Cour de Cassation · civ3 — 9 février 2017

CIV.3
 
 MF
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 9 février 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10075 F
 
 Pourvoi n° G 16-10.076
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par M. [Q] [J], domicilié [Adresse 1],
 
 contre l'arrêt rendu le 23 septembre 2015 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à Mme [J] [T], domiciliée [Adresse 2],
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 10 janvier 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat de M. [J], de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de Mme [T] ;
 
 Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. [J] aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf février deux mille dix-sept.MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour M. [J].
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 48 500 euros seulement, frais de licenciement en plus si justifiés, l'indemnité d'éviction due par le bailleur (Mme [T]) au preneur (M. [J], l'exposant) pour des locaux à usage commercial et d'habitation ;
 
 AUX MOTIFS QUE l'expert décrivait les locaux loués comme dépendant d'un immeuble de construction ancienne, situé dans le [Adresse 3], longue artère secondaire reliant le [Adresse 4] ; que ce secteur, autrefois populaire, connaissait une active restructuration urbaine ; que l'habitat vétuste était relayé par des constructions neuves recherchées par une clientèle rajeunie à pouvoir d'achat amélioré ; que les locaux comprenaient une boutique au rez-de-chaussée de 33,65 m² avec cabine d'essayage ; que la surface pondérée était de 32 m², au sous-sol, une cave, et, au premier étage, un appartement de 35,45 m², avec entrée, cuisine, salle de bains, chambre et séjour ; que les locaux étaient à l'état d'usage ; que les parties communes étaient de standing moyen ; que l'indemnité principale était constituée par la valeur du droit au bail, qui était égale à la capitalisation de la différence entre la valeur locative de marché et le loyer contractuel dû dans l'hypothèse d'un renouvellement du bail ; que l'expert avait opéré ses calculs sur la base des chiffres d'affaires de la société Kocibo, bénéficiaire d'un mandat de gérance depuis 2006 et exploitant effectivement les lieux depuis 2007, malgré la difficulté d'appréhender les chiffres exacts réalisés par la société du fait qu'elle exploitait deux établissements [Adresse 5] et au 130 ; que la valeur locative de marché évaluée par l'expert à 29 000 euros, en ajoutant à la valeur locative de marché de la boutique, soit 19 200 euros pour 600 euros le m²p, celle de l'appartement, soit 9 800 euros pour 280 euros le m², n'était pas sérieusement contestée par les parties et était confirmée ; que M. [Localité 1] ne versait aux débats aucune pièce permettant de contester la valeur locative déplafonnée en raison de la durée du bail, soit 12 ans, fixée par l'expert à 400 euros par m²p pour la boutique ; que l'expert avait proposé ce montant par application des critères de l'article L.145-33 du code de commerce compte tenu des références de loyers de marché, de renouvellements amiables et de fixations judiciaires produites en pages 18 et 19 de son rapport ; qu'il avait justement fixé la valeur locative de l'appartement à celle du prix du marché, soit 280 euros, de sorte que la valeur locative globale déplafonnée était de 23 000 euros ; que la valeur du droit au bail devait donc être fixée à la différence entre le prix de marché et le prix déplafonné, soit 29 000 euros – 23 000 euros = 6 000 euros, capitalisée par le coefficient de 6,5 compte tenu du niveau de commercialité active de [Adresse 6], soit 6 000 x 6,5 = 39 000 euros qui constituait l'indemnité principale ; que la valeur locative de renouvellement proposée par l'expert à 400 euros le m² pour la boutique et 280 euros le m² pour l'appartement était conforme aux critères de l'article L.145-33 du code de commerce, compte tenu des prix constatés dans le voisinage, que ce fût en termes de locations amiables ou de fixations judiciaires, des caractéristiques du local décrites ci-dessus et des facteurs locaux de commercialité ; que l'expert avait retenu que l'immeuble était ancien et de standing moyen, que le local était configuré en couloir avec cabine d'essayage, que le standing des parties communes était moyen, que le quartier populaire était en train de se transformer avec l'apparition d'une nouvelle clientèle plus jeune et plus fortunée (arrêt attaqué, p. 4 ; p. 5, dernier alinéa) ;
 
 ALORS QUE la valeur locative est déterminée, notamment, d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que les modifications des facteurs locaux de commercialité doivent présenter un intérêt pour l'activité commerciale considérée ; qu'en se bornant à relever, au titre des facteurs locaux de commercialité, que le quartier était en train de se transformer avec l'apparition d'une nouvelle clientèle plus jeune et plus fortunée, sans vérifier, comme elle y était invitée, que cette évolution commerciale aurait présenté un intérêt pour l'exploitation du fonds de de commerce de tissus, confection, bonneterie, prêt à porter, bagagerie, tapisserie et mercerie appartenant au preneur, la cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard des articles L.145-33 et R. 145-6 du code de commerce.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 20 700 euros le montant de l'indemnité d'occupation annuelle en principal due par le preneur (M. [J], l'exposant) au bailleur (Mme [T]) pour des locaux à usage commercial et d'habitation ;
 
 AUX MOTIFS, propres et adoptés, QUE la valeur locative de renouvellement proposée par l'expert à 400 euros le m² pour la boutique et 280 euros le m² pour l'appartement était conforme aux critères de l'article L.145-33 du code de commerce, compte tenu des prix constatés dans le voisinage, que ce fût en termes de locations amiables ou de fixations judiciaires, des caractéristiques du locale décrites ci-dessus et des facteurs locaux de commercialité ; que l'expert avait retenu que l'immeuble était ancien et de standing moyen, que le local était configuré en couloir avec cabine d'essayage, que le standing des parties communes était moyen, que le quartier populaire était en train de se transformer avec l'apparition d'une nouvelle clientèle plus jeune et plus fortunée ; qu'il convenait de fixer la valeur locative déplafonnée à 23 000 euros par an et de retenir l'appréciation du tribunal sur la fixation d'un coefficient de précarité de 10 %, la proposition de l'expert de le fixer à 20 % compte tenu du caractère pénalisant de l'éviction du logement ne pouvant être suivie, M. [Localité 1] ne contestant pas le fait qu'il n'habitait plus dans l'appartement loué par Mme [T] mais au [Adresse 7], à proximité des lieux loués (v. arrêt, p. 5, dernier alinéa ; p. 6, alinéa 1) ; que, sur la valeur locative, il convenait de retenir un prix unitaire de 400 euros le m²p pour la partie commerciale et de 280 euros pour le logement, eu égard au niveau de commercialité active du quartier, soit 23 000 euros par an en principal ; que, sur le coefficient de précarité, le taux habituellement retenu par la jurisprudence s'appliquait en l'espèce dès lors qu'à défaut pour le propriétaire du fonds d'établir qu'il habitait effectivement le logement, l'éviction ne présentait pas de caractère plus pénalisant (jugement entrepris, p. 5, alinéas 3 et 4) ;
 
 ALORS QUE, de première part, la valeur locative est déterminée, notamment, d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que les modifications des facteurs locaux de commercialité doivent présenter un intérêt pour l'activité commerciale considérée ; qu'en se bornant à relever, au titre des facteurs locaux de commercialité, que le quartier était en train de se transformer avec l'apparition d'une nouvelle clientèle plus jeune et plus fortunée, sans vérifier, comme elle y était invitée, que cette évolution commerciale aurait présenté un intérêt pour l'exploitation du fonds de de commerce de tissus, confection, bonneterie, prêt à porter, bagagerie, tapisserie et mercerie appartenant au preneur, la cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard des articles L.145-33 et R. 145-6 du code de commerce ;
 
 ALORS QUE, de deuxième part, en affirmant que le preneur ne contestait pas ne plus habiter l'appartement donné à bail de sorte que l'abattement de précarité de 20 % appliqué par l'expert ne pouvait être retenu, quand l'exposant sollicitait un abattement de 30 % tenant compte, notamment, des éléments retenus par l'expert, la cour d'appel a dénaturé les écritures dont elle se trouvait saisie en violation l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 ALORS QUE, de troisième part, il incombe au bailleur qui réclame le paiement d'une indemnité d'occupation de prouver que l'abattement de précarité de 20 % appliqué par l'expert, compte tenu de ce que les locaux comptaient des surfaces en nature de logement, n'était pas justifié ; qu'en retenant un abattement de 10 % au prétexte que le preneur ne prouvait pas habiter effectivement le logement, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve en violation de l'article 1315 du code civil ;
 
 ALORS QUE, en outre, en exigeant la preuve que le preneur habitait effectivement le logement mis à sa disposition à la date où elle statuait, quand il n'était pas allégué que ce logement n'aurait jamais été occupé à des fins d'habitation, la cour d'appel n'a pas conféré de base légale à sa décision au regard de l'article L.145-28 du code de commerce ;
 
 ALORS QUE, enfin, l'exposant sollicitait (v. ses écritures signifiées le 17 octobre 2013, p. 5, alinéas 6 à 9) un abattement de précarité de 30 % tenant compte de la longueur de la procédure imputable au bailleur ; qu'en omettant de répondre à ces écritures de nature à avoir une incidence sur la valeur locative des locaux donnés à bail, la cour d'appel a privé sa décision de tout motif en méconnaissance des exigences de l'article 455 du code de procédure civile.