Cour de Cassation · civ3 — 26 janvier 2017

CIV.3
 
 LG
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 26 janvier 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10053 F
 
 Pourvoi n° A 15-27.108
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par :
 
 1°/ M. [S] [V],
 
 2°/ Mme [F] [Y], épouse [V], 
 
 domiciliés tous deux [Adresse 1],
 
 3°/ M. [Z] [R],
 
 4°/ Mme [Y] [U], épouse [R], 
 
 domiciliés tous deux [Adresse 1],
 
 contre l'arrêt rendu le 17 septembre 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige les opposant :
 
 1°/ à la société Cabinet D. Nardi, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2],
 
 2°/ à la société Cabinet Lafage transactions Century 21, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3],
 
 défenderesses à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 13 décembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Caston, avocat de M. et Mme [V], et de M. et Mme [R], de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de la société Cabinet D. Nardi, de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la société Cabinet Lafage transactions Century 21 ;
 
 Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. et Mme [V] et M. et Mme [R] aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme [V] et de M. et Mme [R] ; les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à la société Cabinet D. Nardi et la somme globale de 3 000 euros à la société Cabinet Lafage transactions Century 21 ; 
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six janvier deux mille dix-sept.
 MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par la SCP Jean-Philippe Caston, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [V] et M. et Mme [R]
 
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande des époux [R] et des époux [V] tendant à voir dire que l'ASL de la [Établissement 1] n'avait jamais existé ou, à tout le moins, avait perdu sa personnalité morale à compter du 5 mai 2008 ;
 
 AUX MOTIFS QUE sur l'existence de l'association syndicale libre ou sa perte de personnalité morale, il ressort de l'article 17 du cahier des charges établi le 20 décembre 1946, déposé au rang des minutes de Maître [A], notaire, le 8 mars 1947 et publié le 5 septembre 1941, qu'« en vue de l'administration de la route d'accès conduisant au chemin des crêtes (...) il est créé un syndicat (…) entre les propriétaires présents et à venir des lots [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] seulement (le lot [Cadastre 4] étant indépendant et n'ayant aucun accès sur la route, en étant expressément excepté) auquel syndicat, chaque acquéreur sera tenu d'adhérer et dont il fera partie obligatoirement par le fait même de son acquisition. En conséquence : Il est formé entre tous les propriétaires des trois lots n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] dudit lotissement, une association syndicale libre de leur gestion, leur administration, leur police et leur entretien en un état de viabilité conforme au règlement adopté par la ville de [Localité 1]… » ; que suivant leur acte d'acquisition du 19 mai 1992, les époux [R] ont été informés que le lotissement était administré, par le cabinet « L. NARDI » à [Localité 1], que les dispositions du cahier des charges relatives à l'urbanisme avaient été maintenues par les colotis ; que le cahier des charges a été annexé à leur acte ; que le titre d'acquisition du 20 décembre 1974 des époux [V] n'est produit qu'incomplètement, sans les pages 3, 7, 9, 14, 15, mais ils ne contestent pas le fait allégué par le cabinet « D. NARDI » qu'il comporterait une mention selon laquelle ils ont entendu adhérer sans réserve au cahier des charges du lotissement [Établissement 1] ; que l'existence de l'association syndicale libre qui est un groupement de caractère réel constitué en vue de la construction ou de l'entretien d'ouvrages, ou de la réalisation de travaux immobiliers d'intérêt collectif, résulte en l'espèce de l'adoption du cahier des charges et de sa publication au moment de la création du lotissement, et l'adhésion de chacun de ses membres découle, comme le rappelle le cahier des charges, de sa seule qualité de propriétaire d'un des lots ; qu'il est d'ailleurs produit un jugement du Tribunal de grande instance de NICE du 8 décembre 1992 dans lequel, sur l'assignation par les époux [V] du cabinet « D. NARDI », Monsieur [P] a été nommé administrateur provisoire du lotissement pour convoquer une assemblée générale des quatre colotis et organiser la représentation légale du lotissement, sans qu'aucune des parties ne justifie de la suite de cette désignation ; qu'en toute hypothèse, l'association syndicale libre dont l'existence est contestée a bien été constituée ; que si, ensuite, elle n'a pas mis ses statuts en conformité avec l'article 60 de l'ordonnance du 1er juillet 2004, qui impartissait aux associations syndicales constituées en vertu de la loi du 21 juin 1865 un délai de deux ans à compter du 5 mai 2006 pour y procéder, ou même ensuite dans le cadre des dispositions de l'article 59 de la loi du 24 mars 2014, il en résulte, non pas une perte de sa personnalité morale, mais, par application de l'article 5 de l'ordonnance précitée, uniquement la perte de certains attributs de capacité juridique, pour agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer ; que les époux [R] et les époux [V] ne peuvent donc prétendre à l'inexistence de l'ASL ou à la perte de sa personnalité morale, ni à l'annulation des assemblées générales tenues depuis le 5 mai 2008, et des fonds appelés sur leurs bases au motif du défaut de mise en conformité des statuts avec l'ordonnance du 1er juillet 2004 (arrêt, p. 5 et 6) ;
 
 ALORS QUE la création d'une association syndicale libre nécessite le consentement unanime, constaté par écrit, de tous les propriétaires d'immeubles dépendant d'un lotissement, lequel consentement peut résulter du fait que tous les copropriétaires se sont engagés, en signant leur acte d'acquisition, à respecter les clauses du cahier des charges ; qu'en déduisant l'existence de l'ASL de la [Établissement 1], après l'adoption d'un cahier des charges du lotissement [Établissement 1] le 20 décembre 1946 et de sa publication le 5 septembre 1947, au moment de la création du lotissement, de ce que les époux [R] et les époux [V], propriétaires des lots n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3], avaient adhéré à ce cahier des charges, sans constater que les propriétaires du lot n° [Cadastre 1] en avaient fait de même, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 7 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004.
 
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté les demandes des époux [R] et des époux [V] tendant à contester la qualité des Sociétés CABINET D. NARDI et CABINET LAFAGE TRANSACTIONS CENTURY 21 à administrer l'ASL de la [Établissement 1] et à l'annulation des assemblées générales postérieures au 5 mai 2008 ;
 
 AUX MOTIFS QUE sur la qualité des Sociétés CABINET « D. NARDI » et « LAFAGE TRANSACTIONS CENTURY 21 » à administrer le lotissement, l'article 17 du cahier des charges a prévu que « l'association est administrée par le syndic nommé par l'assemblée générale des syndicataires, à la majorité des voix, pour trois ans et peut être réélu » ; que sont produits les procès-verbaux des assemblées générales des : -3 juillet 2008, ayant renouvelé le cabinet « D. NARDI » jusqu'à l'assemblée générale chargée d'approuver les comptes clôturés au 31 janvier 2009, par 6/8èmes, alors qu'étaient absents les époux [R] et les époux [V], et qu'étaient seuls présents les copropriétaires du lot [Cadastre 1], -14 novembre 2012, ayant nommé en qualité de directeur du lotissement le cabinet « LAFAGE TRANSACTIONS » pour une année ou jusqu'à l'assemblée générale chargée d'approuver les comptes du 1er février 2011 au 31 janvier 2012, qui interviendra au plus tard le 31 juillet 2011, par 6/8èmes, alors qu'étaient absents les époux [R] et les époux [V], et qu'étaient seuls présents les copropriétaires du lot [Cadastre 1] ; qu'il ressort de ces procès-verbaux que la régularité des désignations des cabinets « D. NARDI » et « LAFAGE TRANSACTIONS » est établie, dans la mesure où, en dépit du vocabulaire inapproprié utilisé dans le procès-verbal du 3 juillet 2008 faisant état des « copropriétaires de la communauté immobilière », les colotis ont été convoqués et ont disposé des voix prévues dans le cahier des charges accordant 1/8ème à chacun des lots [Cadastre 2] et [Cadastre 3] et 6/8èmes au lot [Cadastre 1], et où rien ne permet de considérer que les résolutions concernaient les copropriétaires du lot [Cadastre 1], plutôt que l'ensemble des colotis ; que sur la régularité des assemblées générales, alors qu'est demandée la nullité des assemblées générales postérieures au 5 mai 2008, il n'est produit que les procès-verbaux des assemblées générales précitées et celui de l'assemblée générale ordinaire du 4 mai 2009, qui ne concerne que les copropriétaires du lot [Cadastre 1] dont les votes sont calculés par 6/6èmes et non par 6/8èmes quand ils sont relatifs à l'association syndicale libre ; qu'il a été considéré que les cabinets « D. Nardi » et « Lafage transactions » avaient successivement valablement été désignés dans les conditions prévues par le cahier des charges du lotissement, et rien ne démontre que les résolutions examinées et soumises aux votes portaient sur la copropriété elle-même ; qu'il n'y a donc pas lieu d'annuler les assemblées générales postérieures au 5 mai 2008 (arrêt, p. 6 et 7) ;
 
 1°) ALORS QUE la cassation qui interviendra sur le fondement du premier moyen de cassation visant le chef ayant rejeté la demande des époux [R] et des époux [V] tendant à voir dire que l'ASL de la [Établissement 1] n'avait jamais existé ou, à tout le moins, avait perdu sa personnalité morale à compter du 5 mai 2008 entraînera, par voie de conséquence, celle du présent chef ayant rejeté les demandes des époux [R] et des époux [V] tendant à contester la qualité des Sociétés CABINET D. NARDI et CABINET LAFAGE TRANSACTIONS CENTURY 21 à administrer l'ASL de la [Établissement 1] et à l'annulation des assemblées générales postérieures au 5 mai 2008, ces chefs se trouvant dans un lien de dépendance nécessaire, et ce en application des articles 624 et 625 du Code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et ne peut relever un moyen d'office sans inviter les parties à formuler leurs observations ; qu'au demeurant, en relevant d'office, pour rejeter les demandes des époux [R] et des époux [V] tendant à contester la qualité des Sociétés CABINET D. NARDI et CABINET LAFAGE TRANSACTIONS CENTURY 21 à administrer l'ASL de la [Établissement 1] et à l'annulation des assemblées générales postérieures au 5 mai 2008, que l'ASL avait été valablement administrée par ces deux sociétés, syndic de copropriété, dès lors que le cahier des charges prévoyait que « l'association est administrée par le syndic nommé par l'assemblée générale des syndicataires, à la majorité des voix (…) pour trois ans et peut être réélu », sans inviter les parties à formuler leurs observations, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
 
 3°) ALORS QUE l'association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants, dans des conditions fixées par les statuts ; qu'en toute hypothèse, en se déterminant de la sorte, quand seuls les statuts pouvaient prévoir les modalités d'administration de l'association syndicale libre, et que l'administrateur devait être un syndicat composé de plusieurs membres élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants, la Cour d'appel a violé l'article 9 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004.
 
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté les demandes des époux [R] et des époux [V] en répétition de l'indu pour les sommes réglées par eux depuis le 5 mai 2008 ;
 
 AUX MOTIFS QUE, sur la répétition d'indu, l'action en répétition d'indu est régie par l'article 1235 du Code civil suivant lequel « tout paiement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition » ; qu'en l'espèce, d'une part, les couples [R] ou [V] ne démontrent pas avoir réglé les sommes dont ils entendent être remboursés ; que, d'autre part, ils réclament ces sommes personnellement aux Sociétés CABINET D. NARDI et LAFAGE TRANSACTIONS CENTURY 21 alors que celles-ci ont encaissé les sommes versées par eux pour le compte de l'ASL en leurs qualités de syndics désignés par les assemblées générales des 3 juillet 2008 et 14 novembre 2012 ; qu'enfin, il n'est pas démontré que les sommes réglées depuis le 5 mai 2008 par chacun des couples [R] ou [V] ne correspondaient pas aux charges du lotissement mais à celles de la copropriété, alors que sont produits aux débats les comptes de ce qui est improprement qualifié de « copropriété lotissement [Établissement 1] » pour la période du 1er février 2013 au 31 janvier 2014 puis du 1er février 2014 au 31 janvier 2015 ne mettant pas en évidence de dépense spécifique au lot [Cadastre 1] constituant une copropriété au sein du lotissement ; que les demandes en répétition d'indu seront donc rejetées (arrêt, p. 7) ;
 
 1°) ALORS QUE la cassation qui interviendra sur le fondement du premier moyen de cassation visant le chef ayant rejeté la demande des époux [R] et des époux [V] tendant à voir dire que l'ASL de la [Établissement 1] n'avait jamais existé ou, à tout le moins, avait perdu sa personnalité morale à compter du 5 mai 2008 entraînera, par voie de conséquence, celle du présent chef ayant rejeté les demandes des époux [R] et des époux [V] en répétition de l'indu pour les sommes réglées par eux depuis le 5 mai 2008, ces chefs se trouvant dans un lien de dépendance nécessaire, et ce en application des articles 624 et 625 du Code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS QUE les juges sont tenus d'examiner et d'analyser, ne serait-ce que sommairement, tous les éléments de preuve soumis à leur examen par les parties ; qu'au demeurant, en considérant, pour débouter les époux [R]-[V] de leur action en répétition de l'indu, qu'ils ne démontraient pas avoir réglé les sommes dont ils entendaient être remboursés, quand étaient versés aux débats des relevés de compte établis par les Sociétés CABINET D. NARDI et CABINET LAFAGE TRANSACTIONS CENTURY 21 faisant apparaître le versement desdites sommes, la Cour d'appel a violé l'article 1353 du Code civil.
 
 
 QUATRIEME MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté les demandes des époux [R] et des époux [V] en dommages-intérêts ;
 
 AUX MOTIFS QUE, sur la demande de dommages-intérêts, les époux [R] et les époux [V] entendent obtenir des dommages-intérêts de la part des deux syndics auxquels ils reprochent un manquement à leurs devoirs de conseil et de diligences à propos de la mise en conformité des statuts avec l'article 60 de l'ordonnance du 1er juillet 2004, après avoir soutenu qu'ils n'étaient pas valablement désignés pour administrer l'ASL ; qu'ils ont engagé leur action en justice le 25 janvier 2012, n'ont jamais soumis cette question à l'ordre du jour des assemblées convoquées et ne justifient pas d'un préjudice découlant de cette absence de mise en conformité alors qu'ils n'ont pas agi en justice contre l'ASL et ne justifient pas qu'une opération de nature de celles visées par l'article 5 de l'ordonnance était envisagée ; qu'ils seront déboutés de cette demande de dommages-intérêts (arrêt, p. 7) ;
 
 ALORS QUE la cassation qui interviendra sur le fondement du premier moyen de cassation visant le chef ayant rejeté la demande des époux [R] et des époux [V] tendant à voir dire que l'ASL de la [Établissement 1] n'avait jamais existé ou, à tout le moins, avait perdu sa personnalité morale à compter du 5 mai 2008 entraînera, par voie de conséquence, celle du présent chef ayant rejeté les demandes des époux [R] et des époux [V] en dommages-intérêts, et ce en application des articles 624 et 625 du Code de procédure civile.