Cour de Cassation · civ3 — 2 février 2017

CIV.3
 
 MY1
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 2 février 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10057 F
 
 Pourvoi n° J 15-19.066
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par Mme [O] [E], domiciliée [Adresse 1],
 
 contre l'arrêt rendu le 15 janvier 2015 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre, section AO 1), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à M. [L] [B],
 
 2°/ à Mme [N] [U], épouse [B],
 
 tous deux domiciliés [Adresse 2],
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 3 janvier 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Le Boursicot, conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat de Mme [E] ;
 
 Sur le rapport de Mme Le Boursicot, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne Mme [E] aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [E] ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux février deux mille dix-sept.MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour Mme [O] [E].
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir, ayant prononcé la vente judiciaire de l'immeuble au prix de 91 469,41 €, dit que Mme [E] pourra seulement déduire de ce prix de vente la somme de 3 375,00 € payée à titre d'indemnité d'occupation entre le 15 juin et le 31 octobre 2002 et pas la totalité des indemnités versées et de l'avoir condamnée au paiement de l'indemnité d'occupation du 1er juin 2008 au 21 novembre 2011 ;
 
 AUX MOTIFS QU'en ce qui concerne la déduction du prix de vente des sommes payées à titre d'indemnité d'occupation, convenue entre les parties dans l'acte sous seing privé de juin 2002, la clause litigieuse est sujette à interprétation et requiert que soit recherchée la commune intention des parties ; qu'elle est ainsi rédigée : « le vendeur accepte que l'acquéreur ait la jouissance de l'appartement à compter du 15 juin 2002 jusqu'à la réitération de l'acte authentique courant octobre 2002. Cette date pouvant être prorogée selon accord entre les parties. Pour cette jouissance anticipée, l'acquéreur versera au vendeur une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 750 € payable le premier de chaque mois. Cette indemnité sera déductible du prix d'achat de l'appartement. Si la réitération n'intervenait pas par la volonté de l'acquéreur cette indemnité restera acquise au vendeur » ; qu'il en ressort que les parties ont convenu de la déduction de l'indemnité d'occupation due par Mme [E] à compter de son entrée en jouissance le 15 juin 2002 dans le cadre de leur convention qui stipulait que l'acte authentique lui transférant la propriété serait passé au plus tard courant octobre 2002, sauf avenant de prorogation, qui n'a pas été conclu en l'espèce, période durant laquelle elle verserait une indemnité d'occupation déductible du prix de vente et que si la réitération n'avait pas lieu, cette indemnité d'occupation resterait acquise au propriétaire, faute de déduction possible ; qu'il s'en évince que la faculté de déduction des indemnités d'occupation du prix de vente se trouvait limitée à la période d'occupation achevée le 31 octobre 2002, faute de prorogation du délai de passation de l'acte authentique convenue entre les parties ; que celles-ci n'avaient nullement envisagé la situation où la réitération n'aurait pas eu lieu après cette date, sans prorogation conventionnelle du délai ni résolution du compromis de vente mais avec le maintien de l'occupante dans les lieux ; qu'il ne ressort pas des autres stipulations du compromis que les époux [B] aient eu l'intention d'accorder à Mme [E] ce qui s'apparenterait à un crédit vendeur, puisqu'elle sollicite la déduction du prix de vente de 113 mensualités de 750 € échues entre le 15 juin 2002 et le 21 novembre 2011, soit une somme de 84 750 € correspondant à plus de 92 % du prix ; qu'au contraire, il était expressément stipulé dans le compromis de vente que Mme [E] n'entendait pas recourir à un emprunt pour acquérir l'appartement et que le prix serait payable comptant au plus tard en octobre 2002, sauf prorogation conventionnelle des parties dont elles n'ont jamais convenue ;
 
 1) ALORS QUE la clause litigieuse stipulait simplement que la date de réitération de la vente par acte authentique, fixée au mois d'octobre 2002, pourrait être « prorogée selon accord entre les parties » ; qu'en considérant qu'à défaut de conclusion d'un « avenant de prorogation », seules étaient déductibles du prix d'achat les indemnités d'occupation versées jusqu'au 31 octobre 2002, quand il ne ressortait pas des termes précités que l'accord des parties pour proroger le délai de signature de l'acte authentique ait été soumis à un formalisme quelconque, la cour d'appel a ajouté au contrat une condition non prévue par les parties et a ainsi violé l'article 1134 du code civil ;
 
 2) ALORS QUE, si les époux [B] ont prétendu n'avoir jamais notifié à Mme [E] leur accord pour proroger les effets de l'avant-contrat (concl. p. 9 § 10), ils n'ont pas soutenu que la prorogation ne pouvait intervenir que par avenant et que faute d'un avenant, les indemnités d'occupation versées aud-elà du 31 octobre 2002 ne pouvaient pas être déduites du prix de vente ; qu'en relevant d'office un tel moyen sans recueillir les observations des parties, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 3) ALORS en outre QUE la cour d'appel n'a pas constaté qu'une fois l'échéance de la fin octobre 2002 passée, les vendeurs auraient manifesté d'une manière quelconque leur désaccord quant à la poursuite de la situation de jouissance anticipée convenue, nonobstant l'absence de signature de l'acte authentique de vente ou d'un avenant avant cette échéance ; qu'en s'abstenant d'examiner si ce silence n'exprimait pas un accord tacite des vendeurs pour proroger ledit délai, excluant qu'il puisse être retenu que la période de déductibilité de l'indemnité d'occupation du prix de vente soit limitée au 31 octobre 2002, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
 
 4) ALORS au surplus QUE Mme [E] faisait valoir, sans être contestée, qu'elle avait versé au total aux vendeurs une somme de 54 132 € au titre de l'indemnité d'occupation ; que la cour d'appel a constaté que la sommation à comparaître devant le notaire afin de régulariser l'acte authentique de vente, délivrée le 30 avril 2010 par les vendeurs « réclamait le paiement d'un solde du prix de vente fixé alors par les époux [B] à la somme de 37 338 € » ; qu'en décidant que Mme [E] pourrait seulement déduire du prix de 91 469,41 €, une somme de 3 375 € sans examiner si les vendeurs, en arrêtant ainsi, dans l'acte d'huissier précité, le solde du prix de vente à 37.338 €, soit à la différence entre le prix initial de 91 470 € et les indemnités versées par Mme [E], n'avaient pas admis la déduction de la totalité des indemnités d'occupation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
 
 5) ALORS en toute hypothèse QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives de parties ; que l'appelante concluait à ce que la totalité des indemnités d'occupation versées depuis la signature du compromis de vente soient déduites du prix d'achat de l'appartement tandis que les intimés réclamaient le paiement intégral du prix de vente en sus des indemnités d'occupation ; qu'aucune des parties ne demandait donc, même à titre subsidiaire, que la déduction des indemnités d'occupation du prix de vente soit limitée à la période s'achevant le 31 octobre 2002 ; qu'en décidant cependant que seule serait déductible la somme payée à titre d'indemnité d'occupation entre le 15 juin et le 31 octobre 2002, la cour d'appel a modifié l'objet du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
 
 6) ALORS enfin QU'à supposer que la limitation de la déduction des indemnités d'occupation du prix de vente à la période s'achevant le 31 octobre 2002 constitue un moyen, l'appelante soutenait que la totalité des indemnités d'occupation versées depuis la signature du compromis était déductible du prix d'achat tandis que les intimés n'acceptaient aucune déduction du prix de vente dont ils réclamaient le paiement intégral en sus des indemnités d'occupation ; qu'aucune des parties n'avait donc envisagé que les indemnités d'occupation versées ne soient que partiellement déduites, notamment qu'elles soient limitées à la période s'achevant le 31 octobre 2002 ; qu'en décidant que seule était déductible la somme payée à ce titre entre le 15 juin et le 31 octobre 2002, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen soulevé d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION 
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Mme [E] à payer à M. et Mme [B], des intérêts de retard au taux légal sur les sommes de 9 000 € à compter du 1eroctobre 2002, sauf à en déduire la somme de 3 375 € au titre des indemnités d'occupation acquittées jusqu'au 31 octobre 2002, 37 338,00 € à compter du 6 mai 2010, et 45 131,41 € à compter du 21 novembre 2011 ;
 
 AUX MOTIFS QUE les époux [B] sollicitent la condamnation de Mme [E] à leur payer le prix de vente, soit la somme de 91 469,41 €, avec intérêts de retard au taux légal depuis le mois d'octobre 2002, date prévue entre les parties pour passer l'acte authentique, à laquelle le paiement du prix comptant devait être acquitté ; qu'aucune sommation de payer n'a été adressée par les époux [B] à Mme [E] avant le 31 octobre 2002 et que les intérêts de retard au taux légal n'ont donc pas couru sur le prix de vente depuis octobre 2002 ; que cependant par lettre recommandée avec avis de réception du 25 septembre 2002, Me [Y], notaire, a sommé Mme [E] de payer la somme de 9 000 € correspondant au dépôt de garantie impayé, ce qui constitue une sommation de payer faisant courir les intérêts de retard sur cette somme ; que la sommation de comparaître devant le notaire pour signer l'acte authentique de vente délivrée le 3 mai 2010 par huissier de justice réclamait le paiement d'un solde du prix de vente fixé alors par les époux [B] à la somme de 37 338,00 €, ce qui constitue donc une sommation de payer cette somme à la date du 6 mai 2010 ; que le jugement prononçant la vente judiciaire de l'immeuble, en date du 21 novembre 2011, au prix de 91 469,41 €, qui est confirmé de ce chef, constitue un acte authentique, avec les conséquences sur le paiement du prix convenues dans le compromis de juin 2002, et que le solde du prix de vente produit donc intérêts au taux légal depuis cette date ;
 
 ALORS QUE la cassation à intervenir sur la base du premier moyen, faisant grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que Mme [E] pourra seulement déduire du prix de vente, soit 91 469,41 €, la somme de 3 375 € payée à titre d'indemnité d'occupation entre le 15 juin et le 31 octobre 2002, entraînera nécessairement l'annulation du chef de l'arrêt fixant les intérêts de retard sur les trois sommes de 9 000 €, 37 338 € et 45 131,41 €, soit un montant total de 91 469,41 €, en application de l'article 625 du code de procédure civile.