Cour de Cassation · civ3 — 12 janvier 2017

CIV.3
 
 JL
 
 
 
 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 12 janvier 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10019 F
 
 Pourvoi n° X 15-26.254
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par la société Debize, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1],
 
 contre l'arrêt rendu le 3 septembre 2015 par la cour d'appel de Dijon (2e chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Rue Lavoisier, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2],
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 29 novembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société Debize ;
 
 Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Debize aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Debize ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze janvier deux mille dix-sept.MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Debize
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la société Debize à payer à la SCI rue Lavoisier la somme de 51.157,76 € HT au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;
 
 AUX MOTIFS QUE s'agissant de la toiture, l'appelante réclame une somme de 31.500 € HT correspondant, selon l'audit établi à sa demande par la société ACS, au coût du nettoyage de la toiture, du remplacement des plaques d'éclairage zénital et des travaux de zinguerie, étant observé que ce cabinet a également chiffré le coût du désamiantage de la toiture, que la SCI Lavoisier a cependant déduit dans la mesure où elle reconnaît que cette opération de mise en conformité lui incombe en sa qualité de bailleresse ; qu'au vu du procès-verbal de constat d'huissier, qui n'a relevé aucun désordre sur ces points, le remplacement des plaques translucides de l'éclairage zénital et la reprise de la zinguerie n'apparaissent pas justifiés ; que l'audit ne comportant aucun détail des sommes représentatives des divers postes, il convient de se reporter au devis NTT Toiture produit par la SCI Lavoisier, dont il ressort que le coût du nettoyage de la toiture ressort à 10.281,60 € HT ; que seul ce montant devra être imputé à la société Debize ; qu'en ce qui concerne la réfection du système de désenfumage, l'audit chiffre les travaux à 14.000 € HT, et le devis NTT Toiture les évalue à 13.895,33 € HT ; qu'il y a donc lieu de mettre ce dernier montant à la charge de la société Debize ; que le remplacement des plaques endommagées ou manquantes des faux-plafonds est évalué par le rapport d'audit à 4.500 € HT, alors que le devis NTT Toiture le chiffre à 4.413,33 € HT ; qu'il y a lieu de mettre en compte ce dernier chiffre ; que le rapport d'audit envisage le remplacement des quatre portes sectionnelles pour un coût de 18.600 € HT, alors que, seules trois portes sont endommagées et ne fonctionnent plus, l'appelante limitant expressément sa demande au coût de trois portes ; qu'à cet égard, le dernier devis en date produit par la SCI rue Lavoisier, établi par la société Rollet, fait état d'un coût de 9.150 € HT pour quatre unités, soit 6.862,50 € HT pour trois unités, somme à prendre en charge par la société Debize ; que l'appelante sollicite ensuite un montant de 7.800 € HT au titre des travaux de serrurerie, incluant la reprise du bardage en acier de façade ; que s'agissant de serrurerie proprement dite, le procès-verbal de constat d'huissier légitime une intervention uniquement en ce qui concerne le blocage d'une porte piétonnière et d'un vantail de portail extérieur ; que le devis Rollet chiffre les travaux nécessaires respectivement à 770 € HT et 1.055 € HT, soit un montant global de 1.825 € HT qui pourra seul être alloué à l'appelante ; que le remplacement de certains éléments de bardage corrodés est justifié au regard des constatations de l'huissier ; que le devis Rollet chiffre cette intervention à 5.400 €, qui sera mise en compte à la charge de la locataire ; que c'est à bon droit que la bailleresse met en compte le coût de la remise en peinture de la façade du bâtiment ; que s'il est par ailleurs réclamé le coût de la peinture du portail dont l'un des vantaux était bloqué, la nécessité de cette intervention n'est pas suffisamment justifiée dès lors que rien n'établit en l'état des pièces produites en quoi la remise en fonctionnement de cet équipement imposerait la reprise de la peinture du portail ; que le devis de la société Gault fourni par la SCI rue Lavoisier chiffre à 8.450 € HT le coût de la remise en peinture de la façade, et ce montant sera mis à la charge de la société Debize (…) ; qu'en définitive, la société Debize sera condamnée au titre des réparations locatives à payer à la SCI rue Lavoisier la somme totale de 51.127,76 € HT, avec intérêts à compter du présent arrêt ; que l'appelante sollicite d'autre part la condamnation de l'intimée à lui verser la somme de 48.000 € HT au titre des loyers perdus pour l'immobilisation du bien du 30 juin 2010 au 1er juillet 2011 ; qu'elle justifie avoir remis les locaux en location au profit d'une société Codumat à compter du 1er juillet 2011 ; que toutefois, le délai d'un an écoulé entre le départ de la société Debize et l'arrivée de la société Codumat ne s'explique manifestement pas par la nécessité pour la bailleresse de remettre en état les lieux ; qu'il a en effet été stipulé dans le bail conclu avec la société Codumat que le bailleur s'engageait à effectuer les travaux de mise aux normes du tableau électrique et le changement de deux portes sectionnelles, alors que le locataire s'engageait quant à lui à prendre en charge les travaux d'entretien du terrain, de remise en état des évacuations d'eau de pluie et le nettoyage de la toiture ; qu'il en résulte clairement qu'une grande partie des travaux dont le coût vient d'être mis à la charge de la société Debize n'avait en réalité par été effectuée à la date de prise d'effet du nouveau bail, de telle sorte que le retard pris dans la relocation n'est à l'évidence pas imputable à la nécessité de réaliser ces travaux ; que surtout, l'examen du bail conclu avec la société Codumat révèle qu'il ne lui a été donné à bail qu'une partie des locaux auparavant donnés à bail à la société Debize, cette partie étant désignée par le vocable « travée située à l'est » ; qu'il est par ailleurs démontré par la production d'un acte de vente du 29 novembre 2011 qu'une autre travée de ce bâtiment, désignée par le vocable « travée nord-ouest » a été cédée par la SCI rue Lavoisier à la SCI Mâcon Lavoisier ; que le bâtiment dont la société Debize avait été locataire a donc nécessairement fait l'objet de travaux d'importance destinés à le diviser en plusieurs travées autonomes, ce qui suffit à justifier le délai écoulé entre le départ de la société Debize et l'arrivée d'un nouveau locataire ; que dès lors, ainsi que le retard dans la relocation est parfaitement indépendant de l'état dans lequel la société Debize a restitué les locaux, la demande indemnitaire formée par la société SCI rue Lavoisier ne peut prospérer ; qu'elle le peut au demeurant d'autant moins que le loyer retiré pour la travée du bâtiment remis en location est d'un niveau sensiblement similaire à celui que réglait la société Debize pour l'ensemble du local, et que le prix de vente de la travée cédée à la SCI Mâcon Lavoisier est sans commune mesure avec le prix d'acquisition de l'ensemble immobilier par la bailleresse en 1998, ce dont il résulte que le départ de la société Debize a en réalité été économiquement profitable à la SCI rue Lavoisier ;
 
 ALORS QUE le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l''équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée sur l'acte dommageable ne s'était pas produit ; que des dommages-intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, après avoir retenu que la société Debize avait manqué à son obligation d'exécuter certaines réparations locatives, a expressément relevé que le bâtiment loué à celle-ci avait été divisé en travées autonomes, que le loyer retiré pour la travée du bâtiment remis en location était d'un niveau similaire à celui réglé par elle pour l'ensemble du local, et que le prix de vente de la travée cédée était sans commune mesure avec le prix d'acquisition de l'ensemble immobilier par la SCI rue Lavoisier en 1998, de sorte que « le départ de la société Debize a(vait) été en réalité économiquement profitable à la SCI rue Lavoisier » ; qu'en condamnant néanmoins la société Debize à payer à la SCI rue Lavoisier la somme de 51.157,76 € HT, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que le manquement de la société locataire n'avait en définitive causé aucun préjudice à la société bailleresse, a violé l'article 1147 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice.