Cour de Cassation · civ3 — 23 mars 2017

CIV.3
 
 CGA
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 23 mars 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10114 F
 
 Pourvoi n° M 16-11.459
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par :
 
 1°/ M. [Q] [C],
 
 2°/ Mme [N] [R], épouse [C], 
 
 tous deux domiciliés [Adresse 1],
 
 contre l'arrêt rendu le 27 novembre 2015 par la cour d'appel de Colmar (2e chambre civile, section A), dans le litige les opposant :
 
 1°/ à Mme [A] [G], épouse [S], domiciliée [Adresse 2],
 
 2°/ à la société Lehn de Damas [X] et [T] [Q], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 3],
 3°/ à la société HRD Immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4],
 
 défenderesses à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 21 février 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Le Boursicot, conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de M. et Mme [C], de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de Mme [G] et de la société HRD Immobilier ;
 
 Sur le rapport de Mme Le Boursicot, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne M. et Mme [C] aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile,rejette la deamnde de M. et Mme [C] ; les condamne à payer à Mme [G] la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mars deux mille dix-sept.
 
 MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [C]
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir jugé parfaite la vente ; d'avoir fixé à deux mois à compter de la signification de l'arrêt le délai imparti pour signer l'acte authentique ; et d'avoir rappelé qu'à défaut de signature de l'acte authentique dans le délai, le jugement confirmé vaudrait acte de vente et pourra être publié au livre foncier ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la validité du compromis de vente, les époux [C] soutiennent que leur consentement à la vente a été vicié ; que le fait que les qualités des parties aient été inversées dans le compromis de vente du 26 mars 2010, les époux [C] figurant en qualité de vendeurs et Mme [G], épouse [S], en qualité d'acquéreur, résulte d'une erreur matérielle qui est sans emport sur la validité de l'acte, les parties n'ayant pu se méprendre sur leurs qualités respectives ; que les époux [C] n'établissent pas avoir été trompés sur l'état de la maison vendue ; qu'ils l'ont visitée avant de signer le compromis et ont exigé la réalisation de travaux de réparation, ce qui montre qu'ils ont pu apprécier l'état dans lequel elle se trouvait ; que le constat d'huissier qu'ils ont fait établir le 27 mai 2014 est postérieur de quatre années au compromis de vente ; qu'il ne reflète donc pas l'état de la maison à la date de la vente et, au surplus, ne met en évidence aucun désordre grave ; que le fait que la maison était construite sur un ancien terrain industriel était connu des époux [C], la maison faisant partie du lotissement dénommé Les anciennes filatures ; que de plus, les époux [C] ne produisent pas le moindre élément de nature à laisser penser que le terrain pourrait être pollué ; qu'au vu de ces éléments, il n'est d'aucune utilité d'ordonner une expertise comme le sollicitent les époux [C] ; que leur appel portant sur l'ordonnance du 6 décembre 2013 qui les a déboutés de leur demande de mesure d'instruction doit donc être rejeté ; qu'il s'ensuit que les époux [C] ne sont pas fondés à solliciter l'annulation du compromis de vente pour dol ou pour erreur ; que, sur la caducité du compromis de vente, sur la condition suspensive d'obtention d'un prêt, le compromis de vente comporte une mention aux termes de laquelle les époux [C] ont déclaré ne pas recourir à un prêt ; que cette mention est signée des deux époux, mais n'a été rédigée que par l'un d'eux ; qu'ils s'emparent de cet élément pour prétendre que, la mention étant irrégulière, l'acte doit être considéré, conformément à l'article L 312-17 du code de la consommation, comme conclu sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt, et ils soutiennent que cette condition ne peut pas être réalisée, leur âge et leur état de santé ne leur permettant pas d'obtenir un prêt ; que toutefois, ce n'est que si, contrairement à la mention figurant dans l'acte, un prêt est sollicité, que l'acte, en vertu de l'article L 312-17 précité, est subordonné à la condition suspensive d'obtention d'un prêt ; que tel n'est cependant pas le cas en l'espèce, les époux [C] s'étant acquittés, sans recourir à un prêt, de la totalité du prix de vente, qu'ils ont consigné entre les mains du notaire ; que le fait qu'une partie du prix ait pu être payée par le fils des époux [C] est à cet égard indifférent ; que, sur la condition afférente à la réalisation de travaux par Mme [G], épouse [S], s'agissant des travaux que Mme [G], épouse [S], s'était engagée à exécuter, si le compromis n'en fait pas une condition suspensive, il énonce qu'ils constituaient une « condition essentielle des présentes » ; qu'il s'en déduit qu'en l'absence de réalisation de ces travaux, les acquéreurs auraient été bien fondés à refuser de signer l'acte authentique ; que Mme [G], épouse [S], justifie cependant, en produisant un constat d'huissier établi le 6 août 2010, qu'à cette date les travaux étaient réalisés ; que le fait qu'elle ne verse pas aux débats de factures est sans emport, les conditions dans lesquelles les travaux ont été exécutés étant indifférentes, dès lors qu'ils correspondaient aux engagements pris par Mme [G], épouse [S], dans le compromis de vente ; qu'il importe peu que les travaux auraient pu être réalisés postérieurement au 31 juillet 2010, date prévue pour la signature de l'acte authentique ; qu'en effet, le compromis mentionnait cette date à titre indicatif puisqu'il ne prévoyait pas que son dépassement aurait pour effet de libérer les parties ; que, sur la condition afférente aux inscriptions hypothécaires, le compromis comporte une condition suspensive consistant en ce que l'état hypothécaire ne révèle aucune inscription ou privilège « d'un montant total supérieur au prix de vente convenu ou qui soit de nature à faire échec à l'obtention d'un crédit éventuel » ; que l'état hypothécaire a révélé des inscriptions en date du 14 novembre 1996, d'un montant de 19 818,37 € et de 63 296,83 € ; que ces montants sont largement inférieurs au prix de vente (252 000 €) ; que rien ne permet d'affirmer que les hypothèques correspondantes ne pouvaient pas être purgées et donc que les inscriptions auraient fait obstacle à l'obtention d'un prêt, qu'au surplus les acquéreurs n'ont pas sollicité ; que la condition suspensive afférente à l'état hypothécaire doit donc être considérée comme levée ; que, sur la conformité du projet d'acte notarié, les affirmations des époux [C] selon lesquelles ils n'auraient pas été mis en possession du projet d'acte notarié avant le 30 juillet 2010, date prévue pour sa signature, sont formellement contestées par le notaire ; qu'elles sont en outre peu crédibles, compte tenu du fait que le notaire avait été choisi par les époux [C] eux-mêmes et que le projet tenait compte de certaines de leurs demandes, en ce qui concerne notamment l'intervention de leurs fils en tant qu'acquéreur pour la nue-propriété ; qu'en toute hypothèse, la convocation qui a été envoyée aux époux [C] le 25 août 2010 par le notaire pour signer l'acte le 3 septembre 2010 mentionnait que le projet d'acte leur avait été adressé ; que les époux [C] ne l'ont pas contesté et c'est pour des motifs étrangers au contenu du projet établi par le notaire qu'ils ont refusé de signer l'acte ; que leurs contestations ont donc été formées tardivement, ce qui ne les rend pas irrecevables, mais induit un doute sur leur bonne foi ; que ceci dit, il est normal que l'acte notarié de vente immobilière ne soit pas rigoureusement conforme au compromis de vente sous seing privé ; qu'en effet, le notaire doit faire figurer dans l'acte authentique des informations imposées par la loi, qui n'étaient pas nécessairement connues des parties lors de la signature de l'acte sous seing privé ; que ce n'est que si les mentions de l'acte authentique avaient modifié l'opinion que les acquéreurs pouvaient avoir du bien vendu, si elles avaient aggravé leurs obligations ou allégé celles du vendeur, que les acquéreurs auraient été fondés à rétracter leur consentement à la vente ; que tel n'est pas le cas en l'espèce ; que s'agissant, en premier lieu, de la contenance du terrain, le compromis mentionne une surface de 5,79 ares ; que le projet d'acte authentique stipule que « l'acquéreur reconnaît avoir été averti que les superficies indiquées par le service du cadastre n'ont qu'une valeur administrative et ne sauraient engager la responsabilité de ce service, et qu'à ce jour, aucun procès-verbal de bornage n'a été établi » ; que cette clause, usuelle, ne signifie pas que la contenance du terrain indiquée au compromis serait erronée, mais simplement qu'elle n'est pas garantie ; qu'elle n'est pas contraire au compromis, dès lors que celui-ci comportait une clause selon laquelle le vendeur ne garantissait pas la contenance « celle-ci fût-elle supérieure ou inférieure à 1/20e l'acquéreur devant en faire son profit ou sa perte » ; que s'agissant, en deuxième lieu, des biens meubles compris dans la vente, le projet d'acte notarié mentionne que « l'acquéreur prendra chacun des biens meubles listés dans l'état où ils se trouvent, sans pouvoir demander une quelconque diminution du prix ou garantie ni même former un quelconque recours contre le vendeur notamment en raison de mauvais fonctionnement, de mauvais état ou vétusté » ; que cette clause est conforme au compromis, qui stipulait que l'acquéreur « prendrait les biens vendus dans l'état où ils se trouveraient le jour de l'entrée en jouissance ne s'appliquait pas seulement à l'immeuble, mais aux « biens vendus », comprenant les meubles meublants ; que s'agissant, en troisième lieu, de la date d'entrée en jouissance, elle était fixée par le compromis au 31 juillet 2010, date prévue pour la signature de l'acte authentique, dont il a été vu ci-dessus qu'elle était indicative, son non-respect n'étant assorti d'aucune sanction ; que le projet établi par le notaire prévoit que l'acquéreur aura la jouissance à la date de signature de l'acte ; que les affirmations des époux [C] selon lesquelles la remise des clés ne devait pas intervenir le jour de la signature sont contraires aux énonciations du projet d'acte ; qu'étant au surplus observé que l'immeuble était libre de toute occupation, il n'est nullement établi que les acquéreurs se seraient vu imposer une entrée en jouissance différée ; que s'agissant, en quatrième lieu, des dispositions d'urbanisme, le compromis de vente comporte une condition suspensive consistant en ce que « le certificat d'urbanisme ne révèle aucune servitude ou charge quelconque rendant l'immeuble impropre à sa destination normalement prévisible », étant précisé à ce sujet que « le seul alignement ne sera pas considéré comme une condition suspensive, à moins qu'il ne rende l'immeuble impropre à sa destination » ; que or, le certificat d'urbanisme délivré par la mairie de [Localité 1] le 18 juin 2010, repris dans le projet d'acte notarié, ne mentionne aucune servitude ou charge d'utilité publique affectant la destination de l'immeuble ; que s'agissant, en cinquième lieu, des servitudes, le compromis mentionnait qu'à la connaissance du vendeur, il n'en existait aucune ; que le projet d'acte notarié ne fait apparaître aucune servitude, de sorte qu'il conforme sur ce point au compromis ; que s'agissant, en sixième lieu, des abonnements aux services d'eau, de gaz et d'électricité, le projet d'acte notarié prévoit que l'acquéreur continuera tous abonnements et contrats passés par le vendeur pour le service des eaux, du gaz et de l'électricité, s'il en existe, et supportera le coût des consommations à compter du jour fixé pour l'entrée en jouissance ; que cette clause, habituelle, n'aggrave en rien la situation des acquéreurs par rapport au compromis qui était muet sur ce point ; que le fait qu'un relevé des compteurs n'ait pas été joint au projet d'acte authentique est sans emport, le relevé des compteurs devant être effectué contradictoirement lors de la remise des clés qui devait intervenir le jour de la signature de l'acte authentique ; que s'agissant, en septième lieu, des dispositions afférentes au lotissement dans lequel était compris le bien vendu, elles n'étaient pas mentionnées dans le compromis ; que le projet d'acte notarié stipule quant à lui que la vente a lieu sous les charges et conditions résultant de l'arrêté de lotissement et, le cas échéant, de ses arrêtés modificatifs et complémentaires, dont l'acquéreur déclare avoir pris connaissance, de même que du cahier des charges ; qu'il ajoute que l'acquéreur devient membre de l'association syndicale des propriétaires du lotissement et s'engage à respecter les statuts de cette association dont un exemplaire lui a été remis ; que les époux [C] n'ignoraient pas que le bien vendu faisait partie d'un lotissement, puisque ce bien était désigné dans le compromis de vente comme constituant le lot n° 17 du lotissement dénommé « Les anciennes filatures » ; qu'il était donc normal que s'imposent à eux l'arrêté de lotissement, le cahier des charges et les statuts de l'association syndicale ; qu'à supposer que ces documents ne leur aient pas été communiqués avant la date prévue pour la signature de l'acte authentique, ils auraient pu l'exiger, ce qu'ils n'ont pas fait, et les documents auraient encore pu leur être remis lors de la signature ; qu'au surplus, ils n'expliquent pas en quoi les dispositions afférentes au lotissement comprendraient des charges non prévues de nature à justifier leur refus de réitérer la vente ; que s'agissant, en huitième lieu, de l'absence de certificat de conformité des travaux de construction de la maison, elle est sans incidence dès lors que l'immeuble avait fait l'objet d'une déclaration d'achèvement de travaux en date du 17 septembre 1997, antérieure de plus de dix ans à la vente, les délais de recours contre les constructeurs comme ceux de contestation de la conformité des travaux par rapport au permis de construire étant expirés ; que s'agissant, en dernier lieu, de l'intervention de M. [Y] [C] à l'acte de vente, les époux [C] ne sauraient se prévaloir de la non-conformité, sur ce point, du projet d'acte notarié par rapport au compromis, puisqu'ils sont eux-mêmes à l'origine de cette intervention ; qu'il n'est au surplus pas question d'imposer à M. [Y] [C] de conclure la vente, le jugement déféré n'ayant mis cette obligation qu'à la charge de M. [Q] [C] et de Mme [N] [R], épouse [C], seuls liés par le compromis, et l'appel incident des intimés tendant à ce que M. [Y] [C] soit condamné solidairement avec ses parents ne pouvant qu'être rejeté dès lors que M. [Y] [C] n'a pas été intimé et n'est pas partie à l'instance d'appel ; qu'en définitive, aucun des moyens invoqués par les appelants n'étant fondé, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il les a condamnés à réitérer la vente en signant l'acte notarié ; que le délai imparti aux époux [C] pour ce faire sera fixé à deux mois à compter de la signification du présent arrêt ; qu'il sera prévu qu'à défaut de signature de l'acte dans ce délai, le présent arrêt vaudra acte de vente et pourra être publié comme tel, ce qui rend sans objet l'astreinte prévue par les premiers juges, dont la décision sera sur ce point réformée ; qu'il n'y a pas lieu de subordonner la publication de l'arrêt au paiement du prix entre les mains de Mme [G], épouse [S], le prix étant consigné entre les mains du notaire qui devra procéder aux formalités de purge des hypothèques ; ET AUX MOTIFS RÉPUTÉS ADOPTÉS QUE, Sur la demande de Mme [A] [S], 1/ sur la caducité du compromis de vente, comme condition essentielle, le vendeur s'obligeait à réaliser des travaux dont la réalisation devait intervenir au plus tard le jour de la réitération authentique, à savoir :
 - réparation du carrelage extérieur sur le perron de l'entrée de la maison,
 - retapisser les murs du hall d'entrée (rez-de-chaussée), de la cage d'escalier menant à l'étage, du dégagement du 1er étage,
 - remplacement du chambranle de porte de la chambre au fond à gauche au 1er étage,
 - mise en place de deux poignées et garniture sur le portail (côté garage) et portillon d'entrée,
 - remplacer la vitre sur la porte menant au garage ;
 que les consorts [C] font grief à leur cocontractante de n'avoir pas exécuté les travaux précités ; par courrier du 2 août 2010, ils indiquaient que les réparations n'ont pas été faites selon les règles de l'art ; que cependant il ressort du procès-verbal de constat dressé le 6 août 2010 par Maître [O], huissier de justice à [Localité 1], que :
 - le carrelage du perron de l'entrée ne présente aucun impact,
 - le revêtement mural en papier peint dans le hall d'entrée au rez-de-chaussée de la cage d'escalier et du dégagement au premier étage est neuf,
 - le chambranle de la porte de la chambre au fond à gauche au premier étage ne présente aucun défaut,
 - le portillon d'entrée et le portail côté garage sont équipés chacun d'une poignée et d'une garniture,
 - l'ensemble du vitrage de la porte menant au garage est en bon état ;
 qu'il est ainsi démontré que la condition de réalisation de travaux a été exécutée par le vendeur et ce préalablement à la signature de l'acte authentique ; que la demande a été introduite dans le délai de six mois de la date de signature du compromis conformément aux dispositions de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 ; que dans ces conditions la caducité de la vente pour défaut de régularisation de l'acte notarié n'est pas opposable au vendeur, faute pour l'acquéreur de s'être présenté aux dates prévues pour la signature ; que le moyen tiré de la caducité du compromis de vente ne saurait valablement prospérer ; que, 2/ Sur la nullité de la vente, selon les dispositions de l'article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'il ne présume pas et doit être prouvé ; qu'en l'espèce, l'absence de bornage des limites de la propriété clairement délimitées, d'information sur le cahier des charges applicable au lotissement où l'existence d'une association syndicale de propriétaires ne suffisent pas à démontrer l'existence d'un dol, en l'absence de manœuvres qui auraient amené l'acquéreur à acquérir l'immeuble ; qu'il n'est démontré aucune mise en scène ou de manœuvres destinées à obtenir le consentement des époux [C], ces derniers ont visité les lieux, constaté l'état de l'immeuble et accepté, selon le compromis de vente, de prendre les biens vendus dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance ; que par ailleurs il n'est trouvé aucune pièce laissant supposer l'existence d'un état dégradé ou de vices cachés et ces affirmations sont contredites par les constatations du procès-verbal dressé le 6 août 2010 par l'huissier de justice ; que l'erreur matérielle mentionnant sur la première page M. et Mme [C] en qualité de vendeur et Mme [S] en qualité d'acquéreur est sans emport dès lors que les époux [C] ne pouvaient se méprendre sur leur qualité d'acquéreur et ils ont confirmé par mention manuscrite qu'ils déclaraient effectuer cette acquisition sans recourir à aucun prêt ; qu'il n'est pas davantage démontré une faute de l'agence immobilière laquelle n'avait pas à remettre les clés à Mme [C] avant la signature de l'acte authentique ; qu'une copie de l'acte de vente a été remise aux parties le 29 juillet 2010, elles en ont pris connaissance préalablement à la convocation ; que Mme [C] par courrier du 2 août 2010, a informé le vendeur qu'elle n'était plus intéressée par la maison en raison de réparations non conformes aux règles de l'art et de nouvelles dégradations, elle n'a sollicité aucune information complémentaire, ni d'ailleurs par courrier du 31 août 2010 de son mandataire ; que la désignation des biens et le prix convenu, tels qu'ils figurent au compromis de vente, sont conformes au projet de l'acte ; que les mentions tenant à l'origine de la propriété, aux mentions du droit de préemption et de l'urbanisme, à la date d'entrée de jouissance sont reprises dans l'acte et détaillées ; que s'agissant des taxes et charges, le compromis a indiqué que la taxe foncière était répartie au prorata de leur occupation dans l'année civile ; qu'il appartenait à l'acquéreur de faire son affaire personnelle sur la réalisation ou non du contrat d'assurance contre l'incendie ; que le compromis a stipulé que l'état hypothécaire ne révèle aucune inscription ou privilège d'un montant total supérieur au prix de vente convenu ou qui soit de nature à faire échec à l'obtention d'un crédit éventuel ; que cette condition est réunie, le notaire a précisé dans le projet d'acte de vente qu'il était autorisé à rembourser les créances garanties par les inscriptions, y compris les frais de mainlevée de ces inscriptions ; que l'acquéreur avait ainsi la certitude d'une radiation des inscriptions hypothécaires grevant le bien immobilier à la diligence du notaire ; qu'il n'est pas établi que l'acte authentique aggravait les obligations de l'acquéreur et allégeait les obligations du vendeur et il n'est pas justifié d'une « carence » imputable au notaire ou la mauvaise foi de Mme [S] ; que M. et Mme [C] ne rapportant pas la preuve d'un vice du consentement, la validité du compromis de vente du 26 mars 2010 sera retenue ; que l'acte sous seing privé du 26 mars 2010 intitulé « vente de biens et droits immobiliers » comporte l'engagement de Mme [S] de vendre l'immeuble sis à [Adresse 5] à M. et Mme [C] qui acceptent, confirmé par la mention manuscrite en fin d'acte au-dessous des signatures « lu et approuvé, bon pour accord » ; que l'engagement réciproque des parties de vendre et d'acheter constitue une promesse synallagmatique de vente et aux termes de l'article 1589 du code civil la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; que la convention signée entre les parties comprend d'une part un accord clair et ferme à la fois sur le bien objet de la vente et sur le prix et, d'autre part l'ensemble des conditions suspensives générales et particulières sont remplies ; qu'en conséquence Mme [S] est bien fondée à obtenir condamnation sous astreinte, dans les conditions fixées au dispositif du présent jugement, les époux [C] à déférer au rendez-vous de signature de l'acte authentique de vente de l'immeuble litigieux ; qu'à défaut de signature de l'acte authentique, la présente décision vaut vente et la publication au Livre foncier sera ordonnée, sans qu'il soit nécessaire de retarder l'inscription jusqu'à parfait paiement eu égard à la somme de 252 000 € séquestrée en garantie du paiement ; que la demande de Mme [S] tendant à une condamnation solidaire de M. [Y] [C] sera rejetée, ce dernier n'est pas intervenu au compromis de vente et ne peut être condamné à signer un acte dont il n'est pas partie ;
 
 1°) ALORS QUE les coacquéreurs doivent apposer chacun les mentions manuscrites relatives au financement par un prêt d'un achat immobilier ; qu'ayant constaté que tel n'était pas le cas, en jugeant que les époux acquéreurs avaient de toute façon consigné le prix de vente sans avoir recours à un prêt, sans avoir égard à la participation à l'acte de leur fils, la cour d'appel a violé les articles L 312-15 et L 312-17 du code de la consommation ; 
 
 2°) ALORS QUE celui qui se prétend libéré d'une obligation doit justifier l'exécution ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; qu'en jugeant que les acquéreurs ne prouvaient pas le défaut d'exécution, ou la mauvaise exécution des travaux que le promettant s'était engagé à réaliser, ni l'apparition de nouveaux désordres affectant l'immeuble, ce qu'ils avaient pourtant immédiatement signalé par lettre et sans être contredits en temps utile, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve en violation de l'article 1315 du code civil ;
 
 3°) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'état d'une promesse de vente avec obligation essentielle de réalisation de travaux avant la signature de la vente, le bénéficiaire pouvait prendre acte de sa caducité au constat de l'inexécution de cet engagement à la date convenue ; qu'en jugeant qu'il n'importait pas que les travaux aient pu être réalisés postérieurement au 31 juillet 2010, date prévue pour la signature de l'acte authentique, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
 
 4°) ALORS QUE celui qui se prétend libéré d'une obligation doit justifier l'exécution ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; qu'en jugeant que le notaire affirmait avoir transmis le projet d'acte de vente avant la date de signature, cependant qu'il n'en rapportait pas la preuve, la cour d'appel a derechef violé l'article 1315 du code civil ;
 
 5°) ALORS ENFIN QU'il n'y a point de consentement valable s'il n'a été donné que par erreur ; qu'en jugeant que les acquéreurs étaient suffisamment informés du risque de pollution du terrain du seul fait qu'il se trouvait dans un lotissement intitulé « Les anciennes filatures », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1109 et 1110 du code civil.
 
 DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION 
 
 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux [C] de leur demande d'expertise ;
 
 AUX MOTIFS QUE les époux n'établissent pas avoir été trompés sur l'état de la maison vendue ; qu'ils l'ont visitée avant de signer le compromis et ont exigé la réalisation de travaux de réparation, ce qui montre qu'ils ont pu apprécier l'état dans lequel elle se trouvait ; que le constat d'huissier qu'ils ont fait établir le 27 mai 2014 est postérieur de quatre années au compromis de vente ; qu'il ne reflète donc pas l'état de la maison à la date de la vente et, au surplus, ne met en évidence aucun désordre grave ; que le fait que la maison était construire sur un ancien terrain industriel était connu des époux [C], la maison faisant partie du lotissement dénommé Les anciennes filatures ; que de plus, les époux [C] ne produisent pas le moindre élément de nature à laisser penser que le terrain pourrait être pollué ; qu'au vu de ces éléments, il n'est d'aucune utilité d'ordonner une expertise comme le sollicitent les époux [C] ;
 
 ALORS QUE la cassation du chef du dispositif de l'arrêt jugeant la vente parfaite entraînera l'annulation du débouté de la demande d'expertise des travaux non réalisés ou mal réalisés, ou des nouveaux désordres et de la pollution du terrain, en application de l'article 624 du code de procédure civile.
 
 
 
 TROISIÈME MOYEN DE CASSATION 
 
 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement les époux [C] à payer à la société HRD Immobilier la somme de 10 000 € au titre des honoraires ; 
 
 AUX MOTIFS RÉPUTÉS ADOPTÉS QUE la demande additionnelle de la société se rattache aux prétentions de la partie demanderesse par un lien suffisant fondé sur le mandat de vente et le compromis de vente ; que l'intervention volontaire de la société sera déclarée recevable ; que le compromis de vente stipule le versement à la charge de l'acquéreur d'une somme de 10 000 € au titre des frais de négociation ; qu'il sera fait droit à la demande de la société HRD Immobilier par application de l'article 1147 du code civil ;
 
 ALORS QUE la cassation du chef du dispositif de l'arrêt jugeant la vente parfaite entraînera l'annulation du chef de dispositif condamnant les acquéreurs au paiement des honoraires de l'agent immobilier, en application de l'article 624 du code de procédure civile.
 
 QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION 
 
 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement les époux [C] à payer à la SCP de notaires Lehn de Damas et [L] [P] la somme de 654,49 € au titre des diligences accomplies ; 
 
 AUX MOTIFS RÉPUTÉS ADOPTÉS QUE la vente étant parfaite, la demande de M. et Mme [C] sollicitant la restitution du prix de vente déposé entre les mains du notaire le 9 juillet 2010 et versé à la Caisse des Dépôts et de Consignations ne saurait aboutir ; que conformément aux dispositions contractuelles du compromis de vente du 26 mars 2010, les frais d'acte sont à la charge de M. et Mme [C], y compris les diligences déjà accomplies d'un montant de 654,49 € ;
 
 ALORS QUE la cassation du chef du dispositif de l'arrêt jugeant la vente parfaite et l'annulation des motifs jugeant que le notaire affirmait avoir communiqué le projet d'acte de vente préalablement au rendez-vous de signature entraîneront l'annulation du chef de dispositif condamnant les acquéreurs au paiement des diligences accomplies, en application de l'article 624 du code de procédure civile.
 
 CINQUIÈME MOYEN DE CASSATION 
 
 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement les époux [C] à payer à Mme [S] la somme de 25 200 € au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ;
 
 
 AUX MOTIFS QUE le compromis de vente comporte la clause suivante : « En application de la rubrique "réalisation" et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu'elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 25 200 € » ; que contrairement à ce qu'ont estimé les premiers juges, la clause pénale n'est pas stipulée pour le seul cas où la partie non défaillante renonce à la vente ; que Mme [G], épouse [S], est donc en droit de réclamer, en vertu de la clause pénale, la somme de 25 200 €, laquelle, égale à 10 % du prix de vente, n'est pas manifestement excessive compte tenu, d'une part, de la désinvolture des acquéreurs qui sont revenus sans raison valable sur leurs engagements, et, d'autre part, du préjudice du vendeur, dont le bien est immobilisé depuis plus de cinq ans ; que cette somme étant prévue à titre d'indemnisation forfaitaire du préjudice de Mme [G], épouse [S], celle-ci ne peut réclamer en sus des dommages et intérêts, sauf à prouver le caractère dérisoire de la pénalité contractuelle, ce qui n'est pas le cas ; que l'appel incident de Mme [G], épouse [S], sur ce point doit donc être rejeté ; que le jugement déféré sera réformé en ce qu'il a condamné les époux [C] à payer à Mme [G], épouse [S], la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts, le montant de la condamnation étant porté à 25 200 € conformément à la clause pénale ;
 
 ALORS QUE la cassation du chef du dispositif de l'arrêt jugeant la vente parfaite entraînera l'annulation du chef de dispositif condamnant les acquéreurs au paiement d'une clause pénale, en application de l'article 624 du code de procédure civile.
 Le greffier de chambre