Cour de Cassation · civ3 — 26 janvier 2017

CIV.3
 
 FB
 
 
 
 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 26 janvier 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10049 F
 
 Pourvoi n° A 15-29.178
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par Mme [O] [J] épouse [T], domiciliée [Adresse 1],
 
 contre l'arrêt rendu le 27 octobre 2015 par la cour d'appel de Versailles (12e chambre), dans le litige l'opposant à la société LG, société à responsabilité limitée à associé unique, dont le siège est [Adresse 2],
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 13 décembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Lévis, avocat de Mme [T], de la SCP Richard, avocat de la société LG ;
 
 Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne Mme [T] aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [T] ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société LG ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six janvier deux mille dix-sept.MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Lévis, avocat aux Conseils, pour Mme [T].
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé à 23.592,58 € HT et HC le montant annuel du loyer du bail renouvelé entre les parties à compter du 1er avril 2009, les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE selon les constatations de l'expert judiciaire : - les locaux dépendent d'un immeuble situé [Adresse 3], commune apprécié pour la qualité de son bâti, ses établissements scolaires, ses équipements (théâtre, cinéma, centre aquatique, stade), son tissu urbain mixte résidentiel et commercial développé en bordure de plusieurs rues commerçantes, - le local étudié, remarquablement situé à l'angle de deux rues –Kléber/Danton est accessible par une porte à l'angle de ces deux voies, est au centre-ville, à proximité de toutes les commodités, mairie, poste, commerces station de métro, bus, lycée, écoles privées, nombreux immeubles de bureaux, - la situation est très favorable pour un usage de commerce au sein d'un quartier vivant, dans un environnement de qualité et calme, le tissu urbain étant mixte résidentiel/affaires, - l'immeuble situé en limite de voirie, est élevé d'un rez de chaussée, de quatre étages droits, est bien entretenu mais vieillissant, - le local loué se décompose au rez de chaussée d'une salle à manger, d'un bar, d'un office, d'une cuisine, d'un sanitaire, d'une terrasse, au premier étage, d'un salon, d'une chambre, d'une cuisine, d'une salle d'eau, d'un dégagement, au sous sol, de trois cellules, réserves, chambre froide, cave, - la destination convenue au bail est « bar, brasserie, restaurant », - durant la période de référence, sur le territoire de [Localité 1], le flux des chalands a augmenté de 15 % environ, compte tenu du flux des voyageurs dans les trois stations de métropolitain, - sur la même période, est constaté un accroissement de la population de 15,9 %, - l'évolution du nombre de ménages est de 15,45 %, - la fiscalité a pratiquement doublé, soit 95,15 %, - l'évolution de l'impôt sur le revenu des personnes physiques a été de 55,33 %, - dans un rayon de 400 mètres, 63 logements ont été édifiés, un accroissement des surfaces de plancher de 15,276 m² (logements, commerces, bureaux, locaux divers) a une influence significative sur les flux des chalands, - la situation géographique, l'état des locaux, la somme de l'évolution significative des facteurs locaux de commercialité, l'accroissement de la population m'amènent à conclure qu'il existe une évolution notable des facteurs locaux de commercialité, - la valeur locative arrondie des locaux au 1er avril 2009 est de 31.000 euros ; qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du nouveau loyer si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur ; que selon l'article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ; que l'appréciation de l'évolution des facteurs locaux de commercialité doit se faire in concreto en fonction de l'intérêt que représente cette évolution pour le commerce considéré ; que si [O] [T] relève que la commune de Levallois Perret est devenue une commune fréquentée par une clientèle croissante en raison du flux de voyageurs au niveau des trois stations de métro, disposant d'une clientèle bourgeoise passante et de nombreux bureaux, de nombreuses constructions à proximité du local loué correspondant à une politique d'amélioration de l'habitat et d'implantation de bureaux constituant une source de chalandise pour le commerce de bar, brasserie, restaurant ouvert uniquement le midi s'agissant de l'activité de restauration et la journée jusqu'à 20 heures s'agissant de l'activité de bar, il n'en subsiste pas moins que dans son rapport, M. [B] constate de façon générale une évolution des facteurs locaux de commercialité sans jamais préciser l'intérêt que représenterait l'évolution alléguée pour le commerce exercé par la société LG ; que force est de constater que les facteurs mentionnés par M. [B] ont été repris du rapport amiable rédigé par M. [P] à la demande des bailleurs (évolution de la population, fréquentation des stations de métro, création de 63 logements et accroissement de surfaces de plancher de 15.276 m²) ; que la société LG souligne justement que si M. [B] a relevé un taux d'accroissement général de la population sur la commune de [Localité 1] de 15,90 % sur la période de 1999 à 2009 à 2006, néanmoins celui-ci, en réponse à un dire, a admis : « Effectivement, je ne peux affirmer que cette augmentation de la population de la commune a profité à 100 % au développement du commerce étudié. Je ne suis pas en charge du développement de cette exploitation. En revanche, je pense que cela ne lui a pas nui » ; qu'aucun élément ne permet d'affirmer que l'évolution démographique constatée profiterait nécessairement au commerce et serait suffisamment significative pour avoir une incidence sur l'activité de bar, restaurant, brasserie ; qu'en ce qui concerne le flux des voyageurs fréquentant les stations de métro, deux stations de métro sont respectivement situées à 580 et 850 mètres des lieux loués, que la station Anatole France située à moins de 450 mètres a connu une évolution de 9,40 % qui ne peut être qualifiée de notable ; que concernant les nouvelles constructions, là encore, l'expert judiciaire n'a fait que reprendre les données du rapport amiable des bailleurs, 63 logements édifiés, commerces 4.244 m², bureaux 10.769 m², locaux divers 263 m², soit un accroissement de 15.276 m², concluant à ce que ces surfaces auront une influence significative sur les flux de chalands ; que répondant à un dire de la locataire, l'expert judiciaire a admis qu'il y avait lieu de remplacer « influence significative par influence positive » ; que la société LG expose, sans être sérieusement démentie, que le rapport amiable [P] mentionne deux fois la même référence, tant pour les commerces que les bureaux ([Adresse 4]), que cette référence est située à plus de 400 mètres des locaux loués, que dans les constructions « commerces » une référence, dont la date de début des travaux est le 1er septembre 2009, ne peut qu'être inachevée à la date d'échéance du bail se terminant le 1er mars 2009, que les constructions dont fait état l'expert sont intervenues à la suite de la démolition d'anciens bâtiments, que des bureaux sont équipés de RIE et ne profitent pas au commerce de café-restaurant (exemple L'Oréal), que le rapport d'expertise de M. [O] missionné par la société locataire fait état de démolitions environnantes et de déménagements de sociétés à proximité des locaux (Devoteam, Aon, Créateur de beauté), de la perturbation de l'exploitation commerciale en 2008 lors de la démolition du site Alstom ; que si les sociétés Devoteam et Créateur de beauté se sont réinstallées dans la commune de [Localité 1], ainsi que le soutient la bailleresse, il convient cependant d'observer que désormais les locaux de la société Devoteam sont situés sur trois sites qui ne sont plus à proximité immédiate des lieux loués et qu'il existe depuis lors un RIE réservé aux salariés ; que si l'immeuble loué à la société Aon a été reloué à EDF, cette dernière ne s'y est installée qu'en novembre 2009, soit postérieurement à la période du bail expiré et qu'elle dispose d'un RIE ; que par ailleurs, concernant les logements, la construction de 63 logements sur la période considérée est de peu d'importance ; que de l'ensemble de ces éléments, il n'est pas démontré de modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant un intérêt ou une incidence favorable significative sur l'activité exercée par le preneur, de sorte que la décision déférée, qui a fixé le montant du loyer en renouvellement selon la règle du plafonnement à la somme de 23.592,58 euros HT et HC à compter du 1er avril 2009, sera confirmée ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le renouvellement du bail entre les parties est acquis au 1er avril 2009 ; qu'en ce qui concerne le montant du loyer à compter de la date de renouvellement il convient selon les critères des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce et au vu des éléments d'appréciation résultant des pièces et documents produits par les parties et des conclusions du rapport d'expertise de retenir les points suivants : les locaux loués sont à usage de bar brasserie restaurant ; que le montant du loyer plafonné au 1er avril 2009 s'élève en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction à 23.592,58 € hors charges et hors taxes par an ; qu'il est inférieur à la valeur locative estimée par l'expert à 31.000 € hors taxes et hors charges par an ; que les bailleurs prétendent qu'il y a lieu à déplafonnement du montant du loyer en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité ; que l'expert évoque une évolution significative des facteurs locaux de commercialité et un accroissement de la population de la commune de [Localité 1] ; qu'ainsi il a, à partir du flux des voyageurs dans les trois stations de métro, retenu que pendant la période du bail expiré le flux des chalands sur le territoire de la commune avait augmenté de 15 % et, à partir des statistiques de l'Insee, que la population avait augmenté de 15,9 % avec évolution à la hausse du nombre de ménages et des revenus et construction de logements, commerces et bureaux ; que cependant il n'est pas démontré que cette évolution présente un intérêt réel et effectif pour la société LG dont le chiffre d'affaire a baissé ; qu'en conséquence le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2009 sera fixé à 23.592,58 € hors taxes et hors charges par an, les clauses et conditions du bail demeurant pour le surplus inchangées ;
 
 1°/ ALORS QU'une modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, dès lors qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé que l'expert judiciaire avait constaté que durant la période de référence, le flux des chalands avait augmenté de 15 % environ, compte tenu du flux des voyageurs des trois stations de métro, que la population et le nombre des ménages avaient augmenté de 15,9 et 15,45 %, que l'évolution de l'impôt sur le revenu des personnes physiques avait été de 55,33 %, et que dans un rayon de 400 mètres avaient été édifiés 63 logements, outre un accroissement des surfaces de plancher de 15.276 m² (logements, commerces, bureaux, locaux divers) ayant eu une influence significative sur le flux de chalands, de sorte qu'il y avait eu une évolution notable des facteurs locaux de commercialité ; qu'en appréciant de façon isolée chacun de ces éléments sans rechercher si, pris dans leur ensemble, ils ne caractérisaient pas une modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce de bar, restaurant, brasserie exercé par la société LG, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce ;
 
 2°/ ALORS QU'une modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, dès lors qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé que l'expert judiciaire avait conclu que pendant la période de référence, le flux de chalands avait augmenté de 15 % environ, compte tenu du flux de voyageurs dans les trois stations de métro, que la population s'était accrue de 15,9 %, de même que le nombre de ménages s'était accru de 15,45 % ; que ces évolutions étaient nécessairement de nature à créer une clientèle potentielle et, partant, à avoir une incidence favorable sur un commerce de bar, restaurant, brasserie, tel qu'exploité par la société LG ; qu'en excluant l'existence d'une incidence favorable sur le commerce considéré, aux motifs inopérants « qu'aucun élément ne permet d'affirmer que l'évolution démographique constatée profiterait nécessairement au commerce et serait suffisamment significative pour avoir une incidence sur l'activité de bar, restaurant, brasserie », et que « concernant le flux des voyageurs fréquentant les stations de métro, deux stations de métro sont respectivement situées à 580 et 850 mètres de lieux loués, que la station Anatole France, située à moins de 450 mètres a connu une évolution de 9,40 % qui ne peut être qualifiée de notable », la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce ;
 
 3°/ ALORS QU'une modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, dès lors qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé que l'expert judiciaire avait conclu à une augmentation de surfaces nettes de 15.276 m² ayant une influence significative sur les flux de chalands ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'il lui était demandé, si cette augmentation globale de surfaces nouvelles et non de remplacement, à proximité du commerce de bar, restaurant, brasserie exploité par la société LG n'était pas de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce considéré, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce ;
 
 4°/ ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions des parties ; que dans ses conclusions d'appel (cf. pp.12, 15 et 16), Mme [T] faisait expressément valoir que le rapport d'expertise ne comportait aucune erreur concernant l'immeuble du [Adresse 4], lequel était mentionné dans le cadre de deux types de constructions puisqu'il comprenait des bureaux en étages et des commerces en pied d'immeuble, que les sociétés Devoteam et Créateur de Beauté, soit 700 salariés, avaient déménagé à 200 mètres du commerce, que le site Alstom était situé à plus d'un kilomètre des lieux loués, et qu'il n'était nullement démontré que les bureaux étaient « tous équipés de RIE », exception faite de la société L'Oréal, ou qu'ils seraient venus aux lieu et place d'anciens bâtiments ; qu'en retenant, pour écarter l'existence d'un intérêt ou d'une incidence favorable significative sur l'activité exercée par le preneur, que la société LG exposait, « sans être sérieusement démentie » que le rapport [P] mentionnait deux fois la même référence ([Adresse 4]), que les constructions étaient intervenues à la suite de la démolition d'anciens bâtiments, que les bureaux étaient équipées d'un RIE, que le rapport de l'expert missionné par la société locataire faisait état de démolitions et de déménagements de sociétés à proximité des locaux et que des perturbations étaient résultées de la démolition du site Alstom, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 5°/ ALORS QUE dans ses conclusions d'appel (cf. p.17), Mme [T] faisait expressément valoir que la baisse du chiffre d'affaires pouvait s'expliquer par d'autres facteurs que la modification des facteurs locaux de commercialité ; qu'en se bornant à constater que le chiffre d'affaires de la société LG avait baissé, sans caractériser l'existence d'un lien entre l'évolution des facteurs locaux de commercialité et la baisse alléguée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce.