Cour de Cassation · civ3 — 27 avril 2017

CIV.3
 
 CF
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 27 avril 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10149 F
 
 Pourvois n° Q 15-22.590
 P 16-13.784 JONCTION
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 I - Statuant sur le pourvoi n° Q 15-22.590 formé par la société Cabinet [U], société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],
 
 contre un arrêt rendu le 16 avril 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre B), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à la société JMA Hôtel du Golfe, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2],
 
 2°/ à M. [P] [K],
 
 3°/ à Mme [I] [N], 
 
 domiciliés tous deux [Adresse 2],
 
 4°/ à la société Le Gall hôtellerie, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3],
 
 5°/ à la société Alexya, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3],
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 II - Statuant sur le pourvoi n° P 16-13.784 formé par : 
 
 1°/ la société Alexya, société civile immobilière,
 
 2°/ la société Le Gall hôtellerie, société à responsabilité limitée, 
 
 contre le même arrêt rendu dans le litige les opposant :
 
 1°/ à la société Cabinet [U], société par actions simplifiée unipersonnelle,
 
 2°/ à la société JMA Hôtel du Golfe, société à responsabilité limitée,
 
 3°/ à M. [P] [K],
 
 4°/ à Mme [I] [N],
 
 défendeurs à la cassation ;
 
 Sur le pourvoi n° Q 15-22.590 :
 
 La société JMA Hôtel du Golfe, M. [K] et Mme [N] ont, par un mémoire déposé au greffe le 18 février 2016, formé un pourvoi incident contre la société Cabinet [U], la société Le Gall hôtelerie et la SCI Alexya ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 14 mars 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de la société Cabinet [U], de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de la société JMA Hôtel du Golfe, de M. [K] et de Mme [N], de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat des sociétés Alexya et Le Gall hôtellerie ;
 Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Joint les pourvois n° Q 15-22.590 et P 16-13.784 ;
 
 Donne acte à la société Cabinet [U] du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Le Gall hôtellerie et la SCI Alexya et donne acte à la société Le Gall hôtellerie et à la SCI Alexya du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Cabinet [U] ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Sur le pourvoi n° Q 15-22,590 :
 
 Attendu que les moyens de cassation du pourvoi principal ainsi que ceux du pourvoi incident annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Sur le pourvoi n° P 16-13,784 :
 
 Attendu que le moyen de cassation, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE les pourvois ;
 
 Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept avril deux mille dix-sept.MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Cabinet [U], demanderesse au pourvoi principal n° Q 15-22.590.
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que la SARL Cabinet [U] avait manqué à ses obligations à l'égard de Mme [N] et M. [K], et de l'AVOIR condamnée à leur verser la somme de 30.000 euros chacun en réparation du préjudice subi ;
 
 AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE s'il est constant que les diagnostics de détection de plomb et d'amiante n'ont pas été délivrés à la SARL JMA Hôtel du Golfe au moment de la conclusion des contrats, ce qui constitue un manquement de loyauté du cédant-bailleur dans la conclusion des contrats, il n'est pas démontré en quoi le défaut de délivrance de ces informations aurait amené la SARL JMA Hôtel du Golfe à ne pas contracter ; qu'il résulte du diagnostic de repérage de l'amiante réalisé le 15 juin 2011 que ce matériau a été détecté dans un état dégradé dans les dalles de sol de la cave, dans un état moyen dans les dalles de sol d'un local privé et d'un placard du premier étage, nécessitant une simple surveillance triennale et dans un bon état dans le revêtement du sol du couloir du troisième étage et dans la toiture, ne nécessitant aucune mesure particulière ; que l'état des risques d'accessibilité au plomb du 21 février 2002 mentionne la présence de revêtements contenant ce métal dégradé à moins de 5 % sur l'encadrement d'une fenêtre de chambre et le mur d'un cabinet de toilettes sans toutefois préconiser de travaux particuliers ; qu'il n'est ensuite pas démontré d'exposition à un risque nature ou technologique ; que la réalisation et la mise à disposition de ces documents n'aurait eu pour la SARL JMA Hôtel du Golfe aucune conséquence et notamment ne lui aurait imposé aucune charge supplémentaire ; qu'il était au surplus assez aisé pour la SARL JMA Hôtel du Golfe de constater par elle-même l'absence des diagnostics obligatoires (amiante, plomb, risques naturels et technologiques) et de solliciter avant la conclusion des contrats ;
 
 ET AUX MOTIFS PROPRES QUE le premier juge a exactement relevé par des motifs que la Cour approuve et qui ne sont pas sérieusement combattus en cause d'appel que la SARL JMA Hôtel du Golfe était en mesure de se convaincre aisément de l'absence de communication de ces éléments d'information et ne démontre pas en quoi le défaut de délivrance de ces diagnostics aurait amené la SARL JMA Hôtel du Golfe à ne pas contracter, dès lors que la SARL JMA Hôtel du Golfe n'établit pas l'existence de charges supplémentaires qu'elle n'aurait pas été en mesure d'apprécier ;
 
 ET QUE la SARL Cabinet [U] a été défaillante dans ces obligations ; que l'absence fautive d'annexion des diagnostics obligatoires (diagnostic amiante, plomb, risques naturels, certificats de décence, diagnostic thermique, diagnostic de performance énergétique) s'agissant du bail est caractérisée ; que la faute du cabinet [U] est d'autant plus grave que Mme [N] (pièce 195) lui avait clairement indiqué tout ignorer des lois françaises et « lui faire confiance à 100 % pour acheter une affaire saine sans travaux sans mauvaise surprise en cours d'exploitation » ; que compte tenu de l'importance des manquements commis par la SARL Cabinet [U] et des conséquences qui en sont résultées, qui ont rendu d'ores et déjà nécessaires l'introduction d'instances concernant les travaux prétendument exécutés et qui sont source de litige persistant entre les parties, il convient d'allouer à M. [K] et M. [N] qui justifient d'un préjudice personne la somme de 30.000 euros chacun à titre de dommages-intérêts ;
 
 ALORS QUE n'est pas causale la faute sans laquelle le préjudice allégué se serait tout de même produit ; qu'en affirmant que l'absence fautive d'annexion des diagnostics obligatoires était caractérisée, et que ce manquement commis par le Cabinet [U] avait rendu nécessaire l'introduction d'instances et était source d'un litige persistant entre les parties, justifiant leur indemnisation, après avoir elle-même relevé que la mise à disposition de ces documents n'aurait eu pour les cessionnaires aucune conséquence dès lors qu'ils ne visaient aucun travaux devant être réalisés, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1147 du Code civil. 
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que la SARL Cabinet [U] avait manqué à ses obligations à l'égard de Mme [N] et M. [K], et de l'AVOIR condamnée à leur verser la somme de 30.000 euros chacun en réparation du préjudice subi ;
 
 AUX MOTIFS QUE la SARL Cabinet [U] a été défaillante dans ces obligations ; que les appelants démontrent par la simple production comparée des documents que le bail signé n'est pas conforme au projet, puisqu'il prévoit l'absence d'indemnisation du preneur même pour les travaux durant plus de 40 jours ce qui n'est pas prévu au projet, sans que l'attention des preneurs ait été attirée sur ce point qui était d'autant plus important que des travaux restaient à effectuer ; que la faute du cabinet [U] est d'autant plus grave que Mme [N] (pièce 195) lui avait clairement indiqué tout ignorer des lois françaises et « lui faire confiance à 100 % pour acheter une affaire saine sans travaux sans mauvaise surprise en cours d'exploitation » ; que compte tenu de l'importance des manquements commis par la SARL Cabinet [U] et des conséquences qui en sont résultées, qui ont rendu d'ores et déjà nécessaires l'introduction d'instances concernant les travaux prétendument exécutés et qui sont source de litige persistant entre les parties, il convient d'allouer à M. [K] et M. [N] qui justifient d'un préjudice personne la somme de 30.000 euros chacun à titre de dommages-intérêts ;
 
 1°) ALORS QUE l'article 5.2 du contrat de bail conclu entre la SCI Alexya et la société JMA Hôtel du Golfe stipule que le bailleur supportera les grosses réparations visées à l'article 606 du Code civil et que « le preneur souffrira que le bailleur fasse exécuter tous travaux de réparation jugés nécessaires pendant le cours du bail sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni diminution de loyer, à la condition toutefois qu'ils soient exécutés sans discontinuité, sauf le cas de force majeure, et qu'il ne durent pas plus de quarante jours » ; qu'en affirmant néanmoins que le bail signé prévoyait l'absence d'indemnisation du preneur même pour les travaux durant plus de quarante jours, la Cour d'appel a dénaturé le contrat de bail en violation de l'article 1134 du Code civil ;
 
 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, les juges du fond ne peuvent accueillir ni rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en affirmant que le cabinet [U] n'avait pas attiré l'attention des preneurs sur l'absence de toute indemnisation en cas de travaux effectués par le bailleur durant plus de quarante jours, sans examiner le courrier du 5 décembre 2008 spécialement invoqué par le cabinet [U] dans ses conclusions d'appel (p. 7, pénult. al.), et versé aux débats, par lequel il avait conseillé à M. [K] et Mme [N] de modifier le projet de bail afin qu'il soit « impos[é] au bailleur que les travaux ne durent pas plus de 40 jours (délai prévu par la loi) faute de quoi il serait tenu d'indemniser le locataire », la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
 
 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, seul le préjudice actuel et certain est indemnisable ; qu'en condamnant le cabinet [U] pour ne pas avoir fait figurer dans le contrat de bail l'obligation du bailleur d'indemniser le preneur en cas de travaux durant plus de 40 jours, sans constater que le risque que cette clause aurait permis d'éviter s'était réalisé, ni s'expliquer sur l'existence d'un préjudice actuel et certain subi par les preneurs, qui résulterait de la réalisation de travaux durant plus de quarante jours, sans indemnisation des bailleurs, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que la SARL Cabinet [U] avait manqué à ses obligations à l'égard de Mme [N] et M. [K], et de l'AVOIR condamnée à leur verser la somme de 30.000 euros chacun en réparation du préjudice subi ;
 
 AUX MOTIFS QUE la SARL Cabinet [U] a été défaillante dans ces obligations ; que le projet de cession du fonds de commerce indique que la commission de sécurité a émis un avis favorable à la poursuite de l'exploitation sous réserve de la réalisation de certaines prescriptions que le cédant s'engage à réaliser avant la réitération de l'acte ; que l'acte de cession précise que le cédant a effectué avant ce jour les travaux prescrits à l'exception de l'installation des ferme porte, état de fait manifestement inexact comme le démontre la condamnation à l'exécution forcée de travaux intervenue par arrêt du 6 décembre 2012 ; que la faute du cabinet [U] est d'autant plus grave que Mme [N] (pièce 195) lui avait clairement indiqué tout ignorer des lois françaises et « lui faire confiance à 100 % pour acheter une affaire saine sans travaux sans mauvaise surprise en cours d'exploitation » ; que compte tenu de l'importance des manquements commis par la SARL Cabinet [U] et des conséquences qui en sont résultées, qui ont rendu d'ores et déjà nécessaires l'introduction d'instances concernant les travaux prétendument exécutés et qui sont source de litige persistant entre les parties, il convient d'allouer à M. [K] et M. [N] qui justifient d'un préjudice personne la somme de euros chacun à titre de dommages-intérêts ;
 
 1°) ALORS QUE n'est pas fautive la stipulation qui vise un fait avéré ; qu'en affirmant que le cédant n'avait pas effectué les travaux prescrits par la commission de sécurité à la date de cession du fonds de commerce, contrairement à ce que l'acte de cession stipulait, sans rechercher si la commission ne s'était pas bornée à préconiser l'installation des ferme-portes, dont l'acte de cession précisait expressément qu'ils n'avaient pas été effectués, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
 
 2°) ALORS QUE n'est pas fautive la stipulation qui vise un fait avéré ; qu'en affirmant que la condamnation à l'exécution forcée de travaux prononcée par arrêt du 6 décembre 2012 démontrait que le cédant n'avait pas effectué les travaux prescrits avant la cession, sans s'expliquer sur la circonstance que les travaux ordonnés par cette décision avaient tous été préconisés par des arrêtés administratifs postérieurs à la cession, sans lien avec l'avis de la commission, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
 
 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, n'est pas causale la faute sans laquelle le préjudice se serait tout de même produit ; qu'en affirmant que la faute du cabinet [U] avait rendu nécessaire « l'introduction d'instances concernant les travaux prétendument exécutés, sources de litige persistant entre les parties », sans rechercher si les instances n'avaient pas été introduites en raison de travaux préconisés postérieurement à l'acte de cession, et devant être assumés par le bailleur au titre de ses obligations légales, ou par des désordres relatifs à des infiltrations importantes ne pouvant être imputées au rédacteur d'actes, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil. 
 
 
 QUATRIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné la SARL Cabinet [U] à verser à Mme [N] et à M. [K] la somme de 30.000 euros chacun en réparation de leur préjudice ;
 
 AUX MOTIFS QUE compte tenu de l'importance des manquements commis par la SARL Cabinet [U] et des conséquences qui en sont résultées, qui ont rendu d'ores et déjà nécessaires l'introduction d'instances concernant les travaux prétendument exécutés et qui sont source de litige persistant entre les parties, il convient d'allouer à M. [K] et M. [N] qui justifient d'un préjudice personne la somme de 30.000 euros chacun à titre de dommages-intérêts ;
 
 ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'en se bornant à relever que M. [K] et Mme [N] justifiaient d'un préjudice personnel évalué à 60.000 euros sans répondre aux conclusions du cabinet [U] qui faisait valoir que ces derniers, qui se bornaient à viser deux pièces faisant état de problèmes de santé de Mme [N], ne justifiaient pas de l'existence d'un tel préjudice, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
 
 Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société JMA Hôtel du Golfe, M. [K] et Mme [N], demandeurs 
 au pourvoi incident n° Q 15-22.590
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit irrecevable la société JMA Hôtel du Golfe en sa demande de nullité du bail commercial en ce qu'elle est fondée sur la non-conformité de l'hôtel aux prescriptions de l'arrêté du 24 juillet 2006, de l'arrêté du 21 mars 2007 et de celui du 22 décembre 2008 et aux trois rapports de l'APAVE ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « la cour d'appel par son arrêt du 6 décembre 2012 a statué dans une instance opposant la SCI Alexya bailleur et la SA JMA Hôtel du Golfe preneur dans une instance concernant les obligations contractuelles résultant du bail ; que dans ce cadre la cour a - déclaré irrecevables les demandes de la SARL JMA Hôtel du Golfe en résiliation du bail pour manquement aux obligations de diagnostic préalable, de l'état de délabrement et d'insalubrité et de la non conformité de l'installation électrique s'agissant de demandes nouvelles en cause d'appel, - confirmé le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SARL JMA Hôtel du Golfe de sa demande tendant à la réalisation de travaux en application des arrêtés du 21 mars 2007 et 22 décembre 2008 en considérant s'agissant de l'arrêté de 2007 que ses prescriptions n'étaient pas encore applicable et s'agissant l'arrêté de 2008 qu'il n'était pas démontré que l'imputabilité au bailleur des manquements aux critères requis pour maintenir le classement en catégorie deux étoiles, - confirmé le jugement en ce qu'il a condamné la SCI ALEXYA bailleur à procéder ou faire procéder aux travaux prescrits par l'arrêté du 24 juillet 2006 relatifs aux risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public, - ajoutant à la décision a: - rejeté la demande de résiliation du bail pour infraction à la réglementation et à la classification deux étoiles de l'hôtel, -condamné la SCI ALEXYA à procéder ou à faire procéder aux travaux de mise aux normes prescrits par l'arrêté du 24 juillet 2006, l'arrêté du 26 octobre 2011 portant approbation de diverses dispositions complétant et modifiant le règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public (petits hôtels) et répertoriés par l'arrêté municipal de la commune de Cogolin en date du 19 octobre 2011 ainsi que par les procès-verbaux de la sous-commission départementale de sécurité du 6 octobre 2011 et du 6 septembre 2012, dans le délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire passé ce délai , de 500 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois ; que dès lors, dans la décision présentement déférée, le premier juge a exactement retenu par des motifs qui ne sont pas sérieusement critiqués devant la cour que les mêmes griefs soumis à la cour pour obtenir l'exécution forcée du bail ne pouvaient à nouveau être invoqués au soutien de la nullité du même contrat, le preneur en poursuivant l'exécution forcée du contrat ayant renoncé à se prévaloir des mêmes griefs pour obtenir la nullité du contrat ; qu'il s'en suit que les griefs nés de la nécessité de mise en conformité à l'arrêté du 24 juillet 2006, l'arrêté du 21 mars 2007, l'arrêté du 22 décembre 2008 et les trois rapports de l'APAVE du 25 janvier 2011 ne peuvent prospérer au soutien de la demande en nullité du contrat de bail » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « le 4 mai 2011 la SARL JMA Hôtel du Golfe a fait assigner la SCI Alexya devant ce tribunal sur le fondement de l'article 1719 du code civil aux fins de la voir condamner à procéder sous astreinte à l'ensemble des travaux préconisés par les prescriptions administratives résultants de l'arrêté du 24 juillet 2006 relatif aux risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public, l'arrêté du 21 mars 2007 relatif à l'accessibilité des handicapés et à celui du 22 décembre 2008 relatif au classement en catégorie deux étoiles, et trois rapports de l'APAVE du 25 janvier 2011 ; que par jugement du 28 juillet 2011 ce tribunal a fait droit aux demandes de la SARL JMA Hôtel du Golfe concernant les travaux prescrits par l'arrêté du 24 juillet 2006 et le rapport de l'APAVE du 25 janvier 2011, et l'a déboutée pour le surplus ; que la SCI Alexya ayant interjeté appel de cette décision, la SARL JMA Hôtel du Golfe a conclu devant la cour à la résiliation du bail du 6 décembre 2008 aux torts du bailleur et à la condamnation de ce dernier à lui payer diverses sommes à titre de dommages et intérêts, et subsidiairement à la réalisation forcée des travaux déjà demandés en première instance, outre les travaux de réfection du gros œuvre liés aux désordres décrits par huissier les 6 et 24 avril et 6 juin 2012 et par le rapport [I] du 12 juin 2012, ceux liés à l'obligation de procéder à l'enlèvement des matériaux dangereux tels que l'amiante, le plomb, et ceux liés à la réfection du réseau électrique, la dispense du paiement de loyer et le paiement de dommages et intérêts ; qu'elle invoquait déjà le manquement du bailleur à son obligation de faire exécuter avant la signature du bail ou de lui fournir les diagnostics en matière d'amiante, de plomb, de risques naturels et technologiques, de décence des locaux, termites et performance énergétique, la présence d'amiante et de plomb, la non-conformité de l'immeuble à la réglementation en matière de sécurité incendie, d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite et de classement en catégorie deux étoiles ; que par arrêt du 6 décembre 2012 la cour d'appel d'Aix-en-Provence a notamment déclaré irrecevables les demandes de résiliation du bail de la SARL JMA Hôtel du Golfe pour manquement aux obligations de diagnostic préalable, du fait de délabrement et d'insalubrité et non-conformité de l'installation électrique comme étant nouvelles en cause d'appel, confirmé le jugement en ce qu'il a condamné le bailleur à effectuer les travaux prescrits par les arrêtés du 24 juillet 2006, et débouté le preneur de sa demande de résiliation des travaux prescrits par les arrêtés des 21 mars 2007 et 22 décembre 2008, rejeté la demande de résiliation du bail pour infraction à la réglementation et à la classification deux étoiles de l'hôtel ; qu'il résulte de ces constatations que dès le 4 mai 2011, soit antérieurement à l'introduction de la présente instance le 29 novembre 2011, la SARL JMA Hôtel du Golfe invoquait déjà la nonconformité de l'hôtel aux prescriptions de l'arrêté du 24 juillet 2006, à l'arrêté du 21 mars 2007 et à celui du 22 décembre 2008,et aux trois rapports de l'APAVE du 25 janvier 2011 afin d'obtenir, avec succès, l'exécution forcée du bail ; qu'elle est donc dès lors dépourvue d'intérêt à agir pour solliciter la nullité de la même convention sur les mêmes fondements que ceux déjà invoqués pour en obtenir l'exécution forcée » ;
 
 ALORS 1/ QUE le simple fait, pour le créancier, d'obtenir que son cocontractant soit judiciairement condamné à exécuter ses obligations contractuelles n'emporte pas renonciation claire et non équivoque au droit d'agir en nullité de la convention s'il est impossible d'obtenir l'exécution de cette condamnation ; qu'en retenant en l'espèce qu'en agissant en exécution forcée du contrat de bail, la société JMA Hôtel du Golfe aurait renoncé à invoquer les mêmes griefs au soutien d'une action en nullité, sans constater que l'arrêt du 6 décembre 2012 condamnant la SCI Alexya à réaliser les travaux avait pu être exécuté, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
 
 ALORS 2/ QUE le plaideur, qui a obtenu la condamnation forcée de son cocontractant à exécuter ses obligations contractuelles mais n'a pu l'exécuter, a un intérêt légitime à solliciter la nullité du contrat ; qu'en retenant en l'espèce que la société JMA Hôtel du Golfe serait dépourvue d'intérêt à agir en nullité du bail commercial sur les mêmes fondements que ceux déjà invoqués pour en obtenir l'exécution forcée, sans constater que l'arrêt du 6 décembre 2012 condamnant la SCI Alexya à réaliser les travaux avait pu être exécuté, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 31 du code de procédure civile;
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION 
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société JMA Hôtel du Golfe, M. [K] et Mme [N] de leur action en nullité du bail et de cession du fonds de commerce pour dol ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans ces manoeuvres l'autre partie n'aurait pas contracté ; que le seul manquement aux obligations légales d'information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence en l'absence d'éléments caractérisant une intention dolosive, ou d'agissements accompagnant la dissimulation ; qu'au surplus le premier juge a exactement relevé par des motifs que la cour approuve et qui ne sont pas sérieusement combattus en cause d'appel que la SARL JMA Hôtel du Golfe était en mesure de se convaincre aisément de l'absence de communication de ces éléments d'information et ne démontre pas en quoi le défaut de délivrance de ces diagnostics aurait amené la SARL JMA Hôtel du Golfe à ne pas contracter, dès lors que la SARL JMA Hôtel du Golfe n'établit pas l'existence de charges supplémentaires qu'elle n'aurait pas été en mesure d'apprécier ; que par ailleurs le déficit d'information concernant le respect des prescriptions de l'arrêté du 24 juillet 2006 ne saurait justifier la nullité des contrats puisque la SARL JMA Hôtel du Golfe a d'ores et déjà obtenu la condamnation de la SCI ALEXYA bailleur à faire exécuter ces travaux » ;
 
 ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' « aux termes des articles L. 1134-6 et L. 1334-7 du code de la santé publique le diagnostic de détection du plomb est obligatoire pour les immeubles à usage d'habitation, en cas de vente ou de location ; que l'obligation pour le propriétaire d'un immeuble bâti de rechercher la présence d'amiante résulte du décret du 7 février 1996 ; que néanmoins s'il est constant que les diagnostics de détection de plomb et d'amiante n'ont pas été délivrés à la SARL JMA Hôtel du Golfe au moment de la conclusion des contrats en cause, ce qui constitue un manquement de loyauté du cédant-bailleur dans la conclusion des contrats, il n'est pas démontré en quoi le défaut de délivrance de ces informations aurait amené la SARL JMA Hôtel du Golfe à ne pas contracter ; qu'en particulier il résulte du diagnostic de repérage de l'amiante du 15 juin 20111 que ce matériau a été détecté dans un état dégradé dans les dallas de sol de la cave, dans un état moyen dans les dalles de sol d'un local privé et d'un placard du premier étage, nécessitant une simple surveillance triennale et dans un bon état dans le revêtement du sol du couloir du troisième étage et dans la toiture, ne nécessitant aucune mesure particulière ; que l'état des risques d'accessibilité au plomb du 21 février 2002 mentionne la présence de revêtements contenant ce métal dégradés à moins de 5 % sur l'encadrement d'une fenêtre de chambre et le mur d'un cabinet de toilettes, sans toutefois préconiser de travaux particuliers ; qu'il n'est ensuite pas démontré d'exposition à un risque naturel ou technologique ; qu'ainsi la réalisation et la mise à disposition de ces documents n'auraient eu pour la SARL JMA Hôtel du Golfe aucune conséquence, et notamment ne lui aurait imposé aucune charge supplémentaire ; qu'au surplus il était assez aisé pour la SARL JMA Hôtel du Golfe de constater par elle-même l'absence des diagnostics obligatoires (amiante, plomb, risques naturels et technologiques) et de les solliciter avant la conclusion du contrat ; qu'il s'ensuit que la réticence alléguée ne revêt pas de caractère dolosif et que l'erreur invoquée n'apparaît pas comme ayant été déterminante du consentement, de sorte que les contrats en cause n'encourent pas de nullité de ce chef ; que la demande en nullité du bail sera par conséquent rejetée ; que la demande en nullité de la vente du fonds de commerce, en ce qu'elle est fondée sur les mêmes moyens, sera également rejetée ; qu'en ce qui concerne la non-conformité à la réglementation applicable au classement en catégorie deux étoiles, il conviendra de relever que l'arrêt du 6 décembre 2012 a indiqué qu'elle n'était pas imputable à la SCI Alexya ayant relevé que le classement n'a pu être atteint faute pour l'établissement de remplir les critères suivants : - existence en bon état de la signalétique privée de l'établissement dans les zones privatives extérieures, - existence d'une enseigne en bon état, - extérieur propre et en bon état, - installations et équipements de l'ensemble propre et en bon état, - mise à disposition d'équipements pour bébé, - téléphone à disposition à la réception 24 heures/ 24, - éclairage en bon état dans les couloirs, dégagements et locaux communs, - existence d'une salle équipée d'un téléviseur couleur, - présence d'une assise minimum par chambre double, - présence d'une table, -présence d'un miroir en pied, - produits d'accueil (shampoing, savon, gel), - mise à disposition de la grille de classement ou de son résumé sur demande, - informations diffusées et actualisées correspondant aux prestations de l'établissement, - existence d'un système de collecte et traitement des réclamations, - support d'information traduit dans au moins une langue étrangère, - personnel pratiquant au moins une autre langue officielle européenne, - identification rapide par le client des langues parlées par le personnel, - sensibilisation du personnel à l'accueil des clients handicapés, - sensibilisation des collaborateurs à la gestion de l'économie d'énergie, de l'eau et des déchets ; qu'il n'est pas plus démontré qu'elle soit imputable au cédant du fonds de commerce ; qu'il sera encore souligné que le règlement, issu de l'arrêté du 22 décembre 2008, a fait l'objet d'une publication au Journal officiel du 1er janvier 2009 et d'un communiqué de presse au secrétariat d'Etat chargé du tourisme le 17 décembre 2008, alors que le projet de cession, qui valait vente dès lors qu'il y avait accord sur la chose et sur le prix, avait été conclu antérieurement, soit le 6 décembre 2008 ; qu'il ne peut donc y avoir de réticence dolosive à ne pas avoir révélé une circonstance encore inconnue du vendeur et du rédacteur d'acte ; que l'acte de vente fait encore expressément référence à l'arrêté du 24 juillet 2006, l'acquéreur déclarant en avoir pris connaissance, de sorte qu'il n'y a ni dol ni erreur sur ce point ; qu'en ce qui concerne l'obligation de réaliser des travaux permettant l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite, il sera rappelé que l'arrêt du 6 décembre 2012 a constaté que celle-ci n'était pas encore opposable à la SARL JMA Hôtel du Golfe, de sorte que faute pour elle de démontrer l'existence d'une erreur déterminante de son consentement, liée notamment à l'obligation de réaliser des travaux coûteux ou de cesser son exploitation, elle ne peut invoquer le dol de ce chef ; qu'en conséquence il ne pourra être fait droit à la demande de nullité de la vente du fonds de commerce, ni à la demande de restitution des loyers, charges et prix de cession et de leurs accessoires, pas plus qu'à la demande d'expertise et de provision qui en sont la conséquence nécessaire » ;
 
 ALORS 1/ QUE pour débouter la société JMA de sa demande en nullité pour dol, la cour d'appel a retenu que « le déficit d'information concernant le respect des prescriptions de l'arrêté du 24 juillet 2006 ne saurait justifier la nullité des contrats puisque la SARL JMA Hôtel du Golfe a d'ores et déjà obtenu la condamnation de la SCI Alexya bailleur à faire exécuter ces travaux » (arrêt, p. 7, alinéa 7) ; que la cassation à intervenir sur le premier moyen du pourvoi provoqué, en ce qu'elle constatera que l'exposante était recevable à invoquer la méconnaissance des dispositions réglementaires au soutien d'une demande en nullité, entraînera, par voie de conséquence, la cassation du chef de l'arrêt l'ayant déboutée de sa demande en nullité pour dol, en application des dispositions de l'article 624 du code de procédure civile ;
 
 ALORS 2/ QUE constitue une erreur déterminante du consentement celle sans laquelle le contractant n'aurait pas consenti au contrat, peu important qu'elle n'ait pas encore entraîné une charge financière pour l'errans ; qu'en retenant que la société JMA ne pouvait invoquer un dol à raison de la dissimulation de l'obligation de réaliser des travaux permettant l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite, au seul prétexte que la réglementation en la matière « n'était pas encore opposable » au cessionnaire (jugement, p. 8, pénultième alinéa), la cour d'appel a statué par un motif inopérant et à violé l'article 1116 du code civil ;
 
 ALORS 3/ QUE la société JMA sollicitait la nullité des contrats de bail et de cession de fonds de commerce pour dol en soulignant dans ses conclusions que « l'insalubrité partielle de l'hôtel qui résulte de la très importante humidité qui affecte de nombreuses pièces est structurelle et existait déjà au moment de la cession » (conclusions, p. 8, alinéa 6) ; qu'en s'abstenant totalement de répondre à ce chef déterminant des écritures, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour les sociétés Alexya et Le Gall hôtellerie, demanderesses au pourvoi n° P 16-13.784
 
 IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir sursis à statuer sur la demande en résolution du bail pour manquement du bailleur à ses obligations contractuelles et sur les demandes en nullité autres que celles fondées sur le dol, jusqu'au dépôt du rapport d'expertise de M. [D] [X] ;
 
 AUX MOTIFS QUE s'agissant du bail cette demande est faite au visa de l'article 1719 du code civil (page 8 des conclusions de l'appelante) et se distingue donc de l'action pour vice caché qui n'est mise en œuvre sur le même grief d'infiltrations affectant le fond(s) qu'à l'égard de l'acte de cession ; que le bailleur est tenu des grosses réparation(s) de l'article 606 du code civil, et le fait que les locataires ont pris les lieux en l'état ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance qui lui impose de maintenir le bien en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué ; que s'agissant d'une obligation continue aucune prescription n'est encourue ; que la SARL JMA Hôtel du Golfe justifie par la production des pièce 217 à 235 du nombre et de la fréquence de ses réclamations dont les premières remontent au mois de décembre 2009 (pièce 218) dénonçant des phénomènes d'infiltration d'humidité et une insalubrité inacceptable ; que l'état de l'immeuble et les désordres d'infiltration fait actuellement l'objet d'une mesure d'expertise ordonnée par le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Draguignan le 6 février 2013 ; que ces désordres sur lesquels investigue l'expert présentent un degré de gravité certain puisque cet expert écrivait le 27 mars 2014 au juge chargé du contrôle des expertises ; que l'hôtel [Établissement 1] ferme les chambres du dernier niveau les unes après les autres pour des raisons d'infiltration d'eaux, de moisissures et d'humidité importantes rendant les chambres impropres à leur destination ; que ce courrier qui conforte d'ailleurs des constatations relevées par l'expert lors de l'accedit du n°1 rédigé à la suite d'une visite du 22 avril 2013 conduit à considérer que le grief invoqué par la SARL JMA Hôtel du Golfe présente une apparence de sérieux sur lequel il convient d'être plus amplement informé ; qu'en conséquence et compte tenu du fait que les parties sont totalement opposées sur la nature des désordres et leur imputabilité et en raison du caractère technique de la question il y a lieu de surseoir à statuer sur la demande de résolution du bail pour inexécution de l'obligation de délivrance jusqu'au dépôt du rapport d'expertise de M. [X], ce sursis ayant pour effet de réserver également la demande en nullité de la vente du fonds de commerce pour vice caché et l'appréciation des indemnisations en découlant éventuellement ;
 
 ALORS, D'UNE PART, QUE la demande tendant à ce qu'il soit sursis à statuer doit être présentée, à peine d'irrecevabilité, avant toute défense au fond ; qu'en l'espèce, dans leurs conclusions d'appel, la société JMA hôtel du golfe, M. [P] [K] et Mme [Z] [N] ne sollicitaient de la cour d'appel qu'il soit sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise à intervenir en exécution de l'ordonnance de référé du 6 février 2013, qu'après avoir fait valoir un certain nombre de moyens sur le fond du litige ; qu'en accueillant néanmoins une telle demande, la cour d'appel a violé l'article 74 du code de procédure civile ;
 
 ALORS, D'AUTRE PART, QUE le juge ne peut ordonner qu'il soit sursis à statuer en entachant sa décision d'un excès de pouvoir ; qu'en l'espèce, la mesure d'expertise ordonnée par ordonnance de référé du 6 février 2013, visait à déterminer la réalité de désordres invoqués par la société JMA hôtel du golfe pour justifier du non-paiement des loyers dus à la SCI Alexya en exécution du contrat de bail commercial du 1er avril 2009, au titre d'un prétendu manquement de celle-ci à son obligation de bailleur de procéder aux grosses réparations ; qu'en ordonnant qu'il soit sursis à statuer, dans l'attente du rapport d'expertise à intervenir dans le cadre de cette instance distincte, sur les demandes en nullité – autres que pour dol – et en résolution de ce contrat de bail commercial et du contrat de cession du fonds de commerce également conclu le 1er avril 2009, quand de telles demandes reposaient sur des fondements distincts relatifs à un vice caché et à un manquement de la SCI Alexya à son obligation de délivrance, la cour d'appel a entaché sa décision d'un excès de pouvoir en violation des articles 378 et 380-1 du code de procédure civile.