Cour de Cassation · civ3 — 16 mars 2017

CIV.3
 
 MY1
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 16 mars 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10103 F
 
 Pourvoi n° Q 16-13.486
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par :
 
 1°/ Mme [H] [J], veuve [W], domiciliée [Adresse 5],
 
 2°/ Mme [S] [W], épouse [Q], domiciliée [Adresse 3],
 
 contre l'arrêt rendu le 20 janvier 2016 par la cour d'appel de Rennes (5e chambre), dans le litige les opposant :
 
 1°/ à la société Anou, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 9],
 
 2°/ à la société Le Cygne Blanc, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], prise en la personne de son liquidateur amiable M. [Z] [G] domicilié [Adresse 2],
 
 3°/ à la société Ajire, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4], ayant un établissement, [Adresse 6], représentée par M. [V] [L], pris en qualité de mandataire ad hoc de la société Le Cygne Blanc,
 
 défenderesses à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 7 février 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat des consorts [W], de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société Anou ;
 
 Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne les consorts [W] aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts [W] ; les condamne in solidum à payer la somme globale de 3 000 euros à la société Anou ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille dix-sept.MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour consorts [W].
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 L'arrêt attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QU'il a confirmé le jugement du 11 juillet 2013 qui avait annulé le commandement du 2 août 2011 et a débouté les consorts [W] de leurs demandes en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit insérée dans le bail à usage de restaurant et en résiliation judiciaires des deux baux commerciaux ;
 
 AUX MOTIFS QUE « les consorts [W] réclament également la constatation de la résiliation du bail faute pour le locataire, la SARL Anou en tant qu'elle vient aux droits de la SARL Marie Galante, de ne pas s'être conformée à ses obligations dans le délai d'un mois qui a suivi le commandement visant la clause résolutoire du bail concernant les locaux à usage de restaurant, pizzeria, crêperie, grill qui lui a été délivré le 2 août 2011 ; que ce commandement demandait à la SARL Anou de justifier sans délai de l'autorisation écrite donnée par la bailleresse à la réalisation des travaux ayant consisté à : démolir et percer le mur de séparation crée en 1994 au niveau de l'ancienne porte de communication entre le restaurant et l'ancienne salle de bar, créant ainsi une nouvelle communication entre les établissements, réhabiliter l'ancien passe-plat, derrière le bar, qui avait été condamné en 1994 pour assurer l'autonomie des deux fonds par la démolition du mur en créant une ouverture jusqu'au sol pour permettre la nouvelle communication entre les deux fonds, en cas d'absence d'autorisation, réaliser tous les travaux nécessaires et indispensables afin de remettre les lieux dans l'état antérieur et plus particulièrement tous les travaux permettant de restituer sa totale indépendance au fonds de commerce exploité sous l'enseigne « la Marie Galante » ; que ce commandement se fondait sur la clause du bail intitulée « changement de distribution », formulée dans les mêmes termes que celle du bail relatif au bar, café, hôtel, prévoyant que : « le preneur ne pourra faire dans les locaux, sans le consentement exprès et écrit du bailleur, aucune démolition, aucun percement de murs ou de cloisons, ni aucun changement de distribution. En cas d'autorisation, ces travaux auront lieu sous la surveillance de l'architecte du bailleur dont les honoraires seront à la charge du preneur » ; que les bailleresses demandent également à la cour de prononcer la résiliation des deux baux commerciaux dont est titulaire la SARL Anou pour les mêmes motifs tirés de la démolition du mur de séparation en parpaings crée en 1994 au niveau de l'arrière salle de bar et de la salle de restaurant et de la démolition de l'ancien passe-plat situé derrière le bar qui avait été condamné en 1994 et de son ouverture jusqu'au sol du mur porteur ; que la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter restrictivement ; qu'il est indéniable que ces ouvertures ont été effectuées par la SARL Anou ainsi qu'il ressort de la facture établie par la société Ambiance Agencement le 15 janvier 2010 laquelle fait état de la réouverture de deux passages existant entre les deux locaux ; que le constat établi le 22 septembre 2008 côté bar précisait que la porte vitrée en bois située à droite de la cheminée était condamnée côté bar par une plaque de placoplâtre posée derrière la porte et que derrière le bar, à l'emplacement du passe-plat, il existait une porte à double battant en bois et derrière cette porte une plaque de placoplâtre et des parpaings avec joints ciments ; que Monsieur [I], expert judiciaire désigné par le juge des loyers commerciaux a, dans sa note du 6 novembre 2015, indiqué que deux passages préexistants ont été rouverts entre les deux immeubles au rez-de-chaussée par le preneur dans le but de faciliter la circulation interne, lesquels sont essentiellement utilisés par le personnel et non par les clients des établissements ; l'un est situé derrière le bar n° 1 et donne accès à la salle de restaurant n° 3 et l'autre relie le salon du bar avec la salle de restaurant puis la cuisine ; qu'il a toutefois précisé que ces deux ouvertures étaient préexistantes dans le mur de refend mitoyen des deux immeubles et n'ont pas occasionnée de travaux portant sur la maçonnerie et la structure de ces immeubles et que leur réversibilité était aisée ; que les conditions d'exploitation de deux fonds de commerce par la société locataire-gérante n'est pas effectuée en violation de la configuration des lieux contractuellement fixée ; qu'il se déduit de l'ensemble de ces constatations qu'en l'absence de démolition, percement de mur ou de cloison et de changement de distribution, la société locataire n'a pas contrevenu à la clause du bail de sorte que la demande tendant à voir constater la résiliation du bail relatif aux locaux à usage de restaurant et celle subsidiaire tendant à voir prononcer la résiliation des deux baux dont est titulaire la SARL Anou doivent être rejetées » (arrêt attaqué, p. 9, dernier §, p. 10 et p. 11, § 1er) ;
 
 ALORS QUE, premièrement, les deux baux conclus le 6 avril 1994, le premier à usage de « restaurant, pizzeria, crêperie », le second à usage de « café, bar, hôtel », stipulaient chacun une clause selon laquelle « le preneur ne pourra faire dans les locaux, sans le consentement du bailleur, aucune démolition, aucun percement de murs ou de cloisons, ni aucun changement de distribution » ; qu'en jugeant que la société Anou n'avait pas contrevenu à cette clause, en l'absence de démolition et de percement de mur ou de cloison, cependant qu'il résultait de ses propres constatations que la société Anou, sans l'autorisation des consorts [W], avait procédé à la démolition d'un mur de séparation ainsi qu'à l'ouverture d'un mur jusqu'au sol, dans le but de faciliter la circulation à l'intérieur des locaux, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L. 145-41 du code de commerce, 1134 et 1184 du code civil ;
 
 ALORS QUE, deuxièmement, en relevant, au soutien de sa décision, d'une part que les ouvertures créées étaient préexistantes et n'avaient occasionné aucun travaux irréversibles, portant sur le maçonnerie ou la structure de l'immeuble et, d'autre part, que l'exploitation des fonds de commerce n'était pas réalisée en violation de la configuration des lieux, cependant qu'il était constant que les locaux donnés à bail étaient nantis de séparations et que la clause claire et précise du bail visait tous travaux de démolition ou de percement de mur, sans aucune distinction, selon les matériaux composant les cloisons et sans non plus subordonner son application à aucune condition, tenant notamment à la nature des travaux entrepris ou à leurs conséquences quant aux conditions d'exploitation, la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à écarter l'application de la clause, a violé les articles 1134 et 1184 du code civil ;
 
 ALORS QUE, troisièmement, en statuant comme elle l'a fait, cependant qu'elle avait constaté que les cloisons avaient été démolies afin de faciliter la circulation interne à l'intérieur des locaux, ce dont il se déduisait nécessairement que la société Anou avait procédé à une modification de la configuration des lieux, interdite par la clause, la cour d'appel a, de nouveau, violé les articles 1134 et 1184 du code civil ;
 
 ALORS QUE, quatrièmement, en ne recherchant pas, comme elle y avait été invitée par les consorts [W], si le mur qui avait abrité le passeplat et qui avait été démoli jusqu'au sol par la société Anou, sans autorisation des bailleresses, n'était pas un mur porteur, et non pas une simple cloison en placoplâtre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil ;
 
 ALORS QUE, cinquièmement, en tout état de cause, sans pouvoir apprécier la gravité du manquement invoqué, le juge doit constater l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit insérée dans le bail dès lors que le bailleur établi que le preneur a enfreint les clauses du bail, sans avoir régularisé la situation dans le délai d'un mois suivant la délivrance d'un commandement régulier ; qu'en refusant de faire produire effet à la clause résolutoire de plein droit insérée dans le bail à usage de restaurant, cependant qu'il ressortait de ses constatations que la société Anou avait procédé, sans autorisation des consorts [W], à la démolition de cloison entraînant une modification de la configuration des lieux, la cour d'appel a violé les articles L. 145-41 du code de commerce et 1134 du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION 
 
 L'arrêt attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QU'il a débouté les consorts [W] de leur demande tendant à la résiliation judiciaire des baux commerciaux, pour changement de destination des lieux loués ;
 
 AUX MOTIFS QUE « les bailleresses sollicitent enfin, sur le fondement de l'article 1184 du code civil, le prononcé de la résiliation du bail portant sur le [Adresse 8] comme le bail portant sur le [Adresse 8], au motif que la SARL Anou a modifié l'activité autorisée dans chaque bail puisqu'elle exerce une seule et même activité indistinctement dans les deux locaux donnés à bail ; qu'elles en veulent pour preuve l'unicité des lieux, leur exploitation par le même locataire-gérant bénéficiaire d'un seul contrat, l'unicité du contrat d'assurance, l'unicité d'enseigne, l'existence d'une personnel indifférencié et l'unicité de la carte proposée ; que toutefois, la Sarl Anou produit son extrait Kbis d'où il ressort qu'elle exploite un établissement principal au [Adresse 7] où elle exerce une activité de café, bar, pub, casse-croûte, débutée le 16 mai 2008 et un établissement secondaire situé au n° 3 de la même place où elle exerce une activité de restaurations tous types depuis le 30 avril 2009 ; qu'il en est exactement de même pour la société KPM Armo qui exploite en location-gérance deux établissements distincts ainsi qu'il ressort de son extrait Kbis ; que la locataire-gérante qui n'est pas responsable des annonces publicitaires effectuées par des tiers, indique clairement dans ses propres documents publicitaires que les deux activités sont distinguées en un côté bar et un côté restaurant et de fait, les deux activités restent bien contrastées et effectuées distinctement au sein de chacun des locaux donnés à bail ; qu'il s'en déduit que l'activité autorisée dans chaque bail n'est pas modifiée ; qu'il importe peu, en effet, puisque la SARL ANOU est seule et unique titulaire des baux et qu'elle n'a qu'un seul locataire-gérant, qu'il n'existe qu'un seul contrat de location-gérance et d'assurance, que le locataire-gérant utilise la même enseigne, une terrasse commune avec un seul store banne, emploie les mêmes salariés et propose la même carte pour ses deux établissements » (arrêt attaqué, p. 11, §§ 8 et suivants, et p. 12, §§ 1er et suivants) ;
 
 ALORS QUE, premièrement, en rejetant la demande en résiliation judiciaire des deux baux, fondée sur la réunion des deux fonds de commerce, autrefois séparés, en violation de la clause de destination insérée dans chacun des baux, cependant qu'il résultait de ses propres constatations que les deux fonds, autrefois matériellement distincts, avaient été réunis par la société Anou qui avait abattu les cloisons les séparant pour faciliter la circulation interne entre les fonds, que les deux fonds étaient désormais exploités par le même locataire-gérant, sous la même enseigne, qu'ils disposaient d'une terrasse commune, proposaient la même carte et employaient les mêmes salariés, ces constatations faisant ressortir qu'une seule et unique activité de bar-restaurant était désormais indistinctement exercée dans les lieux loués, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1728 et 1184 du code civil ;
 
 ALORS QUE, deuxièmement, le juge, tenu de motiver sa décision, doit procéder à l'analyse au moins sommaire des pièces sur lesquelles il se fonde ; qu'en affirmant que les activités de bar et de restaurant restaient « contrastées et effectuées distinctement », sans procéder à l'analyse des pièces sur lesquelles elle se fondait, cependant que les mentions des extraits Kbis de la société Anou ou de son locataire-gérant, comme des documents publicitaires édités par celui-ci, étaient insuffisants pour caractériser les conditions dans lesquelles les activités de bar et de restaurant étaient effectivement exercées et qu'elle constatait, par ailleurs, que les deux fonds, autrefois matériellement distincts, avaient été réunis par la société Anou qui avait abattu les cloisons les séparant pour faciliter la circulation interne entre les fonds, que les deux fonds étaient désormais exploités par le même locataire-gérant, sous la même enseigne, qu'ils disposaient d'une terrasse commune, proposaient la même carte et employaient les mêmes salariés, ces éléments étant de nature à démontrer que les activités de bar et de restaurant avaient été réunies et s'exercer indistinctement dans les lieux, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.