Cour de Cassation · civ3 — 30 mars 2017

CIV.3
 
 LG
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 30 mars 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10123 F
 
 Pourvoi n° D 16-14.304
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
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 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par la Société [Adresse 1] ([Adresse 1]), société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], ayant pour régisseur la société Immo de France Reduron, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3],
 
 contre l'arrêt rendu le 17 décembre 2015 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile A), dans le litige l'opposant à la société Eurodif, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4],
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 28 février 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de Me Blondel, avocat de la Société [Adresse 1], de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Eurodif ;
 
 Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la Société [Adresse 1] aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Société [Adresse 1] ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Eurodif ; 
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mars deux mille dix-sept.
 MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour la Société [Adresse 1] 
 
 
 Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir décidé n'y avoir lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2011 et d'avoir débouté en conséquence la [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes, d'avoir fixé le loyer du bail commercial à la somme annuelle de 41.057,59 euros HT et HC, précisant que le nouveau loyer est dû par la société Eurodif à la [Adresse 1] à partir du 27 octobre 2011, date de la réponse à demande de renouvellement signifiée par la [Adresse 1], avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2012 ;
 
 AUX MOTIFS QUE « la société Eurodif soutient qu'il n'existe pas de modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable à l'activité exercée par la société Eurodif ; qu'elle soutient également qu'il incombe au bailleur de démontrer qu'il existe des motifs de déplafonnement et que cette preuve n'est pas rapportée par la [Adresse 1] ; qu'elle expose encore que les prix pratiqués dans le voisinage, les travaux d'embellissement de l'immeuble, l'augmentation de l'impôt foncier ne sont pas des éléments permettant le déplafonnement du loyer ; que la [Adresse 1] de son côté soutient que les nombreux travaux effectués dans la rue où est situé l'immeuble, notamment la création d'un secteur piétonnier ont notablement augmenté la commercialité des lieux, justifiant un déplafonnement ; qu'elle estime encore que les travaux qu'elle a effectués ont amélioré les locaux et les prix pratiqués dans le voisinage ainsi que l'augmentation des impôts fonciers à sa charge justifient un tel déplafonnement ; que la règle du plafonnement du loyer en renouvellement ne peut être écartée qu'en cas de modification notable des éléments mentionnés au 1 et 4° de l'article L 145-33 du Code de commerce ; que la modification doit être intervenue au cours du bail expiré, être notable et avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur ; qu'il appartient au bailleur de rapporter la preuve de ces éléments ; qu'en l'espèce, la [Adresse 1] ne rapporte aucun élément de preuve tangible, permettant d'affirmer avec certitude que les facteurs locaux de commercialité ont évolué de façon notable et ce favorablement au preneur ; qu'en effet, si elle explique que de nombreux travaux de voirie ont eu lieu, elle ne verse aux débats aucun élément de preuve concret ou chiffré justifiant le déplafonnement ; que le rapport d'expertise judiciaire donne un montant de loyer annuel certes supérieur au loyer actuel mais ne contient pas de considérations permettant de conclure péremptoirement à une modification notable des facteurs locaux de commercialité ; que la Cour constate même que le rapport amiable de Monsieur [C] conclut que l'évolution des facteurs locaux de commercialité ne peut être retenue dans le cadre du déplafonnement d'espèce ; qu'il découle de ce qui précède que la [Adresse 1] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable au preneur ; que la Cour constate encore que les autres éléments avancés par la [Adresse 1], à savoir les travaux d'amélioration des locaux, les prix pratiqués par les voisins et l'augmentation des impôts fonciers ne sont pas des éléments compris par les dispositions des articles L 145-33 et L 145-34 du Code de commerce et ne peuvent donc avoir aucune influence sur la possibilité d'écarter le déplafonnement lors du renouvellement du bail ; qu'en conséquence, la Cour dit qu'il n'y a lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2011 ; que la demande de la [Adresse 1] est rejetée comme mal fondée ; que le jugement est réformé en toutes ses dispositions ; qu'en l'absence de ce déplafonnement, le loyer doit être renouvelé avec ce plafonnement, conformément aux dispositions de l'article L 145-34 du Code de commerce et fixé à la somme de 41.057,59 euros hors taxes et hors charges ; que le nouveau loyer est dû par la société Eurodif à la [Adresse 1] à partir du 27 octobre 2011, date de la réponse à demande de renouvellement signifiée par la [Adresse 1] avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2012, date de l'assignation » ;
 
 ALORS QUE, D'UNE PART, le loyer du bail commercial à renouveler peut être déplafonné en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité ; que ces facteurs dépendent, notamment, de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, « l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire » ; que dans ses écritures d'appel (cf. p. 8 et 9 des conclusions), la [Adresse 1] faisait expressément valoir que l'hyper-centre stéphanois où est situé le commerce considéré avait bénéficié d'importants travaux d'aménagement et d'embellissement et notamment de sa transformation en zone piétonnière qui avait considérablement accru le flux de chalands ; que l'existence de cette modification notable retenue par le premier juge comme ayant eu une incidence favorable sur le commerce de la société Eurodif n'était pas contestée par celle-ci qui se bornait à soutenir que ces travaux n'étaient pas intervenus au cours du bail expiré ; que le bailleur faisait encore valoir à l'appui de sa demande que la création d'une seconde ligne de tramway avait grandement facilité l'accès des piétons au centre-ville en sorte que la zone de chalandise avait connu une modification notable, favorable au commerce exercé par la société Eurodif ; qu'en écartant l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité sans s'expliquer sur aucun de ces éléments pertinents invoqués par l'exposante dans ses écritures d'appel, la Cour prive son arrêt de base légale au regard des articles L 145-33, L 145-34 et R 145-6 du Code de commerce ;
 
 ALORS QUE, D'AUTRE PART, et, en toute hypothèse, les travaux d'amélioration réalisés par le bailleur dans l'immeuble au cours du bail expiré constituent un motif de déplafonnement du nouveau loyer dès lors qu'ils ont modifié notablement les caractéristiques de l'immeuble et ont eu une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur ; qu'en jugeant le contraire et en affirmant péremptoirement que les travaux d'amélioration des locaux « ne sont pas compris par les dispositions des articles L 145-33 et L 145-34 du Code de commerce et ne peuvent avoir aucune influence sur la possibilité d'écarter le déplafonnement » (lire « plafonnement »), la Cour d'appel viole par fausse application les articles L 145-33 et L 145-34 du Code de commerce, ensemble viole l'article 12 du Code de procédure civile;
 
 ET ALORS ENFIN QUE l'évolution substantielle de l'impôt foncier à la charge du propriétaire bailleur, résultant de la loi et des règlements, est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail renouvelé ; qu'une augmentation importante de la taxe foncière au cours du bail expiré caractérise l'évolution corrélative de la valeur locative et constitue une modification notable des obligations du bailleur, justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé ; qu'en jugeant du contraire et en affirmant que l'augmentation des impôts fonciers n'est pas « un élément compris par les dispositions des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce et ne peut donc avoir aucune influence sur la possibilité d'écarter le déplafonnement lors du renouvellement du bail » (lire « plafonnement »), la Cour d'appel viole derechef les articles L 145-33 et L 145-34 du Code de commerce, ensemble méconnaît son office au regard de l'article 12 du Code de procédure civile.