Cour de Cassation · civ3 — 16 mars 2017

CIV.3
 
 CGA
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 16 mars 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10112 F
 
 Pourvoi n° Z 16-13.610
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par :
 
 1°/ la société L'Aigle blanc, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3],
 
 2°/ M. [T] [D], domicilié [Adresse 1], pris en qualité de commissaire à l'exécution du plan de redressement de la société L'Aigle blanc,
 
 contre l'arrêt rendu le 12 janvier 2016 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4], dont le siège est [Adresse 2], représenté par son syndic la société Morgane immobilier, dont le siège est [Adresse 2],
 
 défendeur à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 7 février 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de Me Haas, avocat de la société L'Aigle blanc et de M. [D], ès qualités, de la SCP Lesourd, avocat du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] ;
 
 Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société L'Aigle blanc et M. [D], ès qualités, aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société L'Aigle blanc et M. [D], ès qualités, et les condamne in solidum à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille dix-sept.
 MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils, pour la société L'Aigle blanc et M. [D], ès qualités,
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré valable la convention du 20 août 1970, D'AVOIR condamné la SCI L'Aigle Blanc à procéder dans les termes de cette convention à l'entretien et à l'exploitation de la piscine sous astreinte de 100 euros par jour de retard et D'AVOIR fixé au passif du redressement judiciaire de la SCI L'Aigle Blanc la créance de 5 000 euros de dommages-intérêts due au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE l'action du syndicat des copropriétaires n'est pas prescrite en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que la convention de 1970 a été appliquée jusqu'à ce que la SCI L'Aigle blanc devienne propriétaire le 12 mars 2004, que la SCI a cessé de faire fonctionner la piscine à compter de son acquisition et que l'action a été engagée par une assignation du 22 janvier 2009 dans le délai de dix ans ; que la convention intitulée « anexes Cahier des charges » est rédigée comme suit : « MM. [J] et [S] qui désirent acquérir les lots numéro 476 et 497 comprenant une piscine, des installations de chauffage, des installations sanitaires et un vestiaire dans le centre commercial de l'ensemble « [Adresse 4] » à Argentière (74) s'engagent : 1°) à assumer tous les frais d'entretien et de réparation nécessaires au bon fonctionnement de la piscine ; 2°) à faire fonctionner cette piscine au minimum pendant la durée de toutes les vacances scolaires légales en France ; 3°) à autoriser l'accès gratuit de cette piscine à tous les copropriétaires de [Adresse 4] et à leurs invités, en ce compris les locataires et différents copropriétaires ; 4°) les copropriétaires pourront obliger MM. [J] et [S] à chauffer la piscine. Dans la mesure où les copropriétaires utiliseront cette faculté, MM. [J] et [S] pourront leur demander une participation financière qui, en aucun cas, ne pourra être supérieure au prix du combustible qu'ils devront acquérir pour assurer le chauffage de la piscine. Dans la mesure où un différend se créerait entre l'assemblée des copropriétaires et MM. [J] et [S] sur l'exploitation de la piscine et dans la mesure où l'association des copropriétaires désirerait reprendre à son compte la gestion de la piscine, MM. [J] et [S] s'engagent à la céder pour un franc à l'association des copropriétaires. Il va de soi que l'assemblée des copropriétaires ne sera pas habilitée à faire valoir ce droit que dans la mesure où MM. [J] et [S], ou toute autre personne physique ou morale qu'ils auront décidé de se substituer, ne remplirait pas le cahier des charges exposé ci-dessus. » ; que l'étendue des engagements des parties n'est pas « indéterminable » ; que la désignation des personnes pouvant avoir accès à la piscine est précisée clairement puisqu'il s'agit des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4], de leurs invités, y compris les locataires ; que le mode de calcul de la participation financière en cas de chauffage est déterminé puisque celle-ci est équivalente au maximum au prix de combustible payé ; que la répartition de la dépense entre les copropriétaires s'effectue en fonction des tantièmes de copropriété ; qu'il n'y a pas lieu de prononcer la nullité de la convention au visa de l'article 1326 du code civil ; que, sur la portée de la convention, ni les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ni l'article 15 du règlement de copropriété, interdisant au règlement d'imposer des restrictions aux droits privatifs des copropriétaires, ne privent un copropriétaire de la possibilité de concéder volontairement et contractuellement aux autres copropriétaires des droits sur ses lots privatifs, comme c'est le cas en l'espèce ; que la convention ne constitue pas un engagement personnel de MM. [J] et [S] à l'égard de la SCI Argentières mont-Blanc ; qu'elle n'exprime nullement qu'elle ne s'applique qu'à ceux-ci ; que les engagements sont pris en leur qualité de copropriétaires, et portant sur leur usage, sont attachés aux lots de copropriété ; que les signataires de la convention ont expressément qualifié celle-ci d'« additif au règlement de copropriété » ; que celui-ci a été publié aux hypothèques comme tel, et s'impose dès lors à tous les copropriétaires ; qu'il s'agit d'une obligation réelle, dont sont tenus les propriétaires successifs des lots ; que la nature de cette obligation n'est pas remise en cause par le fait que la convention a prévu la possibilité de MM. [J] et [S] de se substituer toute personne physique ou morale dans leur engagement ; que si la convention prévoit qu'en cas de différend sur l'exploitation de la piscine, l'association des copropriétaires se réserve la faculté d'en reprendre la gestion à son compte, MM. [J] et [S] s'engageant dans ce cas à la céder pour un franc, il ne s'agit que d'une simple faculté, et non d'une obligation de nature à faire obstacle à l'action du syndicat des copropriétaires ; que ce dernier établit, notamment par plusieurs procès-verbaux de constat, que la piscine n'est plus entretenue ni exploitée ; que la SCI L'Aigle Blanc doit être condamnée sous astreinte à procéder à l'entretien et à l'exploitation de la piscine dans les conditions prévues par la convention ; que du fait du défaut d'entretien et d'exploitation de la piscine depuis plusieurs années, notamment au cours des vacances scolaires, le syndicat des copropriétaires a subi un préjudice de jouissance, qui doit être indemnisé à hauteur de 5 000 euros ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la demande d'annulation de l'assignation, l'article 55 du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires de la copropriété sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ; qu'il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 19 avril 2008 et spécialement de la résolution n° 23 que l'assemblée générale a donné mandat au syndic d'engager une procédure judiciaire à l'encontre du propriétaire actuel du lot piscine aux fins d'obtenir le respect de l'engagement du 20 août 1970 ; que le mandat a été donné pour agir contre une personne parfaitement identifiable et pour un objet précis : le respect d'une convention datée et parfaitement désignée ; qu'il y a donc lieu de rejeter la demande d'annulation de l'assignation du 22 janvier 2009 dès lors que le syndic a été régulièrement autorisé à agir en justice par délibération de l'assemblée générale ; que, sur la validité de la convention du 20 août 1970, selon cette convention, MM. [J] et [S] désirant acquérir les lots 476 et 497 comprenant une piscine, des installations de chauffage, des installations sanitaires et un vestiaire dans le centre commercial de l'ensemble immobilier [Adresse 4], se sont engagés à assurer la gestion, l'exploitation et l'entretien de la piscine et de ses annexes, avec la précision que si MM. [J] et [S] ne remplissaient pas le cahier des charges, l'association des copropriétaires retrouverait le droit de reprendre à son compte la gestion de l'installation, moyennant un franc symbolique ; que la convention du 20 août 1970 a été déposée au rang des minutes du notaire, le document valant additif au règlement de copropriété concernant l'exploitation de la piscine dépendant de l'ensemble immobilier ; que la convention a été publiée au bureau des hypothèques de Bonneville le 4 septembre 1970 ; que la société L'Aigle Blanc soutient que cette convention n'est pas applicable dans la mesure où elle n'a jamais été approuvée par l'assemblée générale des copropriétaires ; que le syndicat des copropriétaires de la copropriété conclut à la prescription d'une telle demande ; qu'en application des dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions tendant à l'application du règlement de copropriété se prescrivent par 10 ans ; qu'il incombait donc à tout copropriétaire de contester l'absence de délibération de l'assemblée générale préalablement à l'adjonction de la convention au règlement de copropriété dans le délai de 10 ans, soit avant le 4 septembre 1980 ; que la société L'Aigle Blanc n'est pas recevable aujourd'hui à critiquer l'absence d'approbation de la convention du 20 août 1970 par l'assemblée générale ; que, sur le règlement de copropriété, la société L'Aigle Blanc soutient que le nouveau règlement copropriété dans sa version du 12 mai 2005 n'a pas repris l'additif du 20 août 1970 annexé au règlement de copropriété initial ; que la société L'Aigle Blanc verse aux débats un document intitulé « résidence [Adresse 4] - règlement de copropriété - version du 12 mars 2005 » qui semble un projet dans la mesure où il n'est pas établi qu'il a été approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires et surtout où il n'est pas justifié de sa publication au bureau des hypothèques de Bonneville ; que peut-être s'agit-il du modificatif reçu par Me [R] le 25 mai 2005 et publié au bureau des hypothèques de Bonneville le 29 juillet 2005 mais ces pièces ne sont pas versées aux débats ; qu'au demeurant, il résulte d'un acte notarié établi par Me [O] du 29 août 2007 publié le 10 septembre 2007 au bureau des hypothèques de Bonneville que l'ensemble immobilier [Adresse 4] est soumis au régime déposé le 20 septembre 1969 et publié le 3 octobre 2009 de la copropriété résultant d'un état descriptif de division – règlement de copropriété suivi de divers modificatifs dont l'additif au règlement de copropriété concernant l'exploitation de la piscine de l'ensemble immobilier suivant acte sous seing privé du 20 août 1970 publié le 4 septembre 1970 ; que la convention du 20 août 1970 est donc parfaitement opposable aux copropriétaires et spécialement à la société L'Aigle Blanc puisque régulièrement intégrée au règlement de copropriété actuellement applicable ; que, sur les obligations résultant de la convention du 20 août 1970, la société L'Aigle Blanc semble critiquer les dispositions du règlement de copropriété dès lors que dans le modificatif de 2005, il serait prévu un calcul personnel de charges relatives à la piscine, même en cas de non-utilisation de celle-ci ce qui constituerait une infraction à la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que les charges de copropriété ne peuvent être supportées que dans la proportion de l'usage que le propriétaire en a ; qu'il appartient pour le moins au copropriétaire qui critique des dispositions du règlement de copropriété de fournir le règlement tel que publié au bureau des hypothèques de Bonneville ; que la société L'Aigle Blanc ne demande d'ailleurs pas expressément l'annulation des dispositions dont elle invoque le caractère illégal ; que la société L'Aigle Blanc conclut à la nullité de la convention qui porterait atteinte au droit fondamental de propriété résultant de l'article 544 du code civil ; qu'il n'est pas contesté que la piscine est une partie privative, constituant le lot n° 684 ; que l'article 544 dispose que le propriétaire a le droit de jouir et d'user de la chose de la manière la plus absolue pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ; que, contrairement à ce qu'affirme la société L'Aigle Blanc, le règlement de copropriété qui comprend l'additif du 20 août 1970 accorde la jouissance de la piscine aux copropriétaires dans les conditions fixées par ce dernier ; que l'exploitation de la piscine par l'exploitant du bar-restaurant est de nature à générer une certaine gêne pour les copropriétaires résidents (bruits) et la jouissance pour ces derniers de [a piscine est une juste contrepartie parfaitement conforme à la destination de l'immeuble ; que la convention du 20 août 1970 n'est pas en contradiction avec l'esprit de la loi et notamment de l'article 544 du code civil ; que, par ailleurs, la société L'Aigle Blanc soutient que les engagements tels que prévus dans la convention du 20 août 1970 constituent une charge pour le propriétaire du lot « piscine » et qu'à ce titre, il aurait dû être mentionné dans l'acte de vente à la rubrique « charges particulières » les dits engagements de MM. [J] et [S] et non par renvoi au règlement de copropriété ; que cette critique n'est pas opposable au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] mais aux vendeurs eux-mêmes ; que la société L'Aigle Blanc se prévaut aussi d'une rupture d'égalité dans la répartition des charges qui serait donc contraire aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; que, toutefois, ces dispositions concernent les charges communes et celles entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun et non les parties privatives comme le reconnaît d'ailleurs la société L'Aigle Blanc ; qu'en outre, la convention du 20 août 1970 ne tend pas à imposer une restriction aux droits de certains propriétaires puisque dans le cas où les copropriétaires demanderaient le chauffage de la piscine, il est prévu une participation de ces derniers aux charges de chauffage ; qu'il n'y a donc pas lieu d'annuler la convention du 22 août 1970 qui n'est pas contraire aux lois d'ordre public ; que, sur la violation des engagements souscrits, il ressort des constats d'huissier du 27 juillet 2006 et du 2 juin 2008 que la piscine n'est pas régulièrement entretenue et exploitée pendant les vacances scolaires ; que la société L'Aigle Blanc ne conteste d'ailleurs pas que les engagements mis à la charge des propriétaires du lot « piscine » ne sont pas respectés ;
 
 ALORS, 1°), QUE le juge, qui ne peut statuer par la voie d'une simple affirmation, doit préciser sur quels éléments de preuve il se fonde ; qu'en affirmant, pour écarter la fin de non-recevoir tirée de la prescription, que la convention du 20 août 1970 avait été appliquée jusqu'à ce que la SCI L'Aigle Blanc devienne propriétaire le 12 mars 2004 et que celle-ci avait cessé de faire fonctionner la piscine à compter de son acquisition, sans préciser sur quel élément de preuve elle se fondait pour parvenir à cette constatation, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 ALORS, 2°), QUE tout contrat a pour objet une chose qu'une partie s'oblige à donner, à faire ou à ne pas faire ; que la quotité de la chose peut être incertaine, pourvue qu'elle puisse être déterminée ; que, pour écarter le moyen tiré de la nullité de la convention du 20 août 1970 pour indétermination de son objet, la cour d'appel a retenu que le mode de calcul de la participation financière due par le syndicat des copropriétaires en cas de chauffage de la piscine est déterminé puisque celle-ci est équivalente au maximum au prix de combustible payé ; qu'en se déterminant ainsi, quand la seule indication d'une limite maximum au montant de la participation financière ne rendait pas ce montant déterminable, la cour d'appel a violé les articles 1108 et 1129 du code civil ;
 
 ALORS, 3°), QUE le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires quant à la libre jouissance de leurs parties privatives en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble ; qu'en affirmant que les dispositions interdisant au règlement de copropriété d'imposer des restrictions aux droits privatifs des copropriétaires ne privent pas un copropriétaire de la possibilité de concéder volontairement et contractuellement aux autres copropriétaires des droits sur ses lots privatifs, sans rechercher si les restrictions ainsi apportées étaient justifiées par la destination de l'immeuble, ce alors même qu'elle avait constaté que ces restrictions étaient opposables aux propriétaires successifs du lot « piscine » puisqu'elles avaient été intégrées au règlement de copropriété, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.