Cour de Cassation · civ3 — 9 mars 2017

CIV.3
 
 JT
 
 
 
 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 9 mars 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10093 F
 
 Pourvoi n° M 15-22.150
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par :
 
 1°/ M. [B] [T],
 
 2°/ Mme [H] [I], 
 tous deux domiciliés [Adresse 3],
 
 3°/ la société Alpha Ak, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],
 
 contre l'arrêt rendu le 28 mai 2015 par la cour d'appel de Colmar (2e chambre civile, section A), dans le litige les opposant à la société Kimmolux, société anonyme, dont le siège est [Adresse 2]),
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 31 janvier 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. [T], de Mme [I] et de la société Alpha Ak, de la SCP Didier et Pinet, avocat de la société Kimmolux ;
 
 Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. [T], Mme [I] et la société Alpha Ak aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mars deux mille dix-sept.MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. [T], Mme [I] et la société Alpha Ak
 
 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. [T], Mme [I] et la société Alpha AK in solidum à payer à la société Kimmolux la somme de 345 000 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation, 
 
 AUX MOTIFS QUE le compromis de vente a été signé le 5 décembre 2006, par la société Kimmolux et le 28 décembre 2006, pour le compte de la SCI du Manège, société civile en cours de formation, par un notaire auquel M. [T] et Mme [I] avaient donné procuration en déclarant agir en qualité de seuls futurs associés de ladite société ; qu'en application de l'article 1843 du code civil, ces derniers sont tenus des obligations nées de cet acte, dès lors que la SCI qui n'a jamais été immatriculée n'a pas elle-même repris ces engagements ; que d'autre part, ce compromis de vente comportait une faculté de substitution de l'acquéreur, faculté qui a été mise en oeuvre par la société Alpha AK dès le 22 février 2007, et acceptée par la venderesse ; qu'il existe donc un lien contractuel direct entre la société Kimmolux et la société Alpha AK, étant cependant rappelé que ladite clause précise que l'acquéreur reste tenu solidairement avec la personne substituée de tous engagements pris envers le vendeur ; que les appelants sont également mal fondés à reprendre l'argumentation de la cour d'appel de Metz qui a été censurée par la Cour de cassation, dont la jurisprudence est constante depuis 2010, pour reconnaître que la clause pénale survit à la caducité de l'acte translatif de propriété immobilière ; que la distinction faite par les appelants entre une clause compensatoire et une clause moratoire ne résulte pas de l'acte lui-même et présente un caractère artificiel dans le mesure où il est stipulé que la partie défaillante devra payer une somme correspondant à 10 % du prix « à titre de dommages intérêts » ; que le notaire en charge de l'établissement de l'acte de vente authentique avait convoqué la société Alpha AK et son propre notaire, par lettres simples et recommandées du 9 mars 2007 pour une réunion du 16 mars 2007 ; que la société Alpha AK ne peut se prévaloir ni du fait qu'elle a retiré tardivement la lettre recommandée alors que son refus de signer l'acte de vente authentique s'est poursuivi bien au delà de la date du procès verbal de carence, ni de l'absence de mise en demeure préalable dès lors que son obligation ne pouvait être exécutée que pendant un délai déterminé expirant le 28 juin 2007 et qu'une telle formalité n'était pas nécessaire ; que les appelants sont également mal fondés à soutenir qu'ils étaient déliés de tous engagements du fait de la non réalisation au 31 janvier 2007 de la condition suspensive relative à l'examen de l'état hypothécaire et à l'absence de sûretés dépassant le prix de vente ; qu'en effet, le notaire, Me [M] qui a pu consulter le livre foncier informatisé, a écrit le 23 janvier 2007 qu'il disposait de tous les éléments nécessaires pour établir l'acte de vente, peu importe que matériellement l'état hypothécaire n'ait été communiqué que début février ; qu'en conséquence, le société Kimmolux est bien fondée à revendiquer le bénéfice de la clause pénale contractuelle ; que les appelants ne se sont pas opposés à l'évocation du litige quant au montant de cette pénalité ; que l'indemnité mise à la charge de la partie défaillante a été fixée dans le compromis de vente, de manière définitive et forfaitaire, à 10 % du prix de vente, à titre de dommages intérêts, ce qui correspond en l'espèce à une somme de 345 000 € eu égard au prix convenu de 3 450 000 € ; que ce montant ne présente pas en soi un caractère manifestement excessif compte tenu des usages en la matière et des difficultés pour retrouver un autre acquéreur pour un bien de cette nature ;
 
 1 ) ALORS QU'est nulle la convention souscrite par une société non immatriculée au registre du commerce et des sociétés et n'ayant pas la personnalité juridique ; que l'irrégularité ne peut pas être couverte par des actes postérieurs et notamment par la substitution à la société acquéreur d'une autre ; qu'en l'espèce, le compromis de vente, signé par la SCI du Manège, non immatriculée et dépourvue de personnalité morale, était nul, de nullité absolue et celle-ci ne pouvait être régularisée par l'exercice de la faculté de substitution prévue précisément par le compromis de vente ; qu'en retenant que cette faculté de substitution avait été exercée et acceptée, ce qui avait constitué la régularisation de la convention initiale et créé un lien contractuel entre la société Kimmolux et la société Alpha AK et qu'en conséquence la clause pénale devait s'appliquer, la cour d'appel a violé l'article 1842 du code civil, ensemble l'article 1227 du même code ;
 
 2 ) ALORS QUE subsidiairement, la condition doit être accomplie de la manière que les parties ont voulu qu'elle le fût ; que lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé ; qu'en l'espèce, le compromis de vente signé les 5 et 28 décembre 2006 prévoyait que l'une des conditions suspensives, qualifiées expressément de « déterminantes » et sans lesquelles l'acquéreur n'aurait pas contracté, résidait dans le fait que l'examen des titres et de l'état hypothécaire ne révèlerait pas l'existence d'hypothèques ou autres sûretés que le prix de la vente ne permettrait pas de rembourser en totalité, la réalisation des conditions suspensives devant intervenir au plus tard le 31 janvier 2007 ; que la cour d'appel a constaté que l'état hypothécaire n'avait été communiqué qu'après la date d'expiration du délai de réalisation mais que le notaire du vendeur avait écrit disposer, le 23 janvier 2007, des informations nécessaires sur l'état hypothécaire du bien ; qu'en disant que le compromis de vente, en dépit de la non réalisation d'une condition suspensive à la date prévue, n'était pas caduc et que la clause pénale devait s'appliquer à l'égard des bénéficiaires de la promesse, la cour d'appel a violé les articles 1175 et 1176 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code.
 
 3 ) ALORS QUE dans ses conclusions, la société Alpha AK a fait valoir que l'article 42 alinéa 2 de la loi du 1er juin 1924, mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas Rhin, Haut Rhin et de la Moselle imposait qu'un acte entre vifs translatif de propriété immobilière soit formé en la forme authentique dans les six mois, ou qu'en cas de refus de l'une des parties, une demande en justice soit formée, dans les six mois qui suivent la passation de l'acte ; que la société Alpha AK précisait qu'en cas de refus de réitération, l'acte translatif doit être suivi d'une demande en justice aux fins de passation de l'acte mais qu'en l'espèce, la demande en justice formée par la société Kimmolux avait pour objet non pas la passation de l'acte et l'exécution forcée du compromis de vente mais exclusivement, le paiement d'une somme de 345 000 € à titre de dommages intérêts, ce dont il résultait qu'à l'expiration du délai de six mois, le compromis était caduc et la clause pénale ne pouvait pas être mise en oeuvre, à défaut de volonté d'exécution; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen tout en déclarant que la clause pénale insérée dans le compromis de vente pouvait être mise en oeuvre, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.