Cour de Cassation · civ3 — 11 mai 2017

CIV.3

CH.B



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 11 mai 2017




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10175 F

Pourvoi n° T 16-14.363







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par la société DG Pierre X..., société civile immobilière, dont le siège est [...]                         ,

contre l'arrêt rendu le 4 février 2016 par la cour d'appel de Metz (1re chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Somewhere, société par actions simplifiée, dont le siège est [...]                                   ,

défenderesse à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 28 mars 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Y..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société DG Pierre X..., de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de la société Somewhere ;

Sur le rapport de Mme Y..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société DG Pierre X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société DG Pierre X... ; la condamne à payer à la société Somewhere la somme de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES à la présente décision.

Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société DG Pierre X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI DG Pierre X... de ses demandes tendant à voir condamner la société Somewhere à prendre en charge le coût de la réfection de la toiture ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE selon acte notarié du 2 février 2001, la SCI Pierre X... a donné à bail à la société Somewhere la totalité d'un immeuble commercial situé [...]                             , composé d'un rez-de-chaussée et de trois étages pour une durée de neuf ans commençant à courir le 6 février 2001, et ce pour un loyer annuel de 300.000 francs ; qu'il était prévu au paragraphe « entretien-réparations », que : - les réparations de toute nature, grosses ou menues, qui deviendraient nécessaires au cours du bail, fût-ce par vétusté ou par usure, seront de convention expresse des parties à la charge du preneur en ce compris les travaux visés à l'article 606 du code civil ; - le preneur accepte qu'à défaut d'avoir effectué lui-même tous travaux d'entretien, de réparation et de remplacement mis à sa charge, le bailleur entreprenne, 30 jours après l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse, et sauf cas d'urgence, d'effectuer en ses lieu et place lesdites prestations et travaux, le preneur s'engageant à rembourser le coût effectif, en ce compris tous frais et honoraires s'y rapportant dans les 15 jours de l'état qui lui sera adressé par le bailleur ; - un procès-verbal d'état des lieux a été dressé le 18 janvier 2001 ; - à l'expiration de la location ou au départ du preneur pour quelque cause que ce soit, il sera, par les soins du représentant du bailleur et aux frais du preneur sortant, procédé contradictoirement avec celui-ci ou même en son absence après mise en demeure huit jours à l'avance, à une visite des lieux à la suite de laquelle il sera établi le cas échéant un devis des réparations locatives à effectuer ; que l'expert judiciaire a émis un pré-rapport d'expertise le 16 février 2011, a donné aux parties un délai pour lui adresser leurs dires, auxquels il a répondu dans le cadre de son rapport définitif en date du 8 avril 2011 ; que l'expert a effectivement opéré le 13 janvier 2011 des constatations similaires à celles déjà relevées par l'huissier le 5 février 2010 en relevant notamment qu'au grenier, les murs sont gorgés d'eau, que l'eau coule sur la dalle du grenier, que l'ensemble de la charpente présente des traces d'infiltrations récentes, que le chéneau se trouvant à l'est du bâtiment a été réparé depuis fort longtemps avec des produits bitumeux, qu'il a pu être décelé l'existence d'une ancienne réparation défectueuse, que l'étanchéité est percée et que l'eau pénètre dans le mur, que la souplesse du support a donné à penser à l'expert que les planches étaient pourries, que la couverture d'ardoises en fibro-ciment était recouverte de mousse et de lichen et fissurée par endroits ; que l'expert a attribué ces désordres, non pas à un vice de l'ouvrage, mais à la vétusté de la toiture et à son absence d'entretien « depuis fort longtemps » ; que néanmoins, s'il a constaté que le premier désordre important remontait à novembre 2005, il a énoncé expressément que « les désordres avaient eu lieu bien avant car des bois de charpente ont été remplacés, ce qui signifie que l'eau pénétrait déjà dans ce bâtiment, certainement par le chéneau et depuis fort longtemps » ; qu'en ce qui concerne le point de sa mission consistant à donner son avis sur le coût estimatif des travaux à l'époque de leur apparition, l'expert a exposé qu'il aurait fallu en 2005 faire une révision générale de la toiture, appliquer un antimousse qui aurait limité les remontées d'eau par capillarité et retardé la rénovation complète de la toiture, soit un coût de 6.200 € hors taxes à comparer avec l'estimation qu'il a donnée du coût de la réfection complète de la toiture, soit 43.000 € hors taxes ; qu'il a immédiatement après précisé qu'il était impératif de reprendre totalement la couverture et que la réalisation « de réparations ne serait que du provisoire à très court terme », et a évalué la réfection totale de la toiture au prix ci-dessus indiqué, lequel comprend en particulier le coût du désamiantage ; qu'il découle ainsi des constatations de l'expert judiciaire que le défaut d'entretien et les désordres affectant la toiture de l'immeuble donné à bail étaient déjà présents en novembre 2005 et largement auparavant, soit même antérieurement à l'entrée dans les lieux de la société Somewhere, et qu'une réparation d'ordre locatif n'aurait retardé que de quelques années l'obligation incombant cette fois au bailleur, débiteur d'une obligation de délivrance de la chose louée, d'entreprendre une réfection totale de la toiture de l'immeuble concerné ; qu'il y a lieu dès lors d'approuver le tribunal de grande instance de Metz en ce qu'il a rejeté les demandes et prétentions de la SCI DG Pierre X..., qui ne peut davantage être admise à se prévaloir des dispositions de l'article 1732 du code civil qui mettent à la charge du preneur les dégradations ou pertes arrivant pendant sa jouissance, la notion de dégradation étant étrangère à cette de vétusté ou de défaut d'entretien ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en l'espèce, le contrat de bail prévoit en page 5 au paragraphe « entretien-réparations » : « Les réparations de toutes natures, grosses ou menues, qui deviendraient nécessaires au cours du bail, fût-ce par vétusté ou par usure seront, de convention expresse des parties, à la charge du preneur, en ce compris les travaux visés à l'article 606 du code civil (
) ; que l'article 606 du code civil, auquel il est fait référence, dispose : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien » ; qu'il résulte du rapport d'expertise que la réfection totale de la toiture est indispensable : « Il est donc impératif de reprendre totalement cette couverture. Des réparations ne seraient que du provisoire à très court terme » ; que la SCI DG Pierre X... indique elle-même en page 5 de ses conclusions que « la remise en location de l'immeuble passait forcément par le changement de la toiture » ; qu'en d'autres termes, comme le rétorque à juste titre la société Somewhere, la présente instance ne concerne pas des réparations, par même les grosses réparations de l'article 606 du code civil, mais une réfection complète ; que dès lors, malgré la clause mettant à la charge du locataire les réparations visées par l'article 606 du code civil, clause devant rester d'interprétation stricte, la société Somewhere n'était pas tenue de prendre en charge la réfection totale de la toiture, cette obligation incombant au bailleur ; que c'est donc à tort que la SCI DG Pierre X... se fonde sur les stipulations susvisées du contrat de bail afin que la société Somewhere soit condamnée à prendre en charge le coût de la réfection de la toiture ; que la SCI DG Pierre X... prétend en outre que l'état de la toiture résulterait d'une absence d'entretien par la société Somewhere pendant le cours du bail, que cependant, cette affirmation est contredite par les conclusions du rapport d'expertise ; que l'expert estime que la toiture est vétuste et que son état résulte de son absence d'entretien « depuis fort longtemps ». « Il est indéniable qu'il n'y a jamais eu d'entretien sérieux sur cet immeuble » ; « Il est indéniable qu'il n'y a jamais eu de gros entretien de la part des locataires de cet immeuble et ce, depuis plusieurs dizaines d'années » ; que l'expert indique d'ailleurs que « En 2005, il était déjà urgent d'intervenir » ; que ces constatations démontrent que le problème de toiture préexistait amplement au début du bail en février 2001 ; que quant au procès-verbal de constat d'huissier en date du 18 janvier 2001 mentionnant « toiture en bon état général », il est insuffisamment probant à cet égard ; que d'une part, un huissier de justice n'est pas un expert en toiture ; que d'autre part, cet huissier de justice (ayant réalisé l'état des lieux de l'ensemble de l'immeuble, sur plusieurs étages) n'a vraisemblablement pas procédé, sur le toit, à une inspection minutieuse de l'état de la couverture ; que la seule absence d'infiltration à ce moment ne pouvait attester du bon état de la toiture, et en particulier de son étanchéité ; que l'expert précise d'ailleurs que « des désordres avaient eu lieu bien avant (les infiltrations constatées en 2005) cas des bois de charpente ont été remplacés, ce qui signifie que l'eau pénétrait déjà dans ce bâtiment, certainement par le chéneau, depuis fort longtemps » ; qu'il résulte du rapport d'expertise que la réalisation de simples travaux dès l'année 2005 (lorsque les infiltrations ont été constatées), n'aurait pas rendu l'étanchéité pérenne, que seule pouvait assurer une réfection complète ; qu'en conséquence, l'état de la toiture et la nécessité de procéder à une réfection totale ne résultent pas d'une absence d'entretien par la société Somewhere pendant le cours du bail, mais d'une absence (ou insuffisance) d'entretien de la toiture qui lui préexistant depuis très longtemps ; que la condamnation de la société Somewhere à prendre en charge la réfection de la toiture ne peut davantage être fondée sur une absence d'entretien (que sur la notion de « grosses réparations ») ; que la SCI DG Pierre X... sera donc déboutée de sa demande tendant à ce que la société Somewhere soit condamnée à prendre en charge le coût de la réfection de la toiture ;

1) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, la clause « entretien-réparations » stipulée au bail du 2 février 2001 prévoyait que « les réparations de toutes natures, grosses ou menues, qui deviendraient nécessaires au cours du bail, fût-ce par vétusté ou par usure, seront, de convention expresse des parties, à la charge du preneur, en ce compris les travaux visés à l'article 606 du code civil » ; qu'il résultait de ces termes clairs et précis que « les grosses réparations », y compris « des couvertures entières », rendues nécessaires par la vétusté, étaient à la charge du preneur ; qu'en déboutant la SCI DG Pierre X... de sa demande de condamnation de la société Somewhere à prendre en charge le coût de la réfection de la toiture de l'immeuble donné à bail, après avoir expressément relevé que l'expert avait attribué ces désordres, « non pas à un vice de l'ouvrage, mais à la vétusté de la toiture et à son absence d'entretien depuis fort longtemps », la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1134 du code civil ;

2) ALORS QUE l'obligation aux grosses réparations est indépendante de l'obligation du bailleur de délivrer des locaux conformes à leur destination, qui lui impose de supporter le coût des réparations rendues nécessaires pour remédier aux désordres structurels de l'immeuble ; qu'en l'espèce, la clause « entretien-réparations » contenue dans le bail du 2 février 2001 stipulait que « les réparations de toutes natures, grosses ou menues, qui deviendraient nécessaires au cours du bail, fût-ce par vétusté ou par usure, seront, de convention expresse des parties, à la charge du preneur, en ce compris les travaux visés à l'article 606 du code civil » ; qu'il résultait de ces termes clairs et précis que « les grosses réparations », y compris « des couvertures entières », ne résultant pas de vices structurels de l'immeuble, étaient à la charge du preneur ; qu'en déboutant la SCI DG Pierre X... de sa demande de condamnation de la société Somewhere à prendre en charge le coût de la réfection de la toiture de l'immeuble donné à bail, après avoir expressément relevé que l'expert avait attribué ces désordres, « non pas à un vice de l'ouvrage, mais à la vétusté de la toiture et à son absence d'entretien depuis fort longtemps », la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1134 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI DG Pierre X... de ses demandes tendant à voir condamner la société Somewhere à l'indemniser de son préjudice immatériel ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE postérieurement à la réalisation du procès-verbal de constat du 5 février 2010, le bailleur a demandé au preneur d'exécuter les travaux à son sens nécessaires de réfection de l'ensemble de la toiture ou à défaut de lui permettre de les entreprendre lui-même, ce à quoi le preneur lui a répondu que, en sus du désaccord exprimé par lui quant à l'obligation qu'il déniait d'avoir à supporter la charge de cette réfection totale de la toiture et quant à la nature et au coût des réfections réclamées par le bailleur, il n'avait plus la qualité de locataire, n'avait donc plus l'obligation d'effectuer des réparations et que le bailleur, remis en possession de l'immeuble précédemment loué, avait tout loisir de les entreprendre lui-même ; qu'à la suite de ce refus, la SCI DG Pierre X... a saisi à nouveau le juge des référés à l'effet d'être autorisée à reprendre l'intégralité de la couverture ; que cette autorisation lui a été délivrée selon ordonnance du 5 juillet 2011 par le juge des référés, qui a considéré que, si sa précédente ordonnance du 2 novembre 2010 avait autorisé le bailleur à réaliser les travaux urgents préconisés le cas échéant par l'expert, ceux-ci avaient un caractère conservatoire limité comme ne devant pas entraver le déroulement des opérations d'expertise, alors que les travaux sollicités dans le cadre de cette deuxième procédure de référé étaient d'une autre nature puisque consistant à réaliser les conclusions du rapport d'expertise ; que le bailleur, faisant état du délai qui lui était nécessaire pour la réalisation des travaux de réfection de la couverture, travaux sans lesquels, ce qui était reconnu par l'expert dans son rapport, il lui était impossible de relouer à nouveau son immeuble commercial, a dans ces conditions demandé à être indemnisé à concurrence de la perte de loyers selon lui éprouvée entre le 5 février 2010, terme du bail, et le 5 août 2011, soit sur une période de 18 mois ; qu'en réalité, le préjudice qui peut être invoqué par la SCI DG Pierre X..., et à défaut de preuve de ce qu'elle aurait véritablement vainement tenté de relouer son immeuble, consiste en une perte de chance de pouvoir donner à nouveau cet immeuble en location aux conditions antérieures et ne peut par suite être strictement équivalent à la perte effectivement subie ; qu'il faut surtout considérer d'une part, en fonction de ce qui a été jugé au paragraphe précédent, que la société preneuse ne pouvait être contractuellement contrainte à supporter la charge d'une réfection complète de la toiture et, et d'autre part que dès le 5 février 2010, le bailleur a recouvré la jouissance de son immeuble et donc la faculté d'effectuer les travaux jugés par lui nécessaires, soit de réparations, soit de reprise totale de ladite toiture et en tout cas dès qu'ont été portées à sa connaissance les préconisations de l'expert judiciaire à la suite de son pré-rapport du 16 février 2011, que ces dispositions du jugement dont appel doivent par suite être également confirmées ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il résulte des développements qui précèdent que la SCI DG Pierre X... n'est pas fondée à reprocher à la société Somewhere de ne pas avoir entretenu la toiture et de ne pas avoir pris en charge la réfection totale de cette toiture ; que la SCI DG Pierre X... ne peut davantage reprocher à la société Somewhere de ne pas l'avoir autorisée à faire effectuer elle-même ces travaux de réfection ; qu'en effet, s'agissant d'une réfection totale, c'était à la SCI DG Pierre X... qu'il incombait d'y faire procéder ; que durant le cours du bail, une clause du contrat (en page 6) permettait justement au bailleur de faire réaliser de tels travaux, et de les imposer au preneur sans indemnité ni diminution de loyer ; et après la fin du bail, la société Somewhere n'était plus locataire et pouvait d'autant moins s'opposer à la réalisation de ces travaux ; qu'il est compréhensible que la SCI DG Pierre X... ne les ait pas commandés trop rapidement pour permettre la réalisation d'une expertise future ou en cours, et ainsi préserver les preuves qu'elle entendait faire valoir contre la société Somewhere ; que la société Somewhere ne peut pour autant en être tenue pour responsable ; qu'en conséquence, la SCI DG Pierre X... sera également déboutée de sa demande tendant à la condamnation de la société Somewhere à lui payer la somme de 123.896,92 € au titre de son préjudice immatériel ;

ALORS QUE la cassation à intervenir, sur le fondement du premier moyen de cassation, du chef de dispositif ayant débouté la SCI DG Pierre X... de ses demandes tendant à voir condamner la société Somewhere à prendre en charge le coût de la réfection de la toiture entraînera, par voie de conséquence, la cassation du chef de l'arrêt l'ayant déboutée de ses demandes tendant à voir condamner la société Somewhere à l'indemniser de son préjudice immatériel, en application de l'article 624 du code de procédure civile.