Cour de Cassation · civ3 — 12 janvier 2017

CIV.3
 
 CGA
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 12 janvier 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10024 F
 
 Pourvoi n° T 15-21.604
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par M. [F] [D], domicilié [Adresse 1],
 
 contre l'arrêt rendu le 7 mai 2015 par la cour d'appel de Versailles (3e chambre), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à M. [P] [E], domicilié [Adresse 2],
 
 2°/ à la société Logirys, société anonyme, dont le siège est [Adresse 3],
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 29 novembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Meano, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, général, Mme Besse, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat de M. [D], de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de la société Logirys ;
 
 Sur le rapport de Mme Meano, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Donne acte à M. [D] du désistement partiel de son pourvoi en ce qu'ilest dirigé contre M. [E] ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. [D] aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [D] ; le condamne à payer la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze janvier deux mille dix-sept.
 
 MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour M. [D]
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté M. [D], propriétaire du sol, de sa demande tendant à se voir déclarer propriétaire de la portion de la construction édifiée en surplomb de sa propriété, et à voir, en conséquence, déclarer la société Logirys détentrice à titre précaire de cette même portion ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « M. [D] expose que la convention de 1955 n'avait pour objet, selon la volonté de ses auteurs, que la création de droits personnels, que la disparition de la société initialement signataire a rendu caducs, en sorte que le maintien de la construction ne découle que de sa seule tolérance. La convention de 1955 étant selon lui exécutée de mauvaise foi, il renonce à l'accession à laquelle il pourrait prétendre en ce qui concerne la portion de construction édifiée en surplomb de sa propriété et sollicite la résolution de la convention ainsi que la démolition de la portion du bâtiment surplombant sa propriété. Il fait en outre valoir que le règlement de copropriété afférent aux deux lots dont il est propriétaire s'impose à Logirys, Enfin, il conteste avoir causé le moindre préjudice à Logirys, qui ne saurait lui reprocher utilement de la priver des loyers auxquels elle aurait pu prétendre, alors qu'elle a consenti elle-même un commodat à titre gratuit à M. [E].
 
 Sur la demande de résolution de la convention des 5 et 6 décembre 1955 :
 
 La convention, constatée par acte authentique des 5 et 6 décembre 1955 et publiée à la conservation des hypothèques, a été consentie par l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble, soit à l'époque d'une part les époux [R], et d'autre part les époux [I] [D], en sorte que l'objection élevée par M. [D] tenant à ce que son immeuble dépend d'une (ancienne) copropriété (puisqu'il a la propriété de l'ensemble des lots) manque en fait.
 
 Elle fait référence aux plans qui y sont annexés, auxquels la cour renvoie. Il sera seulement précisé, pour la compréhension de la présente décision, que la limite séparative entre les deux propriétés est placée en oblique par rapport à la rue. La construction à l'époque projetée, implantée perpendiculairement, venait s'adosser au mur pignon de l'immeuble [D] [R] à partir du premier étage, un mur de 175 mm étant édifié sur la propriété [D] [R] pour la soutenir. Un espace libre constituant un porche donnant accès à la propriété [D] [R] devait être aménagé. La construction projetée devait se prolonger au-dessus du porche ainsi créé.
 
 Il n'est pas contesté que la construction a été réalisée conformément à. ces dispositions, ce qui n'a donné lieu, avant les difficultés élevées par M. [D], à aucun débat.
 
 Les dispositions de la convention sont en substance les suivantes :
 
 La société Solidarité Ouvrière concède aux époux [R] et [D] et au profit de leur immeuble, constituant en fait une servitude active à perpétuité au profit de l'immeuble [D] [R], et une servitude passive à perpétuité à l'égard de l'immeuble de la société la Solidarité Ouvrière, un droit de passage à leur usage sur le terrain appartenant à la société…
 
 M. et Mme [R] et M. et Mme [D] autorisent la société la Solidarité Ouvrière à édifier un mur qui viendra s'adosser au mur du pignon de l'immeuble [R] [D]. En conséquence, M. et Mme [R] et M. et Mme [D] cèdent à la Société la Solidarité Ouvrière le sol sur lequel sera édifié ce mur, qui restera la propriété exclusive de ladite société.
 
 La Société s'engage à obturer à ses frais la fenêtre existant dans le pignon de l'immeuble [R] [D] et à en ouvrir une sur la façade postérieure dudit immeuble, 
 
 La Société établira à ses frais la porte du porche pour lequel un droit de passage vient d'être concédé et dont une clé sera remise sans frais à chacun de M. et Mme [R] et M. et Mme [D],
 
 M. et Mme [R] et M. et Mme [D] autorisent en outre la société la Solidarité Ouvrière à habiller l'angle de jonction du mur des deux immeubles donnant sur l'avenue Gallieni, à l'aide d'un parement en moellons aux frais de la société.
 
 La Société s'engage à considérer le sol du passage comme zone non aedificandi.
 
 Il en résulte que la commune intention des parties à cet acte, passé devant notaire et publié, a, à l'évidence, été de concéder définitivement à la société les droits qui y sont fixés, et de déroger à la règle de l'accession. S'il est en effet regrettable que, contrairement à ce qui a été fait pour le mur, il n'ait pas été précisé que la partie du bâtiment édifiée en surplomb serait la propriété de la société, l'économie générale de l'accord, tel qu'il vient d'être exposé ne laisse pas de doute sur ce point. Il ne se conçoit pas, par ailleurs, que les parties aient entendu limiter à la société initialement partie acte, les droits ainsi concédés, lesquels contiennent nécessairement la propriété du volume situé au-dessus du porche. Ces droits sont donc bel et bien attachés à l'immeuble, et, comme tels, justement qualifiés de droits réels.
 
 Le tribunal a, par des motifs pertinents et complets, que la cour adopte sans aucune réserve, exactement considéré que M. [D] ne démontrait pas que la convention ci-dessus analysée a été exécutée de mauvaise foi.
 
 M. [D] est donc mal fondé à solliciter la résolution de cette convention et le jugement sera confirmé sur le rejet de cette demande.
 
 Les demandes qui dépendent de la demande de résolution de la convention qui vient d'être rejetée, soit les demandes tendant à la remise en état des lieux, à ce que M. [D] soit déclaré propriétaire de la portion de la construction édifiée en surplomb de la propriété de M. [D] et la société Logirys déclarée détentrice à titre précaire de cette même portion, le seront également » ;
 
 AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « Sur la demande subsidiaire de Monsieur [D].
 
 Monsieur [D] prétend que la convention de 1955 n'a conféré aucun droit de propriété à la société Logirys sur la surélévation autorisée de son immeuble, et que, par application de l'article 652 du Code civil, il doit être jugé propriétaire de cette surélévation, ce texte énonçant que la propriété du sol emporte la propriété du dessus el du dessous.
 
 Mais la société Logirys soutient, à raison, que ce texte pose une simple présomption de propriété qui peut être combattue par la preuve contraire résultant d'un titre ou de la prescription.
 
 Il convient en effet de rappeler que les parties ont le droit de déroger au principe selon lequel le propriétaire du sol est propriétaire du sous-sol et du dessus, ce qu'elles ont fait en l'espèce par la convention qu'elles ont signée en 1955.
 
 Si en effet cette convention ne précise pas que la surélévation sera la propriété de la société Logirys (de son auteur), c'est que précisément la question ne se posait pas pour les parties tant il était évident pour elles que Logirys serait propriétaire de l'immeuble construit et financé par elle au-dessus du terrain de son voisin. Les parties ont d'ailleurs pris soin de prévoir que le mur de soutènement de l'élévation adossé au mur pignon de l'immeuble [D] serait la propriété de la société Logirys, mur qui est indissociable de la surélévation toute entière puisqu'elle en constitue le soutien.
 
 La perte ainsi subie par les consorts [R]/[D] de leur droit de propriété au-dessus de leur terrain a été compensée par la servitude perpétuelle de passage qui a été conférée à leur fonds. Chaque partie acquérait donc un avantage en contrepartie du droit de propriété qu'elle perdait.
 
 C'est de mauvaise foi que Monsieur [D] remet en cause l'économie de cette convention qui, d'évidence, confère à la société Logirys (à son auteur) un droit de propriété sur la partie de l'immeuble située au-dessus de la parcelle de ses voisins, cela dans le but de s'opposer au projet de vente de la société Logirys pour des motifs qu'il n'a jamais explicité et n'explicite toujours pas clairement, Monsieur [D] sera donc débouté de l'ensemble de ses demandes » ;
 
 1) ALORS QUE la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ; qu'il en résulte que la division en volumes de la propriété ne peut résulter que de la renonciation, par le propriétaire du sol, au bénéfice de l'accession ; que la renonciation à se prévaloir de l'accession ne se présume pas et doit être expresse ; qu'en l'espèce, la cour d'appel s'est bornée à déduire de la seule autorisation donnée, par convention des 5 et 6 décembre 1955, à la société La solidarité ouvrière de construire une édification en surplomb de la propriété des consorts [D], la volonté de ces derniers de renoncer à leur droit d'accession et de conférer à ladite société un droit de propriété sur cette surélévation ; qu'en statuant ainsi, tout en constatant que cette convention ne comportait aucune disposition quant aux conséquences juridiques de la construction édifiée au-dessus de la propriété des consorts [D], ce qui rendait a tout le moins équivoque et incertaine la volonté de ces derniers de renoncer définitivement au bénéfice de l'accession, la cour d'appel a violé les articles 551 et 552 du code civil ;
 
 2) ALORS QUE le juge ne peut méconnaître les termes du litige dont il est saisi ; que, dans ses écritures d'appel, M. [D] demandait expressément à se voir déclarer propriétaire des constructions édifiées en surplomb de sa propriété en vertu de son droit d'accession (conclusions p. 6 § 8, et p. 9 § 5 : « ces constructions appartiennent nécessairement par voie d'accession à Monsieur [D] ») ; qu'en énonçant cependant, pour débouter celui-ci de sa demande, que « (M. [D]) renonce à l'accession à laquelle il pourrait prétendre en ce qui concerne la portion de construction édifiée en surplomb de sa propriété et sollicite la résolution de la convention ainsi que la démolition de la portion du bâtiment surplombant sa propriété » (arrêt, p. 5), la cour d'appel a dénaturé les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile.
 
 DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il a, d'une part, désigné l SCP notariale [Q]-[H]-[W]-[B], demeurant [Adresse 4], avec pour mission d'établir un état descriptif en volumes des immeubles sis [Adresse 5] (77), cadastrés section AZ n°[Cadastre 1]p et [Cadastre 2]p et de faire établir par tout géomètre-expert de son choix le parcellaire cadastral correspondant, et, d'autre part, dit que les parties devraient signer, sous astreinte, l'acte établi par le notaire ainsi désigné dans le mois de la convocation qui leur serait adressée ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur les demandes relatives la signature d'un état descriptif de division en volume des immeubles 
 
 Selon l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 modifié, lorsque, sans réaliser ou constater une division de la propriété du sol entraînant changement de limite, il ne concerne qu'une ou plusieurs fractions d'un immeuble, l'acte ou la décision judiciaire [portant transmission de droits réels et assujetti à publication] doit comporter à la fois la désignation desdites fractions et celle de l'ensemble de l'immeuble. La désignation de la fraction est faite conformément à un état descriptif de division, ou, éventuellement, à un état modificatif, établi dans les conditions fixées par décret, et préalablement publié. Les modalités d'établissement et le contenu de cet état descriptif de division sont précisés par les articles 71 et 714 du décret du 14 octobre 1955 modifié.
 
 La convention des 5 et 6 décembre 1955 ayant eu pour effet de créer des 'lots volumes", l'accomplissement de ces diligences a été justement considéré comme indispensable par le tribunal, dont le jugement sera confirmé en ce que la SCP notariale [Q] [H] [W] [B] a été désignée pour établir cet état descriptif, avec le concours du géomètre de son choix et sur la base du rapport de M. [P] du 19 mars 2009, en ce que la SCP notariale a été autorisée à se faire communiquer tout document utile à cette fin, et en ce qu'une astreinte a été prononcée contre M. [D] ;
 
 AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur la désignation d'un notaire
 
 Afin de permettre à la société Logirys d'exercer son droit de vendre son immeuble, il est nécessaire d'imposer aux parties la désignation d'un notaire pour établir l'état descriptif de division en volumes nécessaire à cette vente, cela sur la base de l'expertise judiciaire de Monsieur [Y] [P], géomètre-expert, que ni la société Logirys ni Monsieur [D] ne contestent et sur la base de laquelle ils ont établi leur protocole d'accord de 2009 ; et d'autoriser ce professionnel à s'adjoindre tout géomètre de son choix pour délimiter l'assiette cadastrale de l'état descriptif de division en volumes, cela aux frais de la société Logirys qui est demanderesse à cette mesure.
 
 Si le notaire désigné pourra se faire communiquer par les parties tous documents utiles, notamment le projet d'acte de Maître [F], les projets d'état descriptif de division établis par les géomètres respectifs des parties et le protocole d'accord qu'elles ont signé, il ne peut, dans un souci de parfaite neutralité, être accédé à la demande de la société Logirys tendant à ce que le notaire désigné établisse l'acte conjointement avec Maître [F].
 
 Compte tenu de la résistance opposée jusqu'alors par Monsieur [D], il y a lieu de lui impartir un délai pour signer l'acte qui sera établi par le notaire désigné, délai passé lequel courra contre lui une astreinte, le tribunal s'en réservant la liquidation ;
 
 ALORS QUE le cessionnaire ne peut avoir des droits plus étendus que ceux qui lui sont transmis par le cédant ; que M. [D] rappelait, dans ses écritures d'appel, qu'à la suite d'une opération de fusion - par traité d'apport du 19 novembre 1981, publié le 9 avril 1982 - la société Solidarité ouvrière avait transféré ses actifs immobiliers à la société Immobilière de Seine et Marne (SISM), aujourd'hui dénommée Logirys ; qu'il soulignait que ledit traité d'apport ne transférait pas la propriété de la surélévation litigieuse à la SISM, devenue Logirys (conclusions, p. 8 § 9 et p. 11 § 4) ; qu'en désignant un notaire avec pour mission d'établir un état descriptif de division en volumes de l'immeuble litigieux afin que la société Logirys puisse procéder à la vente litigieuse, sans vérifier, comme elle y était invitée, si la SISM, bénéficiaire de l'apport immobilier, avait trouvé dans les actes d'apport un droit sur la surélévation en cause, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.
 
 TROISIÈME MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné M. [D] à payer à la société Logirys la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE : « la cour a vainement cherché dans les écritures de M. [D] le commencement d'une explication sur l'obstruction systématique manifestée par ce dernier depuis à tout le moins début 2007. Ce comportement a été justement jugé fautif par le tribunal. II est incontestable que ces agissements ont été à l'origine de l'important retard pris par la vente projetée par la société Logirys, qui a ainsi été privée sans motif légitime de la faculté de disposer de son bien.
 
 En revanche, le préjudice pécuniaire allégué par Logirys n'est pas démontré dans la mesure où, n'ayant pas vendu son immeuble, elle pouvait en percevoir les fruits, rien ne l'obligeant à un prêt à titre gratuit au profit de M. [E], sur lequel aucune de ces parties ne s'explique sérieusement.
 
 L'appréciation faite par le tribunal de l'étendue du préjudice subi est donc adaptée et sera confirmée » ;
 
 AU MOTIFS ADOPTES QUE : « si la société Logirys est empêchée de vendre son immeuble depuis décembre 2004, elle a néanmoins conclu une convention avec son cocontractant Monsieur [E], de laquelle elle tire des loyers qu'elle chiffre à la somme de 1 287 918 € au mois de décembre 2012.
 
 Elle se plaint de n'avoir pu percevoir l'équivalant de ces loyers du fait de n'avoir pu vendre son immeuble, rappelant qu'elle est une société d'HLM dont la vocation est d'acheter des immeubles pour les louer.
 
 Mais le préjudice financier invoqué n'apparaît pas réel, car si la société Logirys avait vendu son immeuble, elle n'aurait pas perçu les loyers qu'elle perçoit actuellement de Monsieur [E].
 
 En revanche, il est certain que la société Logirys a été entravée dans ses projets pendant près de dix ans et a dû multiplier les démarches et les procédures pour tenter de convaincre son voisin de participer à l'établissement d'un état descriptif de division volumétrique de son immeuble ; et elle devra encore dépenser le coût de la mesure qui est ordonnée par le tribunal.
 
 Ce préjudice sera réparé par l'allocation d'une somme de 15 000 € ;
 
 ALORS QUE la cassation à intervenir sur l'un ou l'autre des premiers moyens de cassation emportera nécessairement, en application de l'article 625 du code de procédure civile, la cassation par voie de conséquence du chef de l'arrêt ayant retenu qu'en s'opposant à l'établissement d'un état descriptif de division en volumes de son immeuble, M. [D] aurait commis une faute à l'origine d'un préjudice pour la société Logirys.