Cour de Cassation · civ3 — 16 mars 2017

CIV.3
 
 LG
 
 
 
 COUR DE CASSATION
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 Audience publique du 16 mars 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10104 F
 
 Pourvoi n° S 16-13.557
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par la société Viennoise, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2],
 
 contre l'arrêt rendu le 13 janvier 2016 par la cour d'appel de Rennes (5e chambre), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à la société Cobral, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3],
 
 2°/ à la Chambre de commerce et d'industrie du Morbihan (CCIM), dont le siège est [Adresse 1],
 
 défenderesses à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 7 février 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de la SCI Viennoise, de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société Cobral ;
 
 Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la SCI Viennoise aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Viennoise ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Cobral ; 
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille dix-sept.
 MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour la SCI Viennoise
 
 
 IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'avoir prononcé la résiliation aux torts de la SCI VIENNOISE du bail du 27 décembre 2006 modifié par l'avenant du 12 mai 2009 avec effet au 31 décembre 2013 et débouté la SCI VIENNOISE de sa demande en paiement des loyers échus après cette date, 
 
 AU MOTIF QUE La SARL COBRAL soutient que la SCI VIENNOISE a manqué à ses obligations contractuelles parce qu'elle n'a pas respecté son engagement d'obtenir un nouveau bail à construction emphytéotique de la CCIM au plus tard le 31 décembre 2012, que la cession de l'ensemble immobilier prévue dans ce même protocole ne pourra avoir lieu car il est édifié sur le domaine public maritime et que la cession de la propriété commerciale ne peut avoir lieu du fait de la requalification du bail en convention d'occupation précaire. La SCI VIENNOISE répond que la SARL COBRAL a le droit d'occuper le terrain du domaine public portuaire jusqu'au 31 janvier 2023, qu'elle-même n'avait pas qualité pour obtenir un bail à construction emphytéotique et que l'absence de réalisation de cette condition n'a pas d'incidence quant à l'exécution du bail, les conventions étant divisibles. Dans une attestation du 14 novembre 2006, le directeur général de la CCIM affirme que le bureau de la CCIM a consenti le 22 janvier 2003 à la SARL COBRAL une prorogation de l'autorisation de longue durée conclue le 14 octobre 1991 à compter du 1er février 2003 jusqu'au 31 janvier 2023. Cette seule attestation ne prouve pas que la SARL COBRAL est bénéficiaire d'une autorisation d'occupation du domaine public au-delà du 31 décembre 2012. Aucun accord et aucun agrément de l'Etat, propriétaire et concédant en 2003, ne sont produits. Aucun accord et aucun agrément de la région Bretagne, propriétaire depuis 2007, ne sont non plus produits. La CCIM elle-même conteste que l'attestation du 14 novembre 2006 vaille autorisation et explique qu'elle a été remise dans le cadre d'un projet de refinancement de la SARL COBRAL et ne dispensait pas celle-ci de solliciter une demande de renouvellement de l'autorisation. Dans le protocole d'accord du 12 mai 2009, la SCI VIENNOISE a offert de vendre à la SARL COBRAL, au prix de 2 000 000 E l'ensemble immobilier objet du bail commercial du 27 décembre 2006 avec une nouvelle date de départ du bail au 1er janvier 2009 et s'est engagée à obtenir un nouveau bail à construction emphytéotique pour une période de 25 ans de la CCIM au plus tard le 31 décembre 2012. Le protocole d'accord vise expressément le bail du 27 décembre 2006 et l'avenant signé le même jour que le protocole. L'exécution du protocole, celle du bail et de son avenant sont liées de telle sorte que le manquement au protocole constitue un motif de résiliation du bail. Par un courrier du 16 septembre 2013, la SARL COBRAL a réclamé en vain à la SCI VIENNOISE le nouveau bail à construction emphytéotique qu'elle s'était engagée à obtenir au plus tard le 31 décembre 2012. Manifestement, alors que l'ensemble immobilier dans lequel la SARL COBRAL exerçait son activité avait pour assiette le domaine public, l'expression « bail emphytéotique » renvoie à la nécessité d'obtenir une autorisation ou une prorogation d'autorisation d'occupation du domaine public. La SCI VIENNOISE, propriétaire de l'ensemble immobilier, s'était donc engagée à ce que la situation soit régularisée par elle-même quant à cette autorisation. Or au 31 décembre 2012, l'autorisation d'occupation donnée le 10 octobre 1991 expirait avec la conséquence que la SARL COBRAL perdait le droit d'occuper le domaine public maritime, n'avait plus la possibilité de céder son bail et ne pouvait acquérir l'immeuble auprès de la SCI VIENNOISE. La violation de ses engagements par la SCI VIENNOISE est suffisamment grave et justifie qu'il soit fait droit à la demande de résiliation du bail pour faute. Le bail et son avenant étant indivisibles et la résiliation prenant effet après le 31 décembre 2012, la demande en paiement des loyers jusqu'au 31 décembre 2015, terme initial du bail, sera rejetée et la date du 31 décembre 2013 proposée par la SARL COBRAL, qui a occupé les lieux et payé les loyers jusqu'à cette date, sera retenue comme date d'effet de la résiliation. Le jugement sera donc infirmé et la résiliation du bail du 27 décembre 2006 modifiée par avenant du 12 mai 2009 sera prononcée avec effet au 31 décembre 2013.
 
 ALORS QUE D'UNE PART, la condition qui porte sur un élément essentiel à la formation du contrat doit être réputée non écrite ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour que la SCI Viennoise, propriétaire de l'ensemble immobilier, s'était engagée dans le protocole à obtenir un nouveau bail à construction emphytéotique pour une période de 25 ans au plus tard le 31 décembre 2012 ; qu'elle en a déduit que l'expression « bail emphytéotique » renvoyait à la nécessité d'obtenir une autorisation ou une prorogation d'autorisation d'occupation du domaine public et qu'au 31 décembre 2012, l'autorisation donnée le 10 octobre 1991 expirait avec la conséquence que la société Cobra perdait le droit d'occuper le domaine public maritime, n'avait plus la possibilité de céder son bail et ne pouvait acquérir l'immeuble auprès de la SCI Viennoise ; qu'en ne recherchant pas au besoin d'office si la clause subordonnant la vente de l'ensemble immobilier litigieux à l'obtention par la SCI Viennoise d'un nouveau bail à construction emphytéotique pour une période de 25 ans de la CCIM, propriétaire du terrain, au plus tard le 31 décembre 2012 et qui n'était pas extérieure au rapport de droit dont elle était une modalité ne devait pas être déclarée non écrite, la cour d'appel a violé l'article 1168 du code civil ;
 
 - ALORS QUE D'AUTRE PART et en tout état de cause, dans ses dernières conclusions d'appel n° 4 (p 13 a) et p 15 § 11 et s), la SCI Viennoise avait rappelé à l'instar du tribunal qu'elle n'avait pas qualité pour obtenir le renouvellement du droit d'occupation du domaine public ; qu'elle n'était, en effet, pas titulaire de l'autorisation d'occupation du domaine public et qu'elle ne pouvait être considérée par la CCIM comme étant le tiers successeur de Cobral, laquelle était donc la seule titulaire de cette autorisation d'occupation ; qu'ainsi seule la société Cobral pouvait obtenir de la CCIM le renouvellement du droit d'occupation du domaine public ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions péremptoires qui étaient de nature à influer sur la décision entreprise et à démontrer que l'engagement pris par la SCI Viennoise était impossible à réaliser, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusion en violation de l'article 455 du code de procédure civile.
 
 ALORS QUE DE TROISIEME PART, l'indivisibilité des conventions ne peut se déduire du seul fait qu'elles figurent dans un même acte ; que des contrats ne forment un tout indivisible que lorsque l'exécution de l'un devient impossible sans l'exécution de l'autre ; qu'en l'espèce, la SCI Viennoise avait fait valoir dans ses dernières conclusions (p 14 b) que le protocole d'accord avait comme objet d'une part de modifier les conditions du bail en diminuant le loyer et en retardant son échéance et d'autre part de consentir une promesse de vente du bâtiment à la société Cobral ; que c'était uniquement sur ce dernier point que l'obtention d'un bail emphytéotique était prévu afin de garantir la société Cobral sans son acquisition en pérénisant ses droits pour une durée de 25 ans ; que l'absence de réalisation de cette condition qui était uniquement liée à la promesse de vente n'était pas de nature à remettre en cause l'existence du contrat de bail du 22 décembre 2006 ; qu'en se bornant à énoncer que le protocole d'accord visait expressément le bail du 27 décembre 2006 et l'avenant signé le même jour que le protocole et l'exécution du protocole, celle du bail et de son avenant étaient liées de telle sorte que le manquement au protocole constituait un motif de résiliation du bail, la Cour d'Appel, qui n'a pas caractérisé en quoi le contrat de bail du 27 décembre 2006, le protocole du 12 mai 2009 et l'avenant au bail de la même date étaient indivisibles et n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle au regard de l'article 1134 du code civil.
 
 ALORS QUE DE QUATRIEME PART la résiliation judiciaire n'est prononcée que si l'infraction invoquée aux clauses du bail commercial est suffisamment grave pour entraîner une sanction ; que cette résiliation implique un manquement aux obligations expressément visées dans ce bail, lesquelles sont d'interprétation stricte ; qu'en décidant que le manquement au protocole constituait un motif de résiliation du bail commercial et que la violation de ses engagements par la SCI Viennoise contenue dans le protocole, à savoir l'engagement d'obtenir un nouveau bail à construction emphytéotique pour une période de 25 ans de la CCIM au plus tard le 31 décembre 2012, était suffisamment grave et justifiait qu'il soit fait droit à la demande de résiliation du bail pour faute alors que ni le bail, ni l'avenant ne stipulaient qu'un tel manquement pouvait entrainer la résiliation du bail, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil et L 145-41 du code de commerce.