASSES DE GRAND CHAMPS à payer aux consorts [H]-[D] 12.000 euros de dommages et intérêts ;
 
 AUX MOTIFS QUE « toutefois, l'acquisition par les consorts [H]-[D] a engendré pour eux des frais divers (aménagements qu'ils estiment à 12.800 euros, produisant des factures, conservation des hypothèques : 1.534 euros, déménagement, mais pas de frais d'acte notarié), exposés en vain par la faute du vendeur ; qu'il leur sera alloué de ce chef une somme globale de 12.000 euros » ;
 
 ALORS QUE la cassation à intervenir sur le chef de l'arrêt ayant prononcé la nullité de la vente pour dol et condamné la SNC LES TERRASSES DE GRAND CHAMPS à restituer aux consorts [H]-[D] le montant du prix de vente, emportera, aux termes de l'article 624 du Code de procédure civile, celle du chef de l'arrêt l'ayant condamnée à leur payer 12.000 euros de dommages et intérêts, en raison du lien de dépendance nécessaire existant entre ces deux chefs de l'arrêt.