Cour de Cassation · civ3 — 2 mars 2017

CIV.3
 
 MY1
 
 
 
 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 2 mars 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10088 F
 
 Pourvoi n° F 16-12.880
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par la société [Adresse 3], société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2],
 
 contre l'arrêt rendu le 4 novembre 2015 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société Salem, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4], ayant un établissement [Adresse 3],
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 24 janvier 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de la société [Adresse 3], de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société Salem ;
 
 Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, l'avis de Mme Salvat, premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société [Adresse 3] aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande société [Adresse 3] ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Salem ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mars deux mille dix-sept.MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société [Adresse 3].
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé à seulement 38.735,31 € en principal par an à compter du 1er janvier 2011, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCI du [Adresse 3] et la société Salem ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE : « S'agissant de la modification prétendue des facteurs locaux de commercialité, il est rappelé que, selon l'article R 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
 Le premier juge a justement considéré que la hausse de 16 % de la moyenne de fréquentation des stations de métro Place de Clichy et La Fourche n'est pas une modification notable des moyens de transport permettant l'accès au local puisqu'elle est inférieure à l'argumentation moyenne de la fréquentation du métro parisien qui s'établit à 28,14 % pour la période considérée.
 L'édification ou la restructuration du bail expiré de 256 logements et de 3.305 m² de locaux divers en constructions neuves, sont des éléments susceptibles d'avoir apporté un flux supplémentaire de chalands favorables au commerce concerné de boulangerie, pâtisserie, confiseur, glacier, cuisine mais ces seuls éléments ne constituent pas une modification notable de la commercialité bien que s'y ajoute la création du jardin des Deux Nèthes d'une superficie de 3.500 m² ouvert au public en 200 qui apporte à la société locataire de nouveaux clients, et notamment des enfants et des familles fréquentant ce nouveau jardin ; mais celle-ci n'influe pas notablement sur la commercialité, étant précisé qu'une autre boulangerie située, comme les lieux loués, à proximité d'un des entrées du jardin, profite également de ces nouveaux chalands. La création d'un espace d'exposition café librairie dénommé BAL au [Adresse 5] est sans impact notable sur la commercialité dans la mesure où cet espace est lui-même doté d'un espace café.
 Il s'ensuit que n'est pas rapportée la preuve d'une modification notable des caractéristiques du local considéré, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, de sorte que le jugement entrepris qui a rejeté la demande de déplafonnement et fixé le loyer dû à compter du 1er janvier 2011 à la somme de 38.735,31 € en principal sera confirmé. » ;
 
 ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE :
 
 « S'agissant de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, l'expert précise que l'augmentation de la fréquentation des stations de métro Place de Clichy et la Fourche situées à 200 et 300 mètres a varié de +22 % pour la station la Fourche et + 14 % pour la station place de Clichy ce qui a généré un flux complémentaire de chalands qui est très sensiblement inférieur à la fréquentation moyenne parisienne qui s'établit pour la même période à 28,14 % ».
 Selon le rapport d'expertise, aucune enseigne nationale ne s'est installée à proximité.
 L'expert mentionne que l'édification ou la restructuration au cours du bail expiré, de 256 logements et de 3.305 m² de locaux divers dans un rayon de 400 mètres des lieux loués, dont 167 appartements et 2.069 m² de locaux divers en constructions neuves, sont des éléments susceptibles d'avoir apporté un léger flux complémentaire de chalands favorables au commerce concerné mais qui est insuffisant pour conférer un caractère notable à cette modification des facteurs locaux de commercialité.
 La société bailleresse expose qu'un jardin a été ouvert au public en 2003 « le Jardin des deux Nèthes », d'une superficie de 3.500 m² et comprend un espace de promenade et de découverte, des espaces repos et de détente, des jeux, un jardin potager, un kiosque de garde et que le commerce ne peut que profiter de cette proximité, la société locataire précise cependant que la boulangerie concurrente, située [Adresse 1] est située plus près de ce jardin.
 La création du « Bal », espace d'exposition-café-librairie, ouvert [Adresse 5] en 2010 et dédié à la photographie documentaire dont la société bailleresse signale l'existence n'a cependant pas d'incidence sur l'activité du commerce étudié qui est celui de boulangerie et pâtisserie Au regard de ces éléments, de l'absence d'arrivée d'enseignes nationales, du nombre peu élevé de constructions nouvelles, de l'augmentation relative de la fréquentation des stations de métro, il y a lieu de constater qu'il n'existe pas de modification notable des facteur locaux de commercialité.. » ;
 
 ALORS 1°) QUE selon l'arrêt attaqué, au cours du bail expiré la création de 256 logements et de 3 305 m2 de locaux divers dans un rayon de 400 mètres des lieux loués était susceptible d'avoir apporté un flux supplémentaire de chalands favorables au commerce de boulangerie, pâtisserie, confiseur, glacier, cuisine exercé par la société Salem ; qu'il s'en évinçait une évolution notable des facteurs locaux de commercialité de nature à bénéficier à l'activité commerciale de la société Salem et justifiant le déplafonnement du loyer ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce ;
 
 ALORS 2°) QUE la SCI du [Adresse 3] invoquait des évolutions notables des facteurs locaux de commercialité bénéfiques au commerce de la société Salem et qui tenaient à la création, durant le bail expiré et à proximité des lieux loués, d'appartements, de locaux divers, d'équipements collectifs et d'un jardin public (conclusions, p. 7 à 10) ; qu'après avoir constaté la création de ces logements, locaux divers et jardin public et après avoir relevé qu'un afflux de nouveaux chalands avait pu en résulter pour la société Salem, en se bornant à affirmer qu'il ne s'agissait pas d'une évolution notable des facteurs locaux de commercialité et qu'une autre boulangerie était implantée à proximité du jardin public, sans expliquer en quoi les facteurs locaux de commercialité n'avaient pas notablement évolué en faveur de l'activité de la société Salem, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 ALORS 3°) QUE l'arrêt attaqué a retenu, par motif réputé adopté, que l'expert mentionnait dans son rapport que la création de logements et locaux divers avait apporté un léger flux complémentaire de chalands favorable au commerce de la société Salem mais qui était insuffisant pour conférer un caractère notable à cette modification des facteurs locaux de commercialité ; qu'en déléguant ainsi à un expert son pouvoir de trancher un point déterminant du litige, la cour d'appel a commis un déni de justice et violé l'article 4 du code civil ;
 
 ALORS 4°) QU'en jugeant que l'augmentation de 16 % de la fréquentation des stations de métro Place de Clichy et La Fourche situées à 200 et 300 mètres des lieux loués ne constituait pas une évolution notable des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer, au motif, étranger à la réalité de l'activité de la société Salem, que la fréquentation du métro parisien avait augmenté de 28 %, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce.