Cour de Cassation · civ3 — 30 mars 2017

CIV.3
 
 CGA
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 30 mars 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10131 F
 
 Pourvoi n° C 16-12.831
 
 
 Aide juridictionnelle totale en demande
 au profit de M. et Mme [N].
 Admission du bureau d'aide juridictionnelle
 près la Cour de cassation
 en date du 5 juillet 2016.
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par la société L'office public de l'habitat du Nord - Partnord Habitat, dont le siège est [Adresse 1],
 
 contre l'arrêt rendu le 12 novembre 2015 par la cour d'appel de Douai (3e chambre), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à M. [N] [N],
 
 2°/ à Mme [S] [D], épouse [N], 
 
 tous deux domiciliés [Adresse 2],
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 28 février 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Meano, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat de la société L'office public de l'habitat du Nord - Partnord habitat, de la SCP de Nervo et Poupet, avocat de M. et Mme [N] ;
 
 Sur le rapport de Mme Meano, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société L'office public de l'habitat du Nord - Partnord Habitat aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de L'office public de l'habitat du Nord - Partnord habitat ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mars deux mille dix-sept.
 
 MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour la société L'office public de l'habitat du Nord - Partnord habitat
 
 Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné un bailleur (l'office public Partenord Habitat, l'exposant) à payer aux locataires (les époux [N]) la somme de 4 683,26 € avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2013 ;
 
 AUX MOTIFS QUE s'il résultait de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 qu'un mois avant la régularisation annuelle des charges, le bailleur devait communiquer au locataire le décompte par nature de charges et le mode de répartition entre les locataires, et que, durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives étaient tenues à sa disposition, ces règles ne faisaient pas obstacle à l'obligation pour le bailleur de produire les justificatifs des charges dans le cadre de la procédure l'opposant au locataire ; qu'en l'espèce, il résultait du procès-verbal de constat établi le 6 août 2014 par Me [G] que les époux [N] avaient obtenu un rendez-vous auprès de l'office HLM et qu'ils avaient pu consulter, dans les locaux administratifs du bailleur, des pièces justifiant les charges dont le paiement leur était demandé ; qu'il résultait cependant du tableau récapitulatif des charges produit aux débats par les locataires que celui-ci comportait des erreurs, notamment sur la surface de l'appartement occupé par les intéressés ; qu'ainsi, la "rubrique OML" du tableau concernant les ordures ménagères mentionnait une surface de 107,54 m² quand l'appartement des époux [N] avait une surface de 57 m², tel que cela résultait de l'attestation du service des impôts qu'ils produisaient, ce qui tendait à établir que leurs charges avaient été surévaluées ; que force était de constater que, sur ce point, la société HLM Partenord Habitat ne fournissait aucune explication ni aucun justificatif de charges aux débats ; que, de même, la rubrique "abonnement EF, conso EF" dont les locataires supposaient qu'il s'agissait de l'abonnement et des consommations en eau, faisait apparaître une dépense de 12 818,24 € et la société bailleresse ne produisait aucun justificatif aux débats ; qu'on retrouvait également l'erreur de surface de l'appartement des époux [N] dans la rubrique "ELC et EPC" sans que la société bailleresse ne fournît un quelconque justificatif aux débats ; que les époux [N] contestaient également la rubrique "NPO" correspondant selon eux aux charges d'entretien et de maintenance pour le nettoyage des parties communes dont le montant annuel s'élevait à 10 861,17 € pour leur seul bâtiment ; que la société bailleresse ne produisait aucun justificatif permettant à la cour d'apprécier le bien-fondé du paiement de cette charge ; que les époux [N] contestaient enfin une dépense de plomberie de 7 034,17 € en soupçonnant qu'il s'agissait de travaux nécessaires à l'amenée du service en eau, qui serait une charge non récupérable ; que, là encore, la société bailleresse ne produisait aucun justificatif aux débats, de sorte que la cour ne pouvait s'assurer qu'il s'agissait de charges récupérables ; qu'il résultait de ces éléments qu'en l'absence de tout justificatif versé aux débats, la société HLM Partenord Habitat ne rapportait pas la preuve des charges dont elle avait réclamé le paiement aux époux [N] au cours des années 2008 à 2012 ;
 
 ALORS QUE, d'une part, dans les habitations à loyer modéré, les loyers et charges sont calculés par application de la surface corrigée du logement déterminée conformément aux dispositions du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 ; que la surface de 107,54 m² indiquée dans le tableau récapitulatif des charges dues par les locataires constituait la surface corrigée de leur logement d'une superficie habitable de 57 m², obtenue après comptabilisation des mètres carrés correspondant aux équipements techniques ; qu'en retenant que la mention d'une surface de 107,54 m² mentionnée dans les rubriques "OML et ELC et EPC" du tableau constituait une erreur de surface établissant que les charges des preneurs avaient été surévaluées, la cour d'appel a violé l'article R. 442-1 du code de la construction et de l'habitation ainsi que les dispositions du titre II du décret n°48-1766 du 22 novembre 1948 ;
 
 ALORS QUE, d'autre part, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et doit rechercher lui-même la règle de droit applicable ; qu'en considérant que la mention d'une surface de 107,54 m² dans les rubriques "OML et ELC et EPC" constituait une erreur de surface établissant que les charges des locataires avaient été surévaluée au lieu d'appliquer les dispositions du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 prévoyant les modalités de correction de la surface habitable pour le calcul du loyer et des charges récupérables, la cour d'appel a violé l'article 12, alinéa 1er, du code de procédure civile.