Cour de Cassation · civ3 — 23 mars 2017

CIV.3
 
 CF
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 23 mars 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10116 F
 
 Pourvoi n° W 16-13.446
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par la société Foncière Escudier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],
 
 contre l'arrêt rendu le 22 janvier 2016 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à Mme [G] [N], domiciliée [Adresse 2],
 
 2°/ à Mme [R] [P], veuve [F], domiciliée [Adresse 3],
 
 3°/ à l'établissement public foncier d'Ile-de-France, établissement public à caractère industriel et commercial, dont le siège est [Adresse 4],
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 21 février 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société Foncière Escudier, de la SCP Ortscheidt, avocat de Mme [N], de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de l'établissement public foncier d'Ile-de-France ;
 
 Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Foncière Escudier aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Foncière Escudier ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à Mme [N] et la somme de 3 000 euros à l'établissement public foncier d'Ile-de-France ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mars deux mille dix-sept.MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Foncière Escudier.
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la société Foncière Escudier n'est titulaire d'aucun droit sur la parcelle cadastrée AY [Cadastre 1] située au [Adresse 5], d'AVOIR ordonné la radiation de l'inscription de l'assignation délivrée le 30 octobre 2012 à madame [N] à madame [F] à la conservation des hypothèques, d'AVOIR ordonné la publication du jugement à intervenir à la conservation des hypothèques 3ème bureau de Bobigny et d'AVOIR en conséquence, débouté la société Foncière Escudier de l'intégralité de ses demandes;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QU'il résulte des dispositions de l'article 1583 du Code Civil que la vente est parfaite, dès lors qu'il y a accord des parties sur la chose et le prix ; qu'en l'espèce il ressort des pièces versées aux débats que Mme [G] [N] et madame [R] [P], veuve [F] étaient propriétaires indivises d'une parcelle cadastrée AY 14 située au [Adresse 5]; que le 18 juin 2010, la société Foncière Escudier a envoyé à Mme [N] d'une part, et à Mme [F], d'autre part, une lettre rédigée en ces termes:
 « Suite à nos rendez-vous et aux divers entretiens téléphoniques que nous avons eus, nous vous confirmons que nous nous porterions acquéreurs des biens désignés ci-dessus. Nous envisageons de réaliser sur ce terrain une opération de promotion immobilière d'une capacité de 10 000 m2 de SHON.
 En conséquence, nous vous présentons la présente offre d'achat': acquisition de ce terrain pour un montant de deux millions cinq cent cinquante mille euros (2.550.000,00 euros), étant précisé que ce montant comprend la somme de 300 000 euros négociée entre les parties. Ce montant prend en compte la nécessité des procédures d'éviction des locataires en place que nous devrons entamer, qui seront à notre charge et que nous estimons au minimum à 1.500.000 euros.
 Nous vous proposons la signature d'une promesse de vente avec une validité de seulement six mois, sans conditions suspensives d'obtention de permis de construire purgé de tous recours et sans conditions suspensives d'obtention de financement.
 Ces six mois nous permettrons de valider avec la ville l'orientation du projet notamment sur le pourcentage de logements sociaux exigés, faire notre étude de sol et de recherche de pollution, obtenir un certificat d'urbanisme de type B et valider avec les locataires en place les montants d'éviction » ; que par lettre du 27 juin 2010 , Mme [N] a répondu à ce courrier dans les termes ci-retranscrits : «en réponse à l'offre que vous m'avez adressée en date du 18 juin 2010 au nom de la société Foncière Escudier et qui fait suite aux conversations que vous avez eues avec Mme V. et moi-même, je vous fais connaître mon accord pour la vente du bien ci-dessus désigné au prix (2.550.000 euros) mentionné et conditions explicitées dans cette offre»; que Mme [F] n'a pas répondu à cette lettre; que la société Foncière Escudier critique le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande tendant à voir déclarer parfaite la prétendue vente litigieuse qui aurait été conclue entre elle et Mme [G] et madame [R] [P], veuve [F] ayant pour objet la parcelle litigieuse, soutenant que cette vente serait parfaite; mais que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que la société Foncière Escudier n'est titulaire d'aucun droit sur la parcelle cadastrée AY située [Adresse 5] ; qu'il sera en outre notamment observé que le courrier du 18 juin 2010 de la société Foncière Escudier reproduit ci-dessus ne saurait être regardé comme une offre d'achat ferme et définitive dès lors que la proposition de se porter acquéreur par la société Foncière Escudier a été rédigée au conditionnel et dès lors que ce courrier mentionnait expressément la proposition de la «'signature d'une promesse de vente'», ce qui nécessairement impliquait que le consentement à la vente était envisagé lors de la signature de cet avant contrat'; qu'il sera relevé en outre que madame [R] [P], veuve [F] propriétaire indivis du bien litigieux n'a pas répondu au courrier de la société Foncière Escudier susvisé, sans qu'il soit rapporté la preuve qu'elle aurait donné un mandat explicite ou apparent à Mme [G] [N] pour vendre à la société Foncière Escudier le bien immobilier litigieux; qu'enfin il sera relevé que les courriers échangés entre la société Foncière Escudier et Mme [G] [N] au cours des pourparlers entrepris relativement à la vente du bien immobilier litigieux, ne permettent pas de caractériser une faute, une mauvaise foi ou une intention de nuire de Mme [G] [N] à l'occasion de ces pourparlers'; qu'il n'est notamment pas démontré que Mme [G] [N] ait délibérément et, sans motif légitime, ou, pour des motifs erronés, voulu empêcher la réalisation de la vente, objet des pourparlers engagés par les parties; que ces éléments ne permettant pas de constater qu'une vente parfaite serait intervenue entre la société Foncière Escudier et Mme [G] [N] et madame [R] [P], veuve [F] ayant pour objet le bien immobilier litigieux, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a dit que la société Foncière Escudier n'est titulaire d'aucun droit sur la parcelle cadastrée AY 14 située au [Adresse 5] et en ce qu'il a débouté la société Foncière Escudier de l'ensemble de ses demandes ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article 1589 du code civil dispose que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a le consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix ; que dans la promesse unilatérale de vente définie à l'article 1103 du même code, une partie s'engage à contracter par la suite dans certaines conditions d'ores et déjà précisées ; que c'est une offre d'option ferme et précise qui comprend l'engagement du promettant ; que l'autre partie bénéficiaire, se contente au stade du contrat de promesse, de prendre acte de ce consentement tout en se réservant le droit de consentir à l'achat ou à la vente du bien dans un certain délai en levant l'option qui lui est offerte ; qu'en l'espèce, les lettres en date du 18 juin 2010 adressées par la société Foncière Escudier à Mme [N] et à Mme [F] sont ainsi rédigées : « Suite à nos rendez-vous et aux divers entretiens téléphoniques que nous avons eu, nous vous confirmons que nous nous porterions acquéreurs des biens désignés ci-dessus. Nous envisageons de réaliser sur ce terrain une opération de promotion immobilière d'une capacité de 10 000 m² de SHON. En conséquence, nous vous présentons la présente offre d'achat : Acquisition de ce terrain pour un montant de deux millions cinq cent cinquante mille euros (2 550 000,00 euros), étant précisé que ce montant comprend la somme de 300 000,00 euros négociée entre les parties. Ce montant prend en compte la nécessité des procédures d'éviction des locataires en place que nous devrons entamer, qui seront à notre charge et que nous estimons au minimum à 1 500 000,00 euros. Nous vous proposons la signature d'une promesse de vente avec une validité de seulement 6 mois, sans conditions suspensives d'obtention de permis de construire purgé de tous recours et sans conditions suspensives d'obtention de financement. Ces six mois nous permettront de valider avec la ville l'orientation du projet et notamment sur le pourcentage de logements sociaux exigés, faire notre étude de sol et de recherche de pollution, obtenir un certificat d'urbanisme de type B (avec projet) et valider avec les locataires en place les montants d'éviction » ; qu'aux termes de l'article 815-3 du code civil, les actes d'administration et de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires et un mandat spécial est nécessaire pour tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis ; que si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ; qu'en application de ces dispositions, Mme [N] ne pouvait engager Mme [F] par une promesse portant sur un acte de disposition d'un bien indivis sans disposer d'un mandat spécial l'y autorisant ; qu'or, aucun mandat spécial donné à Mme [N] par l'autre indivisaire l'autorisant à conclure une promesse avec la Foncière Escudier n'est produit ; qu'en outre, la Foncière Escudier ne démontre pas qu'elle a pu légitimement croire que Mme [N] était, en apparence, dûment mandatée pour conclure un acte portant sur un bien indivis, compte tenu du montant élevé de la transaction envisagée, de la connaissance qu'elle avait du différend qui s'était élevé entre elles sur l'évaluation des bien dépendant de la succession de leur père et mari, circonstances qui l'obligeaient, depuis le début de son approche, à entretenir des pourparlers séparés avec chacune d'elle ; que compte tenu de ces éléments, elle ne pouvait en effet se méprendre sur l'étendue des pouvoirs de Mme [N] et s'abstenir de vérifier l'existence et l'étendue de ses pouvoirs ; que le fait que la Foncière Escudier adresse à l'une et à l'autre la même lettre est d'ailleurs en soi contradictoire avec la croyance légitime qu'elle revendique selon laquelle Mme [N] agissait en qualité de mandataire de sa belle-mère ; que Mme [N] ne pouvait davantage décider seule d'aliéner le bien indivis, en application de l'article 815-5-1 du code civil qui l'y aurait autorisée, cette disposition supposant une autorisation préalable du tribunal de grande instance dont l'existence n'a jamais été évoquée ; qu'en tout état de cause, la Foncière Escudier ne rapporte pas la preuve qu'un accord ferme et définitif sur la chose et sur le prix est intervenu entre elle et l'ensemble des coïndivisaires, ou encore entre elle et Mme [N] ; qu'en effet, l'acceptation de l'offre signée par Mme [N] n'a pas pu engager la coïndivisaire, Mme [N] n'ayant pas le pouvoir de signer une promesse de vente au nom de sa mandante qui n'a jamais consenti à l'accepter et qui de toute façon était titulaire d'un droit de préemption dans les conditions de l'article 815-14 du code civil, dont il n'est absolument pas démontré qu'elle n'aurait pas alors été en mesure de l'exercer, ou encore qu'elle y aurait alors renoncé si la cession lui avait été notifiée, ce qui n'a pas été le cas ; que dans sa lettre du 18 juin 2010, la Foncière Escudier se propose, au conditionnel, d'acquérir le bien, dont la surface n'est pas précisée, sans mention de dépôt de garantie ou d'indemnité d'immobilisation, à un prix de 2 550 000 euros ; que dans cette lettre, elle propose de signer une promesse de vente dès lors qu'elle aura obtenu de la ville de [Localité 1] la « validation » de son projet ; qu'il s'évince des termes de cette lettre que la Foncière Escudier ne s'engage pas définitivement à acquérir, mais qu'elle se réserve une faculté d'option en fonction de plusieurs éléments considérés comme substantiels s'agissant d'une opération immobilière pour laquelle un rendement est attendu, qui dépendent à la fois de la mairie, portant sur ses exigences sur le nombre de logements sociaux à créer, mais aussi de contraintes inhérentes à la constructibilité de la parcelle, portant sur la nature du terrain, sur la faisabilité de son projet en fonction de l'étude de sol et de recherche de pollution, sur l'obtention du certificat d'urbanisme, et enfin, de circonstances liées à l'occupation actuelle du bien, portant sur l'évaluation du montant des indemnités d'éviction à verser aux locataires en place ; que la Foncière Escudier ne s'engage pas de manière ferme et définitive à acquérir le bien mais se réserve la possibilité de contracter en fonction du résultat de ses investigations ; que la Foncière Escudier a donc établi une offre unilatérale de contracter adressée à deux personnes déterminées assortie d'un délai de six mois et comportant des réserves substantielles ; que l'engagement de la Foncière Escudier s'inscrivait donc dans le temps, en vue de la signature d'un avant contrat dont les modalités restaient à négocier et à matérialiser, eu égard au montant élevé et à la complexité de la vente projetée, des aléas pesant sur sa faisabilité administrative et technique, concernant un bien situé en plein centre de [Localité 1], dans un périmètre dans lequel est institué un droit de préemption urbain renforcé, appartenant à une indivision composée de deux membres en conflit avec lesquels elle menait des négociations séparées ; que la formation d'un contrat de vente n'était à ce stade qu'une possibilité et son absence de réalisation une éventualité ; que par ailleurs, l'intention commune de parties était de parvenir à un accord sur l'ensemble de l'immeuble indivis et qu'il ne ressort d'aucun des actes produits que Mme [N] se soit engagée personnellement à vendre seulement ses parts dans l'indivision à la Foncière Escudier, qui n'a jamais exprimé son intention d'acquérir seulement celles-ci, la commune intention étant de négocier la vente de l'immeuble indivis dans son ensemble ; que la Foncière Escudier ne justifie pas avoir levé l'option au plus tard le 27 décembre 2010 ; qu'il s'ensuit que l'avant contrat du 18 juin 2010 est devenu caduc d'une part parce qu'il n'a pas été accepté par l'ensemble des indivisaires et d'autre part parce qu'elle-même n'y a donné aucune suite dans le délai de six mois qui n'a pas été prorogé par la volonté commune des parties ;
 
 1°) ALORS QUE la société Foncière Escudier avait, par lettre du 18 juin 2010, confirmé se porter acquéreur et présenté « la présente offre d'achat », laquelle faisait expressément état des biens et du prix et était formulée sans condition suspensive ; que l'offre était donc ferme et définitive dans ses éléments substantiels, peu important que l'acquéreur ait employé une formule de style au conditionnel ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1583 et 1589 du code civil ;
 
 2°) ALORS QUE le mandant peut être engagé sur le fondement d'un mandat apparent si la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs ; qu'en l'espèce, la société Foncière Escudier faisait valoir que madame [N] avait confirmé son accord pour la vente dans le prolongement des conversations téléphoniques avec madame [F] et qu'elle avait ainsi pu légitimement croire que la réponse de madame [N] avait été donnée sur l'offre modifiée pour tenir compte des souhaits de madame [F] (conclusions d'appel pp. 14 et 15); qu'en se bornant à énoncer que n'était pas rapportée la preuve d'un mandat explicite ou apparent donné à madame [N] pour vendre le bien immobilier litigieux sans rechercher, comme elle y avait été invitée, si l'acceptation de l'offre d'achat dans le prolongement des conversations téléphoniques intervenues entre mesdames [N] et [F] ne permettait pas à la société Foncière Escudier de croire légitimement que madame [N] avait été mandatée par madame [F] pour conclure la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1998 du code civil.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION 
 
 Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Foncière Escudier à payer à l'indivision successorale [N]- [F] la somme de 50.000 euros au titre de la réparation de père de chance de vendre le bien immobilier litigieux ;
 
 AUX MOTIFS QU'il ressort des pièces versées aux débats que le 15 novembre 2011 la société Foncière Escudier a fait procéder à la publication à la conservation des hypothèques d'un procès-verbal de défaut dressé le 14 octobre 2011 par Me [X], notaire à [Localité 2] aux termes duquel il est constaté que madame [G] [N] n'a pas déféré à la sommation de comparaître qui lui a été adressé pour signer la vente portant sur le bien immobilier litigieux; qu'en procédant à cette publication, alors qu'elle ne pouvait justifier d'aucun accord ferme et définitif sur la prétendue vente litigieuse, la société Foncière Escudier a commis une faute de nature à engager sa responsabilité pour les préjudices qui en sont résultés; que cette publication était susceptible de laisser naître des doutes légitimes pour tout potentiel acquéreur quant à la sécurité juridique d'une vente ayant pour objet le bien immobilier litigieux et était ainsi de nature à dissuader tout candidat potentiel à acquérir ledit bien; qu'il en résulte ainsi un préjudice pour l'indivision successorale dont dépend ce bien immobilier et qui consiste en une perte de chance de vendre ou de réaliser la vente dudit bien ; que ce bien, au regard des pièces versées aux débats, peut être évalué à 2 000 000 euros environ ; qu'il compose un actif important de l'indivision successorale; que la vente du bien litigieux aurait permis aux indivisaires de s'acquitter à temps des droits de succession et de leur permettre d'éviter de s'acquitter des intérêts de retard et les pénalités auxquels ils se sont exposés en raison du retard apporté au paiement des droits de succession; que cette perte de chance de vendre l'immeuble court sur une période qui a commencé à courir depuis le 15 novembre 2011, date de la publication à la conservation des hypothèques susvisée, jusqu'au 24 mars 2014, date à laquelle le bien immobilier a été vendu ; qu'au regard notamment de ces éléments et des autres faits de la cause, il y a lieu d'évaluer cette perte de chance de vendre l'immeuble subie par l'indivision successorale à la somme de 50 000 euros'; qu'il convient par conséquent de condamner la société Foncière Escudier à payer à l'indivision successorale composée de Mme [G] [N] madame [R] [P], veuve [F] la somme de 50 000 euros au titre de la réparation de cette perte de chance; que le préjudice étant évalué ce jour, les intérêts courront au taux légal sur cette somme à compter du jour du présent arrêt ;
 
 1°) ALORS QUE le juge ne peut statuer ultra petita ; qu'en l'espèce, madame [N] sollicitait, au titre des pénalités de retard dont elle avait dû s'acquitter auprès de l'administration fiscale, la condamnation de la société Foncière Escudier à la somme de 6.582,80 € (conclusions p. 29) ; qu'en conséquence, en condamnant celle-ci à payer à l'indivision la somme de 50.000 € en réparation de la perte de chance de vendre l'immeuble, ce qui aurait permis aux indivisaires « d'éviter de s'acquitter des intérêts de retard », la cour d'appel a statué ultra petita, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS QUE la société Foncière Escudier soutenait que le de cujus étant décédé en 2006, le blocage de la succession qui a généré des pénalités de retard, était dû au conflit entre madame [N] et sa belle-mère sur la vocation successorale de chacune d'elles de sorte que l'absence de vente en 2012 était sans aucune incidence sur le retard dans le paiement des droits de succession, et ce, d'autant qu'en 2012, aucune déclaration d'intention d'aliéner n'avait été notifiée par les venderesses (conclusions pp. 20 et 21) ; qu'en énonçant dès lors que la vente du bien aurait permis de payer les droits de succession et d'éviter les pénalités de retard, sans répondre à ce chef péremptoire de conclusions mettant en exergue l'absence de tout lien causal entre la publication à la conservation des hypothèques et le préjudice allégué par l'indivision, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 3°) ALORS QUE la société Foncière Escudier faisait encore valoir que le préjudice - constitué par les pénalités de retard - avait été calculé sur la totalité des droits de succession qui comprend d'autres immeubles et d'autres biens ; qu'en laissant sans réponse ces écritures déterminantes pour la solution du litige, la cour d'appel a derechef violé l'article 455 du code de procédure civile.