Cour de Cassation · civ3 — 30 mars 2017

CIV.3
 
 MF
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 30 mars 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10126 F
 
 Pourvoi n° M 15-13.249
 
 Aide juridictionnelle totale en défense
 au profit de M. et Mme [W].
 Admission du bureau d'aide juridictionnelle
 près la Cour de cassation
 en date du 5 juillet 2016
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par la société Colette et Jean Paul, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],
 
 contre l'arrêt rendu le 18 novembre 2014 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre, section D), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à M. [O] [W],
 
 2°/ à Mme [R] [Q], épouse [W], 
 
 domiciliés tous deux [Adresse 2],
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 28 février 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Marc Lévis, avocat de la société Colette et Jean Paul, de Me Blondel, avocat de M. et Mme [W] ;
 
 Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Colette et Jean Paul aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mars deux mille dix-sept.MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Marc Lévis, avocat aux Conseils, pour la société Colette et Jean Paul.
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la société Colette et Jean-Paul de ses prétentions au titre des travaux à réaliser en remplacement du chéneau et de la descente d'eau de pluie, de la réfection des murs de la chambre et de la cage d'escalier, de la remise aux normes de l'installation électrique et de son préjudice moral ;
 
 AUX MOTIFS QUE, sur les désordres affectant la gouttière, sans être utilement contredit, l'expert judiciaire a conclu que :
 - « la gouttière pendante en zinc est dégradée et percée toutefois elle parvient à conduire une grande quantité d'eau à l'extrémité gauche, là où se trouvait jadis la descente d'eau pluviale » : l'expert judiciaire a constaté que désormais l'eau de pluie tombe contre le mur de façade arrière et directement sur les plaques ondulées du bâtiment annexe et que le 4 mai 2010, cette eau traverse ce mur pourtant épais, pour humidifier les pièces intérieures contiguës, de sorte que « le remplacement du chéneau zinc et de la descente d'eau pluviale s'impose sans délai » ;
 - « l'examen de l'immeuble lors des pluies du 4 mai 2010 n'a pas mis en exergue une quelconque infiltration en provenance de la couverture », outre que « la partie de combles visitable (…) ne présente pas de vétusté flagrante, bien au contraire » ;
 - « il existe des traces d'anciennes infiltrations sur les poutres mais à l'évidence, l'intervention de l'entreprise Coubes en octobre 2008 a été satisfaisante » ;
 - le constat du 9 octobre 2009 de Me [G] fait apparaître que la plupart des infiltrations décrites sont celles qui existaient « avant les travaux de révision de la toiture en octobre 2008 » : à ce titre, l'expert judiciaire a précisément répondu au dire du conseil de la locataire contestant les affirmations de l'expert, en soulignant que des traces d'infiltrations n'étaient pas « la preuve d'un infiltration actuelle, bien au contraire dans le cas examiné » ;
 qu'il s'évince de ces constatations que l'expert judiciaire n'a pas relevé de désordres affectant spécifiquement la toiture, encore moins retenu des travaux à effectuer, en dehors du chéneau et de la descente d'eau pluviale, comme il sera examiné ci-après ; qu'au demeurant, à s'en tenir aux montants des facturations de l'entreprise Coubes en date du 30 octobre 2008 pour 2.880,15 € TTC et du 24 novembre 2009 pour 263,75 € TTC (page 4 du rapport), tout laisse à penser que les travaux ainsi effectués et dont l'efficacité a été reconnue par l'expert judiciaire, ne constituaient pas nécessairement une réparation ou une réfection totale de la toiture, autrement dit une grosse réparation au sens de l'article 606 du code civil, quand bien même le bailleur avait accepté d'en payer le prix ; que s'agissant de la prise en charge du changement du chéneau et de la descente d'eau pluviale pour un montant de 949,50 € TTC, c'est à tort que les premiers juges ont jugé que la gouttière, qualifiée de « dégradée, percée et vétuste », « assure aussi le clos et le couvert des lieux loués et relève ainsi de l'article 606 du code civil obligeant les bailleurs à réparation » ; que d'une part, les désordres affectant la seule gouttière comme la descente d'eau pluviale ne sauraient caractériser de grosses réparations mises à la charge du bailleur, au sens de l'article précité, voire même au sens de la clause contractuelle des obligations du bailleur, n'était qu'un accessoire de la couverture d'un immeuble, sauf à ce que les réparations préconisées se soient trouvées intégrées dans la réfection totale de cette couverture prise en charge par le bailleur, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; que d'autre part, à retenir le caractère vétuste de ce chéneau, il est relevé que l'obligation de réparation demeurait à la charge de la locataire, selon les termes de l'article 5 § 2 du contrat de bail qui prévoit expressément cette charge pour « toutes les réparations imposées par la vétusté » ; que dans ces conditions, les bailleurs sont fondés à demander l'infirmation du jugement sur ce chef de demande ; que sur les désordres liés aux dégâts des eaux affectant une chambre et la cage d'escalier, il ne résulte d'aucun élément de la cause, ni des constatations de l'expert judiciaire, que les bailleurs ont manqué à leur obligation de prendre en charge les désordres découlant soit des infiltrations par la toiture antérieures aux travaux de révision effectués par l'entreprise Coubes, soit de celles dues à la dégradation ou à la vétusté de la gouttière, qui comme précisé précédemment, relèvent de la charge de la locataire ; que dès lors, infirmant le jugement déféré sur ce chef de demande, la cour déboutera la Sarl Colette et Jean-Paul de sa demande d'indemnisation au titre de ces dégâts ; que sur les désordres affectant l'installation électrique, l'expert judiciaire qualifie l'installation électrique du logement de « réellement vétuste » et qui « nécessite une mise en conformité avec les normes en vigueur », dont le coût des réparations est estimé à 8.925,30 € TTC ; que pour faire droit à ce chef de demande, les premiers juges ont jugé que la réparation dont s'agir relevait de l'article 606 du code civil dès lors que la nécessaire mise aux normes s'analyse surtout comme « la reprise totale et générale d'une réparation définir à cet article » ; que toutefois, la cour observe que les travaux de mise aux normes de l'installation électrique ne font pas partie des grosses réparations énumérées limitativement par l'article 606 mais surtout, quand bien même le caractère vétuste en serait rapporté, la locataire demeure tenue aux réparation imposées par la vétusté ; que le jugement sera également informé de ce chef ; que sur le préjudice moral, eu égard au rejet des prétentions relatives aux différents désordres provoqués par les infiltrations ou la non-conformité de l'installation électrique, force est de constater que le préjudice moral d'une part, n'est nullement revendiqué au titre du caractère inutilisable de l'appentis et d'autre part, serait nécessairement inclus dans le préjudice déjà réparé par confirmation du montant alloué par les premiers juges ; que la demande in indemnisation du préjudice moral sera en voie de rejet et le jugement informé de ce chef ;
 
 1°/ ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; que l'obligation pour le bailleur de délivrer au locataire un logement décent est d'ordre public ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que par acte sous seing privé du 30 novembre 2007, les époux [W] avait renouvelé au profit de la Sarl Colette et Jean-Paul un bail commercial portant sur des locaux comprenant au rez-de-chaussée un local à usage commercial et aux premier et second étages un appartement de fonction, lequel comprenait : au premier étage, une salle de séjour, une cuisine, une chambre, une salle de bains, un WC, une terrasse, et au second étage, trois chambres et une salle de bain ; qu'en retenant, pour débouter la société Colette et Jean-Paul de ses demandes au titre des travaux à réaliser en remplacement du chéneau et de la descente d'eau pluviale, de la réfection des murs de la chambre et de la cage d'escalier et de la remise aux normes de l'installation électrique du logement, que dans le cadre du bail commercial conclu entre les parties, « les locaux d'habitation ainsi loués avec le fonds de commerce dont ils sont l'accessoire, ne sont pas soumis à la législation relative aux baux d'habitation mais à celle des baux commerciaux », quand il appartenait aux époux [W] de lui délivrer, pour les locaux constituant l'appartement de fonction, un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil, ensemble les articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 du décret du 30 janvier 2002 ;
 
 2°/ ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense ; qu'en l'espèce, la société Colette et Jean-Paul faisait expressément valoir, dans ses conclusions d'appel, que « lors de la délivrance du logement, le bailleur est déjà tenu d'une obligation de réparation puisqu'il doit délivrer un logement en bon état de « réparations de toutes espèces ». Il doit aussi délivrer des lieux qui ne présentent pas de risques pour la santé ou la sécurité de ces occupants. En matière d'habitation, ces travaux sont aussi liés à la délivrance par le biais de l'obligation de décence. C'est dire que les locaux rendus nécessaires par la vétusté ou par la force majeure demeurent à la charge du bailleur » (cf. p. 6), et que « par réparations nécessaires à l'utilisation de l'immeuble loué incombant comme telles au bailleur, on entend toutes celles qui sont indispensables pour que l'immeuble et ses dépendances soient exploitables conformément à la destination en vue de laquelle ils ont été loués, comme cela est le cas pour des infiltrations d'eau apparues dans la toiture ou encore celles dues à la mauvaise isolation d'une douche engagent la responsabilité du bailleur. Les bailleurs doivent refaire l'installation électrique vétuste et n'assurant plus la sécurité des personnes. Pour les baux soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la mise aux normes de l'installation électrique est à la charge du bailleur, obligation confortée par la nouvelle exigence de délivrance d'un logement décent, issue de la loi « SRU » du 13 décembre 2000 et précisée par le décret pris en application (D. n° 2002-120, 30 janvier 2002) (cf. p. 7) ; qu'en retenant, pour débouter la société Colette et Jean-Paul de ses demandes au titre des travaux à réaliser en remplacement du chéneau et de la descente d'eau pluviale, de la réfection des murs de la chambre et de la cage d'escalier et de la remise aux normes de l'installation électrique, que « les parties s'accordent parfaitement sur le fait que dans le cadre du bail commercial dont s'agit, les locaux d'habitation ainsi loués ne sont pas soumis à la législation relative aux baux d'habitation mais à celle des baux commerciaux », la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 3°/ ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; qu'à cet égard, le logement doit assurer le clos et le couvert ; que le gros-oeuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau ; que les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ; qu'en déboutant la société Colette et Jean-Paul de ses demandes au titre des travaux à réaliser en remplacement du chéneau et de la descente d'eau pluviale, après avoir expressément constaté que l'expert judiciaire avait conclu que « la gouttière pendante en zinc est dégradée et percée toutefois elle parvient à conduire une grande quantité d'eau pluviale », et qu'il avait constaté que « désormais l'eau de pluie tombe contre le mur de façade arrière et directement sur les plaques ondulées du bâtiment annexe et que le 4 mars 2010, cette eau traverse ce mur pourtant épais pour humidifier les pièces intérieures contiguës, de sorte que « le remplacement du chéneau zinc et de la descente d'eau pluviale s'impose sans délai », ce dont il résultait que les époux [W] n'avaient pas délivré à la société Colette et Jean-Paul un logement décent, puisque le clos et le couvert n'étaient pas assurés, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil, ensemble les articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 du décret du 30 janvier 2002 ;
 
 4°/ ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; qu'à cet égard, le logement doit assurer le clos et le couvert ; que le gros-oeuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau ; que les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ; qu'en déboutant la société Colette et Jean-Paul de ses demandes au titre des travaux de réfection des murs de la chambre et de la cage d'escalier, après avoir expressément constaté que l'expert judiciaire avait constaté qu'en raison de l'état de la gouttière, « désormais l'eau de pluie tombe contre le mur de façade arrière et directement sur les plaques ondulées du bâtiment annexe et que le 4 mars 2010, cette eau traverse ce mur pourtant épais pour humidifier les pièces intérieures contiguës », ce dont il résultait que les époux [W] n'avaient pas délivré à la société Colette et Jean-Paul un logement décent, puisque le clos et le couvert n'étaient pas assurés, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil, ensemble les articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 du décret du 30 janvier 2002 ;
 
 5°/ ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; qu'à cet égard, les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d'usage et de fonctionnement ; qu'en déboutant la société Colette et Jean-Paul de ses demandes au titre des travaux de remise aux normes de l'installation électrique, après avoir expressément constaté que l'expert judiciaire avait qualifié l'installation électrique du logement de « réellement vétuste », nécessitant « une mise en conformité avec les normes en vigueur », ce dont il résultait que les époux [W] n'avaient pas délivré à la société Colette et Jean-Paul un logement décent, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil, ensemble les articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 du décret du 30 janvier 2002 ;