Cour de Cassation · civ3 — 9 février 2017

CIV.3
 
 LM
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 9 février 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10072 F
 
 Pourvois n°U 15-23.859
 H 15-27.390JONCTION
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 I - Statuant sur le pourvoi n° U 15-23.859 formé par M. [Z] [T], domicilié [Adresse 1],
 
 contre un arrêt rendu le 18 juin 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre B), dans le litige l'opposant à la commune de Fréjus, représentée par son maire en exercice, domicilié en cette qualité [Adresse 2],
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 II - Statuant sur le pourvoi n° H 15-27.390 formé par M. [Z] [T],
 
 contre un arrêt rendu le 22 septembre 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre A), dans le litige l'opposant à la commune de Fréjus, représentée par son maire en exercice,
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 10 janvier 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de M. [T], de la SCP Gaschignard, avocat de la commune de Fréjus ;
 
 Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Joint les pourvois n° U 15-23.859 et H 15-27.390 ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est respectivement invoqué, dans chacun des pourvois, à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE les pourvois ;
 
 Condamne M. [T] aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [T] ; le condamne à payer la somme de 3 000 euros à la commune de [Localité 1] ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf février deux mille dix-sept.MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 
 Moyen produit au pourvoi n° U 15-23.859 par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. [T]
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR validé les congés pour motifs légitimes et sérieux délivrés à monsieur [T] les 21 et 29 juin 2012, constaté la résiliation du bail au 31 décembre 2012, ordonné à monsieur [T] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les locaux situés [Adresse 1], fixé au montant du loyer et des charges l'indemnité d'occupation due en cas de maintien dans les lieux à compter du 1er janvier 2013 et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés, dit que cette indemnité d'occupation est payable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges sous réserve des augmentations et revalorisations soumises à l'article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QU' « il résulte de la comparaison des écritures des parties que celles-ci sont d'accord pour convenir que M. [Z] [T] occupe non le lot n° 1 mais le lot n° 10 dont la Commune de [Localité 1] est propriétaire pour l'avoir acquis par voie de préemption le 20 novembre 2007, la Commune de [Localité 1] s'étant substituée au bailleur initial par avenant du 29 décembre 2008. Par ailleurs M. [Z] [T] ne peut utilement soutenir que le permis de démolir ne concerne pas le lot n° 10, en effet ce permis de démolir du 4 septembre 2012 (pièce 7) porte sur l'ensemble des bâtiments situés sur le terrain 702 avenue du XV° corps d'armée cadastré section AZ n° [Cadastre 1] et le tribunal administratif de Toulon par jugement du 30 décembre 2014 a rejeté la requête en annulation dont M. [Z] [T] l'avait saisi en considérant que ce permis de démolir portait sur les lots 9 et 10 situés sur la parcelle AZ [Cadastre 1]. En conséquence les contestations de M. [Z] [Q] quant à l'absence de permis de démolir visant le lot qu'il occupe seront écartées. S'agissant du caractère réel et sérieux des motifs du congé, il résulte des pièces du dossier que M. [T] a présenté un défaut de ponctualité important dans le paiement de ses loyers entre le mois de novembre 2011 et le mois de juin 2012 ; même si la régularisation intervenue fait obstacle au jeu de la clause résolutoire il n'en demeure pas moins que le non-respect de l'obligation de paiement aux échéances contractuelles n'est pas contestable et constitue une cause légitime de congé. Par ailleurs la démolition de l'immeuble qui a donné lieu à la délivrance d'un permis de démolir validé par la juridiction administrative, constitue une second motif légitime de congé. En conséquence c'est à juste titre que le premier juge a validé les congés délivrés et ordonné l'expulsion de M. [Z] [T] sans qu'il y ait matière à astreinte la mesure étant susceptible d'exécution forcée » ;
 
 ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE « l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Par ailleurs, en application de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le paiement du loyer et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire, En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [Z] [T] le 21 juin 201-2 pour un montant de 2 566,70 € représentant 7 mois de loyers non réglés entre le mois de novembre 2011 et le mois de juin 2012. Il n'est pas contesté que les causes de ce commandement de payer ont été réglées le 2 août 2012, de sorte que le commandement de payer ne peut produire ses effets en matière de résiliation du bail. Néanmoins il permet d'établir que M. [Z] [T] n'était pas à jour du règlement de ses loyers. Un congé pour motifs légitimes et sérieux a été délivré à M. [Z] [T] le 21 juin 2012 pour le 31 décembre 2012, la COMMUNE DE FREJUS refusant le renouvellement du bail en raison du non-paiement des loyers et charges depuis plusieurs mois et de la démolition par la Commune de l'immeuble où se trouve le logement loué suivant arrêté de préemption du 16 juin 2004 dans le cadre de la réalisation du pôle archéologique départemental. Un second congé pour motifs légitimes est délivré le 29 juin 2012 en raison de la démolition de l'immeuble suite à la demande du permis de démolir déposée le 28 juin 2012. Il n'est pas contesté que le 21 juin 2012 M. [Z] [T] n'était pas à jour du règlement de ses loyers, puisqu'il était débiteur de la somme de 2 566,70 € représentant 7 mois de loyer. Il s'agit là de l'inexécution par le locataire de l'une des obligations du bail lui incombant et qui, sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, peut justifier le congé délivré au locataire. Par ailleurs, il ressort de l'ensemble des éléments versés au dossier, et notamment de l'acte de vente du 16 décembre 2008 que celle-ci fait suite à la délibération du Conseil Municipal du 25 septembre 2008 visée par la Sous-Préfecture de [Localité 2] le 15 octobre 2008 prévoyant l'acquisition amiable des locaux appartenant à la SARL SOCIETE IMMOBILIERE DU LITTORAL Avenue du XVème Corps d'Armée afin de réaliser le futur pôle archéologique départemental et permettre son accès et sa mise en valeur. Par ailleurs, un permis de démolir a été déposé par la Marie de [Localité 1] le 28 juin 2008 et accordé le 4 septembre 2012 après avis favorable de l'architecte des Bâtiments de France, il vise expressément l'arrêté du Préfet de la région [Localité 3] en date du 20 juin 2000 créant sur la commune une Zone de Protection du Patrimoine Architectural et Paysager. Le juge d'instance n'a pas compétence pour apprécier la validité de ce permis de démolir qui est contestée devant le tribunal administratif. La démolition de l'immeuble constitue à l'évidence un motif légitime au sens de l'article 15 de la loi de 1989. Il convient de valider ces congés pour motifs légitimes et sérieux qui répondent aux exigences légales. Ainsi, il y a lieu de constater que le bail est résilié à compter du 31 décembre 2012, et que depuis lors M. [Z] [T] est occupant sans droit ni titre. Par conséquent, il sera ordonné au locataire ainsi qu'à tous occupants de son chef de quitter les lieux et, pour le cas où il ne libérerait pas les locaux de son plein gré, d'autoriser la bailleresse à procéder à son expulsion. Sur l'indemnité d'occupation, il est équitable de fixer, à compter du 1er janvier 2013, l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et de condamner, en tant que de besoin, M. [Z] [T] verser, jusqu'à libération effective des locaux et remise des clefs, cette indemnité d'occupation, qui sera payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges » ;
 
 ALORS 1°) QUE lorsque le bailleur délivre successivement deux congés pour motifs légitimes et sérieux, seuls les motifs invoqués dans le dernier congé peuvent être pris en compte ; que les juges du fond ont constaté que la commune de [Localité 1] a fait délivrer à monsieur [T] un premier congé du 21 juin 2012 alléguant deux motifs légitimes et sérieux, à savoir le non-paiement des loyers et la démolition du logement, puis un second congé du 29 juin 2012 ne reprenant que le motif légitime et sérieux pris de la démolition du logement ; qu'en jugeant néanmoins que le motif de non-paiement des loyers était un motif légitime et sérieux de non-reconduction du bail, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qu'elle a ainsi violé ;
 
 ALORS 2°) QUE selon les constatations des juges du fond, la démolition du logement tenait au choix de la commune de [Localité 1] de détruire l'immeuble pour y créer à la place un « pôle archéologique » ; que ce choix, de pure convenance, était impropre à caractériser un motif légitime et sérieux d'évincer monsieur [T] de son logement ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qu'elle a derechef violé.Moyen produit au pourvoi n° H 15-27.390 par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. [T]
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté monsieur [T] de ses demandes ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE : « Monsieur [T] bénéficie d'un bail commercial mixte depuis le 23 décembre 1981 d'une durée de neuf ans pour des locaux loués à destination d'habitation, bureau et entrepôt, locaux commerciaux dans lesquels il a exercé une activité d'artisan maçon ; que Monsieur [T] indique que quoique à la retraite depuis 2010, il exerce une activité professionnelle pour la preuve de laquelle il produit un extrait Kbis du registre du commerce et des sociétés daté du 5 février 2010, document qui ne justifie pas d'une reprise de l'activité commerciale à la date de la mise en demeure délivrée par la Commune de [Localité 1] ; que la déclaration de revenus de l'année 2011 enseigne que Monsieur [T] n'a perçu aucun traitement ni salaire et perçoit uniquement une pension de retraite ; que Monsieur [T] produit un document intitulé « Déclaration de début d'activité » délivré par la Chambre des Métiers et de l'artisanat qui mentionne un début d'activité au 17 février 2014, soit bien postérieurement au congé qui lui a été délivré ; qu'enfin, si Monsieur [T] justifie, par la production d'un procès-verbal de constat dressé le 3 février 2014, entreposer du matériel et de l'outillage dans les locaux objets du bail, il n'est pas avéré que ce stockage soit afférent à l'exercice en cours d'une activité commerciale ; que Monsieur [T], qui invoque les dispositions de l'article L. 145-51 du code de commerce, n'a pas utilisé la faculté que lui permettait cette disposition, de céder son fonds de commerce à un successeur dans le fonds dès lors qu'il faisait valoir son droit au bénéfice d'une pension de retraite ; qu'au regard de ces éléments, le jugement dont appel sera confirmé » (arrêt p. 3 et 4) ;
 
 ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE : « attendu que l'article L. 145-17 permet au bailleur de refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ; que la disposition précise que s'il s'agit de la cession sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser ; qu'en l'espèce par acte sous seing privé du 23 décembre 1981 la SARL SOCIETE IMMOBILIERE DU LITTORAL –aux droits de laquelle vient la commune de [Localité 1] à compter du 16 décembre 2008- a consenti à monsieur [T] la location d'un terrain sis [Adresse 1] qui a déclaré faire son affaire personnelle de l'état des locaux en sa qualité d'artisan maçon ; qu'en page 3 de l'acte il est précisé que les locaux sont loués exclusivement à destination de : « habitation et bureau, entrepôt ; que par acte d'huissier délivré le 21 juin 2012, la bailleresse a mis en demeure le locataire d'exercer son activité ; que le rapport du 10 septembre 2001 de monsieur [P], qui s'attache à évaluer la valeur du local, ne fournit aucune appréciation ni aucun élément relatifs à l'exploitation du bien ; que l'inscription à la chambre des métiers ne saurait préjuger de l'exploitation effective imposée par le bail d'autant que les extraits Kbis portent l'indication d'une adresse distincte des lieux loués tant en ce qui concerne le siège social que l'établissement principal ; qu'en outre les pièces du demandeur lui-même relatives aux titres de pension font la preuve d'une cessation d'activité antérieure à la mise en demeure et au congé ; que l'attestation d'assurance fournie par le demandeur concerne la partie à usage d'habitation des lieux loués et non la partie soumise à l'obligation d'exploitation ; que les factures délivrées par l'entreprise de maçonnerie sont trop anciennes pour justifier d'une activité au moment de la délivrance de la mise en demeure d'avoir à exploiter les locaux ; que la réalisation de travaux n'entraîne pas la présomption d'activité, d'autant que la facture de la Maçonnerie Varoise est délivrée à monsieur [T] en son nom personnel et ne porte aucune mention précise quant à la question de savoir si les travaux ont été destinés à l'habitation ou à l'exploitation ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que la défenderesse était légitime à faire délivrer, le 24 juillet 2012, un congé avec refus de renouvellement sans indemnité pour le 31 mars 2013 ; qu'il convient de débouter le demandeur de ses prétentions » (jugement p. 4) ;
 
 ALORS 1°) QUE le congé sans indemnité d'éviction motivé par un prétendu défaut d'exploitation du fonds est illégal dès lors qu'il y a exploitation, fût-ce avec des interruptions, pendant les trois ans précédant la fin du bail ; qu'ainsi les juges du fond doivent retenir chaque élément de preuve du preneur de nature à établir l'exploitation à un moment quelconque des trois ans, à l'effet de le rapprocher des autres éléments pour déterminer s'il n'y a pas exploitation pendant les trois ans, sans pouvoir l'écarter au prétexte qu'il ne prouverait pas l'exploitation, soit dans le mois suivant la mise en demeure de reprendre l'activité, soit lors de la délivrance du congé ; qu'en écartant l'extrait K bis du 5 février 2010 et la déclaration de début d'activité au 17 février 2014 faite auprès de la chambre des métiers, aux motifs inopérants que le premier ne justifiait pas d'une reprise d'activité lors de la mise en demeure d'exploiter les lieux du 21 juin 2012 et que la seconde était postérieure au congé délivré le 24 juillet 2012, quand il fallait rechercher si ces éléments, joints à tous ceux produits par monsieur [T], n'étaient pas de nature à établir la permanence de son activité au sein des locaux loués, exercée d'abord dans le cadre de la société commerciale qu'il gérait puis en tant qu'auto-entrepreneur, durant les trois ans précédant la fin du bail le 31 mars 2013, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-17 et L. 145-8 du code de commerce ;
 
 ALORS 2°) QUE lorsqu'une partie produit plusieurs éléments de preuve d'un même fait, le juge doit les regrouper afin de rechercher s'ils ne se corroborent pas les uns les autres pour faire présumer ensemble ce que chacun d'entre eux, pris isolément, ne permettrait pas d'établir ; qu'ainsi les juges du fond devaient regrouper l'extrait du K bis du 5 février 2010, la déclaration de début d'activité au 17 février 2014 faite auprès de la chambre des métiers et le constat d'huissier du 2 février 2014 selon lequel du matériel et de l'outillage étaient entreposés dans les lieux loués, afin de vérifier si ces documents, une fois regroupés, ne se corroboraient pas pour faire présumer la permanence de l'activité de monsieur [T] au sein des locaux loués, exercée d'abord dans le cadre de la société commerciale qu'il gérait puis en tant qu'auto-entrepreneur, durant les trois ans précédant la fin du bail le 31 mars 2013 ; qu'en examinant isolément ces trois documents pour en déduire que chacun d'eux n'établissait pas l'exploitation pendant trois ans et que le congé était valable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1353 du code civil et L. 145-17 et L. 145-8 du code de commerce.