Cour de Cassation · civ3 — 9 mars 2017

CIV.3
 
 CGA
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 9 mars 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10095 F
 
 Pourvoi n° Q 16-13.509
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par :
 
 1°/ M. [Y] [Z],
 
 2°/ Mme [Y] [N], épouse [Z], 
 
 tous deux domiciliés [Adresse 4],
 
 contre l'arrêt rendu le 11 janvier 2016 par la cour d'appel de Riom (1re chambre civile), dans le litige les opposant :
 
 1°/ à M. [B] [D],
 
 2°/ à Mme [C] [T], épouse [D],
 
 tous deux domiciliés [Adresse 2],
 
 3°/ à M. [E] [U], domicilié [Adresse 3],
 
 4°/ à la société Juristimmo, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 31 janvier 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat de M. et Mme [Z], la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. et Mme [D], de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de M. [U] et de la société Juristimmo ;
 
 Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. et Mme [Z] aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme [Z] ; les condamne à payer à M. et Mme [D] la somme globale de 1 500 euros et à M. [U] et à la société Juristimmo la somme globale de 1 500 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mars deux mille dix-sept.
 MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [Z]
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR confirmé le jugement ayant débouté les époux [Z] de toutes leurs demandes, fins et conclusions et de les avoir condamnés à payer diverses sommes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
 
 AUX MOTIFS QUE les époux [Z] allèguent avoir été victimes d'une erreur et d'un dol lors de l'achat du bien litigieux, en ce que la maison « prétendument en pierre, isolée et bâtie sur vide sanitaire » était en réalité construite en parpaings de mâchefer et dépourvue de toute isolation et vide sanitaire ; qu'ils ajoutent que le propriétaire en présence de l'agent immobilier leur avait même assuré que les murs étaient construits en pierre de Volvic ; que l'erreur est une cause de nullité de la convention lorsqu'elle porte sur la substance même de la chose qui en est l'objet (article 1110 du code civil) ; qu'il est exact que sur la fiche de présentation du bien en vente à l'agence Juristimmo il est indiqué « construction : pierre » ; que cependant, ni dans la promesse de vente du 20 août 2007, ni dans l'acte authentique ensuite du 15 octobre 2007 où l'immeuble est décrit comme « une maison d'habitation en retrait de l'avenue, construite en 1953, édifiée sur vide sanitaire, comprenant… » il n'est à aucun moment indiqué que la qualité du matériau de construction est un élément déterminant de la vente ; qu'au demeurant, peu d'éléments dans le dossier permettent de savoir avec précision de quoi sont faits exactement les murs de la maison ; qu'en effet, sur une minuscule photographie de l'immeuble, au bas de l'affiche de l'agent immobilier (aucune autre image n'étant fournie dans le dossier), on voit que les murs sont entièrement crépis, ce qui n'a rien d'étonnant, que seul un rapport d'expertise privé, très sommaire sur ce point, et une attestation techniquement peu probante, évoquent la présence de murs en « bloc de mâchefer » ; que ces éléments apparaissent tout à fait insuffisants pour connaître précisément la composition de l'ensemble du bâtiment ; qu'en toute hypothèse, rien ne démontre dans le dossier que les parpaings de mâchefer, qui étaient d'usage courant dans la construction des maisons au moins durant la première moitié du XXème siècle, présenteraient la moindre qualité de résistance, de durabilité et d'isolation que la pierre ou tout autre matériau similaire, ni le plus minime risque pour la santé ou la sécurité des habitants de l'immeuble ; que de ce chef l'expertise sommaire de M. [M], qui n'est fondée sur aucune mesure ni analyse sérieuse, est tout à fait insuffisante pour soutenir les affirmations des appelants ; que les époux [Z] ne versent aucune pièce : photographie, rapport technique ou constat d'huissier, permettant de démontrer que la maison, contrairement à sa description dans la promesse et l'acte authentique, n'était pas édifiée sur un vide sanitaire, ce que d'ailleurs les potentiels acheteurs pouvaient facilement vérifier avant la vente ; qu'au contraire l'attestation « constructions JD » produite par les appelants prouve que le plancher était bien posé sur un solivage ; qu'il doit être observé à ce propos que les termes « vide sanitaire » désignent plusieurs techniques possibles, de la simple comme c'est probablement le cas en l'espèce, à la plus sophistiquée, mais que faute de meilleure précision dans les actes, le procédé utilisé en l'espèce ne saurait justifier l'erreur alléguée par les époux [Z] ; que concernant l'isolation de l'immeuble de manière générale, il y a lieu d'observer qu'ayant acheté un bâtiment édifié en 1953, comme précisé dans la promesse page 2 et l'acte authentique page 3, les époux [Z] ne pouvaient pas s'attendre à bénéficier de qualité de construction et d'isolation conforme au standard de 2007 ; que très clairement sur ce point, le diagnostic de performance énergétique en date du 3 juillet 2007, que les acheteurs n'ignoraient pas puisqu'il était annexé à l'acte de vente, indiquait qu'il y avait lieu, afin de réduire la consommation d'énergie, de procéder à divers investissements : VMC, complément d'isolation de la toiture et remplacement de la porte d'entrée ; que les travaux engagés par les époux [Z], comme ils en justifient, n'ont eu pour but précisément que d'apporter à l'immeuble, selon leur propre choix, de meilleures qualités de confort en accord avec les préconisations du diagnostiqueur ; que dans ces conditions la demande des époux [Z] fondée sur l'erreur ne saurait prospérer ; que concernant le dol, il n'est pas démontré que les époux [D], totalement profanes en matière de construction d'immeuble, connaissaient dans le détail la composition des murs de cette habitation bâtie en 1953 et acquise par eux cinquante ans plus tard (14 mai 2003), et encore moins qu'ils ont sur ce point sciemment caché quoi que ce soit aux époux [Z], alors que la maison ne présentait, compte tenu de son âge, aucune caractéristique particulière, et que les acheteurs n'avaient lors des actes nullement promu la nature constructive des murs à hauteur d'une qualité substantielle de la vente ; que de même, rien dans le dossier ne prouve la mauvaise foi des vendeurs à propos du vide sanitaire ; qu'aucune demande par conséquent fondée sur le dol ne saurait mieux prospérer que celle vainement basée sur l'erreur ;
 
 ALORS D'UNE PART QUE les exposants faisaient valoir avoir été victimes d'une erreur sur la substance dès lors que le bien leur a été présenté comme étant une construction en pierre cependant qu'il devait s'avérer que la construction est en parpaing de mâchefer, la qualification de construction en pierre ressortant encore du diagnostic d'une performance énergétique ; qu'ayant relevé qu'il est exact que sur la fiche de présentation du bien en vente à l'agence immobilière, il est indiqué « construction : pierre » puis considéré que ni dans la promesse de vente du 20 août 2007 ni dans l'acte authentique du 15 octobre 2007 où l'immeuble est décrit comme « une maison d'habitation en retrait de l'avenue, construite en 1953, édifiée sur vide sanitaire », il n'est à aucun moment indiqué que la qualité du matériau de construction est un élément déterminant de la vente, que peu d'éléments dans le dossier permettent de savoir avec précision de quoi sont faits exactement les murs, que sur une minuscule photographie de l'immeuble, au bas de l'affiche de l'agence, on voit que les murs sont entièrement crépis, ce qui n'a rien d'étonnant, que seul un rapport d'expertise privé, très sommaire sur ce point, et une attestation techniquement peu probante, évoquent la présence de murs en « bloc de mâchefer », que ces éléments apparaissent insuffisants pour connaître précisément la composition de l'ensemble du bâtiment, sans nullement prendre en considération l'attestation produite par les exposants émanant de M. [S], voisin des vendeurs, relatant que tant la construction de sa maison que celle des époux [D] était faite en parpaings de mâchefer, ce dont le vendeur avait connaissance pour en avoir discuté avec lui, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;
 
 ALORS D'AUTRE PART QUE les exposants faisaient valoir avoir été victimes d'une erreur sur la substance dès lors que le bien leur a été présenté comme étant une construction en pierre cependant qu'il devait s'avérer que la construction est en parpaing de mâchefer, la qualification de construction en pierre ressortant encore du diagnostic d'une performance énergétique ; qu'ayant relevé qu'il est exact que sur la fiche de présentation du bien en vente à l'agence immobilière, il est indiqué « construction : pierre » puis considéré que ni dans la promesse de vente du 20 août 2007 ni dans l'acte authentique du 15 octobre 2007 où l'immeuble est décrit comme « une maison d'habitation en retrait de l'avenue, construite en 1953, édifiée sur vide sanitaire », il n'est à aucun moment indiqué que la qualité du matériau de construction est un élément déterminant de la vente, que peu d'éléments dans le dossier permettent de savoir avec précision de quoi sont faits exactement les murs, que sur une minuscule photographie de l'immeuble, au bas de l'affiche de l'agence, on voit que les murs sont entièrement crépis, ce qui n'a rien d'étonnant, que seul un rapport d'expertise privé, très sommaire sur ce point, et une attestation techniquement peu probante, évoquent la présence de murs en « bloc de mâchefer », que ces éléments apparaissent insuffisants pour connaître précisément la composition de l'ensemble du bâtiment, la cour d'appel qui se contente d'une vague indication sur une « attestation techniquement peu probante » sans autre précision permettant d'identifier cet élément de preuve, a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;
 
 ALORS DE TROISIÈME PART QUE les exposants faisaient valoir avoir été dans l'ignorance des matériaux de construction de la maison dont ils faisaient l'acquisition comme ayant été construite en parpaings de mâchefer, contrairement à l'indication donnée par l'agence immobilière selon laquelle il s'agissait d'une maison en pierre, ce qui ressortait encore du diagnostic de performance énergétique, ajoutant que, ainsi qu'il ressort de l'attestation de M. [S], les vendeurs avaient parfaite connaissance des matériaux de construction ; qu'ayant relevé que sur la fiche de présentation du bien, l'agence immobilière avait indiqué « construction : pierre », indication portée dans le diagnostic de performance énergétique et retenu que ni dans l'acte de promesse de vente ni dans l'acte authentique, il n'est à aucun moment indiqué que la qualité du matériau de construction est un élément déterminant de la vente, que peu d'éléments dans le dossier permettent de savoir avec précision de quoi sont faits exactement les murs de la maison, que seul un rapport d'expertise privé, très sommaire sur ce point, et une attestation techniquement peu probante, évoquent la présence de murs en « bloc de mâchefer », que ces éléments apparaissent tout à fait insuffisants pour connaître précisément la composition de l'ensemble du bâtiment, sans préciser en quoi ces éléments étaient insuffisants, la cour d'appel qui procède par voie d'affirmation a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;
 
 ALORS ENFIN QUE les exposants faisaient valoir avoir été victimes de manoeuvres dolosives dès lors que l'agence immobilière leur avait indiqué qu'il s'agissait d'une construction en pierre, ce qui était encore indiqué dans le diagnostic énergétique, et qu'il ressortait de l'attestation de M. [S], selon lequel les vendeurs savaient que l'immeuble était construit en parpaings de mâchefer et non en pierre ; qu'en retenant qu'il n'est pas démontré que les vendeurs, totalement profanes en matière de construction d'immeuble, connaissaient dans le détail la composition des murs de cette habitation bâtie en 1953, acquise par eux cinquante ans plus tard et encore moins qu'ils ont sur ce point sciemment caché quoi que ce soit aux époux [Z], alors que la maison ne présentait, compte tenu de son âge, aucune caractéristique particulière, et que les acheteurs n'avaient lors des actes nullement promu la nature constructive des murs à hauteur d'une qualité substantielle de la vente, sans prendre en considération les informations communiquées par l'agent immobilier et l'attestation de M. [S] dont il ressortait que les vendeurs connaissaient le type de construction de leur maison, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1108 et 1116 du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR confirmé le jugement ayant débouté les époux [Z] de toutes leurs demandes, fins et conclusions et de les avoir condamnés à payer diverses sommes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
 
 AUX MOTIFS QU'il n'appartient pas à l'agent immobilier chargé de la vente d'une maison de déterminer exactement la nature des murs qui la composent, audelà d'une description classique édictée par l'évidente apparence du bien ; que les époux [Z] ne sauraient en l'espèce faire grief à la SARL Juristimmo d'avoir indiqué, dans la fiche de présentation du produit, que la construction était en « pierre » alors qu'il s'agirait de parpaings de mâchefer ; qu'en effet, le mot « pierre » sans autre précision désigne manifestement ici, dans un cadre simplement commercial, une caractéristique première et sommaire du bien, telle qu'on peut l'observer sans procéder à des investigations plus poussées qui ne relèvent pas de l'agent immobilier, par opposition à d'autres grands types de construction : bois, métal, terre, etc. ; que de la même manière il n'est pas possible de reprocher quoi que ce soit à l'agence immobilière concernant la question du vide sanitaire qui n'est pas mentionné dans le descriptif de la maison, et dont en tous les cas les acheteurs ont pu aisément se rendre compte avant la vente ; qu'au total la présentation du bien par la SARL Juristimmo n'est pas critiquable ; que rien ne démontre enfin que le diagnostic de performance énergétique annexé à la vente serait erroné, les appelants procédant ici, comme auparavant, par pure et simple affirmation ; qu'il sera rappelé que le diagnostic énergétique obligatoire n'a pas pour vocation de fournir un état descriptif exhaustif de la nature constructive du bien, mais d'évaluer ses qualités au regard de la consommation d'énergie ; que si M. [E] [L] [U], en l'espèce, a indiqué dans son rapport de diagnostic (page 2) que les murs de la maison sont en « pierre », c'est tout simplement, comme il en justifie, parce que lorsqu'il a effectué le diagnostic en 2007, la catégorie des murs en parpaings de mâchefer n'existait pas dans la logiciel informatique dédié à cette activité ; que l'on ne saurait reprocher à M. [U] d'avoir par conséquent, à supposer qu'il ait pu se convaincre lui-même de la nature exacte des murs, utilisé comme référence pour ces mesures le matériau le plus approchant et en tout cas le plus évident ; qu'au demeurant la cour observe, sur le tableau versé au dossier par M. [U], que les murs en « béton de mâchefer » ont un coefficient de transmission thermique (2,75) inférieur à celui des murs en pierre de taille (3,2), de telle sorte qu'en réalité les époux [Z] ne sauraient se plaindre d'une moins bonne isolation de leur maison ; que compte tenu de tout ce qui précède, aucun vice caché antérieur à la vente n'est démontré par les appelants ;
 
 ALORS QU'en retenant que les exposants ne sauraient faire grief à l'agent immobilier d'avoir indiqué dans la fiche de présentation du produit que la construction était en pierre alors qu'il s'agirait de parpaings de mâchefer, qu'en effet le mot pierre, sans autre précision, désigne manifestement ici, dans un cadre simplement commercial, une caractéristique première et sommaire du bien, tel qu'on peut l'observer sans procéder à des investigations plus poussées qui ne relèvent pas de l'agent immobilier par opposition à d'autres grands type de construction : bois, métal, terre etc., la cour d'appel a omis de tirer les conséquences légales de ses constatations dont il se déduisait la faute de l'agent immobilier qui avait donné une information erronée quant à la nature des murs et de la construction et elle a violé l'article 1382 du code civil.