Cour de Cassation · civ3 — 26 janvier 2017

CIV.3
 
 MY1
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 26 janvier 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10046 F
 
 Pourvoi n° V 13-18.470
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par la société des Récolettes, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1],
 
 contre l'arrêt rendu le 5 avril 2013 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre civile A), dans le litige l'opposant à la société SHM, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2],
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 13 décembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société des Récolettes, de Me Ricard, avocat de la société SHM ;
 
 Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, l'avis de M. Sturlèse, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société des Récolettes aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société des Récolettes ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société SHM ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six janvier deux mille dix-sept.MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société des Récolettes.
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI DES RECOLLETS de sa demande tendant à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et de l'AVOIR condamnée à payer à la SARL SHM la somme de euros à titre de dommages et intérêts ;
 
 AUX MOTIFS QUE l''immeuble dans lequel le commerce à usage d'hôtel est exploité [Adresse 3], est situé dans un périmètre de restauration immobilière déclaré d'utilité publique, considéré comme un habitat indigne ; qu'en septembre 2002, le bailleur a reçu de "Marseille Aménagement", organisme en charge du programme de restauration immobilière, une notification de travaux, ceux-ci étant à réaliser dans un délai de deux ans et concernant les parties communes, à savoir toiture, façades et cages d'escalier et privatives, à savoir mise aux normes d'habitabilité, de sécurité et de conformité ; que cette injonction est réitérée le 13 juin 2003, les travaux de réhabilitation à entreprendre devant l'être avant le 13 juin 2005 ; que le 8 septembre 2004, le bailleur a mis en demeure la SARL Sabrina, précédent locataire, d'avoir à réaliser les travaux imposés depuis juin 2003 par Marseille Aménagement, à savoir les travaux de sécurité publique, la mise à niveau des installations sanitaires, la recherche du plomb et de l'amiante et la mise en conformité, la réfection des persiennes des étages supérieurs et sollicité la remise de propositions d'un projet d'aménagement sous un délai de 15 jours ; que suite à la cession du fonds de commerce, un état des lieux a été effectué le 8 décembre 2004 à la demande de SHM qui a révélé le mauvais état général de l'hôtel, la totalité des chambres et du couloir du cinquième étage étant en travaux ; que la SARL SHM a poursuivi les travaux de réhabilitation aux normes d'habitabilité entrepris par la SARL Sabrina, travaux débutés en novembre 2004 mais a indiqué avoir commis deux erreurs, s'agissant des fenêtres d'origine remplacées par des fenêtres en PVC et la pose de compresseurs extérieurs d'air conditionné en façade, constatations qui feront l'objet du rapport général de Monsieur [C], architecte mandaté par la SCI DES RECOLETTES, travaux en contradiction avec les prescriptions de Marseille Aménagement qui le 28 septembre 2005 a refusé de valider la rénovation entreprise ; que la SARL SHM a demandé 24 juin 2005 au bailleur, la fourniture de divers plans pour aboutir dans son projet de travaux suite à la demande de celui-ci du 8 septembre 2004 et déposé une déclaration de travaux le 16 février 2006, les services administratifs de la ville de [Localité 1] exigeant pour l'exécution de ces travaux l'autorisation de la copropriété ; que dans le corps de ses conclusions, la SARL SHM forme des demandes non reprises dans le dispositif de cellesci, demandes sur lesquelles la cour ne 
 
 
 peut en conséquence statuer, par application des dispositions de l'article 954 du Code de procédure civile ; qu'il en est ainsi des demandes d'annulation du commandement du 23 janvier 2006, de dommages-intérêts complémentaires de 500 000 euros et de réintégration dans les lieux ; que par arrêt du septembre 2007, la Cour d'appel, statuant en référé, a constaté la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire du bail, arrêt en application duquel la SARL SHM a fait l'objet d'une procédure d'expulsion selon procès-verbal du 23 juillet 2009 et a quitté les lieux ; que celle-ci sollicite l'indemnisation de son fonds de commerce à hauteur de la somme de 1.253.000 euros ; qu'il est constant que la SARL SHM a fait l'acquisition de son fonds de commerce pour une somme de 215 000 euros auprès de la SARL SABRINA le 16 décembre 2004 ; que des constatations effectuées par Monsieur [C] le 4 novembre 2004 et de l'état des lieux effectué le 8 décembre 2004, il ressort la vétusté et le mauvais état général de l'hôtel, les normes d'hygiène et de sécurité n'étant pas respectées, la totalité des chambres du 5ème étage étant en travaux, les faux plafonds et sanitaires sont absents, les plafonds présentent des fissurations ainsi que des écaillages, les murs et boiseries ainsi que les sols sont en mauvais état, les cloisons de sanitaires sont en partie déposées dans les chambres, gardes-corps métalliques rouillés, scellements non conformes, menuiseries en bois en mauvais état ; que la SARL SHM expose que l'exploitation effective de l'hôtel n'a pu, de fait, être débutée qu'en septembre 2005 et qu'elle n'a pu obtenir le classement en catégorie deux étoiles auquel elle était en droit de prétendre en raison du comportement du bailleur ; qu'elle expose que son chiffre d'affaires pour l'année 2006 s'établit à la somme de 164 960,69 euros, en 2007 à 293 885 euros et en 2008, à 324 980 euros ; qu'elle rappelle que la SARL SABRINA qui lui a vendu le fonds, avait un chiffre d'affaires en 2003 de 57 720 euros, et considère ainsi avoir augmenté la valeur du fonds en raison des investissements effectués et ce, malgré une résistance du bailleur qui sans cela lui aurait permis, selon elle, de dégager un chiffre d'affaires plus important en 2006 et en 2005 ; qu'il y a lieu de retenir le chiffre d'affaires en progression des deux dernières années de fonctionnement, l'année 2005 étant une année de travaux pour la réalisation d'un hôtel deux étoiles et l'année 2006 étant encore hypothéquée par les échanges difficiles entre les parties et la persistance de travaux pour lesquels l'autorisation du bailleur était nécessaire ; que la moyenne du chiffre d'affaires s'établit ainsi par année, à la somme de 309 432 euros. En matière de fonds de commerce d'hôtel, la valeur vénale de ce type de fonds est évaluée entre 2 et 3,5 fois le chiffre d'affaires, s'agissant d'un fonds complètement rénové de 37 chambres et particulièrement bien placé ; qu'au regard de ces éléments, il convient de fixer la valeur vénale du fonds à la somme de 773.580 euros, somme au paiement de laquelle la SCI des Récolettes doit être condamnée.
 
 
 
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'un commandement visant la clause résolutoire du bail peut être annulé du chef de la mauvaise foi du bailleur si le preneur établit que celui-ci l'a délivré dans des conditions telles que le preneur se trouve dans l'impossibilité matérielle d'y satisfaire dans le délai imparti ; que le 23 et 26 janvier 2006, la SC1 des RECOLETTES a fait délivrer à la société SHM un commandement d'avoir à rétablir la distributions d'origine des pièces, démonter les blocs de climatisation de façade, démonter les huisseries et les garde-corps et remettre celles d'origine, reposer les volets en bois et démonter les enseignes et rétablir l'aspect de l'entrée de l'immeuble ; que l'immeuble se situe dans un périmètre au sein duquel la ville avait engagé une importante opération de réhabilitation et de restauration immobilière ; que l'organisme "Marseille aménagement" avait fait injonction dès le 20 septembre 2002, au propriétaire d'effectuer des travaux de mises aux normes de sécurité et de mise en conformité des bâtiments sous son contrôle dans un délai de deux ans, que cette injonction, restée sans effet, a été réitérée le 13 juin 2003 avec un délai expirant le 13 juin 2005, que le 30 mars 2006, la ville de [Localité 1] indiquait au bailleur que faute d'avoir effectué les travaux, une expropriation pourrait être envisagée ; que la bailleresse ne déposait une demande d'autorisation de travaux concernant le ravalement des façades et la réfection des toitures et des balcons que le 31 août 2006, soit après l'expiration du délai imposé et 3 ans après les dernières mises en demeure, démontrant ainsi une carence certaine pour la réalisation des travaux lui incombant ; qu'en revanche dès le 8 septembre 2004, la bailleresse avait mis en demeure la précédente locataire de réaliser les travaux de mise aux normes des installations sanitaires ainsi que la réfection des persiennes et qu'elle avait mandaté Monsieur [C], architecte, pour suivre les travaux et leur conformité, qu'il avait constaté le 4 novembre 2004, que la porte d'entrée de l'hôtel n'était pas au norme, que les marches d'escalier étaient cassées, que les sols étaient en mauvais état, que les plafonds non fixés étaient dangereux que les sanitaires et les carrelages en mauvais état étaient à refaire en totalité, que les balcons, les garde-corps et les menuiseries en bois étaient obsolètes, non conforme et descellés, que monsieur [C] qualifiait l'ensemble de très vétuste et non conforme aux normes d'hygiène et de sécurité ; que ces constatations étaient corroborées par celles d'un d'huissier qui le 8 décembre 2004, soit avant l'entrée dans les lieux du locataire, relevait, en présence d'un représentant de la société SCI RECOLETTES, que les murs, boiseries, sols étaient en mauvais état, les vitres absentes, les sanitaires déposées, les peintures des escaliers écaillées et les plafonds du dernier étage effondrés ; que le 24 janvier 2005, Monsieur [C], mandaté par la SCI RECOLETTES, constatait la réalisation de travaux concernant les faux plafonds, les cloisons intérieures, les salles de bains et les installations de plomberie, sanitaires et électricité ; que le 11 avril 2005 il constatait l'avancement des travaux intérieurs entrepris depuis fin 2004, afin de remettre les locaux aux normes ; que toutefois il relevait que les travaux avaient été réalisés sans respecter la procédure d'autorisation de travaux mise en place par la ville de [Localité 1] notamment en ce qui concernaient le changement des menuiseries des gardes corps, et la pose des compresseurs de climatisation ; qu'effectivement la locataire n'a déposé un dossier de déclaration de travaux que le 29 juillet 2005 soit à l'issue de la réalisation des travaux, que la ville de [Localité 1] le 28 septembre 2005 refusait de valider la rénovation entreprise, en raison de la pose apparente en façade de climatiseurs, de la présence de menuiseries et de volets non identiques à ceux d'origine, que ce refus a été notifié dès le 28 septembre 2005 à Monsieur [T] représentant la Ste SHM ; que le 17 février 2006, la ville de [Localité 1] refusait la nouvelle demande d'autorisation de travaux déposée par la locataire concernant la réfection des façades en l'absence d'autorisation de la copropriété, document que le locataire réclamait en vain depuis le 12 septembre 2005 à son bailleur ; que le 25 mai 2006, la Ste SHM justifiait de l'enlèvement de la quasi-totalité des climatiseurs posés sur les fenêtres sur une façade à l'exception de deux blocs restants ; qu'il est constant que le locataire a entrepris de très importants travaux de réfection de l'intérieur des lieux loués, que toutefois ces travaux ont été motivés par la mise en demeure délivrée par la bailleresse dès le 8 septembre 2004 au précédent locataire, que la preuve d'une modification de la distribution intérieure des pièces n'est nullement rapportée en l'absence de tout élément sur les composantes des lieux loués avant travaux et que de surcroît, la bailleresse dûment informée par la ville de [Localité 1] de la nécessité de procéder à des travaux depuis 2002, ne peut arguer d'une absence de demande d'autorisation alors qu'elle a elle-même mis en demeure la locataire d'y procéder dans les plus brefs délais, qu'elle ne peut arguer d'une ignorance de la situation alors qu'elle a mandaté son architecte, Monsieur [C] pour contrôler les travaux et que ce dernier intervient depuis le 24 janvier 2005 après de la locataire ; que la bailleresse n'a jamais elle-même procédé aux travaux que l'autorité administrative lui imposait de faire ; que la locataire a entrepris les travaux sans avoir respecté la procédure de demande d'autorisation préalable auprès de la Ville, de sorte que les modifications concernant les menuiseries, les gardes corps et les climatiseurs ont été refusées, que toutefois, elle justifie avoir dès mai 2006 régularisé la situation concernant les climatiseurs et avoir tenté en vain de régulariser la situation concernant la façade, faute d'avoir obtenu dans le délai imparti l'accord des copropriétaires, que cet accord n'a été donné en assemblée générale que le 18 mai 2006 ; que la SCI des RECOLETTES a été condamné 22 octobre 2009 par arrêt de la Cour d'Appel d'Aix en Provence à faire exécuter les travaux de réfection de la façade ; que par sa carence dans l'entretien de l'immeuble et la réalisation des travaux exigés par l'administration, la bailleresse n'était pas étrangère à la situation qui a motivé le commandement du 26 janvier 2006 alors que de surcroît l'état de délabrement des menuiseries et des gardes corps est dû à la vétusté ; que le bailleur ne pouvait de bonne foi demander l'application de la clause résolutoire, alors que les travaux entrepris par le locataire et plus particulièrement ceux affectant la façade pallient sa carence ; que lorsqu'elle met le locataire en demeure d'effectuer des travaux dans un délai d'un mois alors que s'agissant de travaux affectant la façade, il est manifestement dans l'impossibilité de les exécuter dans le délai imparti, la bailleresse est de mauvaise foi, que son action lui a permis de récupérer, sans bourse délier, un fonds de commerce d'une valeur certaine, qu'une telle demande, qui heurte la simple équité, ne peut être invoquée de bonne foi ;
 
 1°) ALORS QUE le juge doit trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; qu'en rejetant la demande formulée par la bailleresse tendant à faire constater l'application de la clause résolutoire insérée dans le bail et visée dans le commandement délivré au bailleur, au motif « qu'une telle demande [se] heurte[rait] à la simple équité » (jugement p. 8, al. 2), la Cour d'appel a violé l'article 12 du Code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS QUE le juge ne peut écarter l'application d'une clause résolutoire insérée dans un contrat de bail en raison de la mauvaise foi du bailleur que sous réserve que le bailleur soit lui-même à l'origine de chacun des manquements imputés au preneur ou l'ait mis dans l'impossibilité d'y remédier ; que les manquements du bailleur à ses propres obligations ne sont pas, en eux-mêmes, de nature à faire obstacle à l'application de la clause résolutoire s'ils sont sans lien avec les manquements du preneur ; qu'en affirmant que « par sa carence dans l'entretien de l'immeuble et la réalisation des travaux exigés par l'administration, la bailleresse n'était pas étrangère à la situation qui a motivé le commandement du 26 janvier 2006 alors de surcroît que l'état de délabrement des menuiseries et des gardes corps est dû à la vétusté » (jugement p. 8, al. 1er), sans rechercher si la carence imputée au bailleur avait été à l'origine de chacun des manquements imputés au preneur, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
 
 3°) ALORS QUE tout jugement doit comporter des motifs propres à le justifier ; qu'en affirmant que « l'état de délabrement des menuiseries et des gardes corps est dû à la vétusté » (jugement p. 8, al. 1er), sans préciser sur quel élément de preuve elle se fondait pour procéder à une telle affirmation, Cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
 
 4°) ALORS QU'en toute hypothèse, la bailleresse faisait valoir que « la nonconformité [des travaux réalisés par la locataire] aux prescriptions de « Marseille Aménagement » pouvait entraîner l'expropriation de la SCI DES RECOLLETTES conformément à l'arrêté préfectoral du 5 octobre 2001 » (conclusions p. 11, al. 12), ce qui affectait la valeur du fonds de commerce, et produisaient divers éléments de preuve pour le démontrer ; qu'en évaluant 
 
 
 comme elle l'a fait le préjudice subi par la société SHM sur la base du chiffre d'affaires réalisé par elle au cours des années 2007 et 2008, sans répondre à ce moyen pourtant essentiel des conclusions de l'exposante, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du Code de procédure civile.