Cour de Cassation · civ3 — 19 janvier 2017

CIV.3
 
 FB
 
 
 
 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 19 janvier 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10029 F
 
 Pourvoi n° G 15-28.656
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par la société Ness, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],
 
 contre l'arrêt rendu le 29 septembre 2015 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à M. [W] [V], domicilié [Adresse 2],
 
 2°/ à M. [D] [V], domicilié [Adresse 3],
 
 3°/ à M. [Z] [V], domicilié [Adresse 4],
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 6 décembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Le Boursicot, conseiller rapporteur, M. Nivôse, conseiller, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat de la société Ness, de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de MM. [W] et [D] [V] ;
 
 Sur le rapport de Mme Le Boursicot, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Ness aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Ness ; la condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à MM. [W] et [D] [V] ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf janvier deux mille dix-sept.MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour la société Ness.
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué, confirmatif sur ce point, d'avoir débouté la société Ness de l'intégralité de ses demandes, tendant notamment à voir juger qu'elle avait régulièrement réalisé la promesse unilatérale de vente du 14 décembre 2011 et qu'en conséquence, la vente conclue avec MM. [W] et [D] [V] était parfaite, ordonner à ceux-ci de signer l'acte authentique de vente dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et condamner MM. [W] et [D] [V] à lui verser à titre de dommages et intérêts la somme de 36.843 €, sauf à parfaire, avec capitalisation des intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du 29 février 2012 ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur les conditions de la réitération de la promesse de vente, en application de l'article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Par ailleurs, l'article 1134 du même code dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. En l'espèce, la promesse unilatérale de vente consentie le 14 décembre 2011 par les consorts [V] au profit de la société Ness indique qu'elle expire le 29 février 2012 à 16 heures. Une clause spéciale prévoit que « la réalisation de la promesse aura lieu : 1) - soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et des frais par chèque de banque dans le délai ci-dessus ; 2) - soit par la levée de l'option faite par le bénéficiaire dans le même délai accompagnée du versement du prix et des frais par chèque de banque ou virement entre les mains du notaire, puis de la signature de l'acte de vente au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivant celle-ci ». Ces deux cas sont alternatifs et non cumulatifs. Ainsi, c'est par de justes motifs, que la cour approuve, que le premier juge a retenu qu'en levant l'option par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 février 2012, sans procéder simultanément au paiement du prix et des frais de vente auprès du notaire, la société Ness n'a pas respecté les conditions posées par la promesse et ne peut donc se prévaloir de cette seule levée d'option pour obtenir l'exécution forcée de celle-ci. Par ailleurs, les conditions dans lesquelles s'est déroulé le rendez-vous fixé pour la signature de l'acte authentique le 29 février 2012, démontrent que la société Ness a d'abord tenté de retenir indûment une partie du prix en faisant notifier à 14 heures une demande de séquestre pour une somme de 980.000 €, puis n'a finalement versé le prix convenu au notaire qu'à 15 heures 39, soit 20 minutes avant l'expiration du délai de réitération et alors que les vendeurs, convoqués pour 11 heures à l'étude, avaient quitté les lieux en refusant de signer l'acte. Une telle attitude ne répond manifestement pas à l'exigence d'exécution de bonne foi. Dès lors, la promesse n'ayant pas été réitérée dans les conditions prévues, ni l'option levée conformément aux stipulations de cet acte, la promesse de vente du 14 décembre 2011 est caduque. En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de la société Ness ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, sur la vente, en application de l'article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque sur la chose et le prix. En l'espèce, il est constant que la SARL Ness a manifesté son accord sur les conditions de la promesse de vente faite par M. [W] [V] et M. [D] [V], par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 février 2012 reçues le 22 février 2012, soit dans le délai prévu expirant le 29 février 2012 à 16 heures. Cependant, la promesse de vente a subordonné la réalisation de la vente soit à la signature de l'acte authentique de vente accompagnée du paiement du prix et des frais par chèque de banque dans le délai susvisé, soit à la levée de l'option faite par le bénéficiaire dans le même délai accompagnée du paiement du prix et des frais par chèque de banque ou virement entre les mains du notaire puis de la signature de l'acte de vente au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivant celle-ci. Il en résulte que M. [W] [V] et M. [D] [V] ont expressément subordonné leur accord à la réalisation de la vente à sa constatation par acte authentique avec paiement intégral soit dans le délai expirant le 29 février 2012 à 16 heures, soit, en cas de levée d'option dans ledit délai accompagné du paiement intégral, avant l'expiration d'un délai de 5 jours ouvrés suivant la levée de l'option. Or, d'une part, la SARL Ness n'a pas accompagné sa levée d'option du versement du prix, mais a, en outre, unilatéralement séquestré une part importante de celui versé le jour prévu pour la signature de l'acte authentique, équivalent ainsi à ne pas satisfaire à son obligation de paiement intégral sans réserve ni condition, sans aucune autorisation judiciaire ni, pour mémoire, sans aucun motif légitime puisqu'elle était parfaitement informée de l'état du bien compte tenu des liens l'unissant avec les copropriétaires en litige de ce chef et du fait qu'elle a nécessairement visité un bien acquis pour plus de 2.000.000 €, que la promesse de vente prévoyait que le vendeur n'était tenu à aucune garantie des vices apparents ou cachés et que les éventuels redressement fiscaux applicables au vendeur pour fausse déclaration relative aux conditions d'exonération de l'imposition sur les plus-values ne la concernaient en rien. Indépendamment de la théorie du complot opposée en défense, sans effet juridique faute de soulever un droit un quelconque moyen de nullité, ce seul motif suffit à écarter la demande en exécution forcée d'une vente qui ne s'est pas formée dans le délai prescrit faute pour le demandeur de satisfaire aux conditions à sa charge ;
 
 1) ALORS, D'UNE PART, QUE les parties peuvent librement renoncer d'un commun accord aux modalités de levée d'option convenues dans une promesse unilatérale de vente ; qu'en l'espèce, la promesse unilatérale de vente du 14 décembre 2011 prévoyait que « la réalisation de la promesse aura lieu : 1) - soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par chèque de banque, dans le délai ci-dessus ; 2) - soit par la levée d'option faite par le bénéficiaire dans le même délai accompagnée du versement du prix et des frais par chèque de banque ou virement entre les mains du notaire, puis de la signature de l'acte de vente au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivant celle-ci » ; que cependant, il résulte des propres constatations de l'arrêt que, bien que la société Ness eût levé l'option le 17 février 2012 sans procéder simultanément au paiement du prix et des frais de vente auprès du notaire, les vendeurs ont accepté la tenue d'un rendez-vous de signature de l'acte authentique de vente et proposé que ce rendez11 vous se tienne le 29 février à 11 heures, soit plus de cinq jours ouvrés suivant la levée de l'option ; que dès lors, en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si l'absence de réclamation par les vendeurs d'un paiement du prix et des frais de vente concomitant à la levée de l'option et leur proposition, faite en dépit du défaut de paiement simultané, de fixer le rendez-vous de signature de l'acte authentique de vente à une date postérieure aux cinq jours ouvrés suivant la levée de l'option, ne valaient pas renonciation tacite de leur part au formalisme de la levée d'option prévu dans la promesse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1583 et 1589 du code civil ;
 
 2) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE la clause de réalisation de la promesse unilatérale de vente autorisait une levée de l'option dans le délai expirant le 29 février 2012 à 16 heures accompagnée du versement du prix et des frais vente par chèque de banque ou virement entre les mains du notaire ; que la promesse ne soumettait la levée de l'option à aucune condition de forme ; qu'ainsi, même à considérer que faute de paiement simultané, la levée de l'option faite par la société Ness par lettre recommandée du 17 février 2012 n'était pas conforme aux conditions posées par la promesse, rien n'interdisait une seconde levée de l'option dans le délai contractuel ; que dans ses conclusions d'appel, l'exposante soutenait avoir levé tacitement l'option en procédant, le 29 février 2012 vers 15 h 30, au paiement de l'intégralité du prix et des frais de vente entre les mains du notaire ; que dès lors, en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si l'option n'avait pas été régulièrement levée dans le délai contractuellement prévu par le paiement intégral du prix au notaire avant le délai d'expiration de la promesse, de sorte que la vente était parfaite, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
 
 3) ALORS, EN OUTRE, QUE dans ses conclusions d'appel, la société Ness soutenait que le prix de vente ayant été intégralement versé au notaire dans le délai contractuel, la vente était parfaite nonobstant le refus des vendeurs de signer l'acte authentique de vente ; qu'à cet égard, l'exposante se prévalait expressément de la clause d'exécution forcée stipulée dans la promesse unilatérale de vente du 14 décembre 2011, aux termes de laquelle « 1°) Le promettant a, pour sa part, définitivement consenti à la vente et qu'il est d'ores et déjà débiteur de l'obligation de transférer la propriété au profit du bénéficiaire aux conditions des présentes (…) 2°) De convention expresse entre les parties, toute rétractation unilatérale de la volonté du promettant sera de plein droit inefficace et ne pourra produire aucun effet sans l'accord exprès du bénéficiaire (…) 3°) (…) En cas de refus par le promettant de réaliser la vente par acte authentique, le bénéficiaire pourra poursuivre l'exécution forcée de la vente par voie judiciaire. » ; que dès lors, en omettant de répondre à ce moyen essentiel, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 4) ALORS, ENCORE, QU'en retenant que « par ailleurs, les conditions dans lesquelles s'est déroulé le rendez-vous fixé pour la signature de l'acte authentique le 29 février 2012, démontrent que la société Ness a d'abord tenté de retenir indûment une partie du prix en faisant notifier à 14 heures une demande de séquestre pour une somme de 980.000 €, puis n'a finalement versé le prix convenu au notaire qu'à 15 heures 39, soit 20 minutes avant l'expiration du délai de réitération et alors que les vendeurs, convoqués pour 11 heures à l'étude, avaient quitté les lieux en refusant de signer l'acte. Une telle attitude ne répond manifestement pas à l'exigence d'exécution de bonne foi. », la cour d'appel a statué par un motif impropre à exclure que la vente eût été réalisée avant l'expiration du délai fixé dans la promesse unilatérale de vente, privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles 1583 et 1589 du code civil ;
 
 5) ALORS, ENFIN, QU'en se bornant à affirmer que les conditions dans lesquelles s'était déroulé le rendez-vous de signature de l'acte authentique le 29 février 2012 étaient révélatrices d'un manquement de la société Ness à l'obligation d'exécution de bonne foi du contrat, sans rechercher, comme l'y invitait l'exposante dans ses conclusions, si le refus des vendeurs de signer l'acte authentique de vente, alors qu'ils se l'étaient interdit aux termes de la promesse de vente, ne caractérisait pas un abus, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.