Cour de Cassation · civ3 — 27 avril 2017

CIV.3
 
 IK
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 27 avril 2017
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 M. CHAUVIN, président
 
 
 
 Décision n° 10154 F
 
 Pourvoi n° M 16-14.633
 
 
 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
 
 Vu le pourvoi formé par la société Côte-d'Azur habitat, établissement public à caractère industriel et commercial, dont le siège est [Adresse 1],
 
 contre l'arrêt rendu le 20 octobre 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre A), dans le litige l'opposant à Mme [R] [V], domiciliée chez M. [G] [V], [Adresse 2],
 
 défenderesse à la cassation ;
 
 Vu la communication faite au procureur général ;
 
 LA COUR, en l'audience publique du 14 mars 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
 
 Vu les observations écrites de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société Côte-d'Azur habitat, de Me Le Prado, avocat de Mme [V] ;
 
 Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
 
 Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
 
 Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
 
 Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Côte-d'Azur habitat aux dépens ;
 
 Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Côte-d'Azur habitat ; la condamne à payer à Mme [V] la somme de 3 000 euros ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept avril deux mille dix-sept.MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Côte-d'Azur habitat
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts du bailleur à compter du 13 mars 2007 et d'avoir débouté Côte d'azur habitat de ses demandes présentées à l'encontre de Mme [V] ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'arriéré de loyer intégré au commandement précité porte sur une période allant du 1er mai 2004 au 1er novembre 2009 ; que pour justifier son absence de règlement des loyers et charges, Mme [V] invoque tout d'abord des dégradations dont son fonds de commerce a fait l'objet depuis plusieurs années du fait d'actes de vandalisme et d'incivilités récurrentes au sein du quartier ; qu'elle soutient que depuis 2002, le maire de [Localité 1] du Var également président du conseil d'administration de l'OPAM a décidé de ferme le camp de la Baronne où résidaient des gitans pour les déplacer vers la résidence [Établissement 1] du jour et qu'à partir de cette date où ces failles ont squatté ou été relogés dans les HLM, les exactions se sont multipliées et qu'insécurité, violences, agressions, vols et cambriolages ont été le lot quotidien des commerçants qui ont progressivement déserté le quartier ; qu'elle produit à cette fin des courriers et des coupures de journaux dont l'un titre : « [Localité 1] : le Point du jour est-il une zone de non-droit ? » ; qu'elle met en cause la responsabilité fautive de l'OPAM qui, selon la déclaration du directeur départemental de la sécurité publique des Alpes-Maritimes fait le 23 juillet 2004 « il est à noter que si les familles gitanes continuent à s'installer dans les HLM du point du jour, c'est en raison de l'incapacité de l'OPAM à réattribuer les logements vacants dans des délais raisonnables » ; or, le retard d'attribution des logements vacants invoqué par les pouvoirs public pour se dédouaner de l'évolution effectivement épineuse du quartier ne saurait être qualifiée de fautive vis à vis des locataires sauf à démontrer un retard intentionnel qui ne repose sur aucun élément concret produit aux débats ; que Mme [V] ne peut donc se contenter d'invoquer le contexte général d'un quartier pour établir une impossibilité personnelle et objective par le fait du bailleur de reprendre l'exploitation de son commerce qu'elle a placé elle-même en location-gérance jusqu'en décembre 2003 alors que sur la période visée par le commandement, seul un article de presse du 18 mai 2004 relatait un seul acte de vol et de vandalisme dans la pizzeria et qu'elle n'avait pas été autorisée judiciairement à suspendre le paiement de son loyer ; que d'autre part, le bailleur n'engage sa responsabilité fautive aux termes de l'article 1725 du code civil envers son locataire que pour des troubles engendrés par d'autres locataires et non les troubles que des tiers apportent par voie de fait ; qu'il appartient à la locataire plaignante de démontrer que les troubles qu'elle a subi provenaient de locataires disposant de titres réguliers de l'OPAM, ce qui suppose de pouvoir les identifier ; or, elle ne rapporte pas cette preuve et les regroupements d'adolescents et d'enfants non surveillés au bas de l'immeuble ne permettent pas d'identifier le nom des locataires ni de déclarer certaines d'entre eux responsables d'agissements délictueux envers le commerce de Mme [V] ; que l'investissement par des squatters qu'elle évoque au travers des déclarations générales des pouvoirs publics caractérisent au contraire l'absence de lien de droit entre les responsables visés et le bailleur qui a d'ailleurs déposé plainte et fait procéder à des expulsions pour les logements illégalement occupés ; que la locataire restait donc tenue des loyers du 1er mai 2004 jusqu'à son expulsion en date du 10 juin 2005 ; que cependant il résulte de l'examen du compte intégré au commandement du 26 novembre 2009 que les loyers ont été payés par la locataire jusqu'à son expulsion ; que le constat de la résiliation ne peut donc intervenir sur cette base ; qu'il résulte de ce même décompte que le bailleur n'a pas réclamé de loyer postérieurement à l'expulsion et n'a à nouveau réclamé le paiement des loyers qu'à compter du 25 juin 2007 au 30 novembre 2009 ; que le bailleur indique à cet effet qu'à la suite de l'infirmation de l'ordonnance de référé, il a restitué les lieux selon constat contradictoire du 13 mars 2007 et courrier du 20 juin 2007, confirmant à la locataire l'annulation des loyers sur la période d'expulsion et la prise en charge du nettoyage du local ainsi que du remplacement des serrures en précisant « hormis celles pour lesquelles vous détenez les clés » ; or, les parties sont contraires en fait sur ce point, la locataire indiquant que le remplacement des serrures changées par huissier et endommagées lors de la période d'expulsion n'a pas été effectif ni suivi d'une remise des clés après la correspondance du 20 juin 2007 ; qu'elle invoque ainsi l'impossibilité de reprendre l'exploitation par la faute du bailleur ; qu'en l'état des pièces produites aux débats, il est justifié par la facture DEPANN SERRUR du 10 juin 2005 correspondant au procès-verbal d'expulsion que les 4 canons des serrures ont été immobilisés et que les clefs du local ont été remises à l'OPAM par l'huissier selon sa correspondance du 18 octobre 2005 ; qu'il est mentionné sur procès-verbal de constat du 13 mars 2007 date où la reprise des lieux a été envisagé et où les deux parties se sont déplacées en présence d'un huissier, qu'à l'entrée principale du restaurant les quatre serrures étaient grossièrement condamnées par un clou à l'intérieur de chaque serrure, la cinquième serrure étant forcée et ouverte ; que la mention selon laquelle M. [V] détenait les clés d'une partie latérale est indifférente au fait qu'au jour de ce constat l'entrée principale était inaccessible et ne permettait pas en l'état la reprise de l'exploitation et que le local avait été visité et totalement saccagé ; que c'est dans ces conditions qu'un échange de courriers est intervenu entre les parties, le conseil de la locataire indiquant le 22 mars 2007 que sa cliente était privée de la jouissance des locaux et dans l'impossibilité d'exploiter les lieux du fait que le bailleur avait fait apposer des scellées par huissier de justice qui avait fait immobiliser les serrures de l'établissement, le bailleur s'engageant le 20 juin 2007 à faire procéder au nettoyage du local et à remplacer les serrures ; qu'en l'état des pièces produites, le bailleur ne justifie pas y avoir procédé sans produire aux débats une quelconque facture ni avoir remis des clefs à la locataire depuis cette dernière correspondance, en demandant au contraire à cette fin à la locataire un rendez-vous sous huitaine et la locataire fixant par lettre manuscrite le 26 juin 2007 un rendez-vous sur place le 3 juillet 2007 avec des entreprises qu'elle avait sollicitées pour réparer les dommages ; que ce rendez-vous n'étant pas honoré, Mme [V] a écrit à la Côte d'azur habitat le 4 juillet 2007 pour déclarer la tenir entièrement responsable de toutes complications suite à son inertie (pièce 3 et 31) ; que Côte d'azur habitat ne conteste pas la réception de ces différents courriers à la suite desquels le local est resté fermé et il n'est pas établi d'actes positifs démontrant postérieurement la présence de Mme [V] dans les lieux dont elle avait été évincée ; que dans ces conditions, la locataire n'ayant pas été remise en possession de son local invoque à juste titre l'exception d'inexécution à l'encontre du bailleur qui n'a pas maintenu à disposition le local pour lequel il exigeait le paiement de loyer ; par conséquent la constatation de la résiliation du bail commercial au visa de la clause résolutoire ne peut aboutir ; que la résiliation du bail commercial sera en revanche prononcée rétroactivement aux torts du bailleur au 13 mars 2007, date à laquelle le locataire n'a pu reprendre possession des clefs du local qu'elle avait loué ; que le bailleur ne démontrant pas que la locataire aurait pénétré dans les lieux au-delà de cette date ne peut prétendre à obtenir une indemnité d'occupation ;
 
 1°) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs ; qu'en retenant d'une part que l'arriéré de loyer intégré au commandement portait sur la période allant du 1er mai 2004 au 1er novembre 2009 (arrêt page 5 § 10), tout en jugeant qu'il résultait de l'examen du compte intégré au commandement que les loyers avaient été payés par la locataire jusqu'à son expulsion soit du 1er mai 2004 au 10 juin 2005 (arrêt page 6 § 5), la cour d'appel a statué par des motifs contradictoires, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 2°) ALORS QUE le bordereau de situation de compte annexé au commandement de payer mentionne le montant du loyer dans la colonne reste dû sur l'échéance pour la période allant du 1er mai 2004 jusqu'au 10 juin 2005, colonne dont l'addition des termes permet d'aboutir au montant total de la dette du locataire réclamé par Côte d'azur habitat ; qu'en jugeant qu'il résultait de l'examen du compte intégré au commandement du 26 novembre 2009 que les loyers avaient été payés par la locataire jusqu'à son expulsion, la cour d'appel a dénaturé ce bordereau, en violation de l'article 1134 du code civil ;
 
 3°) ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que Mme [V] ne soutenait pas avoir payé les loyers du 1er mai 2004 jusqu'à son expulsion en date du 10 juin 2005, mais soutenait au contraire avoir rencontré de graves difficultés financières à compter du mois d'avril 2004 et avoir sollicité du bailleur puis du tribunal l'autorisation de suspendre le paiement des loyers ; qu'en jugeant que les loyers avaient été payés par la locataire du 1er mai 2004 jusqu'à son expulsion, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 4°) ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que Mme [V] ne contestait pas avoir repris possession des locaux ; qu'en jugeant que la locataire n'avait pas été remise en possession de son local, dont elle n'avait pu récupérer les clés, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 5°) ALORS QUE un procès-verbal de reprise de possession du local a été dressé par huissier le 13 mars 2007, à la demande de Côte d'azur habitat et de Mme [V] ; qu'en jugeant que Mme [V] n'avait pu reprendre possession des lieux à la date du 13 mars 2007, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
 
 6°) ALORS QUE Côte d'azur habitat soutenait qu'il appartenait à Mme [V], tenue d'assurer les locaux donnés à bail en vertu de l'article 8 du contrat, de réclamer la garantie de son assureur pour être indemnisée des dommages ayant pu être causés par le vandalisme, de manière à poursuivre l'exploitation du fonds de commerce (conclusions page 19 § 6 à 9) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné Côte d'azur habitat à payer à Mme [V] la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts nés de la dépossession du fonds ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE « Madame [V] a déjà été indemnisée par la somme de 50 000 € des conséquences dommageables liées à l'expulsion par la décision de la cour d'appel du 11 décembre 2009, à savoir 40 000 € pour la disparition des éléments d'équipement et la dégradation des lieux pendant la période du 10 juin 2005 au 13 mars 2007 au vu du constat dressé à cette date attestant de l'état du local saccagé après forcement d'une serrure ainsi que le préjudice découlant de l'impossibilité de vendre ou d'exploiter son fonds pendant cette période outre 10 000 € au titre du préjudice moral ; que dans cet arrêt, la cour a précisé rejeter la demande au titre du préjudice matériel lié aux investissements nécessaires à l'aménagement des lieux pour le local brut donné à bail commercial par un premier contrat du 4 août 1988 avant la régularisation du bail du 29 mai 1991 au motif que ces investissements étaient amortis ; qu'il sera ajouté que les investissements n'ont fait l'objet d'aucune mention spécifique dans le bail de 1991 qui précise au contraire que le preneur devra laisser en fin de bail tous travaux d'amélioration ou de modifications et tous travaux neufs au bailleur sans indemnité ; qu'à compter du 13 mars 2007, la locataire a été dépossédé de son fonds de commerce et est en droit d'être indemnisée de la perte du fonds ; que la valeur ne peut correspondre à la valeur à laquelle la locataire avait mis en vente le fonds en 2004, dès lors que le dernier chiffre d'affaires connu représentait 65 964 € pour un résultat d'exercice généré au 31 décembre 2002 de 13 466 €, que le fonds est resté inexploité depuis le 31 décembre 2003 et n'a plus été exploité depuis, la clientèle ayant déserté les lieux depuis la fermeture du local en 2005 et que l'emplacement défavorisé du quartier ne permet pas de considérer que la valeur du droit au bail qui était mentionné pour 3 049 € dans le bail du 4 août 1988 soit supérieure à la valeur marchande du fonds ; que compte tenu de tous ces éléments, la dépossession du fonds sera indemnisée par la somme de 15 000 € , que la ruine du projet commercial dans lequel s'était investie Madame [V] et son père et la perte de son outil de travail justifie un préjudice moral distinct de celui né de la procédure d'expulsion et sera indemnisé par la somme de 10 000 € ; que ces sommes correspondant à l'évaluation du préjudice à la date de l'arrêt, la demande d'intérêts à compter de l'assignation avec capitalisation des intérêts sera rejetée » (arrêt pages 7 et 8) ;
 
 ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs ; qu'en retenant que l'emplacement défavorisé du quartier ne permettait pas de considérer que la valeur du droit au bail qui était mentionnée pour 3 049 € dans le bail soit supérieure à la valeur marchande du fonds, tout en jugeant que la dépossession du fonds devait être indemnisée par la somme de 15 000 €, la cour d'appel a statué par des motifs contradictoires en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;